הקצאת מגרש ליחידת דיור בתוכנית הרחבה

בפניי 6 עתירות שנשמעו במאוחד, המופנות כנגד החלטות הועדה הארצית לתיכנון מתחמים מועדפים לדיור (להלן: "המשיבה 1") מיום 28/10/20 ומיום 20/12/20 בנוגע לתכנית תמל/1094 – רכסים צפון (להלן: "התכנית"), במסגרתן החליטה המשיבה 1 לאשר למתן תוקף את התכנית שנועדה לצורך הקמת שכונת מגורים בת כ-2,500 יחידות דיור והרחבת איזור תעסוקה קיים ביישוב רכסים.

תמצית טענות העותרת בעת"מ 8277-02-21 קרמאן נ' הועדה הארצית לתיכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' עתירת העותרת נסובה על שני נושאים עקריים: האחד, בקשה לשיחזור זכויות העותרת שיועדו להפקעה, על פי תכנית הפרסה; הנושא השני, עניינו בבקשת העותרת להקצאה אחרת של זכויות על בסיס עקרון ההקצאה הקרובה ככל האפשר לקרקע המקורית על פי החלוקה המוסכמת בין השותפים, וזאת באמצעות הקצאת מיגרשי מגורים בייעוד ג' מדרום לכביש 762 המתוכנן.

לגופו של עניין, טענו המשיבות 2-1 כי החלטת הותמ"ל המאשרת את התכנית שכללה את מיתחמי איחוד וחלוקה נפרדים (למגורים ותעסוקה ומסחר), הנה החלטה המשקפת איזון ראוי, מכמה נימוקים: (1) הקצאת מיגרשי תמורה לעותרת במיתחם מסחר ותעסוקה הממוקם ביישוב אבטין נעשתה בתחומי חלקת המקור, ומשכך נשמר כלל "הקרבה"; (2) לעותרת הוקצו שני מיגרשי תמורה בבעלות יחידה לעומת המצב שקדם לתכנית בה הייתה הבעלות בחלקה 12 במושאע.

...

בנסיבות המקרה, סבורני כי אין בסיס לטענת אפרת כי התכנית נוגדת את הוראת סעיף 6.1.2 לתמ"א 35.

לאור האמור, ומבלי להיכנס ליתר טענות העותר בכל הנוגע להסדרת תוואי הנחל והרצועה בצידיו, סבורני כי דין טענות העותר לעניין אי הכללת מקרקעיו בתחום האיחוד והחלוקה של התכנית להידחות.

מדובר אם כן בהחלטה תכנונית מקצועית, שהעותר לא ידע להצביע על פגמים שנפלו בה, ולכן ומשכלל אין בית המשפט שם עצמו במקום הרשות המקצועית, דינה של טענת העותר בעניין זה להידחות.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית.

ביום 6.4.1992 נחתם הסכם בין הנתבעת, גבעת ישעיהו מושב עובדים של העובד הציוני להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן – הנתבעת או המושב) לבין העמותה האקולוגית לגבעת ישעיהו (להלן – העמותה), שעל-פיו בשטחי ההרחבה בתחום המושב ייבנו מאה וארבעים יחידות דיור במאה וארבעים מגרשים.

בהסכם זה נקבע כי לעמותה יוקצו מאה מגרשים לבניית מאה יחידות דיור בידי חברי העמותה, ובארבעים המגרשים הנוספים ייבנו ארבעים יחידות דיור בידי בני המושב שאינם חברי העמותה.

על-פי פסק הדין הוצהר כי "המבקשים זכאים לכל זכות העומדת להם מכוח ההסכמים שבין העמותה לבין המושב, להצטרף לתכנית ההרחבה ולקבל במסגרתה מיגרש, כאילו אושרה התאמתם להצטרף לתכנית זו על-ידי ועדת הקבלה הנזכרת בסעיף 5 להסכם, וכי הם אינם חייבים לצורך כך, לעבור הליכי קבלה או מבחני כניסה" (פסקה 18 בפסק הדין).

...

נניח שבשנת 2002 ירד ערך דירת התובעים בשיעור של 30% לעומת שנת 1998, אך התובעים לא ביקשו למכור את דירתם, לעומת זאת בשנת 2006 עלה ערכה של הדירה בשיעור של 100% לעומת שנת 1998, כך שבסופו של דבר הדירה נמכרה תמורת מחיר שהוא פי שניים מזה שהיה בשנת 1998.

פיצוי בסך של 50,000 ₪ בגין נזקים לא ממוניים ובגין עוגמת נפש – משהגעתי אל המסקנה כי דינה של התביעה ממילא להידחות, אין עוד צורך להידרש לפיצוי הנתבע בשל אלו.

סיכום משהגענו לכלל מסקנה כי לא עלה בידי התובעים להראות שישנו קשר סיבתי בין העיכוב שחל במימוש המגרש בשל כך שנדרשו לעמוד בדרישות ועדת הקבלה ולנהל הליך משפטי בעניין זה לבין הנזקים הנטענים, הרי שדין התביעה להידחות.

הוועדה המחוזית לתיכנון ולבניה דחתה את הטענה שחלקות 2 הדונם הוקצו לבעלי הנחלות הקטנות כהשלמה לחלקת המגורים בנחלה, וקבעה כי כל תוספת של יחידות דיור תמצא בתחום מיגרשי תכנית ההרחבה.

...

עמדת הרשות הייתה שאין לאפשר המרת נחלות ואולם ניתן לאשר את זכות הייזום.

מכאן מתבקשת המסקנה שהרשות נוהגת בשוויון עם כל חברי המושב.

סוף דבר התביעה נדחית.

התנאים שנקבעו במיכרז מתעלמים לחלוטין מהמצב התיכנוני אשר חל על הכפר זנגריה ומאפשר הקמת בתי מגורים חד משפחתיים על מגרשים ששטחם לא יקטן מ- 400 מ"ר (סעיף 13.5 לתכנית מתאר לטובא זנגריה ג/9687 מיום 14.3.00 וסעיף 3.1.1 לתכנית הרחבה מזרחית לטובא זנגריה, שינוי תכנית מתאר ג/12815 מיום 21.7.08).

יודגש כבר כאן, כי לא נמצא כל פסול בשיקוליהן של רשויות התיכנון, כאשר החליטו כי במסגרת התכנית ניתן לבנות שתי יחידות דיור במיגרש בשטח של 500 מ"ר, מן הטעם שיש לשמור עתודות קרקע לבנייה עתידית.

במקרה הנידון, ראוי להדגיש כי ההחלטה להקצות את המגרשים באופן שניתן יהא לבנות שתי יחידות דיור על כל מיגרש ששטחו 500 מ"ר, לעומת יישובים אחרים בהם ניתן לבנות יחידת דיור אחת במיגרש בשטח 500 מ"ר, הנה פועל יוצא של מאפייניה הייחודיים של האוכלוסייה בישוב טובא-זנגריה, היינו, - מסורת של בניית בתי בני הישוב בסמוך להוריהם, וכן העובדה כי סחירות הקרקע בישוב נמוכה מאוד.

...

כב' השופט ר. ג'רג'ורה עמד על חובת היעילות וההגינות של הרשות המינהלית בבואה לקבוע תנאי מכרז, באומרו: "כללי המכרז חייבים היו להבחין בין אלה לבין אלה וליתן עדיפות, מוחלטת או יחסית, לנזקקים ואף בניהול המכרז חובה היתה להקפיד על אותה הבחנה. מסקנה זו נגזרת מחובת היעילות המוטלת על המשיבים, עורכי המכרז, מכוח מעמדם כרשויות מינהליות. מעמדם כנאמנים של הציבור הוא שהטיל על המשיבים את החובה להקצות את הקרקע ביעילות - רוצה לומר: להקצותה לזקוקים לה ולא לאלה שאינם זקוקים לה. ממעמדם האמור נגזרת אף חובתם של המשיבים לנהל את המכרז תוך הקפדה על כללי המינהל התקין, טוהר המידות ועיקרון השוויון, כפועל יוצא מחובת ההגינות המוטלת על עליהם; לחובת ההגינות כמקור הרעיוני לגזירת חובות שונות של רשויות המינהל כלפי הציבור ראו בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר-אגף המכס והמע"מ ואח', פ"ד נב(1) 289, עמ' 319, 338 ו- 346" (ראה עת"מ 2331/04 ג'בארין עאטף נ' מינהל מקרקעי ישראל, (לא פורסם, 6.4.06)).

מכל המקובץ מעלה עולה כי, אין מקום להתערב בשיטת ההקצאה שנקבעה במכרז, אשר הינה עניינית, סבירה, מידתית ומבוססת כראוי על כל השיקולים התכנוניים והמיוחדים, החברתיים והכלכליים.

סוף דבר, העתירה נדחית.

כאמור לעיל, לבקשת ב"כ העותרת התרתי הגשת טיעון משלים ואדרש בקצרה לטיעונים שנוספו בטיעון משלים זה. במסגרת הטיעון המשלים, מבקשת העותרת סעד חלופי שלא בא זכרו בעתירה המקורית ושמסתמך על עמדת המשיבה 4, שעיקרו מתן אפשרות לקידום תיכנון המהלך של המרת נחלות פנויות במגרשי מגורים ובילבד שלא יוקצו מיגרשי מגורים בהקף העולה על מיכסת יחידות הדיור, לפי פרשנות המשיבה 2.

גם לגופו, כך לטענת משיבות אלו, הסעד החלופי לא יכול להיתקבל, שכן לא ניתן לקדם תוכניות בהרחבה בנגוד להוראות התמ"א. לאמור, שעה שעל פי פרשנותן של המשיבות לתיקון 1ב', יחידות הדיור הפנויות (גם לאחר המרת תקן הנחלות הפנויות) הנו 52 יח"ד בלבד, הרי שלא ניתן לקדם תוכנית של 102 יח"ד העומדת בסתירה לתמ"א. לעניין התוכנית האקטואלית, הרי שזו אינה שוללת הגשת בקשה ליחידת דיור רביעית בנחלה, לאמור יחידה אחת נוספת על אלו שהיו מאושרות קודם לכן.

...

טיעון זה אכן שובה לב ממבט ראשון, אולם גם לו, לא אוכל להיעתר, מהנימוקים הבאים: א. סעד זה לא בא זכרו בעתירה ומשכך אין לדון בו כלל.

ג. צודקת המשיבה שאין לאפשר הגשת תוכנית הסותרת תוכנית הגבוהה ממנה במדרג, וצודקת המשיבה שאין הצדקה לאפשר לעותרת לחרוג מכלל זה. ד. לכאורה, יכולה העותרת מיוזמתה שלה, לתקן את התוכנית שלה ולבקש רק 52 יחידות, חלף 102 אותם ביקשה.

קיצורם של דברים, כי הסעד החלופי ובכל הכבוד אינו פתרון מעשי (כך לשיטת העותרת עצמה) וגם מסיבה זו אין להיעתר לו. סוף דבר דין העתירה אפוא לדחייה.