השפעה בלתי הוגנת בשעבוד נכס מקרקעין להבטחת חוב

כמו כן, התחייבות זו אינה עומדת בתנאי סעיף 6 ו-7 לחוק המקרקעין, תשכ"ה- 1965, הקובעים מהי עסקת מקרקעין ומתי היא נגמרת, או בתנאי סעיף 16 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, המתנה את תוקפה של עסקה בדווח ותשלום מס בגינה ושולל כל זכות בהוראה, הגוברת על הוראת כל דין אחר.

גם אם התחייבויות הקונים היו נחשבות כצוואה, הרי שצוואה שכזו הייתה נפסלת מניה וביה בשל השפעה בלתי הוגנת (סעיף 30 לחוק הירושה) שהשפיע התובע בעצמו, או באמצעות עו"ד סולומון, על הרוכשים, פנסיונרים תמימים, עולים חדשים, אנשים פשוטים שמעולם לא דיברו, קראו או הבינו עברית.

יכול וניתן היה לבחור בטכניקה אחרת, כדוגמת רישום שיעבוד, רישום הערת אזהרה, הסכם מותנה או בכל דרך משפטית אחרת, אך הדבר אינו גורע מהעובדה שזה היה רצונם של המנוחים כפי שהתבטא בהסכם.

סעיף 8 לחוק הירושה נועד למעשה להבטיח, כי כל "עסקה" בירושתו של אדם, תהא בצוואה ולא בדרך של הסכם שנועד ליישום לאחר מות המוריש.

על האבחנה בין התחייבות פסולה הנוגדת את סעיף 8(א) לחוק הירושה, לבין עריכת צוואה תקפה התואמת את אותה התחייבות, ראה עמש (חי') 34987-10-16‏ ‏ ש' ט' נ' ה' ט' ר'‏ (31.12.19): "ויודגש, הסעיף אינו מתייחס לשאלת תוקפה של צוואה, אלא לשאלת תוקפו של ההסכם או הויתור בעיניין ירושה עתידה. כפי שקבע בית המשפט העליון בד"נ 39/80 ברדיגו נ' פדרליין לה(4) 197 (1981): "דיני הירושה אינם אוסרים על עשיית פעולות משפטיות בנכסי העזבון, אלא שוללים הסכם, שיש בו היתערבות בסדר הירושה שלא בדרך של צוואה.

אף אם אקבל את מלוא טענות הנתבעת באשר לשווי הדירה כיום והוא יועמד על סך של 490,000 ₪ וכן אקבל את מלוא טענותיה לזכות קזוז בסך כולל של 104,355.22 ₪ (למרות שחלק משמעותי מסכום זה כלל לא הוכח), עדיין תיתקבל יתרה העולה בהרבה על החוב של המנוחים כלפי התובע, כפי שנקבע על ידי כאמור.

...

משקבעתי כי המנוחים הבינו והסכימו להתחייבותם כאמור, יש לדחות את טענות הנתבעת כנגד צד ג' בעניין זה. אף אם הייתה מתקבלת מסקנה אחרת ולפיה בעת החתימה על הסכם המכר, בשנת 1992, המנוחים לא ידעו או לא הבינו את מהות התחייבותם בשל מחדלי צד ג', הרי שבכל מקרה עילת התביעה בעניין זה כנגד צד ג', התגבשה לכל המאוחר בשנת 2009 , ומשכך התיישנה בעת הוגשה תביעה זו בשנת 2017.

אף אם הייתה נרשמת הערת אזהרה הרי שלא היה בכך כדי לשנות מסקנתי באשר לבטלות ההתחייבות בהיעדר חוקיותה, ולכל היותר הצדדים היו נדרשים לנהל הליך משפטי לשם ביטול הערת האזהרה מאותם הנימוקים שנידונו בהליך זה. סוף דבר הנני מקבלת את התביעה בחלקה וקובעת כי על הנתבעת לשלם לתובע סך של 70,293 ₪.

בשים לב לסכום התביעה בהשוואה לסכום שנפסק בפועל לטובת התובע, הנני מורה לנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט בסך של 1,800 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ כולל מע"מ. כמו כן, הנני דוחה את ההודעה לצד ג' ומורה לנתבעת לשלם לצד ג' הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ כולל מע"מ. סכומים אלו ישולמו תוך 30 יום מיום קבלת פסה"ד בידי הנתבעת, שאם לא כן הם יישאו תוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

על הנכס היה קיים שיעבוד (משכנתא) של בנק הפועלים לטובת הבטחת חובות של חברת "רם חברה למסחר ייצור יבוא ושיווק רהיטים בע"מ" אשר הייתה בשליטת מישפחת גולן.

שוקללו גם שתי עיסקאות של דיור מוגן) ולפי שיטת העלות – שוקללה עלות בניית הנכס בצרוף עלות קרקע לדיור מוגן (לערך הקרקע הגיע אבני באמצעות ניתוח שלוש עיסקאות מכירת מגרשים לדיור מוגן).

לבסוף נקבע גובה דמי השמוש בהתאם לרווח התפעולי ולאחר ניכוי מרווח הוגן ("מרווח ההפעלה") עבור הפעלת העסק.

מעבר לסכסוך בין האחים אשר לא היטיב עם העסק, נתונים משמעותיים כמו שיעור התפוסה שעמד בשנת 2016 על 47% בלבד ומוניטין העסק משפיעים בצורה מכרעת על רווחיותו.

...

על כן יש לדחות את התביעה נגדם.

סוף דבר יאיר זכאי לדמי שימוש בגין שימוש העסק בנכס.

התביעה כנגד נתבעים 3-4 נדחית.

עקרי טענות הצדדים בכתבי הטענות התובע טען בכתב התביעה המתוקן, בעקרי הדברים, כי הנתבע 1 (ארטיום) עסק במתן הלוואות בשוק האפור; הנתבע 2 (בוריס) הנו אביו של הנתבע 1, ומשמש כאיש קש מטעמו לצורך הסוואת פעולותיו; לטובת הבנק נרשם ביום 21.5.2003 מישכון בדרגה ראשונה אצל רשם המשכונות על מלוא זכויותיו של התובע ורעייתו על בית המגורים לצורך הבטחת פרעון הלוואת- משכנתא; הבנק הביע עמדתו לגבי תוקפו של המישכון; בעקבות תאונת דרכים קשה שעבר התובע בשנת 2010 הוא נאלץ ליטול הלוואות בשוק האפור; התובע נטל הלוואה בסך של 30,000 ₪; הנתבע 1 לא החתים את התובע על הסכם הלוואה וקבע באופן חד צדדי את שיעור הריבית מבלי לעדכן את התובע; התובע התחייב לפרוע את ההלוואה מכספי הפיצויים שיתקבלו בעטיה של תאונת הדרכים; במועד העמדת ההלוואה התובע היה במצב נפשי רע ובאפיסת כוחות ולא יכולת ניהול משא ומתן מול הנתבע 1 בשל פערי הכוחות ביניהם; ביום 24.10.2010 התובע חתם על כתב המחאת זכות בסך של 110,000 ₪ לטובת הנתבע 1 ובהתאם להנחיותיו, מכספי הפיצויים שיתקבלו בעטיה של התאונה; המחאת הזכות נימסרה לבאת כוחו של התובע, עו"ד צילי אמיר, שייצגה אותו בתביעה הנזיקית בלבד; ביום 30.7.2012 הנתבע 1 קיבל מעו"ד צילי אמיר שיק על סך של 110,000 ₪ מכספי הפיצויים שהתקבלו וזאת בהתאם להנחייתו של התובע; הנתבע 1 הודיע לתובע שנותרה יתרת חוב בסך של 30,000 ₪ מקרן ההלוואה ודרש שימשכן את זכויותיו על ביתו לצורך הבטחת פרעונם, והתובע הסכים לדרישתו מכיוון שחשש מההשלכות הנובעות מהתנגדותו; התובע נאלץ להתלוות לנתבע 1 למשרדו של בא כוחו, עו"ד ליאור בלקין בבאר שבע, שם פגש בנתבע 2, בוריס, ואולץ לחתום על טופס הודעת מישכון (מיום 29.7.2012) לטובת הנתבע 2, למרות שלא פגש אותו לפני כן ולא נטל ממנו את ההלוואה; בעת חתימת טופס המישכון נאמר לתובע כי יתרת החוב עומדת על סך של 30,000 ₪, המישכון ירשם לתקופה של שנה אחת ובמועד ביטול השיעבוד הנתבע 1 יסתפק בקבלת 10,000 ₪ בלבד; המישכון נערך לתקופה של 99 שנים; כאשר התובע ניסה למחות בזהירות על הקף יתרת החוב , בדרכו עם הנתבע 1 למשרדו של עו"ד בלקין, נענה במבט חד ומאיים ונאמר לו "תשמע, אתה מוכר הרבה שנים בעיר הזאת ויש לך שם טוב בעיר, אל תעשה בושות, בוא נגמור בטוב"; התובע נאלץ לחתום על טופס המישכון בשל מצבו הנפשי וחוסר יכולתו להתמקח מול הנתבעים, כשם שנאלץ להורות לעו"ד צילי אמיר לשלם לנתבע 1 לפי המחאת הזכות; רעייתו של התובע שהנה בעלת מחצית הזכויות בדירת המגורים, לא הייתה מודעת למישכון הזכויות, בשל חששו של התובע; התובע חתם על מיסמך שלפיו יתרת החוב נכון ליום 29.7.2012 עומדת על סך של 133,000 ₪, אלא שלא זכר בעת הגשת התובענה המקורית כי חתם על המסמך ולא קיבל העתק ממנו, והוא חתם עליו בשל לחץ, השפעה בלתי הוגנת, הטעה; עושק ועוד; הנתבע 1 העלים את קרן ההלוואה מהמסמך האמור, והוא אינו מתיישב עם דרישות הדין; לא נערך הסכם הלוואה לפי חוק הלוואות חוץ בנקאיות.

עו"ד בלקין, שהובא למתן עדות מטעמם של הנתבעים, העיד בחקירתו הנגדית שטיפל בהכנת הסכמים למכירת נכסי מקרקעין עבור הנתבע 1, העוסק בתיווך, ועבור הנתבע 2, אלא שלא נישאל באופן ממוקד לגבי ההסכם האמור.

"... עמדתנו היא שבחינת תכליתו של סעיף 6(א) לחוק המישכון מובילה למסקנה כי בטלותו של המישכון הנוסף שנעשה בנגוד לתנאיו של המישכון הראשון פועלת במערכת היחסים שבין בעל המישכון הראשון לבעל המישכון השני ואינה פועלת כלפי החייב. מטרתו העיקרית של סעיף 6(א) היא לפתוח בפני החייב את הדרך לשעבד נכס ממושכן במישכון נוסף בלי נטילת רשות מאת הנושה הראשון בזמן, בכפוף לכך שהנושה השני בזמן ייפרע מהנכס רק לאחר שסולק החוב של הנושה הראשון בזמן. יחד עם זאת, הסיפא בסעיף 6(א) מגבילה אפשרות זו כך שהיא לא תחול במקרה שבו יש "קביעה אחרת בהסכם המשכון הקודם". סייג זה נועד להגן על ההסכמה שניתנה מאת החייב לבעל המישכון הראשון בזמן במסגרת הסכם המישכון ונועדה להגן על זכויותיו של זה. בשל כך, ראוי כי סייג זה יחול במקרים שבהם יש במישכון השני כדי לפגוע בזכויותיו של הנושה הראשון או למצער להשפיע עליהן, למשל מן ההיבט של מועד ממושו של הנכס (ראו: לרנר, בעמ' 113).

...

"... עמדתנו היא שבחינת תכליתו של סעיף 6(א) לחוק המשכון מובילה למסקנה כי בטלותו של המשכון הנוסף שנעשה בניגוד לתנאיו של המשכון הראשון פועלת במערכת היחסים שבין בעל המשכון הראשון לבעל המשכון השני ואינה פועלת כלפי החייב. מטרתו העיקרית של סעיף 6(א) היא לפתוח בפני החייב את הדרך לשעבד נכס ממושכן במשכון נוסף בלי נטילת רשות מאת הנושה הראשון בזמן, בכפוף לכך שהנושה השני בזמן ייפרע מהנכס רק לאחר שסולק החוב של הנושה הראשון בזמן. יחד עם זאת, הסיפא בסעיף 6(א) מגבילה אפשרות זו כך שהיא לא תחול במקרה שבו יש "קביעה אחרת בהסכם המישכון הקודם". סייג זה נועד להגן על ההסכמה שניתנה מאת החייב לבעל המשכון הראשון בזמן במסגרת הסכם המשכון ונועדה להגן על זכויותיו של זה. בשל כך, ראוי כי סייג זה יחול במקרים שבהם יש במשכון השני כדי לפגוע בזכויותיו של הנושה הראשון או למצער להשפיע עליהן, למשל מן ההיבט של מועד מימושו של הנכס (ראו: לרנר, בעמ' 113).

מהמקובץ לעיל ראיתי לנכון לדחות את הטענה בעניין בטלותו של המשכון.

התוצאה התוצאה הינה שהתביעה נדחית.

המבקש מייחס חשיבות משמעותית לנסיבות המודגשות על ידו, כדלקמן - · כי הוא צעיר בן 30, סובל מדיסלקציה חמורה, בעל מישפחה ונעדר כל השכלה משפטית; · כי חתימתו על גבי המסמכים נעשתה תוך השפעה בלתי הוגנת מצד המשיבים 1 ו-3, תוך ניצול ציני של תמימותו, של יחסי המרות ששררו בינו לבין המשיבה 3, של חולשתו הנפשית לעמוד בפני היחס הבלתי הוגן שהופעל עליו ושל חוסר הבנתו את המשמעויות וההשלכות הנילוות למסמכים שעליהם התבקש לחתום; · כי המבקש ירש את הדירה, תוך הסתלקות אחיו מחלקם בה, משום רצונם להבטיח את עתידו, לאור חששם ממבנה אישיותו ויכולותיו; · כי חתימתו על גבי מיסמכי המשכנתה נעשתה בתוך "דקות ספורות", מבלי שהוסברו לו משמעותם והשלכותיהם, במיוחד ביחס לאפשרות כי בהעדר פרעון ההלוואה מצד המשיבה 3, הוא עלול לאבד את הדירה ומבלי שנימסר לו מידע על מצבה הפינאנסי של הלווה (המשיבה 3), שהתברר כי עמדו לחובתה חובות בסכום של מעל 5.4 מיליון ₪; · כי לא ניתנה לו היזדמנות לעיין במסמכי המשכנתה מראש ולהתייעץ לגביהם עם גורם משפטי או לשכור ייצוג משפטי; · כי חתימתו על גבי מיסמכי המשכנתה, ללא מתן מידע מלא ואפשרות להיוועץ לגביהם, עולה כדי הפרת חובת זהירות כלפיו מצד עורך הדין אדלר, שפעל עבור המשיבים 1 ו-3 ולא טרח לוודא כי המבקש מבין את אשר עליו הוא חותם; · כי ההלוואה ניתנה באופן בלתי חוקי, עת פעל המשיב 1 במתן הלוואות מבלי שיחזיק ברישיון כנדרש בחוק הפיקוח על שירותים פינאנסיים (שירותים פינאנסיים מוסדרים), תשע"ו – 2016 (להלן: "חוק הפיקוח על שירותים פינאנסיים"), הנידרש לעיסוק שכזה וחרף זאת העמיד הלוואה כספית מובטחת במשכנתה לטובת המשיבה 3.

ביחס לטענה כי המשיבים עוסקים במתן הלוואות, באופן בלתי חוקי, מובהר כי המשיבה 2 היא חברת נכסים העוסקת ברכישה ובמכירה של נכסי מקרקעין ומי מהם אינו עוסק במתן הלוואות חוץ-בנקאיות.

נחזה כי לא ניתן לשלול קיומו של קשר שכזה ואף לא ניתן שלא לתמוה שמא מדובר בחוכמה שבדיעבד ובניסיון של המבקש ושל אחיו לחמוק מתשלום יתרת החוב למשיבים - חוב שהובטח באמצעות שיעבוד על דירת המבקש.

...

סוף דבר בחינת חומר הראיות ומכלול נסיבות העניין, אינה מאפשרת לייחס לגרסת המבקש את המהימנות המתבקשת.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ולאור המקובץ - התובענה נדחית בזה.

לאור כל אלו, אני מחייב את המבקש בהוצאות המשיבים בסכום כולל של 10,000 ₪.

בנוסף טען הקבוץ, כי חתימתה של רינה על גבי טופס שינוי המוטבים נעשתה תחת השפעה בלתי הוגנת מצדו של צבי, ולא מרצונה החופשי.

כמו כן, החבר לא יהיה רשאי, ללא הסכמה מראש ובכתב מהקיבוץ, לשעבד או להמחות את זכויותיו על פי הסכמי הביטוח לצורך כלשהוא.

צבי אישר כי חתימה זו לא נעשתה בפני עו"ד. נראה אם כן, כי צבי עצמו לא סבר כי קיים קושי כלשהוא בהליך של החתמת יובל על מיסמך משפטי של רכישת נכס מקרקעין, גם מבלי שחתימתו תאומת ע"י עו"ד או נוטריון, ולא ברור מהו הבסיס לערוך איבחנה בין חתימתו של יובל ז"ל על הסכם היתקשרות לרכישת נכס מקרקעין (הסכם המוליד לו חובות וזכויות) לעומת חתימתו על הצטרפות לקרן פנסיה שתבטיח את עתידו, תוך שהקיבוץ הוא מי שמפריש את הכספים לקרן הפנסיה, ויהא המוטב היחידי הבלתי חוזר לאחר מותו (מיסמך המוליד ליובל רק זכויות).

...

התובעים אינם מפרטים דבר בעניין זה, ואינם מניחים מסכת עובדתית ממנה ניתן יהא לבסס מסקנה בדבר זכאותם לקבל את יתרת התקציב האישי, ככל שהיתה קיימת כזו, לזכות יובל ורינה ז"ל בעת פטירתם, וכל טענותיהם בכתב התביעה מופנית לקרנות הפנסיה, ולכספים שנצברו בהן.

בחקירתם של העדים הרלבנטיים מטעם הקיבוץ בכל הנוגע לכרטסות על שם יובל ורינה המנוחים עלה, כי הכרטסות מהם ביקשו התובעים להסיק על קיומה של יתרת זכות, אינן משקפות הלכה למעשה את מצב החשבון לאשורו בעניינם של יובל ורינה ז"ל, שכן מדובר בכרטסות המבטאות את ההכנסות בלבד, ובעניינם של יובל ורינה – את קצבאות המל"ל ששולמו להם, ואין בהן כל ביטוי להוצאות שנזקפו לחובתם של יובל ורינה, כך שלא ניתן לבסס מהן מסקנה כי נותרה יתרת זכות בעת פטירתם של יובל ורינה ז"ל. בעניין זה יש לפנות לעדותם של מר טל מור (עמ' 98-99) ומר רוני גילת (עמ' 76) מטעם הקיבוץ, בכל הנוגע לאופן חישוב ההכנסות וההוצאות של חברי הקיבוץ והתלויים בהם, וכן לעדותו של מר נסטור פלדשטיין, שהיה איש הקשר עם יובל, מטעם הקיבוץ, בעיקר בכל הנוגע להוצאותיו החריגות של יובל וגישתו של הסלחנית של היקובץ כלפי התנהלות זו (לדוגמא, בעמ' 88, שורות 9-12).

משלא השכילו התובעים להעלות טענות אלה בעניין קיומה של יתרת זכות בתקציב האישי של יובל ורינה ז"ל בכתב תביעתם כנדרש, ומשלא עלה בידיהם להוכיח כי אכן היתה קיימת יתרת זכות כזו במועדי פטירתם של יובל ורינה המנוחים, יש לדחות את התביעה בכל הנוגע לרכיב זה. סוף דבר, התביעה נדחית.