הרשאה בהגשת תכנית סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה ‎

ועדת הערר היפנתה לסעיף 61 א לחוק התיכנון והבנייה הקובע מי הזכאים להגיש תוכנית וכן היפנתה לתקנות הנ"ל הקובעות את התנאים להגשת תוכניות בבתים משותפים וקובעות סף מינימלי של 33 אחוז לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף.

עוד נטען כי גם פרשנות של חוזי המכר וייפוי הכח מלמדת כי אין בחוזי המכר הסכמה מפורשת לכך שהעותרת תיזום הגדלת זכויות בנייה בבניין ואין בייפוי הכח מתן הרשאה להגשת תוכניות לתכלית זו. באשר לטענה כי ועדת הערר חרגה מסמכותה בשל כך ששקלה שיקולים קנייניים, נטען כי מדובר בטענה חסרת בסיס וועדת הערר מחויבת מכוח סעיף 61 א (ב) לבדוק את זכאות העותרת לכל אדם אחר המגיש תוכנית, כצעד ראשון טרם דיון לגופה של התוכנית המוגשת.

...

לאור כל האמור לעיל, דין העתירה להידחות.

סוף דבר, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת מן המשיבות הוצאות העתירה בסכום כולל של 7,500 ₪ (סה"כ יחדיו 15,000 ₪).

המשיבה 1 הגישה התייחסותה בכתב, וטענה כי לפי סעיף 61א'(ב) לחוק התיכנון והבניה, מי שרשאי להגיש תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת (מלבד גופים צבוריים המנויים בסעיף) הוא רק "בעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע". נכון שהסעיף אינו נוקט במילים "תנאי סף", אך ברור ממנו, כי רק אלה רשאים להכין ולהגיש תכנית.

אכן, בסמכותו של מתכנן המחוז, במסגרת הבדיקה התכנונית המוקדמת לפי סעיף 62ב'(א) לחוק התיכנון והבניה, להעיר גם הערות תכנוניות עקרוניות מסוג זה (דנה וזינגר "דיני תיכנון ובניה", הוצאת נבו, התשע"ה-2015, כרך א', בעמ' 457).

במקרה שלפנייי, נקבע בסעיף 2 לתנאי הסף כי "מנסחי טאבו שהוגשו, כל הקרקע הנה בבעלות מדינה (קק"ל), פרט לחלק מחלקה 118 שהוא בבעלות מ.מ. תל מונד. נא להגיש מיסמך המסמיך את המגישה להגיש תכנית על קרקעות מדינה (הרשאה לתיכנון, חוזה חכירה/שכירות וכדומה).

...

וסעיף 6 בהערות הוא כלהלן: "התכנית בתחום מרקם משולב ומכלול נופי בתמ"א 1/35, ובייעוד אזור חקלאי ונוף כפרי פתוח בתמ"מ21/3, לכן לשכת התכנון לא תוכל להמליץ על הפקדתה. תשומת לבכם לסיכום הישיבה מיום 19.12.17". העותרת טוענת כי משפט אחרון זה שציטטתי זוהי הלכה למעשה דחייה של התכנית, וכי כל שאר הסעיפים בטופס תנאי הסף אינם יכולים להיות עילה לדחיית התכנית.

גם לסעד החמישי (לדחות מימוש צו ההריסה) אין מקום כמובן להיעתר, שכן, ענין זה תלוי ועומד בפני בית משפט אחר, ואינו בסמכותו של בית משפט זה. וגם אלמלא כן, אין מקום להמתין עם צו ההריסה "עד לקבלת החלטה חלוטה בענין התכנית" לנוכח המסקנה שהגעתי אליה כי התכנית לא תיקלט.

סיכום לסיכום, אני דוחה את העתירה, מלבד הסעד אותו נתתי כמפורט בפיסקה 36 לעיל.

בסוגיית ההוצאות, בשים לב לכך שהעתירה נדחתה, אך סעד אחד – סעד שהיה חשוב ועקרוני לעותרת ניתן; ובשים לב גם לכך, שהעותרת היא עמותה ללא כוונת רווח, אשר מנהלת ומפעילה מזה שנים רבות פרוייקט מבורך ובעל חשיבות ציבורית גבוהה, החלטתי לא לחייב את העותרת בהוצאות.

אשר לתהיות שהעלתה ועדת העררים ביחס לסמכות העותרת להגשת התכנית, טענה העותרת כי התכנית הוגשה על ידה מכוח הסכם ההרשאה לתיכנון שנחתם עם רמ"י. לבסוף, ובאשר להחלטת הועדה המחוזית לדחות את התכנית ואת התסקיר, טענה העותרת כי החלטה זו התקבלה מתוך עמדה מקדמית שלא לאפשר בנייה במקרקעי העותרת בשל מיקומם, מתוך רצון להעתיק זכויות העותרת במקרקעיה למקום אחר, ולא משיקולים עינייניים.

בהקשר זה רלוואנטי לענייננו סעיף 61א(ב) לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון והבנייה") שמפרט את רשימת הגורמים שרשאים להגיש תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, וזה קובע כדלקמן: "(ב) משרד ממשלתי, רשות שהוקמה לפי חוק, חברה ממשלתית שעיקר עיסוקה הוא בפתוח מבנים ותשתיות, ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה, וכן בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע (להלן – מגיש התכנית), רשאים להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לוועדה המקומית; היתה התכנית בסמכות הוועדה המחוזית, יעביר מגיש התכנית עותק לוועדה המחוזית". סעיף 61א(ב) לחוק התיכנון והבנייה הרחיב את מעגל הזכאים להכין תכנית מתאר מקומית ולהגישה לועדות התיכנון, באופן שכלל גם "בעלי עניין בקרקע". השאלה מי הוא בעל עניין בקרקע, היא שאלה מורכבת.

...

עם זאת, סבורני כי דחיית התסקיר על הסף בנסיבות העניין, חורגת ממתחם הסבירות.

סבורני כי התוצאה הסבירה והראויה במצב הדברים שנוצר, הינו השבת התסקיר לוועדה המחוזית, שתיתן ביחד עם המשרד להגנת הסביבה הנחיות לעותרת לתיקון התסקיר, ותאפשר לעותרת לפעול לתיקונו.

סוף דבר סיכומו של דבר – אני מקבלת את העתירה, ומורה על השבת התכנית המוצעת ותסקיר ההשפעה על הסביבה שהוגש במסגרתה לוועדה המחוזית, כמפורט לעיל.

לטענת המשיב 3, היות וכבר קיים היה היתר בנייה על שמו ובהתאם לסעיף 61א(ב) לחוק התיכנון והבנייה די לבעל עניין בקרקע להגיש תכנית לשינוי תב"ע, בחרו בו כלל בעלי העניין לנקוט בהליך התיכנוני.

לטענת המשיב, מכיון שהתב"ע המאושרת כללה שלושה קוי ביניין נפרדים, וכל צד התכוון לפעול בנפרד ממשנהו ועל מנת שיוכל כל צד לנקוט בהליכי הוצאת היתר עבור מבנהו ולא שיוגשו מסמכים סותרים הוסכם, לאענת המשיב, כי המבקש 3, שנירשם כבעלים, יחתום על אישור והסכמה והרשאה בלתי חוזרת לטובת המשיב והמבקשים 1 ו-2.

...

לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים ועדותו של בוחן הרישוי מטעם הועדה המקומית בעיריית ירושלים ועיינתי בכתבי הטענות ובתצהיריהם החלטתי כי דין הבקשה להידחות.

ממכלול הטעמים האמורים לעיל דין הבקשה למתן סעד זמני להידחות.

המבקשים ישלמו למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 7,000 ש"ח לכל אחד מהמשיבים.

לבסוף ציינה ועדת המשנה, כי סוגיית הסמכות של המשיבה להגיש את התוכנית לא התבררה עד תום, שכן היא אינה בעלת הזכויות בקרקע מושא התוכנית, ודומה שגם אינה בעלת 'עניין בקרקע' כמשמעות המונח בסעיף 61א(ב) לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

המשיבה אמנם טענה, כי היא בעלת הרשאה לתיכנון מרשות מקרקעי ישראל, אלא שהרשאה זו לא הוצגה לועדה.

...

אקדים אחרית לראשית ואומר, כי סופם של דברים הוא שבאתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל.

סבורני, כי בנסיבות העניין, ומבלי לטעת מסמרות בדבר, מעורר הערעור שאלות רציניות, אשר ראויות לדיון ולליבון.

הבקשה מתקבלת אפוא בזאת.