הרחבת שתי יחידות דיור בקומה הראשונה והשנייה בבניין

יחד עם זאת, קבעה ועדת הערר כי זאת בכפוף לתיקון הבקשה להיתר – בכל הנוגע לביטול הרישום של יחידות הדיור בקומה הראשונה שמעל קומת המרתף ובקומה השנייה כ"לא שייכות לבקשה"; בכל הנוגע למספר הדירות המבוקשות במסגרתה; ובכל הנוגע לשטח הדירות הקיימות, כך שכולן תעמודנה בדרישת השטח המינימלי ליחידות דיור (מינימום 35 מ"ר ליח"ד).

עובדתית - הואיל ולטענת העותר כפי העולה מהפרוט לעיל, לבניין ניתנו 2 היתרים סותרים – ההיתר הראשון משנת 1935 - אשר היתייחס אל קומת המחסנים כ"קומה א'" וההיתר השני משנת 1945 - אשר היתייחס אל קומת המחסנים כאל קומת "מרתף". עוד מוסיף העותר וטוען כי, בנגוד לקביעת הועדה, עיון במסמכים אשר מצויים בתיק הבניין מלמד כי ההיתר משנת 1935, במסגרתו הוגדרה הקומה בה נכללת דירת העותר, כקומה א', כן מומש.

כך, נטען כי בפן התיכנוני קיימות שתי אפשרויות – האחת – להסדיר את הדירה תכנונית (ולטענת העותר אין מניעה לעשות כן הואיל וכפי שפורט לעיל בהרחבה לדידו הדירה אינה מצויה בקומת המרתף ומשכך, שימוש בה למגורים אינו נוגד את תכנית המרתפים) והשנייה- לקבוע כי יש להרוס את הדירה.

...

כך, גם אם אלך עם העותר כברת דרך ניכרת ואקבע כי אמנם קיימת סתירה בין האופן בו הוגדרה הקומה בהיתרים השונים – ההיתר משנת 1935 וההיתר משנת 1945 - ועל מנת לקבל טענה זו אף אדלג על המשוכות הנכבדות ובכלל כך – על הקביעה ולפיה ההיתר משנת 1935 לא בוצע ויתרה מכך, על העובדה שגם בהיתר משנת 1935 קיימת סתירה הואיל ובדפוס נכתב "קומה א'" ואולם, קיימת תוספת בכתב יד ולפיה מדובר ב"קומת מרתף" – הרי שלמרות זאת לטעמי דין טענותיו של העותר להידחות.

ריכוז האמור מלמד כי דין טענותיו של העותר ולפיהן הבקשה להיתר עומדת בסתירה לתכנית מתאר להידחות ופועל יוצא מכך הוא שדין העתירה להידחות, הואיל ולא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר אשר דחתה את עררו של העותר על הסף, משלא קמה לעותר זכות בדין ובפסיקה להגשתו.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

בית העותרים ניבנה במקור כבית בן קומה אחת, ובשנת 1984 ניתן לעותרים היתר לבניית קומה נוספת (קומה שנייה), ועליה למרפסת גג (בהקלה במספר הקומות) הכוללת מדרגות ושטחי שירות למחסן כלים ומערכות טכניות.

בהחלטה צוין כי מביקור מפקח בניה בבית העותרים כמו גם מתמונות מתוך אתרי תיירות נפוצים שהוצגו לחברי הועדה נראה כי הנכס כבר חולק לשלוש יחידות משנה, היחידה הקיימת בקומה הראשונה של המבנה אינה תואמת את ההיתר המבוקש, והבקשה להיתר נועדה להסדיר את קיומה של יחידה שלישית ואילו "התיקון לחוק התיכנון והבניה המאפשר פיצול יחידות דיור נועד לאפשר פיצול יחידת דיור קיימת בהיתר ולא על מנת להכשיר בדיעבד תוספת בנייה בלתי חוקית". העותרים עררו על ההחלטה בפני ועדת הערר המחוזית וטענו כי החלטת הוועדה המקומית התקבלה בחוסר סמכות שכן סעיף 147(י) לחוק התיכנון והבניה (בו הוטמע תיקון 117 לחוק) מורה לועדה המקומית , באופן פוזיטיבי לאשר הקלה כאשר אין היתנגדות.

המדריגות החיצוניות שניבנו מעידות על כך שלא מדובר בהרחבה מינורית של קומה אלא על ניסיון ליצור יחידת דיור עצמאית ונפרדת, הדורשת תוספת שטח משמעותית, של למעלה מ-60 מ"ר. הוועדה המקומית לא שוכנעה כי יש צורך מיוחד המצדיק חריגה ממדיניות הוועדה המקומית על ידי אישור חריגת הבנייה באמצעות הקלה ל"שיפור דיור", מעבר לשתי הקומות הקיימות כעת, במיוחד לאור העובדה כי מדובר בעבריינות בנייה חוזרת שכנגדה הוצאו מספר צוי הריסה שפוטיים שלא כובדו על ידי העותרים.

הכוח והאחריות בעיניין שכזה נתונים לגופי התיכנון וביהמ"ש לא ימהר להתערב בהחלטותיהם ולא יחליף את שיקול דעתם המקצועי בשקול דעתו (ראו עע"ם 8445/06 זלצמן נ' ועדת הערר לתיכנון ולבניה מחוז תל אביב, (פורסם בנבו, 28.10.2010); עת"מ (מרכז) 47095-07-19 שפיר מגורים ובניין בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה- מחוז מרכז (פורסם בנבו, 24.02.2020)) תיקון 117 נועד כדי להתגבר על המחסור בדירות קטנות ולאפשר הפיכת "שטחי שירות" לשטח מגורים לצורך מגורי קרוב ביחידה נפרדת על ידי מתן הקלות מתכנית בנין עיר.

...

בפניי עתירה המכוונת כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 07.03.2021, בה נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת המשיבה 2, הועדה המקומית לתכנון ולבניה גני תקווה מיום 20.11.2019, שדחתה את בקשתם להיתר להרחבת הקומה העליונה בביתם ולפיצול הבית לשתי יחידות דיור.

העותרים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית (ערר 294/13), וביום 12.5.2014 נדחה הערר (בדעת רוב).

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את החלטת ועדת הערר עליה נסובה העתירה, עיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את טיעוני הצדדים, עמדתי היא כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר.

העתירה נדחית.

העותרים ישלמו לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

בקומה הראשונה היחידות האלה, קומה שניה היה לי מטבח, חדר שינה וסלון שלי וקומה אחרונה הייתה קומה של הילדים, שלושה חדרים היו שם ומרפסת שהיה חצי מהבניין, זה היה בקומה השלישי.

ש. ז"א בקומה הראשונה שתי יחידות הדיור האלה היו יחידות עצמאיות שנכנסים אליהם בנפרד? ת. עצמאיות אחת כניסה מצד ימין ואחת כניסה מצד שמאל, ואיפה שהכניסה מצד שמאל הייתה עלייה לבית.

ער אני לקיומן של שתי יחידות בקומת הכניסה אולם X ₪ 5,000 מסך של משעה שלא הוכח שהושכרו ומשעה שדחיתי את הקונסטרוקציה של התובע המאיינת צורך בהוכחת קבלת דמי שכירות על מנת לזכות התובע בשכר דירה ההתייחסות אליהן תהא כאל חלק מהמבנה שנרכש על ידי הצדדים במועד הרכישה ולא מצאתי להרחיב את דמי השמוש ביחידה המרכזית בשכר דירה פוטנציאלי של שתי יחידות.

...

₪ חוות הדעת על סך של 462,168 טיעוני הנתבעים בתביעה: דין התביעה להידחות שכן תביעה זהה כבר נמחקה ביום 17/1/2018 בהליך קודם בין הצדדים תמ"ש 7628-12-16 .

כללו של דבר התביעה הנגדית נדחית.

אחרית דבר: התביעה והתביעה הנגדית נדחות.

בנסיבות אלו, על הצדדים חובה לפצות את הציבור על התנהלותם ואני מחייב את שני הצדדים בתשלום הוצאות לאוצר המדינה בסך 2,000 ₪ כל צד. מתיר פרסום פסק הדין ללא פרט מזהה כלשהו אודות הצדדים.

לטענת התובעים תקנון הבית המשותף (להלן: התקנון) החל ביחס לנכס מקנה להם זכות לבצוע עבודות להרחבת דירתם, פיצול הדירה לשתי יחידות נפרדות, השכרת היחידות לצדדי ג' והכל ללא צורך בהסכמת הנתבעים.

הבית המשותף הנו מבנה אחד בן 4 קומות ובו 4 יחידות דיור, כאשר יחידת התובעים הנה דירה מסוג קוטג' הנמצאת בקומה הראשונה, שנייה ושלישית, לה הוצמדו חלקים שונים מהרכוש המשותף כאמור בתקנון המוסכם וצו רישום בית משותף.

לאחר רכישת הנכס פעלו התובעים להרחבת דירתם, פיצולה ליחידות דיור והשכרתן לצדדי ג', והכל לטענת התובעים בהתאם לזכויותיהם בנכס כאמור בסעיפים 4.2.1 ו- 4.3 לתקנון, אשר מתיר להם שימוש בנכס, פיצול והשכרה לצדדי ג' ללא צורך בקבלת הסכמת יתר דיירי הבניין.

...

בפתח כתב ההגנה טענו הנתבעים כי נוכח מהות הסעד הנתבע, שעניינו נזק הנובע מההליך המשפטי בו הודו התובעים בביצוע עבירת שימוש בניגוד להיתר והורשעו בהתאמה, הרי שיש לדחות את התביעה על הסף מכח הכלל הקבוע כי "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה". נוכח העלאת טענה לסילוק על הסף במסגרת כתב ההגנה, נדרשו הנתבעים להגיש בקשה סדורה לסילוק על הסף והתובעים נדרשו להגיב לבקשה, והכל כמפורט בהחלטתי מיום 19.1.23.

בהעדר טענה בעניין זה הרי שיש לדחות את התביעה על הסף בהיותה נוגדת את תקנת הציבור בהתאם להוראות ס' 30 לחוק החוזים.

בשים לב לכל אלו אני קובעת כי לא התקיימו התנאים המצדיקים מתן סעד מן הצדק במקרה הנוכחי.

משהגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות על הסף על יסוד הכלל לפיו "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה", ובשים לב לשלב המקדמי בו מצוי התיק כאן, בין היתר בשים לב לכך שטרם התקיים כאן דיון, אני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעים 1-4 הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 5,000 ₪.

עילת זכויות הבניה: בפסק בורר של הרב מרמרוש מיום 19.5.2008 נקבע כי הנתבעים 2-1 רשאים לבנות דירה נוספת בתוך חלל הרעפים וזאת מעבר לקומה שניה, וכי מישפחת אסייג מקבלת את המרפסת והחצר מסביב וכן אפשרות לבנות שתי יחידות דיור במרתף מתחת לדירתם וכן לחפור מסביב לדירות המרתף ברוחב 1.5 מטר כדי ליצור מעין חצר ומקור אור ואוויר למרתף.

עבודות הבניה שעשו הצדדים אל מול ההיתרים מומחה בית המשפט קבע כי בדירת התובעת (תת חלקה 2) קיימת סגירת מרפסת פתוחה בשטח של 5.25 מ"ר (ראו בהרחבה פרק ה' לחוות הדעת); בדירת הנתבעים 4-3 קיימת סגירת חלל של 6.5 מ"ר (ראו בהרחבה פרק ו' לחוות הדעת); בדירת הנתבעים 2-1 קיים חיבור שני חדרי יציאה לגג (תת חלקה 6 + תת חלקה 7) ותוספת 100 מ"ר ללא היתר ליחידות דיור, וכן סגירת חלל במפלס מעל בשטח מוערך לניצול איחסנה של כ- 100 מ"ר (ראו בהחרבה פרק ז' לחוות הדעת).

כך קבעה כב' השופטת לוי בהחלטה מיום 5.11.2018: "למותר להעיר ולהתייחס גם לגזר הדין שצורף – נספח 6 לכתב התביעה אשר נתחם למעלה מ – 4 שנים לפני מתן ההחלטה דנן. לא ארחיב בעיניין זה באשר אני מורה כי פסקי הבורר באשר ניתנו כללו מכללא תנאים כל בניה שיבצעו בעלי הזכויות בבניין ברחוב גורדון 9 בבני ברק, תהיה בניה חוקית ובודאי לא לגבי בניה לגביה קיים צו הריסה". וכך קבעה גם כב' השופטת שבח בפסק הדין בהליך הקודם: "פסק הבוררות שניתן על ידי הרב מרמרוש ביום כ' תמוז תשס"ט לא יאושר משהוא מכיל קביעות שעניינן לא בסמכות בית משפט, ודאי לא בסמכות בורר, אלא בסמכות הוועדה המקומית לתיכנון ובניה..." הנתבעים כולם, בחרו שלא לערר על הכרעות אלו, שהפכו לחלוטות, כך שיש לידון בטענות התובעת הנוגעים לאיזון בין הצדדים שעה שהתובעת נימנעה מקבלת התמורה (חוץ מהחצר) כפי שנקבעה בפסיקת הבוררים והיא: זכות לבנות מרתף עם שתי יחידות דיור בנוסף לדירתם; 7/16 מזכויות קומה ד' ותיקון נזקים מבניית הנתבעים, כפי שנקבע בפסקי הבוררות כלהלן: "מישפחת אסייג מקבלת את המרפסת והחצר מסביב דירתם וכן אפשרות לבנות 2 יחידו דיור במרתף מתחת לדירתם" (ס' ד פסק הבורר 2); "אסייג רשאית להשתמש במרתף לשתי יחידות דיור..." (שורה אחרונה בעמ' הראשון פסק הבורר 5); "משפ' אסייג רשאי להפוך את דירתו כולל המרתף ל- 3 יחידות דיור" (ס' א' פסק הבורר 6); "בזכויות הבניה בק"ד [ עלית גג] ... למשפחת אסייג יש 7/16 מהזכויות" (ס' ב' פסק בורר 6); "על הוכמן לתקן את כל הנזקים שנעשו מחמת הבנייה שלהם" (ס' ב' פסק הבורר 2); "על הוכמן לתקן בהקדם את כל הנזקים שנעשו מחמת הבנייה (ס' ב' פסק הבורר 3);

...

לסיכום התביעה שכנגד, עולה כי על התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני קובע כלהלן: דין התביעה העיקרית להתקבל בחלקה, כך שעל הנתבעים כולם, ביחד ולחוד, לפצות את התובעת כלהלן: פיצוי בגין ליקויי בנייה – סך של 36,150 ₪ + מע"מ; פיצוי בגין ירידת שווי הנכס – 125,000 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים – 59,500 ₪.

דין התביעה שכנגד להתקבל בחלקה, כך שעל התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.