הקלה במרווח בין חדר הגג למעקה הגג: בקשה להיתר בנייה

" [ההדגשות שלי – צ.צ.] לפי סעיף 12.1.2, הקמת חדרי גג תותר בתנאי שהמרווחים בין כל חלק של חדרי הגג והמצללות לבין קו מתוה הבניין לא יפחת מ-1.2 מטר, כאשר באחד הצדדים לפחות רוחבה של מרפסת הגג לא יפחת מ-2 מטרים כדי ליצור מרפסת גג ראויה לשימוש.

כן קובע הסעיף, כי הבקשה "תיכלול תנוחה של כל שטח הגג, תסמן את כל המבנים והמתקנים הקיימים והמוצעים לרבות מצללות, חדרי גג ומתקנים טכניים, ותראה את מיקומם, צורתם ומידותיהם, כולל חזיתות, חתכים פרטי מעקות וריצוף". תכנית הסוכות תכנית הסוכות קיבלה תוקף ביום 17.08.2005.

ביום 18.12.2016 אושרה בקשת ההיתר בפעם השניה על ידי הועדה המקומית, אך מבלי שניתנו נימוקים בדבר הבניה, לרבות העידר נימוק בדבר ההקלה מההסכמה הנדרשת של 75% מבעלי הזכויות בבנין כקבוע בסעיף 12.3 לתכנית הגגות.

...

ועדת הערר טוענת מנגד, כי יש לדחות את העתירה, זאת מן הטעמים הבאים: הוועדה המקומית לא נימקה את החלטתה כשאישרה את בקשת ההיתר, לרבות את ההקלה שהעניקה מדרישת אישור שלושה-רבעים מהדיירים, זאת על אף שוועדת הערר הורתה לה לעשות כן במפורש, ודי בכך כדי להורות על ביטולה ועל דחיית העתירה; החלטת ועדת הערר התקבלה מתוקף סמכותה כערכאה הבכירה יותר בהיררכיה התכנונית, קיימה דיון בטענות הערר ונימקה את ההחלטה בפירוט רב; סעיף 10 לתכנית הגגות קובע כי תכליתה לקבוע את שטחי הבניה המותרים על גגות בניינים, וסעיף 12 קובע כי השטח הבנוי המירבי לא יעלה על 40 מ"ר, שחריגה מעבר לכך מהווה סטייה ניכרת מהתכנית, ולכן לא ניתן להוסיף סוכה בנסיבות דנן, שכן היא חורגת מהשטח המירבי המותר מכוח תכנית הגגות; מטרתה של תכנית הסוכות הינה לאפשר את קיום מצוות הישיבה בסוכה בחג הסוכות, ותו לא, ומשום שלא ניתן להקים סוכה בדירה, הותר לדיירים בעיר לבנות סוכה בדמות מרפסת חיצונית, שאינה מקורה בקירוי קבוע, ושהיא תלויה, בולטת, המתווספת לקיר החיצוני של הבניין מעבר לקו הבניין.

מסקנתי זו מתחזקת מקום בו העותרת איננה אדם מן השורה, שיכולתו להשפיע על נוסח החיקוק כדי לקדם את עניינו היא מועטה; לפניי רשות מינהלית, שבסמכותה לפעול לשינוי מעין-חקיקתי של נוסח שני החיקוקים מושא העתירה דנן, בדמות תיקונם לשם קידום עמדתה התכנונית ותפיסתה את המרחב התכנוני בעיר בני ברק, ובכך מחזיקה היא ביתרון על פני עותר פלוני, שייתכן שבנסיבות חריגות עשוי היה בית המשפט להיעתר לבקשתו לדון בעתירה תיאורטית.

לפיכך, ומן הטעמים האמורים, העתירה נדחית.

סוף דבר על יסוד האמור לעיל, העתירה נדחית.

מבוא – העובדות הרלוואנטיות, ההליך וההחלטות נשוא הערר בקצירת האומר; העתירה נסבה על בקשה להיתר בנייה אשר הוגשה על ידי המשיבה 3, במסגרתה ביקשה המשיבה 3 להרוס מבנה חד קומתי קיים ברחוב כיסופים 32 בתל אביב, במקרקעין הידועים כגוש 6623 חלקה 231 (להלן: "הבניין") והקמת ביניין מגורים חדש בן 3 קומות עם קומת גג חלקית ובו 6 יחידות דיור (להלן: "הבקשה להיתר").

הבלטת גזוזטראות לחזית קדמית בשיעור של עד 2 מ' מעבר לקו הבניין המותר, המהוה עד 40% מהמרווח המותר.

כך, נדחו ההתנגדויות בנוגע לשבע מבין שמונה ההקלות אשר התבקשו (לא אושרה ההקלה של ביטול הצורך בנסיגה ממעקה הגג בחזיתות הצדיות).

כך, לטענת המשיבה 3 בעת ישום ביצוע התיכנון המפורט בהתאם לקביעות ועדת הערר, עת נדרשה המשיבה 3 לתיכנון המפורט של דירת הגג היא נתקלה בקושי תיכנוני מהותי ביישום ההחלטה לפיה עליה להתאים את הנסיגות בקומת הגג להוראות תכנית ג/1 – דהיינו לסגת עם הבינוי בקומת הגג למרחק של 1.2 מ' ביחס למיקום של מגדל הממ"דים וחדר המדריגות.

...

עוד נדחתה טענת העוררים כנגד ההגדלה לתוספת יחידת דיור מכוח הוראת כחלון [צ.ל. שבס ל.ב.] – אשר לכך, נקבע כי תוספת היחידה לא תגביר את העומס על התשתיות הקיימות ו"נוכח הצורך החשוב בתוספת יחידות דיור טענות העוררים בהקשר זה נדחות".

לאור זאת, גם טענת ניגוד העניינים נדחית בזה.

פרט לטענותיהם של העותרים ולפיהן לא מדובר בבקשה לעיון חוזר וטענותיהם בדבר ניגוד עניינים, לא מעלים העותרים כל טענה באשר להחלטה האחרונה גופה ומשכך, משנדחו טענותיהם אלו, גם דין עתירתם לביטול ההחלטה השלישית – דחייה.

סוף דבר; משנדחו כלל טענות העותרים דין עתירתם להידחות וכך הנני מורה.

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט צ' זילברטל ברע"א 1992/15 מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' אלירם ליפה [6.8.2015]: "מומחה הממונה מטעם בית המשפט הוא בעל מעמד מיוחד, בבחינת זרועה הארוכה של הרשות השיפוטית, שתפקידו להקל עליה להכריע בסכסוך ובעניינים שבתחום מומחיותו. העובדה שהמומחה ממונה על ידי בית המשפט ואמור לפעול מטעמו, משווה לו אופי שונה מנותן שירות רגיל לצדדים או למי מהם. לפיכך, ככלל, אין הוא בעל דברם של הצדדים עצמם. גם אם תפקידו כמומחה מטעם בית המשפט אינו תפקיד מעין שפוטי, עדיין הוא חב בניטרליות והגינות מיוחדת, עליו להפעיל שיקול דעת עצמאי, ללא מורה, מבלי שיהיה נתון להשפעות בלתי הוגנות, ללא משוא פנים או ניגוד עניינים. שומה על בית המשפט להגן על מעמדו של המומחה מטעמם, למען יוכלו המומחים למלא תפקידם נאמנה, מבלי שיעמדו חשופים יתר על המידה לתובענות מצד הצדדים." [פסקה 15 לפסק הדין].

רוחב הפרוזדור בחדר מדרגות (סעיף 39): לטענת התובעים, תקנה 3.21 לתוספת השנייה של תקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 (להלן: תקנות התיכנון והבניה) קובעת, כי רוחב הפרוזדור יהיה לכל הפחות 1.10 מטר; לפיכך, קביעתו של המומחה בחוות דעתו כי אין פגם ברוחב 83 ס"מ במעבר בחדר המדריגות הדרומי, הנה, לשיטתם, קביעה לקונית ושטחית.

מכאן, שאינני רואה כל פגם בקביעת המומחה, ואני דוחה את טענת התובעים להוספת סך של 3,000 ₪ בגין רכיב זה. מעקים ומאחזי יד בחדר המדריגות (סעיפים 45-40): המומחה קבע: "יש ליישר מוטות אנכיים שהתעקמו, כך שהמרווח בניהם לא יעלה על 10 ס"מ - 5,000 ₪; בפודסטים, להקטין מרווח מעל לרצפה ל - 10 ס"מ - 8,000 ₪; במפלס הגג, להקטין מרווח מעל הריצפה ל - 10 ס"מ - 1,000 ₪; לא ראיתי פגם בנושא של רציפות באחיזה." בעיניין זה מפנים התובעים לחוות דעתו של המומחה מטעמם בן עזרא, וטוענים כי המומחה ברלינר לא בדק כראוי את האנכים ומכאן שמדובר בקביעה שטחית.

...

מכל האמור לעיל, אני מוצאת לחייב את הנתבעת לשלם לכל בעל/י דירה סך של 1,200 ₪, ובסך הכל - 81,600 ₪, בערכי פסק הדין.

סוף דבר לאור האמור לעיל, אני פוסקת לתובעים את הסכומים הבאים: בגין תיקון הליקויים: סך של 59,300 ₪, בצירוף מע"מ בשיעור 17% ופיקוח הנדסי בשיעור 10%, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות דעתו של ברלינר (30.9.2021); בגין ירידת הערך: סך של 113,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה ממועד חוות דעתו של ברלינר (30.9.2021); בגין נזק לא ממוני: סך של 81,600 ₪, בערכי היום.

בהקשר זה אציין, כי הפער המשמעותי בין סכום התביעה ובין הסכום שנפסק בסופו של דבר נובע, בין השאר, גם מהעובדה שלאחר הגשת התביעה פעלה הנתבעת לתיקון חלק ניכר של הליקויים, וכן מהסכמת הצדדים לאימוץ המתווה שבפסק הדין בבית המשפט המחוזי בכל הקשור לחיפוי האבן החיצוני, ולקחתי זאת בחשבון בפסיקת ההוצאות ושכר טרחת עורך הדין.

מטרתו להקל על הקונה וליצור איבחנה, בנטל ההוכחה, בין שתי תקופות.

עם זאת, מצא מומחה הנתבעות שיש להשלים איטום אלסטומרי מתאים במרווחים בין האדן, המעקה והקירות, בעלות של 300 ₪.

לפיכך, יש לבצע תיקון מלא, בעלות של 4,000 ₪ בתוספת פקוח ומע"מ. תקנה 5.36 לתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970 מורה כי "(א) קיר הנמשך והעולה מעל פני גג יכוסה בנדבך ראש שמשטחו העליון יהיה משופע כלפי הגג. (ב) נדבך ראש יהיה עשוי מחומר מגן אשר ימנע חדירת מים ורטיבות לקיר". בעניינינו, מדובר בקורה במרפסת ולא קיר הנמשך מעל פני הגג, עליה הותקן הקופינג.

אשר לאופן השמוש במרחב, קובעת תקנה 3.3.1, כי "בחזית כל קבועה יובטח מרחב שימוש, במרחב השמוש לא יותקנו אלמנטים קבועים של הבנין כקירות, משטחי שיש או קבועות אחרות. כמו כן בחדרי שירותים צבוריים, אין להתקין קבועות תוך חפיפה של מרחב השמוש. למרות האמור, לחדרי שירותים עבור משתמש יחיד, ניתן לבצע חפיפה במרחבי שימוש שונים". משמע, תקנה 3.3.1 להל"ת קובעת במפורש, כי בחדר שירותים עבור משתמש יחיד ניתן לבצע חפיפה במרחבי שימוש שונים.

...

עלות תיקון הליקויים שנמצאו בסופו של דבר על ידי המומחה לזר, לרבות התיקון שאושר על ידי כמפורט לעיל, נמוכה בשיעור ניכר מזו שנטענה על ידי התובעים, בחוות דעת בן עזרא.

סיכום סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעות לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: א. סך של 25,146 ₪ בגין ליקוי הבניה בדירה.

בנוסף, תשלמנה הנתבעות לתובעים, באמצעות ב"כ, מחצית מהוצאותיהם בגין אגרות התביעה, מחצית שכ"ט המומחים מטעמם, בשערוך, ושכ"ט עו"ד בסך של 6,000 ₪.

במהלך הדיון אשר היתקיים במסגרת ישיבת הועדה ציינה היועצת המשפטית של הנתבעת 5 כדלקמן : "נעשתה במקום פעולה מכוונת של בנייה שלא לפי ההיתר תוך הגשת בקשה להיתר ללא הקלות וסטיות לאישור רשות רשוי, ובנייה בפועל באופן שנוגד את ההיתר ומחייב הליכי פירסום כתנאי לאישור.

בתאריך 19.12.2014 נקבע על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים כי הצוו יצומצם באופן שיתאפשר לבצע במקום עבודות על פי ההיתר הקיים אולם בתאריכים 9.8.2015, 20.8.2015 ו – 11.10.2015 נמצא שהנתבעים היתעלמו מהחלטת בית המשפט, בכך שבנו תוספת לגג הבית באמצעות יציקת מעקה מרפסת נמוך באורך 14.5 מ' ולאחר שהנתבעים 1-4 הרחיבו את שטח הבנייה ב – 38 מ"ר. בתאריך 22.12.2014 קיימה הנתבעת 5 דיון חוזר אולם בסופו של יום וועדת הערר מצאה לנכון לדחות את בקשתם של הנתבעים, בעטיין של עבירות הבנייה החמורות אשר התבצעו במקום.

עם זאת, הועדה הבהירה בהחלטתה האמורה כי תהיה מוכנה לידון בבקשה רק לאחר הריסת הבנייה אשר התבצעה במקום ללא היתר, ולאחר שהנתבעים יבצעו את ההתאמות הנדרשות בהתאם להנחיות משרד מהנדס העיר ובעיקר הקטנת שטח הפרגולה, הקטנת ה"חצר האנגלית", הקטנת בליטת הקורה במרווח צדדי מערבי, הריסת הקירות הבנויים במרווח האחורי והרצפה שנוצקה עליהם, הגשת תוכנית פיתוח באישור היחידה לתיכנון נוף וחפוי הקירות הגובלים עם השכנים באבן טבעית כלפי המגרשים הגובלים.

המומחה קרבצ'יק מציין גם כי קיימת אי התאמה בין תכנית הבניין לבין הבנייה בפועל באיזור הכניסה ובאיזור מפלס המרתף משום שבניגוד לתוכנית, שבה מסומן קטע אשר נמצא בהמשך לחדר הגז באורך של 4.9 מ' וברוחב משתנה מקוו החנייה ועד לגבול המיגרש, משום שבפועל ניבנה במקום גג בטון אשר נוסר כך שחלק מהתקרה נמצא בסמוך לדירת התובעים ולכן היה צורך בניסור הגג הגובל במיגרש על מנת לבצע התאמה לתוכנית הבנייה אשר הוגשה לנתבעת 5.

...

סוף דבר : תביעת התובעים כנגד הנתבעים מתקבלת בחלקה בהתאם לפירוט הבא : ירידת ערך דירת התובעים – 87,000 ₪ ; תיקון נזקים – 3333 ₪ ; מערכת מים מתוך הקיר המפריד – 3000 ₪ ; תיקון שער הכניסה – 2000 ₪ ; חיפוי גדר בטון – 36,000 ₪ ; תיקוני ריצוף וקרמיקה – 34,500 ₪ שיקום דשא – 5000 ₪ ; נזק לא ממוני/עוגמת נפש – 50,000 ₪.

התביעה כנגד הנתבעים 5 ו – 6 נדחית.

התביעה כנגד הצד השלישי נדחית ללא צו להוצאות.