השגה על ארנונה עקב שטח בפועל הקטן מהשטח המדווח

על כן, בוצע עידכון של שטח הנכס החל מיום 1.1.16 כדלקמן: 4.87 מ"ר בסווג ע1 (שטח משותף); 262.91 מ"ר בסווג ע2 (249.16 מ"ר נטו + 13.75 מ"ר שטח משותף); 118.66 מ"ר קרקע (שטח משותף), הכל לפי פריט חיוב: "תעשייה". עסקינן בפער של כ-90 מ"ר בלבד בשטח הנטו של הנכס ולא יותר מכך, שכן השטחים המשותפים בהם חויבה התובעת 2, הנם נגזרת של השטחים המוחזקים על ידי מי מהתובעת בפועל.

כמו כן גם הבעלים, אשר השכיר לתובעות את הנכס, לא העביר לעירייה כל אסמכתא, לרבות חוזה שכירות, במהלך השנים, שיש בה כדי ללמד כי שטח הנכס המושכר על ידו לתובעות קטן יותר מהשטח המחויב לצורך ארנונה כפי שנעשה.

אם התובעות מצאו שיש טעות בפרטים, ובכלל זה השטח, היתה הדרך פתוחה בפניהן לפנות בהשגה על פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו – 1976.

לא כך במקרה זה. האחריות לדיווח על שינוי בגודל הנכס במהלך השנים מוטלת על המחזיק.

...

אני מקבל את טענת הנתבעת שמדובר בשומות חיוב חלוטות שאין לשנותן.

אני מקבל את טענת הנתבעת, כי הנטל להתחקות אחר שינוי בגודל שטח המוחזק על ידי אדם כלשהו, אינו מוטל על העירייה, כי אם על המחזיק.

אני סבור שפסק דין זה איננו רלוונטי למחלוקת דנן.

תוצאה: התביעה נדחית.

התובעות ישלמו לנתבעת הוצאות משפט בסך 1,000 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בסך 13,000 ₪ בלבד.

בתשובתו להשגה, מיום 25.10.11, ציין מנהל הארנונה כי שינוי סיווג הנכס נעשה בעקבות ביקורת, שבה נמצא כי השמוש בדירה הוא לצרכי משרד עורכי-דין; כי "שטח הדירה עודכן לחיוב על-פי 92 מ"ר החל מיום 01.01.11", זאת בעקבות חיוב המחסן במלוא שיטחו, היות שאין מדובר במחסן דירתי; וכי "מדובר בתיקון השומה לשנת המס הנוכחית ועל כן תוקן הסווג החל מיום 01.01.11". בהמשך ציין מנהל הארנונה – "לאור האמור אני דוחה את ההשגה על כל פרטיה וחלקיה". כאן המקום להדגיש, כי למעשה לא נדחתה ההשגה על כל חלקיה, שכן בכל הנוגע לטענות בדבר הרטרואקטיביות, הדגיש מנהל הארנונה, במפורש, כי שינוי החיוב נעשה לשנת המס הנוכחית, ועל-כן בוצע השינוי והתיקון החל מיום 01.01.11 (זאת כאשר בהודעת החיוב המקורית שבעניינה הוגשה ההשגה צוין, כי מועד ההחלה הרטרואקטיבי יהיה 16.4.10).

המשיבה גם מציינת את היתנהגות המערערים, אשר על-פי הנטען, ידעו שהם מחויבים בחסר בגין שטח הנכס, ולא דאגו לדיווח לעירייה עד למועד הבקורת, כי הם מפעילים בדירה משרד עורכי-דין.

עם זאת, הפסיקה יישמה הלכה זו בצמצום, וקבעה כי אין לפצל נכס בעל מהות אחת לנתחים קטנים וטפלים למהות העיקרית; וזאת משני טעמים עקריים: האחד – למנוע מצבים אבסורדים, כמו למשל מצבים שבהם יסווגו באופן שונה הארכיון והשירותים של אותו משרד; והשני – כדי למנוע הרחבת סכסוכים בין הפרט לבין הרשות במצב שבו הרשות תצטרך לעקוב אחרי השמוש בכל יחידה ויחידה בנכס (ע"א 8838/02 גולדהמר נ' עריית חיפה (20.9.06)).

לפיכך, משאין מדובר במחסן של דירת מגורים, לא נפל פגם בהחלטת המשיבה לסווג את מלוא שטח המחסן לצרכי ארנונה, ולא לחשב את הארנונה על-פי מחצית שטח המחסן, כאשר מדובר במחסן המשמש דירת מגורים.

...

בבואי להחיל בענייננו את המבחן הראשון – מבחן הסמכות, סבורני כי במקרה שלפנינו קיימות נסיבות הסותרות את החזקה נגד תחולה למפרע, בזיקה לעקרונות שהובאו בסקירה המשפטית שלעיל; זאת, הואיל וההחלה הרטרואקטיבית בענייננו – נועדה לאפשר לעיריית ירושלים לאכוף חיובי ארנונה מנישום בהתאם לשימוש בפועל שהוא מבצע בנכס וכן לשטח העדכני, לצורך גביית מס אמת, ובאופן המקדם נשיאה שוויונית בנטל בין כלל הנישומים; ובכך להגשים את עקרונות דיני המס, כפי שנסקרו לעיל.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות בסך 8,000 ש"ח. מזכירות בית-המשפט תעביר למשיבה, עיריית ירושלים, את הפיקדון שהפקידו המערערים בערעור, על חשבון החיוב ההוצאות.

עוד טען כי בשטח מתגוררים שוכרי משנה ולפיכך חישוב שטחי העסקים אשר הגישה המשיבה אינו נכון ולכן אין הוא חב בתשלום בגין השטחים המוחזקים ע"י שוכרי המשנה.

סעיף 3(ג) לחוק הערר על ארנונה קובע כי: "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אלולא חוק זה" (ההדגשה אינה במקור- ר"א).

כעולה מהחלטת ועדת הערר, המבקש טען במסגרת הערר כי "קיימים שוכרי משנה, עליהם דיווח ואשר יש לחייבם ישירות". בתגובה לכך טענה המשיבה במסגרת ועדת הערר כי "בתחילת חודש יולי 2019, הודיע העורר לעירייה על השכרת חלקים בנכס, ובעקבות ההודעה בוצעה הסבה של החלק המושכר על שם השוכרים" וכן טענה כי "קביעת השטחים של החלקים השונים בנכס, נעשתה על בסיס מדידה ובקורת של חברת מדידות מוסמכת, ואשר לא נסתרה על ידי העורר באמצעות מדידה אחרת או כל ראיה סותרת" (עמ' 1- 2 להחלטת ועדת הערר).

אם חרף העידר המצאה כדין כאמור, הגיע כתב בי-הדין בפועל לידי בעל הדין וניתנו בידיו עקב כך מלוא האמצעים לפעול על פיו, הושגה תכלית ההמצאה במלואה בדרך אחרת.

...

טענות המבקש במסגרת הבקשה מעלה המבקש מספר טענות כנגד התביעה: יש לדחות את התביעה בשל אי מסירת הודעות כדין על שומת הארנונה- לטענתו, המשיבה לא קיימה את חובתה להפיק ולמסור שומת ארנונה כדין.

על כן טענות המבקש, המצויות בסמכותה הייחודית של ועדת הערר ובתי המשפט לעניינים מנהליים (כערכאת הערעור על החלטות ועדת הערר), אינן יכולות לשמש הגנה בתביעה זו ודין הבקשה להידחות.

במועד הדיון, המבקש היה מודע לכך שהערר נדחה, אך טען כי לא קיבל לידיו את החלטת הערר (עמ' 1 ש' 17- 19).

לסיכום לאור כל האמור לעיל ובשל כל הטעמים שציינתי לעיל, אני דוחה את הבקשה למתן רשות להגן.

עניינה של העתירה דנא הוא בשאלה האם המשיבה, עריית תל-אביב-יפו, היתה רשאית לחייב רטרואקטיבית את העותר לשלם תשלומי ארנונה בגין נכס שבאחזקתו בגלל אי התאמה בין שטח הנכס בפועל לעומת הרישום בספרי הערייה? העובדות הצריכות לעניין העותר, מר עבד אלקאדר שלגם (להלן: "שלגם"), הוא תושב תל-אביב-יפו בן 83 המתגורר מזה שנים ברחוב איבן סינא 53 בתל-אביב-יפו, מספר נכס 2000327954 (להלן: "הנכס").

לטענתה בהנתן ההפרש המשמעותי בשטח הנכס, הפרש שתוצאתו היא תשלום מופחת של הארנונה ששילם העותר, לא ניתן לומר כי העותר רשאי היה להסתמך על חיוב השומה שכאמור היא נמוכה באופן משמעותי בקורלציה לשטח הקטן של הנכס כפי שמופיע בספרי הערייה.

במקרה שכזה "מתנגשת החזקה נגד תחולה למפרע עם החזקה כי תכליתה של חקיקה להשיג תוצאות צודקות..." (אורט, שם), ועם השיקול בדבר אינטרס השמירה על הקופה הציבורית וגביית מס אמת.

הנסיבות שהוצגו בעתירה מצביעות כי נפל פגם ממשי בדרך היתנהלות העותר שבמשך שנים, ולפחות משנת 2012 (מועד התצ"א הראשונה שצורפה), התגורר בנכס שמידותיו 220 מ"ר(!), והוא גדול פי 3 משטח הנכס שבגינו הוא משלם ארנונה - 71 מ"ר. כך, למרות שהשומה שקבל ציינה כי הארנונה היא בגין נכס ששטחו 71 מ"ר, נימנע העותר מלהודיע, לדיווח, או להתריע בפני הרשות כי השטח בפועל שונה משטח הנכס בגינו הוא מחויב, ואין אפשרות לקבל הסבר להתנהלות זו זולת העובדה שהוא למעשה נהנה ממחדלה של הערייה.

...

דיון ומסקנה כאמור, הצדדים לעתירה אינם חלוקים במצב העובדתי והמשפטי, והמחלוקת שביניהם היא בדבר יישום הדין על הנסיבות דנא.

אני סבורה כי החלטה זו אינה מתחשבת כלל בפגם שנפל גם בהתנהלות הרשות שלא בדקה במשך שנים את שטח הנכס, למרות שהיה בידה לעשות כך, וטעם זה היה עליה להביא בשיקוליה בטרם החלטה ולא להטיל את מלוא האחריות על העותר.

אני סבורה, אפוא, כי אין זה ראוי כי הרשות תסיר מעליה כל אחריות ותחייב את העותר באופן שרירותי לשלם ארנונה רטרואקטיבית למשך כל התקופה שההתיישנות מאפשרת - שבע שנים.

לאור האמור אני מקבלת את העתירה בחלקה, כך שהמס הרטרואקטיבי שיוטל על העותר יהיה לתקופה של 4 שנים מיום הטלת השומה המתוקנת – קרי החל מיום 8.12.2015.

טענות התובעת בכתב התביעה התובעת טוענת, כי הנתבעת התרשלה במילוי חובותיה וגבתה מהתובעת כספים שלא כדין: הנתבעת לא בדקה את שטח הנכס שבו החזיקה התובעת, כפי שנידרש בדין; הנתבעת חייבה את התובעת בגין שטח שכלל לא היה בחזקתה; הנתבעת לא ביצעה מדידה כנדרש לבדיקת שטח הנכס המצוי בחזקת התובעת; הנתבעת לא ביקרה בנכס במשך שנים רבות וזאת עד לפניית התובעת בהשגתה בשנת 2018; הנתבעת הסתמכה אך ורק על הודעתה של התובעת עת החלה להחזיק בנכס ועל פי הסכם השכירות, וזאת מבלי לבדוק ולאמת את גודלו המדויק של הנכס כנדרש.

ב. טענות לגוף התביעה הנתבעת טוענת, כי חייבה את התובעת כדין בארנונה: התובעת נרשמה בספרי הערייה כמחזיקה בנכס בשטח של 1,000 מ"ר על פי דיווחים של בעל הנכס, של התובעת עצמה כשוכרת הנכס וכן על פי חוזה השכירות הקובע, כי שטח הנכס הוא 1,000 מ"ר; עד למועד הגשת ההשגה, לא פנתה התובעת לעירייה בקשר לחיובי הארנונה שהושתו עליה בגין הנכס; הערייה השיתה את חיובי הארנונה על התובעת כדין ומקום שהיה צורך בכך, היא תיקנה את החיובים החל מתחילת שנת המס שבה הוגשה ההשגה.

(ב) השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שיטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לענין הטלת ארנונה כללית, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב1) לעניין אופן חישוב שיטחו של נכס.

בצד זאת יש לזכור, כי "מעת שמדובר בתביעות השבה המתבססות על טענה של רשלנות הרשות המקומית, לא יהיה די בעצם החיוב המוטעה לראות בכך משום רשלנות של הרשות המקומית לרבות בגין הטענה כאילו מוטלת החובה על הרשות המקומית לבחון בכל עת את אשר קיים בפועל בנכס. על חייב הארנונה להוכיח, כי הרשות המקומית התרשלה כלפיו בפעולות ספציפיות אלו או אחרות אשר בגינן יש מקום לחייבה בהשבת אשר שולם ביתר" (ע"א (מח' ת"א) 3801/06 עובדיה נ' עריית הרצליה (18.2.2008)).

...

אולם, למעלה מן הצורך סבורני, כי ביחס לשנת 2012 ולחלק מהחודשים בשנת 2013 חלה התיישנות, שכן עילת התביעה להשבה היא לתקופה של 7 שנים מיום הגשת התביעה, היינו, 12.8.2020 (ראו בעניין זה: ע"א (מח' ת"א) 3765/04 עיריית תל אביב נ' ראובן (23.1.2008)).

סוף דבר לאור כל הנימוקים לעיל, התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ש"ח (כולל מע"מ), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.