הקלה בגובה הפוגעת בקומת המסד

נציין, כי נקודת המוצא של העותר ברישא לעררו הייתה שהבניין הקיים היה בן שלוש קומות מעל מסד (ודוק, העותר הגדיר את הכניסה לבניין כמסד ולא כקומה מפולשת), בעוד שההיתר ניתן לבניית ביניין בן שבע קומות (הכוונה בגובה של שבע קומות, כאשר הקומה השביעית משתרעת על חלק מהשטח ולכן ההיתר הנו ל 6.5 קומות).

ועדת הערר ציינה את ההבדל בין מתן הקלות מהוראות תכניות מאושרות אשר לגביהן הנטל על מבקש ההקלה להראות כי קבלת ההקלה לא תיגרום פגיעה בצדדים שלישיים וכי יש לה הצדקה תכנונית, לבין מימוש תמריצי תמ"א 38 אשר בהם הנטל מיתהפך ונקודת המוצא הנה שיש לאשר תמריצים כאלה (בכפוף להפעלת שיקול דעת בנוגע לפגיעה בסביבה).

באשר ליתר הקומות, אישרה הועדה כי גובהן יהא 3.10 מטר לכל קומה, לאור התיכנון המודרני המחייב עמידה בסטאנדארטים בטיחותיים ותכנוניים עדכניים ולכן סטייה מבוקשת של 10 ס"מ בלבד לכל קומה, ביחס לגובה הממוצע המותר לפי התוכנית החלה, הנה הקלה ב"עצימות נמוכה" והחריגה הכוללת בגובה של הבניין הנה של 70 ס"מ בלבד, שהנה בעלת השפעה זניחה על זרימת האויר או על הנוף הנשקף מחלון העותר.

...

המשיבים ציינו כי במשך הזמן ביטלו את בקשתם לשימוש חורג בקומת הקרקע, כך שבסופו של דבר, ביקשו אישור ל- 10 יחידות דיור, אם כי ציינו שבעתיד יבקשו להגיש תוכנית נקודתית שהינה בסמכות וועדה מקומית, על תוספת ייעוד של חזית מסחרית, שתאפשר שימוש למסחר בקומת הקרקע.

לאור האמור לעיל, הנני מורה על החזרת העניין לוועדת הערר לצורך השלמת טיעון בנוגע לקביעה מה היו מאפייניה של קומת הקרקע/כניסה בבניין בשד' מוריה 100 בטרם הריסתו (האם המדובר בקומה העונה על הגדרת "מסד"? האם המדובר בקומה העונה על הגדרת "קומת עמודים מפולשת"?).

יותר מכך בעיניין דורפברגר (פסקה 32) קבע כבוד השופט א. שהם כי: "נוכח ההיתנגשות הבלתי נמנעת, לעיתים, בין ממושה של תמ"א 38, באמצעות ההקלות הכלכליות והתכנוניות הניתנות במסגרתה, לבין הסדרים תכנונים פרטניים, אשר חלים על אותם מבנים הטעונים חזוק, נראה בעיניי כי עצם החריגה התכנונית, האדריכלית, או הנופית, לבדה, אין בה כדי להצדיק את סרובה של הוועדה המקומית ליתן היתר בניה, הכרוך בתוספת זכויות בניה. על החריגה, המצדיקה סרוב לבקשה להיתר, להיות בעוצמה ניכרת, ולגרום לפגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית באינטרסים לגטמיים אחרים, לרבות פגיעה בגורמים המתנגדים לבקשה להיתר. רק פגיעה כזו תצדיק, לטעמי, המנעות ממימוש מטרתה של תמ"א 38, היינו, חזוק המבנה או המבנים, מושא הבקשה להיתר, מפני רעידות אדמה (ראו, בהקשר זה, את גדרון ונמדר, עמ' 338)". (דגש שלי ש.מ).

כך בעמ' 5 לפרוטוקול הדיון קובעת גב' לילי ברוור שהופיעה מטעם הועדה המקומית כי: "זה קומת מסד היא יותר מ-1.20 מ' אך פחות מגובה קומה טיפוסית, אז זה קומת מסד. שטח הקומה ההיקפית הוא 2.40 וזה 70 זה קצת פחות מרבע והרבה יותר משליש וזה לא עומד בקריטריונים". כנגד טיעונים אלו לא הובא טיעון נגדי כלשהוא של היזם ואף של האדריכל מטעמו שנכחו בדיון.

כפי שפורט לעיל, אחוזי הבנייה המוקנים בחלקה לאור היות החלקה מיגרש פינתי הנם גבוהים ממילא (66%) ועל כך נוספו אחוזי הבנייה המוגברים שהוקנו על פי תמ"א 38, ובנסיבות אלו ובהעדר נימוק תיכנוני כבד משקל שיצביע על כך שהוועדה המקומית ואחריה ועדת הערר היו מחוייבות לאשר הקלה, לא מצאתי עילה להתערב בהחלטות הועדה המקומית ווועדת הערר לפיהן לא קיימת הצדקה במקרה זה למתן הקלה נוספת בנוסף לכל הזכויות המוגברות שכבר הוקנו ליזם.

...

בכל הנוגע לטיעוני העותרים ביחס לצורך בבדיקת התכנות תחבורתית דעת הרוב בועדת הערר קבעה כי "לא הובהר באיזה אופן תוספת יחידות הדיור תעמיס על התנועה ברחוב. לאחר שקבענו כי מדובר בצפיפות סבירה לאזור ובהיעדר ראיות ולו ראשוניות לבעיית התנועה הנטענת, אנו דוחים את טענת המתנגדים בעניין זה" וגם בסוגית העמסת הפרויקט על התשתיות הקיימות קבעה ועדת הערר כי "גם טענה זו נטענה בעלמא ולא נתמכה ולו בראשיתה של ראיה..." לעומת זאת סברה נציגת מתכנן המחוז בדעת מיעוט כי : "רחוב זרובבל הינו רחוב מעגלי, צר, חד כיווני המתחבר בכניסה וביציאה לרח' מוריה. רחוב זה משמש ככניסה לכ- 30 מבני מגורים ותיקים, בבניה רוויה.

החלטת הוועדה המקומית אושרה על ידי הוועדה המחוזית אשר לאחר ששמעה את טענות היזם קבעה כי: "לא מצאנו צורך להתערב בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה תוך הפחתת שטח ויח"ד. אנו סבורים כי התוצאה המתקבלת מבחינת צפיפות, היא תוצאה נכונה למיקום ולרחוב ותואמת החלטות קודמות של ועדת הערר, בנוגע לצפיפות המתאימה לאזור זה." (סעיפים 36-37 להחלטה).

דיון והכרעה: לאחר שעיינתי בכל טיעוני הצדדים הגעתי למסקנה כי דין עתירת היזם להידחות, ואין מקום להתערב בהחלטות ועדת הערר והוועדה המקומית לפיהן קיים עודף בשטח הבניה המבוקש ובהתאם יש להפחית יחידת דיור אחת.

סיכום לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית שתי העתירות במלואן.

כמו כן, לפי עובדות כתב האישום, במהלך שנת 2004 בוצעו במקרקעין עבודות בניה ללא היתר אשר כללו, סגירת קומה (שלפי ההיתר היא הייתה אמורה להיות קומת מסד בלוקים ובטון) והכשרתה למגורים, לרבות על ידי פתיחת פתחים לחלונות ודלת, בשטח של 57 מ"ר. עוד נטען בכתב האישום כי במהלך שנת 2007 במועד מדויק שאינו ידוע למאשימה, בוצעו במקרקעין עבודות בניה ללא היתר אשר כללו הקמת מבנה איסכורית (מדרום לבית המגורים שהוקם בהיתר) בשטח של כ- 35 מ"ר ושימוש בו למאפיה ומחסן.

נוסף לכך הנאשם ניסה להיתחכם ופירק את הבניה הקלה והעביר אותה למקום אחר במקרקעין, שוב ללא היתר.

טיעוני הנאשם הסנגור הגיש טיעונים כתובים לעונש וכן הגיש מסמכים רלוואנטיים לשיטתו ובכלל זה , מיסמך מטעמו של מודד מוסמך (סומן נ/1), תכנית חלוקה של המיגרש (סומן נ/3) וכן מיסמך באשר לגובה חובות הנאשם (סומן נ/2).

יפים לכך גם הדברים שנפסקו בהקשר זה בע"פ 9178/85 הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה גליל מזרחי נ' אבו נימר, פ"ד מא(4) 29, 31: "לצערנו, הפכו עבירות נגד חוקי התיכנון והבניה לחזון נפרץ, ורבים גם טובים איש הישר בעיניו יבנה. זוהי פגיעה חמורה וקשה בשלטון החוק, המזולזל לעין השמש, ואין איש שם אל לב לאזהרות הגורמים המוסמכים ולפסקי הדין של בתי המשפט". וראה גם רע"פ 8496/12 חלפון נ' מדינת ישראל (21.1.13).

...

לאור כל זאת, במבט אל הפסיקה הנוהגת ובשים לב לכך שכתב האישום הוגש טרם תיקון 116 ולנסיבותיו של מקרה זה, הנני קובעת כי מתחם הענישה הראוי לגבי הנאשם כולל קנס הנע בין 15,000 ₪  לבין 50,000 ₪,  חתימה על התחייבות כספית ועונשים נלווים.

באיזון הראוי, תוך התחשבות בנסיבות כאמור, הנני גוזרת על הנאשם את העונשים הבאים: קנס בסך של 15,000 ₪ או 40 ימי מאסר תחתיו; הקנס ישולם ב-10 תשלומים חודשיים, שווים ורצופים מיום 1.9.2019 ועד לפירעון הקנס; אי ביצוע תשלום כלשהו במועדו ובמלואו יעמיד את יתרת הקנס לפירעון מידי.

לצורך הבניה הגישו היזמיות בקשה להיתר למבנה מגורים ובו 18 יחידות דיור במגוון גדלים ב – 7 קומות מגורים מעל לקומת מסד, הכוללת את ההקלות כדלקמן: תוספת 30% למספר הדירות המותר (הגדלה מ – 14 ל – 18), ניוד זכויות מקומה לקומה, והקלה בדרוג המבנה.

טעמיו העקריים היו כי הבקשה לא פורסמה כדין, מספר הדירות חורג באופן בלתי סביר מהנחיית תכנית מתאר ג/12617, מספר הקומות המבוקש והיעדר דרוג פוגע באופי הסביבה, והבניה המבוקשת תוסיף עומס רב על התשתיות באיזור, לרבות מקומות חניה וביוב.

לעניין זה נטען כי דירת העותר אמנם נימצאת ברח' הפלמ"ח (חלקו העליון של הפרויקט), אולם הוא מיתעלם מהעובדה כי גובהו של המבנה המוצע נופל מהמותר על פי התכנית (2 קומות במקום 3) כלפי רח' הפלמ"ח, כך שבפועל המבנה המוצע משפר את המצב מבחינה זו אל מול הוראות התכנית.

...

אקדים ואציין כי מקובלת עלי מסקנת ועדת הערר כי בכל הנוגע לנספח הבינוי עסקינן במסמך מחייב, הגם שהדבר אינו עולה מתקנון התכנית.

התלבטתי ארוכות בשאלה האם יש ממש בפרשנות שמציעות המערערות, ולבסוף הגעתי למסקנה שאיני יכולה לקבל אותה.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירות.

דחיית בקשת העותרים להסבת המשרדים לדירות תותיר במקרקעין יחידות בשימוש אסור לפי התכניות החלות על המקרקין, תוך הפרעה תכנונית לדיירים, בעוד שהחלטת ועדת העררשרואה בקומת המסד קומת קרקע נוספת ובבקשה להיתר ככורכת שתי בקשות יחדו מרפאה את הפגם שנפל לכאורה בעת הוצאת ההיתר המקורי.

זאת ועוד, לו היתה מתבקשת הריסה או ביטול המשרדים במסגרת בקשה נפרדת, לא היתה כל מניעה לאשר במקומם, בהנחה שמדובר בקומת קרקע, יחידות מגורים שעם אישורן תגיע הצפיפות ל- 24 יחידות לדונם נטו שהיא צפיפות לא גבוהה שאושרה על ידי הוועדה המקומית וועדת הערר במקרים אחרים ברעננה.

אשר להקלות בשטחי הבניה והממדי"ם בקומת הקרקע התחתונה אינני רואה מקום להדרש לשאלה אם היה צורך בפירסום ואני יוצאת מתוך הנחה (המחמירה עם היזם מבקש ההיתר) כי היה נידרש פירסום.

לחילופין טוענים העותרים כי גם אם תאושר הקומה השישית החלקית יש להקטין את שטח הקומות הנוספות ולאשר אותן בנסיגה משמעותית שכן התוספת מסתירה כימעט באופן מלא את הנוף הנחזה מביתם וגורמת לפגיעה קשה בפרטיותם.

...

בפני עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 17.12.18, בה נדחה הערר אותו הגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: "הועדה המקומית"), והתקבל הערר אותו הגיש המשיב 3 (להלן: "היזם").

על כן אני דוחה את הטענה.

התוצאה היא כי בשעות העומס, בזמן הכניסה והיציאה מהמתקן, צפוי להיווצר פקק תנועה ברחוב בורוכוב לפני הכניסה לבנין.

סוף דבר העתירה נדחית.