הרחבת דירה על חשבון חצר משותפת: זכויות דיירים וגבולות הרכוש

כך, דירה בקומה א', כפי דירת הנתבעים, ניתנת באופן טבעי להרחבה לגובה, על גבי הגג של אותה דירה, אשר מהוה רכוש משותף ואילו דירות קרקע פינתיות, כדירת התובע, ניתנות להרחבה באופן טבעי בעיקר על חשבון החצר המשותפת הסמוכה לדירות הנ"ל ועל ידי בניית מרתף.

אם נוריד מחישוב זה את העודף שממילא אסור לתובע לפי התכנית לבנות, 37.53 מ"ר (304.19 מ"ר פחות 266.66 מ"ר), המשמעות הינה כי התובע לא מחויב להרחיב את דירתו עד קצה גבול החצר ויכול לבצע את הבנייה בנסיגה של 89.5 ס"מ מגבול החצר, כדי לאפשר העתקת קו הביוב לגבול המיגרש.

חזרה לעניינינו - כאשר קיים רב לפי החוק, קיימת זכות להרחיב את הדירה על גבי הרכוש המשותף ואין לשאר דיירי הבית המשותף זכות לידרוש דמי שימוש מהדייר שהרחיב את דירתו, בשל העובדה שדירתו הורחבה על גבי הרכוש המשותף.

...

ענין זה אמנם לא פגם בסופו של דבר בהגנת הנתבעים, אולם לא ניתן להתעלם ממנו, כאשר באים לשקול את נושא ההוצאות.

מנגד, התביעה בכללותה לא הייתה מוצדקת בסופו של דבר וגם הסכומים שנתבעו הועמדו על סכומים גבוהים בהרבה מכל סכום סביר וריאלי שניתן היה לחשוב כי אפשרי שייפסק לתובע.

בהתחשב בכל האמור לעיל, החלטתי להעמיד את שכר הטרחה על 50,000 ₪ בלבד, אשר ישולמו תוך 30 יום מהמצאת פסק הדין לתובע (הפגרה במניין).

בנוסף נטען להסגת גבול ברכוש המשותף ע"י הנתבעים או מי מהם מה שמנע שימוש של יתר הדיירים בבית המשותף באותם חלקים.

בנוסף, הם הרחיבו את דירתם בבניית מרתף בגודל של 68 מ"ר עפ"י תב"ע מאושרת , על חשבון הרכוש המשותף ואף סיפחו לדירה חלק מהחצר המשותפת לדיירי הבניין בגודל של 100 מ"ר בהתקנת גדר והנחת ריהוט גן. מישפחת צוקרמן סגרה מרפסת פתוחה היוצאת מדירתם ללא היתר כדין.

סעיף 71 ב. לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: "(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.

...

לפיכך, אין רלוונטיות לתשובות המומחית כהן לשאלות הבהרה ששלחה לה התובעת באותן עניינים (עמ' 10 לתשובות מיום 19.3.15) ודין טענות התובעת לעניין זה להידחות, בהיותן בגדר הרחבת חזית מכתב התביעה והסעד שהתבקש בו. המומחית כהן העריכה את שווי הגלריה בסך של 40,960 ₪ (כמובא וכמובהר בעמ' 30 ו-33 לחוות דעתה) .

לאור האמור אני קובעת כי בור המים הוא רכוש משותף אשר גם לתובעת זכויות בו. לעניין השבת המצב לקדמותו ניתן כבר פסק דין ע"י בית משפט לעניינים מקומיים ואין להידרש בשנית לסעד זה שבידי הרשות להביא לאכיפתו.

אני מחייבת את הנתבעים 1-4 , בחלוקה ביניהם בחלקים שווים, בהוצאות משפט לאגרת בית משפט וכן עבור תשלומי התובעת למומחית מטעם בית משפט ובנוסף, בהוצאות לשכר טרחת עו"ד בסך של 35,000 ₪ (לאחר שעיינתי בקבלות, נספח ז' לתצהיר התובעת) ובהתחשב בתוצאה אליה הגעתי.

התביעה הסתיימה בהסכם פשרה שקבל תוקף של פסק דין, שכלל את ההסכמות הבאות: התובעת מסכימה שהנתבע יבנה מרפסת צמודה לדירתו; גדר חצר הבניין הניצבת לאורך המדרכה של רח' ההסתדרות (להלן – "הגדר החזיתית") תישאר על כנה וגובהה לא יעלה על 1.40 מ'; התובעת תסיר על חשבונה את הגדר והשער הניצבים במקביל לשביל הכניסה לחצר הבניין (להלן – "הגדר והשער הצידיים"); "בחצר בקדמת הבניין, ובשטחי החצר שהנם רכוש משותף לדיירי הבניין לא תהיה לנתבע חזקה ייחודית; והנתבע מתחייב לא לבנות עליהם שום מבנה ולא להניח עליהם חפצים ו/או מיטלטלין, ולאפשר בהם שימוש ומעבר חופשיים לכל דיירי הבניין" (להלן – "הסכם הפשרה").

המערער טען בתביעתו הנוכחית כי המשיבים הסיגו גבול והשתלטו על החצר המשותפת של הבית המשותף על ידי גידורה, נעלו אותה בשער, הניחו בה חפצים ומיטלטלין פרטיים, בנו בה מחסן, הגביהו את הגדר החזיתית, וכך הם עושים בשטח הרכוש המשותף שימוש ייחודי, בנגוד לדין ובנגוד להסכם הפשרה.

אך כידוע, סמכות מוסדות התיכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות, ואין הם מוסמכים לידון בשאלות קנייניות (בג"צ 1578/90 אייזן נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה ת"א (24.10.90)), כך שאין די בקיומו של היתר הבנייה בלבד כדי לדחות את העירעור בעיניין זה. הסוגיה הקניינית של הרחבת דירה של בעל דירה בבית משותף, על חשבון הרכוש המשותף, מוסדרת בסעיף 71ב', שכותרתו "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה". סעיף 71ב(א) קובע: " על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות". סעיף זה הוסף לחוק המקרקעין בתיקון מס' 18 לחוק, מיום 4.4.1995 (להלן – "תיקון 18"), והוא שינה באופן משמעותי את המצב החוקי שקדם לתיקון, לפיו הייתה לכל בעל דירה זכות וטו לאישור הרחבת דירה בבית המשותף על ידי דייר אחר, לאור סעיף 62 לחוק, לפיו נדרשה הסכמת כל בעלי הדירות להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה פלונית.

...

שלומית יעקובוביץ, שופטת התוצאה הערעור נדחה בכל הנוגע להרחבת הדירה, פריצת קיר הבית, התקנת הדלת בקיר, והגבהת הגדר החזיתית.

הערעור מתקבל בשני נושאים: ניתן בזאת צו לפיו על המשיבים להסיר את הגדר והשער הצדיים בתוך 30 יום על חשבונם, וכן צו האוסר על המשיבים להשאיר מיטלטלין בחצר הבית בתום השימוש בהם, שתחילתו החל מ-30 יום מהיום.

המערער ישלם למשיבים הוצאות ושכ"ט בערעור בסך כולל של 10,000 ₪ בערכי היום.

קרמין טוענים כי הצבת המזגנים על גג הבניין במקום בחצר של דירת קרני הוא בגדר הסגת גבול.

עמד על כך בית המשפט העליון באחת הפרשות: "מדובר בבית שאינו רשום כבית משותף, אך מיועד להרשם ככזה, וחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. משמעות הדבר היא כי כל עוד לא נרשם הבית כאמור, אין רואים דירה בבניין כנושא נפרד לזכויות קניין, ואין רואים כאילו צמוד לה מהבחינה הקניינית חלק יחסי ברכוש המשותף. בטרם רישום נחשבים רוכשי הדירות בבניין כבעלי זכויות משותפות בנכס המקרקעין כולו – דירות ורכוש משותף כאחד – ואין בכוחם לרשום זכות בעלות נפרדת בדירה ובחלק היחסי ברכוש המשותף ([...]). בשלב זה גם אין תוצאות קנייניות ישירות להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסוימות, שכן גם בהנתן פעולה כזו נותרת בעלות משותפת של כל הדיירים בכל המבנה כולו עד לרישום הבית המשותף ([...])" (רע"א 259/99 פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פסקה ה (11.3.2001).

כלומר, הצדדים התכוונו לאפשר לבעלי דירות הקרקע לנצל את מלוא זכויות הבנייה על חשבון שטח החצר שהיא רכוש משותף כך שהשטח שייבנה בעקבות הרחבתן יוצמד לאותן דירות בלא צורך בהסכמת בעלי הדירות האחרים; וכן לאפשר לבעלי הדירות העליונות לנצל את מלוא זכויות הבנייה המותרות על גג הבניין, אף הוא רכוש משותף, באופן שהחדרים שייבנו על הגג יוצמדו לאותן דירות ויהיו לחלק מהן (הסכמה על מימוש זכויות בניה והצמדת הבנוי לדירות לפי סעיף 71ב לחוק התיכנון והבניה ותו לא).

...

אני סבור שלנוכח טענתם של שני שלפיה יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם, הם מנועים מלקבל את מלוא הפיצוי שתבעו.

זאת מהטעם שאין לאפשר העלאת טענות סותרות במישור זה, והדבר פועל לחובתם של שני.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כדלקמן: התביעה העיקרית של קרמין מתקבלת בחלקה הקטן ונדחית ברובה.

התובעים טוענים כי ביוני 2004 ביצעו הנתבעים עבודות בניה לצורך הרחבת המרפסת האחורית בביתם על חשבון החצר המשותפת וכן יצקו משטח בטון בחצר לצורך הצבת מחסן וזאת ללא קבלת הסכמת השכנים וכן ללא קבלת היתר בניה כדין.

ביצוע עבודות בניה ללא היתר לטענת התובעים, הנתבעים הפרו חובה חקוקה בבצוע עבודות בניה ללא היתר על פי האמור בסע' 204 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, סע' 55 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, סע' 71א לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, וכן הפרו את סע' 29 לפקודת הנזיקין לעניין הסגת גבול (ברכוש משותף).

המישור הקנייני-פגיעה ברכוש המשותף בניה ברכוש המשותף מבלי לעמוד בתנאים הקבועים בסע' 71ב לחוק המקרקעין, מהווה פגיעה בזכות הקניין של הדיירים בבית המשותף.

התובעים עותרים להריסת בניה זו. לטענת הנתבעים, משטח המחסן, שהיווה בניה בחצר המשותפת, כוסה באדמה וצמחייה ואינו מהוה פגיעה בזכות הקניין של הדיירים האחרים.

טענת הרשלנות לטענת התובעים, בעת יציקת יסודות הבטון סביב למרפסת הוזזו בלוני הגז של שלוש דירות בבניין, ובהן שתי דירות שבבעלות התובעים, ללא הסכמת הדיירים ובאופן מסוכן אשר גרם לניתוק הגז לדירותיהם.

...

על כן, אני דוחה את התביעה בעילה זו. מטרד ליחיד התובעים טוענים כי במשך זמן רב לא פונתה פסולת הבניין מהחצר המשותפת וכי בכך גרמו הנתבעים למיטרד ליחיד.

הנתבעים, התובעים וכל אדם אחר מנועים, אף ללא צו מניעה מלבצע עבודות בניה בשטח המשותף שלא בהתאם להוראות חוק המקרקעין ולכן איני נעתר לבקשת התובעים לעניין זה. עוגמת נפש לאור האמור לעיל, אני קובע את הפצוי לתובעים בשל עוגמת הנפש שנגרמה להם עקב יציקת משטח הבטון שנועד להיות בסיס למחסן, שלא כדין וברכושם של התובעים (כרכוש משותף) בצד צו ההריסה שלו, ובשל עוגמת הנפש שנגרמה ביציקת בטון סביב למרפסת שלא כדין על רכושם של התובעים, ובשל אי פינוי פסולת במועד סביר מחצר הבית, בסך כולל של 11,000 ₪, נכון להיום.

סיכום לאור האמור אני קובע כי על הנתבעים להרוס את המשטח שיועד להעמדת המחסן עד 45 יום לאחר פירסום פס"ד זה. כמו כן, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים 11,000 ₪ בצרוף אגרת התביעה בסך 1,350 ₪ ועוד שכ"ט עו"ד בסך 3,00016 ₪ בתוספת מע"מ, כשהם צמודים ונושאים ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה עד לתשלום המלא בפועל.