השגה על שומת היטל השבחה: סמכות השמאי המכריע

לאחר עסקת המכר, ולאור המחלוקת אודות גובה החיוב בהיטל השבחה, הסכימו הצדדים לפנות לשמאי מכריע, על מנת שיחווה דעתו בעיניין גובה החיוב בהיטל השבחה, וזאת על בסיס השומות הנוגדות שנערכו במסגרת בקשת המבקשת לבירור תשלום היטל ההשבחה.

לטענתה, העובדה כי בפועל נשלחו כל החיובים לידי העותרת, וכי הליכי ההשגה על השומה נוהלו על ידי העותרת במשך שנים מעידה על כך שהעותרת היא הצד הנכון לבירור המחלוקת בעיניין היטל ההשבחה (סעיף 7 לסיכומי העותרת).

העותרת טוענת כי במשך כ-12 שנות היתנהלות מול המשיבות לא העלו המשיבות טענות לעניין הסמכות של העותרת, והיה עליהן לעשות כן לאור חובת ההגינות שחבות הן לאזרח.

...

עוד טוענות המשיבות כי השומה ודרישת התשלום שנשלחה לנעמי וזאב דהבני-לוי היא חלק בלתי נפרד מעסקת המכר, ולכן לאור העובדה שעניינם טופל על-ידי מר סער חזקה גם על המוכרות, שידעו על השומה ודרישת התשלום (סעיף 14 לסיכום המשיבות).

בנוסף המשיבות טוענות, כי אין בהסכם שנכרת בין הצדדים כדי להטיל חובה על הוועדה המקומית לפעול מול העותרת, שכן הוועדה המקומית מחייבת בהיטל השבחה בהתאם לדין, ואינה כפופה להסכמות הצדדים (סעיף 16 לסיכום המשיבות).

לסיכום נקודה זו ראו דברי המלומד אהרן נמדר: "נראה כי העברת נטל המס מהנישום לצד השני להסכם, כגון כאשר המוכר מעביר את נטל ההיטל לקונה, לא יהיה בה כדי לחייב את הרשות הציבורית. התחייבות הקונה לשאת בהיטל ההשבחה במקום המוכר מחייבת אותו כלפי המוכר אך לא כלפי הועדה שאיננה צד להסכם ואשר תמשיך לראות במוכר כחייב במס. הועדה במקרה כזה לא תוכל לתבוע את ההיטל מהקונה בטענה שהיא הסתמכה על התחייבותו של הקונה כלפי המוכר, היות והתחייבותו של הקונה תופסת רק כלפי המוכר ולא כלפי הועדה, והועדה לא יכולה ליצור בהבל פיה חבות בהיטל לאדם שאינו חייב לפי החוק. דין זה חל לגבי החיוב במס שבח ובמס ערך מוסף והוא יחול בצורה דומה גם לגבי היטל השבחה." (אהרן נמדר, היטל השבחה (חושן למשפט,2011), עמ' 238).

סוף דבר: העתירה נדחית בשל היעדר יריבות בין הצדדים.

כאמור, העתירה נדחית על הסף בהיעדר יריבות.

ביום 21.7.10 הגישו הרוכשים בקשה להיתר בנייה לבית מגורים על המקרקעין, הכולל 25 יחידות דיור, בן שמונה קומות מעל שני מרתפי חניה בניצול של 2,700 שטח עקרי ובשטח בנייה כולל של 4,705 מ"ר. כפועל יוצא, שלחה המשיבה ביום 6.1.11 דרישה לתשלום היטל השבחה על סך של 5,437,864 ₪, אשר התבססה על שומת היטל ההשבחה שערך שמאי המקרקעין אהרון בוץ (נספח 3 לערעור).

השמאי המכריע קבע כי "אין להתבסס על עסקת המכר בלבד כמבטאת את השווי. מחיר העסקה ראוי שייבחן יחד עם יתר עיסקאות השוואה נוספות[...] לאחר שבחנתי את נתוני העסקה (התאמה לזמן בתוספת שיעור של כ-10%[...] אני מגיע למסקנה שהעסקה הנדונה אינה חורגת בצורה קיצונית מיתר עיסקאות ההשוואה אך הנה על הצד הנמוך, אף למועד מוקדם יותר. נערך שימוש בעיסקה זו כעיסקת השוואה תוך ביצוע התאמות ותוך מתן משקל נמוך יחסית מיתר העיסקאות". במאמר מוסגר יצוין, כי על פי השומה מטעם המערער, היטל ההשבחה צריך להיסתכם ב-365,000 ₪, בלבד.

עוד נטען, כי גם אם נלך לשיטת המערער, לפיה לועדת הערר סמכות לפסוק על דרך האומדנה, אין היא חייבת לפסוק כך והיא רשאית להעביר את העניין לשמאי מכריע (או מייעץ).

סבורתני, כי ההחלטה למנות שמאי מכריע אחר, ולהתחיל בהליכי ההשגה על שומת המשיבה מבראשית, אינה סבירה בנסיבותיו המיוחדות של מקרה זה עת העסקה בוצעה לפני כעשור וההליכים נמשכו זמן רב מאוד.

...

דיון בפתח הדיון יאמר, כי לא מצאתי שיש לדחות את הערעור על הסף.

אני סבורה כי סעיף 12ח לחוק התכנון והבנייה אשר קובע כי "הוראות סעיפים 12א(ב1), 12ב(ב), (ג) ו-(ד)(1), 12ד ו-12ה(א) יחולו על ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בשינויים המחויבים" מאפשר לוועדת ערר למנות שמאי שייעץ לה וזאת בהתאם לסעיף 12ב(ב) לחוק הקובע כי "ועדת הערר רשאית לקבל חוות דעת של מומחה בכל ענין הנדון בפניה, בין ביוזמתה ובין ביוזמת הצדדים הנוגעים לענין; שר האוצר רשאי להתקין תקנות לעניין סעיף קטן זה". לפיכך, נמצא לנכון להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי שתמנה שמאי שייעץ לה, אשר ייתן את חוות דעתו בתוך 30 יום ממועד מינויו בשאלות שיוגדרו על ידי הוועדה ואשר יסייעו בידה ליתן החלטה סופית בערר לגופו של עניין.

סוף דבר הדיון מוחזר לוועדת הערר על מנת שתפעל בהתאם לקבוע לעיל ותיתן דעתה גם לעניין ההוצאות.

עיקרון זה מתבסס בין היתר על הפסיקה שלהלן: לפי ע"א 4592/98 קבע השופט אור: " אין עילה להגביל את סמכותו של השמאי לשומות של אחרים אשר הוא אינו אחראי להן " לפי בש"א 5594/07 ( שלום נצרת) עונאללה נ.ו.מ. מבוא עמקים נקבע : "שהשמאי המכריע עצמאי בהחלטתו ואין שום חובה לכך שהיטל ההשבחה במבנה אחד יהיה כהיטל במבנה אחר" לפי בש"א 175674/05 ( שלום ת"א) ריבה נ. ו.מ.בת ים: "השמאי המכריע אינו חייב למקדמי התאמה שהוסכמו על שמאי הצדדים.

כפי שהפסיקה קבעה "ככלל עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בנגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב...אין מקום ... להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך ..." (בג"צ 1168/07 יפה נוף תחבורה תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר, עו"ד (1.2.09); ע"א 609/93 מרום שרותי תעופה נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381(1994)).

אכן צודק השמאי המכריע בכך שהוא עצמאי בקביעת שומתו, אולם אין בכך כדי לפטור אותו מהחובה לבחון לגופה את טענת האפלייה שהעלו העוררים בפניו, ולצורך כך היה עליו לבחון את מאפייני הנכסים הספציפיים ולשקול באם יש בשומות שנעשו ביחס אליהן, להשפיע על השומה ביחס למגרש העוררים, דבר שלא נעשה על ידו.

...

) קולעים לענייננו: "אכן נטיית הלב עשויה להיות הישענות על שמאי מכריע, אך מותר בית המשפט הוא המבט המשפטי הרחב. בנידון דידן, פער כה גדול בחבות בהיטל השבחה ביחס למגרשים צמודים הכלולים באותה תכנית בתוך שנתיים, מעורר שאלות ומצריך הסבר. כך מגלה התוספת השלישית, וכך מבקש גם השכל הישר. אין מדובר בבחינת התוצאה השמאית בלבד, אלא הועלו על ידי המשיבה שאלות משפטיות הנוגעות ליישום עקרונות שמאיים ומשפטיים, וכמותי כבית המשפט המחוזי התקשיתי להלום שאלה לא תבוררנה, כדי שהצדק ייעשה וגם ייראה." (ההדגשה אינה במקור – פ.ל.) פגיעה בזכות הטיעון בפני השמאי גם באם אין מקום לקבוע כי מדובר ב"נקודה משפטית" כפי שזו הוגדרה בפסיקה, הרי שאני סבורה כי עניינם של העוררים נכנס בגדר העילה השניה שנקבעה בחוק לערר, שכן אני סבורה כי בקביעת השמאי המכריע נפל פגם אשר יש בו פגיעה בכללי הצדק הטבעי, על אף שניתנה להם האפשרות לפרוש מלוא טענותיהם בפני השמאי.

אני סבורה כי על אף "העצמאות" המלאה שניתנה לשמאי המכריע בקביעת שומתו, היה עליו לבחון, לגופן את טענות העוררים ולדרוש מהוועדה לספק את הנתונים הרלבנטיים לצורך בחינה זו, ורק לאחר בחינה לגופה, וגיבוש עמדה ביחס לטענת האפלייה, יכול היה לגבש את שומתו העצמאית.

לסיכום מכל האמור לעיל עולה כי מצאתי לנכון לקבל את הערר ולהורות לשמאי המכריע לבחון את טענת האפלייה שהעלו העוררים לגופה, זאת לאחר שהוועדה תמציא את מלוא הפרטים הרלבנטיים ביחס למגרשים המשווים אותם פרט שמאי העוררים בשומתו, ולקבוע בחוות דעת משלימה באם יש בטענת האפלייה שהעלו העוררים לשנות משומתו אם לאו.

באופן העולה בקנה אחד, כתב המלומד רוסטביץ בספרו: "השמאי המכריע הוא המותב השפוטי הראשון, הדן בהתנגדותו של הנישום לשומת היטל ההשבחה. מעמדו הוא של מותב שפוטי, ומכך שונה הוא מפקיד השומה, הדן בהשגתו של הנישום על שומת מס ההכנסה, ממנהל מס שבח, הדן בהשגתו של הנישום על שומת מס שבח מקרקעין... כל אלה הם מותבים מינהליים ולא מותבים שפוטיים" (רוסטביץ, עמ' 501).

טענה זו שבפי המערערים עוברת כחוט השני במרוצתו של הליך השומה, מתחילתו ועד לסיכומיהם בעירעור מושא פסק דין זה. בדין קבע השמאי המכריע כי אין בסמכותו להכריע בטענת המערערים הקובלים על עצם הטלתו של היטל ההשבחה.

...

הנה כי כן, נמצאנו למדים כי אין כל אחיזה לטענתם של המערערים להסכמה זו או אחרת אשר לטענתם הושגה בין הצדדים.

לאור כל האמור לעיל, דעת נבון לנקל, כי בדין קבע השמאי המכריע כי השמאויות המכריעות שניתנו במסגרת הליכים אחרים אינן מחייבות אותו.

השאלה האם יש בעובדה זו כדי להביא להפחתת ערך המקרקעין, בייחוד בשים לב לשימוש התעשייתי במקרקעין במועד הקובע, הינה שאלה שמאית מובהקת אשר בענייננו לא נמצאה כל עילה להתערבות בה. סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי דין הערעור והערעור שכנגד להידחות.

הדין בעניייננו קובע אפוא מסלול סטאטוטורי ספציפי להשגה וערעור על שומת היטל השבחה.

בעניינינו, אין חולק כי המנוח לא פעל להשיג על השומה בהתאם לדין כפי שהיה בתוקף בעת הרלוואנטית, לא הגיש שומה נגדית או ערעור לבית המשפט, וממילא לא מונה אף שמאי מכריע.

השוו לעניין זה הדברים שנפסקו בה"פ 1038/01 (מחוזי – ת"א – יפו) רפי כהן חברה לבנין, פיתוח ועבודות הנדסיות בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה כפר – סבא (פורסם במאגרים) (2002), מפי כב' השופט ישעיה (באותו מקרה – לעניין ניסיון לתקיפה ישירה של השומה שלא על-פי המתוה שבחוק), כדלקמן: "מה משמעות הטענה כי הוועדה לתיכנון ובניה שגתה או טעתה בהוצאת השומה, אם לא תקיפת החיוב בהיטל השבחה עצמו – תקיפה שעל פי ס' 14 (ג) הנ"ל יש להעלותה או לטעון אותה בפני בית משפט השלום. אף אם למבקשת טענות בדבר אי חוקיות ההחלטה, או טענות תקיפה מנהליות אחרות אין לה אלא להפנותם לערכאה שאותה קבע המחוקק באופן יחודי וספציפי, לגבי היטל השבחה, היינו לבית משפט השלום, אשר בתחום סמכותו נמצא הנכס, במועד שנקבע בחוק". נוכח כל המפורט לעיל, מסקנתי היא כי יש לקבל את הבקשה לדחיית התביעה על הסף, וכך אני מורה.

...

עניין זה איננו רלוונטי לעניינו, שכן לא נטען שקיימת חשיבות חריגה או מיוחדת לסוגיות המועלות בתביעה, וזוהי אף המסקנה העולה מבחינת טענות התביעה לגופן.

אוסיף ואציין, כי אף אם אניח שעקרונית יש להחיל על ענייננו את הפסיקה באשר לתביעות רשלנות נגד הרשות להשבת תשלומי יתר של ארנונה, סבורני כי בנסיבות המקרה אין מדובר בתביעה הבאה בגדר אותה פסיקה.

השוו לעניין זה הדברים שנפסקו בה"פ 1038/01 (מחוזי – ת"א – יפו) רפי כהן חברה לבנין, פיתוח ועבודות הנדסיות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר – סבא (פורסם במאגרים) (2002), מפי כב' השופט ישעיה (באותו מקרה – לעניין ניסיון לתקיפה ישירה של השומה שלא על-פי המתווה שבחוק), כדלקמן: "מה משמעות הטענה כי הועדה לתכנון ובניה שגתה או טעתה בהוצאת השומה, אם לא תקיפת החיוב בהיטל השבחה עצמו – תקיפה שעל פי ס' 14 (ג) הנ"ל יש להעלותה או לטעון אותה בפני בית משפט השלום. אף אם למבקשת טענות בדבר אי חוקיות ההחלטה, או טענות תקיפה מנהליות אחרות אין לה אלא להפנותם לערכאה שאותה קבע המחוקק באופן יחודי וספציפי, לגבי היטל השבחה, היינו לבית משפט השלום, אשר בתחום סמכותו נמצא הנכס, במועד שנקבע בחוק". נוכח כל המפורט לעיל, מסקנתי היא כי יש לקבל את הבקשה לדחיית התביעה על הסף, וכך אני מורה.