השתלטות על שטח מעבר בבית משותף: זכויות דיירים וגבולות רכוש

עוד טוענת התובעת כי הנתבעים הישתלטו על שטח מחצר הבית המשותף, על ידי כך שהרחיבו פתח בקיר החצוני, באופן שכיום קיימת יציאה ישירה מדירתם אל חצר הבית המשותף.

התובעת טוענת כי במעשים אלו, הישתלטו הנתבעים על גינת הבית המשותף והפכו את החצר לגינתם הפרטית, כשהם עושים בה שימוש שהוא בבחינת הסגת גבול כלפי התובעת, ועליהם לפצות אותה בחלקה היחסי בזכויות הבניה בגג, כפי שנקבעו על ידי מומחה מטעמה.

לחילופין, טוענים הנתבעים כי בין הצדדים חלים הסכמי חלוקה באשר לחלוקת שטחים - הצמדתם ואחזקתם, אולם בשל יחסי אמון וערבות הדדית לא פעלו הבעלים לרישום הסכם זה (נספחים ד' ו – ה' לכתב ההגנה), כך שצו רישום הבית המשותף, התקנון והתשריט מעולם לא שיקפו את המציאות המשפטית כהוייתה, בכל הקשור עם זכויות הקניין של בעלי הדירות וגם עם אופי והקף הרכוש המשותף בפרט.

זאת ועוד, הרי שבתקנון המוסכם (ראו נספח 16 לכתב התביעה המתוקן – וזאת בנגוד לסעיף 12 לסיכומי הנתבעים שם נטען כי אין תקנון לבניין) נקבעו הצמדות ספציפיות, כך שהדבר מלמד כי כאשר רצו הדיירים המקוריים להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירה ספציפית או לערוך שינויים במערך הזכויות בבית המשותף – הם ידעו לעשות כן באופן ברור ומפורש בתקנון – המכשיר המשפטי המקנה זכויות בבית משותף.

ודוק: בחקירתו הנגדית, העיד פרופ' זמישלני כי למרות שגר עשרים ואחת שנה בדירה, הוא לא פעל לרשום את ההסכמות שהוא טוען להם בצו הבית המשותף, ואף כשהופנה לתמונות שצרפו הנתבעים לכתב ההגנה, בהן מופיע השער שחוסם את המעבר לחצר, העיד בחקירתו כי בתקופת מגוריו בבניין לא היה קיים שער אשר חסם את הכניסה לחצר (ראו עמ' 59 ש' 23-11 לפרוטוקול), כך שדברים אלו סותרים את טענת הנתבעים כי מדובר באותו השמוש שנעשה בחצר קודם לכניסתם לדירה.

...

סוף דבר מהטעמים המפורטים לעיל, אני קובע כי החצר, לרבות החלק השנוי במחלוקת, הוא חלק מן הרכוש המשותף בבית המשותף, ולנתבעים אין כל זכות לעשות בו שימוש ייחודי.

משכך, אני מורה לנתבעים להסיר כל חסימה, גדר או שער המונע מעבר חופשי לרכוש המשותף.

יתר הטענות הכספיות של התובעת נדחות.

לטענת התובעת, הנתבע השתלט על חלק גדול מהרכוש המשותף הכולל חצר משותפת לכלל הדיירים בבניין, ללא אישורם של הדיירים האחרים, בנה גדר סביב החצר המשותפת ומנע משאר הדיירים להכנס אליה.

הנתבע טוען כי לא פגע ברכושו של אף לא אחד מהשכנים ולא חרג מגבולות רכושו שלו.

אף בתובענה אשר הוגשה לפני המפקחת, טענה התובעת כי הנתבע השתלט על חצר הבית המשותף, עשה בה כבשלו וכן גרם לרטיבות בביתה שלה כתוצאה מהיעדר התקנת נקוז מסודר בחצר המשותפת.

הוסכם כי התובעת תבצע עבודות תיקון על חשבונה בביתה שלה וכי ניתנות לה זכויות שימוש בחצר, אשר הובהר כי אינה רכושו של הנתבע.

תובענה זו כאמור הסתיימה בהסכמה בין הצדדים אשר קיבלה תוקף של פסק דין והכריעה במלוא עילותיה של התובענה, דהיינו בשאלת הישתלטות הנתבע על שטח המשותף לכלל דיירי הבניין ורטיבות אשר פשתה בדירת התובעת ומקורה, כך התברר, אינו פרי מעשי ידי הנתבע.

השאלה הראשונה הוכרעה במפורש עת הורתה המפקחת על המקרקעין לנתבע לפתוח פתח בקיר לבנים ולהתקין בו שער אשר יאפשר כניסת התובעת לחצר הסמוכה לדירתו, תוך שמפתחות השער ניתנים בידה וניתנת לה האפשרות להכנס ולעבור בחצר חמש פעמים בשנה תוך הודעה מראש.

...

מצב דברים זה מוביל למסקנה כי יש לדחות תביעת התובעת מחמת מעשה בי- דין.

לפיכך יש לדחות את תביעתה.

סוף דבר, התביעה נדחית.

זכות החזקה של התובעת בנכס מושא התביעה : על פי נספח 6 לתצהירו של מר שלי מלכה חבר וועד העמותה התובעת וכן על פי הצהרת בא כח הנתבעת בתיק המקושר , עו"ד רותם גלעדי, הרי שביום 18.9.2016 ניתנה החלטה של וועדת ניהול נכסים של הבעלים הרשום מתאריך זה על פיה הוחלט לאשר לעמותה אשר תפעיל את בית הכנסת ובכפוף לחוות דעת תכנונית" זכות של דייר מוגן .

השגת גבול במקרקעין – עוד טוענת התובעת כי מי מהנתבעים הסיג את גבול בית הכנסת בכך שפלשו לשטח בית הכנסת מחלקו הצפון מערבי והעבירו אותו לשימוש הנתבעים 8 ו-9 תוך שהם עושים שימוש במקרקעי בית הכנסת לצורך הרחבת חלון הראוה של גלריית האומנות שלהם.

הישתלטות על השטחים המשותפים בבניין – לטענת התובעת – סעיף ג.6 לתביעה, ביצעו הנתבעים 5,6 ו- 8-13 הישתלטות פיזית על החצר המשותפת ,ערכו הסכם בלתי חוקי בגדריו הסכימו על חלוקת הזכויות בחצר המשותפת – שכאמור שייכת לכלל בעלי הזכויות בבניין – והכל בנגוד להסכמת התובעת, ותוך ניסיון לנכס לעצמם בין היתר את זכויות החזקה של התובעת ברכוש המשותף .

לשון אחרת ,הטענה היא שהנתבעים 5,6 ו- 8-13 הישתלטו פיזית על החצר המשותפת כאמור לרבות על השטח שיועד לשירותים והוצמד לבית הכנסת, אלא שהנתבעים כפי שיפורט להלן ,התקשרו בינם לבין עצמם בהסכם בלתי חוקי אשר חילק ביניהם את זכות החזקה בחצר המשותפת בהיתעלם כליל מזכויות התובעת בחצר המשותפת נספח 22 לתצהירו של שלי מלכה בחתימת הנתבעים :5, 8, 10, 11, 12, 13.

לפעול באופן מידי להקמת מבנה שירותים בחצר הבית המשותף בדיוק באותו המקום שבו היה קיים מבנה השירותים כעולה מהתשריט – נספח 4 לכתב התביעה ובמידת הצורך לפנות משטח השירותים כל דבר המפריע להקמת מבנה השירותים לרבות נקיטת כלל הפעולות התכנוניות הדרושות על פי דין ונשיאה בכל התשלומים הנחוצים להשבת המקרקעין לבעלי הזכויות החוקיים פתיחת גישה מסודרת מבית הכנסת לחצר המשותפת ובניית מדרגות באותו המקום שבו היה המעבר הקודם שנהרס על ידי הנתבעים ו/או מי מהם לרבות נקיטת כלל הפעולות התכנוניות הנדרשות על פי דין.

...

בד בבד , נחה דעתי כי מבנה השירותים היה מבנה ישן מט ליפול שלא היה מחובר לרשת ביוב ובוודאי שלא עמד בדרישות הגייניות בסיסיות כמקובל היום .אשר על כן דוחה הבקשה לצוות על מי מהנתבעים לפעול להקמת מבנה השירותים בחצר הבית המשותף .

אשר על כן אני מורה לנתבעים ביחד ולחוד לפתוח גישה מסודרת מבית הכנסת לחצר המשותפת ולבנות המדרגות בדיוק באותו המקום בו היה המעבר לחצר המשותפת באמצעות מדרגות טרם שנהרס בתהליך שיפוץ הבניין ובכפוף לקיום כל דרישות הדין והפעולות התכנוניות הדרשות על פי דין .

אציין כי סכומי הפיצוי שנקבעו מעלה נקבעו בהסתמך על חוות דעת השמאי מטעם התובעת – מאיר פרץ, צורפה לתצהירי התובעת ואשר לא נסתרה, גם לא על ידי חוות דעת נגדית מטעם מי מהנתבעים והיא מקובלת עלי.

עוד מוסיפה התובעת, כי מעבר לעובדה שהנתבעת השתלטה על שטח שזכות השמוש והחזקה הבלעדית בו שייכים לה, היא למעשה יצרה דלת במקום הקיר הדרומי בתיחום פיר המעלית וזאת במטרה להשיא לעצמה רווחים מהשכרת המחסן כיחידת דיור.

לחילופין, טוענת הנתבעת כי היא לא הסיגה גבול במקרקעין שכן היא רכשה את זכויותיה בתת חלקות 2+1 הכוללות הצמדות א' +ג' בשנת 2002, במצב שבו היתה מותקנת דלת כניסה בתחום אותו תא שטח שבו שבה ופתחה דלת בחודש דצמבר 2019.

מכל האמור לעיל, עולה כי התובעת לא הוכיחה אלו חלקים רכשה ברכוש המשותף במסגרת סעיף 18 להסכם הרכישה, וודאי שלא הוכיחה כי רכשה את כל שטח הרכוש המשותף שנטען על ידה (שכן לשון ההסכם מלמדת על שטח חלקי בלבד מתוך הרכוש המשותף), ולפיכך כל הסעדים המבוקשים על ידה שעילתם בזכות הבעלות הנטענת שלה ברכוש המשותף, וביניהם – סילוק יד הנתבעת מלובי הבניין בכלל וממסדרון המעבר בפרט; תיקון צו רישום הבית המשותף והסעד הכספי כתוצאה משימוש הנתבעת במסדרון המעבר – דינם להדחות.

סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע כלהלן: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובילבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות..." בעיניינו, בנוסף למתקנים ולמערכות המצויות בלובי הבניין המשרתים את כל דיירי הבית המשותף, קיים בלובי גם מסדרון המעבר – המשמש גישה לשטח הצמדה א'.

...

" אני סבור שיש לקבל את טענת השיהוי בעניינו, שכן שיהוי סביר עשוי להתפרס על פני כמה חודשים או שנים, אך בעניינו מדובר בלמעלה מעשרים וחמש שנים כך שיש לראות בתובעת כמי שזנחה את אותה זכות חוזית שקיבלה שנת 1994 ופגעה בציפייה הלגיטימית של הנתבעת שלא להעלות מן האוב את העניין בחלוף עשרים וחמש שנים.

לאור המסקנה אליה הגעתי - והיא שדין התביעה להידחות לגופה גם בהיעדר קבלת טענות הנתבעת לשיהוי או לחוסר סמכות עניינית – הרי שאיני קובע מסמרות בגין טענות אלו, והן הועלו כעת למעלה מן הצורך בלבד.

סוף דבר דין התביעה כולה להידחות.

סעיף 72 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מעגן את סמכות המפקח להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או הסעיפים המנויים בו. סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

כידוע, רכוש המשותף הוא קניינם של כל בעלי הדירות בבית המשותף ואין למי מהם זכות לעשות שימוש ייחודי בו. לפי טענת התובע, הוא ירש את זכויותיו בשנת 2017 כאשר המצב בשטח קבוע מזה עשרות שנים מכוח הסכמה היסטורית בין בעלי הדירות בבית המשותף לשימוש ייחודי בחלקים שונים מהרכוש המשותף לצרכי חצר.

לעניין זה כבר נפסק בע"א (מחוזי חי') 13721-05-16 אליהו גבאי נ' יאיר הקש (5.10.16) כי על מנת להוכיח שימוש ייחודי יש להראות הסכמה פוזיטיבית מפורשת, והיעדר מחאה לשימוש שעושה אחד הדיירים ברכוש משותף, אין בו כדי להעניק זכויות קנייניות "יש להזהר מלהסיק משתיקה המבוססת על יחסי שכנות תקינים, הקניית זכות קניינית לדייר כלשהוא, או וויתור יתר הדיירים על זכות קניינית שלהם". זאת במיוחד כאשר בהליך דנן לא צורפו כל דיירי הבית המשותף כצד לתביעה.

בנסיבות אלה בהעדר הוכחה קונקרטית ומפורשת מעבר למאזן ההסתברויות תנתן עדיפות לפרשנות השוללת קיומה של הסכמה כאמור.

כפי שהתרשמתי בעת הביקור במקום וכפי שאף משתקף מהתמונות שהוגשו לתיק, התובע השתלט על השטח המשותף שמול דירתו, גידר את האיזור והחצר עצמה עמוסה ציוד רב ומתקנים המשמשים את בני ביתו.

...

לאור התרשמותי מהביקור במקום ובשים לב לתנאי הבניין וסביבתו ותוך התחשבות באלטרנטיבות אחרות, אני סבור כי בשל קרבתו של מנוע המזגן לחלון דירתה היחיד של התובעת, התביעה שכנגד מתקבלת בעניין זה ואני מורה לתובע להעתיק את מנוע המזגן למקום אחר אשר המרחק בינו לחלון הנתבעת לא יפחת מ- 5 מטר.

בסיכומו של דבר, הנטל להוכיח הסכמה לשימוש ייחודי ברכוש המשותף מוטל על הטוען זאת ועל ההסכמה להיות מפורשת.

משלא הוכח בפני אחרת, אני מקבל את טענותיו של התובע בהקשר זה ואין צורך לומר כי הצהרות אלו מחייבות את התובע על כל המשתמע מכך.