השגה על שומת היטל השבחה של שמאי מכריע בשל טעות בחישוב

טענה ג: המערערים טענו כי ועדת הערר טעתה בקביעת המועד הקובע לחישוב היטל השבחה של תוכנית שד/6/130 עפ"י השומה המייעצת ולא על פי המועד שנקבע על ידי הועדה המקומית.

ודוק: לנגד עיני וועדת הערר, כערכאה מבררת, עמדו ראיות שאינן נימצאות בפני בית משפט זה ושלא הוגשו על ידי המערערים ובתוכם: השומה הנגדית שהגישו המערערים; השומה המייעצת, שכנגד אימוצה על ידי וועדת הערר טענו המערערים; ההשגה שהגישו המערערים על השומה המייעצת- השגה שבעקבותיה היתקיים דיון בפני השמאי המייעץ; הנספחים לערר (ובהם מיסמך הערכת שווי שוק מיום 2.4.14 שהוכן ע"י השמאי משה ברנע לבקשת המערערים, "השמאי ברנע") ועוד.

המערערים מדגישים מספר פעמים כי המועד הראוי הוא "על פי מה שקבעה הועדה המקומית, על פי השומה מטעמה". אולם המשיבה, בתגובתה הראשונה להשגת המערערים על השומה המייעצת, הודתה בטעותה וקיבלה את הכרעתו של השמאי המייעץ לגבי המועד הקובע, המתייחס ליום פירסום התוכנית ברשומות (החלטה סופית, עמ' 3).

יש להדגיש כי בית המשפט איננו משמש ערכאה ישירה לערעור על שומת שמאי מייעץ ולשם כך נקבעה זכות טיעון לצדדים בסעיף 14(ג)(3) לתוספת השלישית בחוק התיכנון והבניה: "מונה שמאי מייעץ, תנתן החלטה בערר לאחר הגשת חוות דעתו, ובילבד שניתנה לצדדים היזדמנות לטעון את טענותיהם לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לעניין חוות הדעת". המערערים הגישו את השגתם על שומת השמאי המייעץ, אולם וועדת הערר בהחלטתה הסופית דחתה את השגתם, באופן מפורט ומנומק.

...

טענות המערערים בעניין המועד הקובע לחישוב היטל השבחה- נדחות.

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבה שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 20,000 ₪.

ביום 30.6.17 התקשרו הצדדים בהסכם במסגרתו סוכם כי התובע יטפל בהגשת השגה על שומת היטל השבחה שניתנה בגין הבית.

העבודה כללה הכנת חוו"ד שמאי, בירור נתוני הבית בערייה, פניה למועצת השמאים לקבלת מינוי של שמאי מכריע וכן בדיקה האם ניתן לקזז את היטל ההשבחה ששולם בגין הזכויות בגג שלא נוצלו כנגד הזכויות בהקלה נשוא תביעה זו. בתמורה לעבודתו של התובע סוכם בין הצדדים כי הנתבע ישלם לתובע 20% + מע"מ מכל חסכון בהיטל שנידרש ע"י הוועדה המקומית בהרצליה.

התובע טען, כי ביום 15.10.17 הודיע לו הנתבע באופן חד צדדי על הפסקת הטיפול בתיק, זאת לאחר שהושקע עמל רב. התובע טען, כי ההודעה נימסרה לו לאחר שכבר נודעה זהותו של השמאי המכריע בעיניינו של הנתבע ולאחר שההחלטה להגיש השגה נבחנה בזהירות הראויה ולאחר הפעלת שיקול דעת מקצועי וסביר ותוך קבלת נתונים ומידע מקסימלי לצורך הפחתת ההיטל ולמרות זאת, הנתבע החליט משיקוליו להפסיק את התהליך ולא לשלם שכר לתובע.

הנתבע הודה, כי אף שנושא הסיכון לא הובהר לו עובר לכריתת ההסכם עם התובע, יתכן ששגה בכך כי לא העלה נושא זה ביוזמתו והסביר זאת בכך כי לא חשב על כך. דיון: אין מחלוקת בין הצדדים כי התקשרו בהסכם במסגרתו התחייב התובע ליתן שירותים לנתבע בעיניין הגשת השגה על חיוב היטל השבחה שהיתקבל בגין הבית.

אין מחלוקת גם כי ההסכמה בין הצדדים הייתה כי שכר טירחתו של התובע יחושב באחוזים מן ההפחתה מסכום ההיטל (ככל שתהיה כזו) וישולם עם קבלת השומה המכרעת.

...

העבודה כללה הכנת חוו"ד שמאי, בירור נתוני הבית בעירייה, פניה למועצת השמאים לקבלת מינוי של שמאי מכריע וכן בדיקה האם ניתן לקזז את היטל ההשבחה ששולם בגין הזכויות בגג שלא נוצלו כנגד הזכויות בהקלה נשוא תביעה זו. בתמורה לעבודתו של התובע סוכם בין הצדדים כי הנתבע ישלם לתובע 20% + מע"מ מכל חיסכון בהיטל שנדרש ע"י הועדה המקומית בהרצליה.

התובע העריך את עבודתו בסך 5,000 ₪ + מע"מ וסכום זה נתבע על ידו בתביעה זו. הנתבע הגיש כתב הגנה ובמסגרתו טען כי בהתאם להסכם בין הצדדים, זכאי התובע לשכ"ט שייגזר מן ההפחתה בשיעור היטל ההשבחה שהושת על הנתבע ומשלא הופחת היטל ההשבחה – דין תביעתו של התובע להידחות.

משכך, סבורני כי התובע אמנם זכאי לתשלום עבור העבודה החלקית שעשה אך זכאי לתשלום חלקי בלבד.

נושא העירעור ערעור על החלטת יו"ר ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל-אביב (להלן – "ועדת הערר"), מיום 18.10.2017, לפיה נדחתה בקשת המערערים להארכת מועד להגשת ערר לועדת הערר, לצורך הכרעה בעיניין גובה החיוב בהיטל השבחה.

ביום 7.12.2017 הוגש העירעור הנ"ל. טענות הצדדים: המערערים: טוענים המערערים כי ההמצאות של השומות בשנת 2014 ובשנת 2016 בוצעו שלא כדין, ולכן לא ניתן לקבל את טענת המשיבה לפיה המערערים ידעו על השומה, ואיחרו את המועד להשיג עליה.

עוד לטענת המערערים השומות ודרישת התשלום הנוכחיות מהוות חריגה מסמכות של המשיבה, בשל טעות משמעותית בחישוב סכום ההיטל (סעיפים 37–40 לסיכומי המערערים).

סעיף 4 לתוספת השלישית קובע כי גובה ההשבחה, שמחצית ממנה מהוה את סכום היטל ההשבחה, יקבע על-ידי שמאי מקרקעין וסעיף 14(א) קובע כי על שומה זו ניתן לערור תוך 45 יום מקבלת השומה וכי יו"ר ועדת הערר רשאי להאריך תקופה זו: "על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב... יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופות האמורות מטעמים מיוחדים שיירשמו." מטענות הצדדים עולות שתי סוגיות מרכזיות, הרלוואנטיות לעניינו.

...

לא מצאתי "סיבות מיוחדות במינן" המצדיקות סירוב לשמיעת הערר, ולכן אין בידי לקבל את טענות האיחור בהגשת העתירה, כעילה לדחיית הבקשה להארכת מועד.

סוף דבר: הערעור מתקבל.

למרות התוצאה אליה הגעתי, ישלמו המערערים למשיבה הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪, שיישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.19 ועד מועד תשלומם בפועל.

התובעת והנתבעת ניהלו משא ומתן בטרם עריכת ההסכם והגשתו לאישור, כאשר לטענת התובעת, בעוד שהצדדים הסכימו בטרם החתימה על הסתמכות על שתי חוות דעת שמאיות של שמאי מכריע, הרי שטרם החתימה הוסיפה הנתבעת שומה שלישית של אותו שמאי מכריע, כאשר בדיעבד, לאחר החתימה, התברר לה כי היטל ההשבחה שנקבע בפועל גבוה יותר בשומה שלישית זו משתי השומות עליהן הוסכם.

עצם ההסתמכות של הנתבעת על השומה השלישית בעת קביעת היטל ההשבחה מהוה הפרה של ההסכם בין הצדדים, ומשכך היא מבקשת לקבל השבה של הכספים שנגבו ביתר, ושולמו לנתבעת תחת מחאה.

משכך, אין לה טענות כנגד ועדת הערר ואין מדובר בהשגה על השומה, כי אם תביעה להשבה על פי חוק החוזים, תוך בחינת שלב המשא ומתן בין הצדדים.

הפסיקה טענה לעקיפת סמכות ועדת הערר בעת טעות בחישוב משפטי או עובדתי בשומות, כגון חישובי הצמדה וריבית, אופן סיווג הנכס וכיו'.

...

השלכות בקשת הסילוק – לו היתה מתקבלת: הנתבעת מודה כי לו היתה מוגשת תביעה כיום לבית המשפט לעניינים מנהליים או לוועדת הערר הרי שתביעות אלה, ככל הנראה, היו נדחות.

טענת היריבות: לעניין העדר היריבות שטענה הנתבעת – אני סבורה כי משעה שהנתבעת חתמה עם התובעת את הסכם הפשרה, כצד להסכם, שלחה לה את השומות לתשלום ואף גבתה ממנה כספים בפועל, לא ניתן לקבל את טענת הסילוק על הסף.

לאור כל האמור, דין הבקשה לסילוק על הסף בגין טענת חוסר סמכות עניינית להידחות.

בעקבות מכירת זכויותיו של התובע הוצאה לנכס שומת היטל השבחה על סך של 89,377.04 ₪ (על בסיס חוות דעתו של השמאי גיל סגל), ביום 30.7.2014.

התובע טוען כי "אלולא הועדה הייתה טועה בחישוב כאמור לעיל היה על התובע לשלם כשכר טירחת השמאי המכריע על פי דרישת התשלום המתוקנת סך של 1,935 ₪ בלבד, וזאת כנגזרת מסך ההשבחה בהתאם לתקנות התיכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע), דהיינו, התובע נאלץ לשלם לשמאי המכריע סך של 1,229 ₪, סכום לא מבוטל אשר לא היה נידרש לשלם אלולא הטעות של הועדה". טענה זו מקוממת: מדובר בשומה מחודש 07/14.

עוד לא הובהר מדוע לא פנה התובע לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, המוסמכת להביא לפניה השגה ביחס לכל החלטה בנושא, בהתאם לסעיף 12ו לחוק, ולפסוק אף הוצאות הליך בהתאם לסעיפים 198 (ה1) (4) ו-(5) לחוק.

זוהי עדותו של מהנדס הועדה באשר לטענות ביחס לעניין שטחי השרות (פרוטוקול, עמ' 12 שורה 35 - עמ' 13, שורה 7): "מאז הקמת הועדה בפרדס חנה הנפקנו 850 שומות מתוכם 14 הגיעו לשמאי מכריע, מחצית מהשומות קיבלנו תוספת על השומה שלנו, חצי תיקנו, בסוגיות דומות גם, יש כבר פסיקה בועדות ערר שכן ניתן לחייב על בסיס אותה תקנה, לכן השמאי של הועדה, יש היתייעצות של גופי המיקצוע בנתבעת, המחוקק לא קבע יישור קו, אמרנו שהדרך הנכונה פרוצדורלית ומשפטית שהועדה תכריז על תוספת שטחי שירות וזה היה במועד כלשהוא בשנת 2015 כדי לחדול מפירסום של ההקלה שלטעמי אינה חוקית". מעדותו של מהנדס הועדה אני למד כי למיטב הבנתו מדובר במחלוקת מקצועית, המוכרעת, גם בהליכים של מינוי שמאי מכריע, באופן בלתי עיקבי, לכאן או לכאן.

...

הכרעה ונימוקה אחר שעיינתי בחומר בתיק, האזנתי לעדויות שנשמעו במסגרתו ונתתי דעתי לטענות הצדדים ולסיכומיהם מצאתי כי דין התביעה להידחות.

טעויות סופר נופלות לעתים, למרבה הצער, גם בשומות היטלי השבחה, והן נופלות גם בכתבי בי-דין ובתצהירים המוגשים לבית משפט זה. יעיין התובע בכתב תביעתו, ויגלה כי בסעיף 11 נפלה טעות הקלדה דומה לזו שעליה הוא מלין, עת טען כי הסכום שנדרש לשלם כהיטל השבחה בסופו של דבר הוא "7,66.93 ₪", כשככל הנראה הכוונה היא לסך הסופי של 7,662.93 ₪.

אין בידי לקבל את טענות התובע מן הטעמים הבאים: הפוך בה והפוך בה בחוות דעתו של השמאי המכריע, כל כולה התייחסות מקצועית-עניינית לחוות דעתם של הצדדים, ואין בה כל רמז לביקורת שאינה ממין זה לגבי חוות דעתו של השמאי מטעם המשיבה.

סיכום והוראות סוף דבר – התביעה נדחית.