הצפיפות המאושרת קטנה מהמותר על פי תמ"א 35

סעיף 12.2 בתמ"א 35 קבע כי "תוכנית מקומית לתוספת שטח לבינוי המייעדת שטח למגורים תופקד רק אם הצפיפות הממוצעת למגורים (נטו) באותו שטח לא תפחת מהקבוע בלוח מס' 1, ולא תעלה על הצפיפות הקבועה בלוח מס' 1." על פי לוח מס' 1, הצפיפות המינימלית המותרת במיגרש היא 3 יחידות דיור לדונם.

ביום 26.7.2009 פורסמה הוראת האגף החקלאי מס' 109 אשר קבעה את כללי הטיפול בהוון משק עזר בהתאם להחלטה 1178; סעיף 7.1 בהוראת האגף קבע: "חוכר משק עזר יהיה רשאי להוון את מיגרש המגורים עליו קיימת יחידת המגורים המקורית ולחתום על חוזה חכירה מהוון למגורים, כפוף לקיומו של מיגרש סטאטוטורי המיועד למגורים." מיגרש מגורים הוגדר בסעיף 2.9 כך: " השטח שיאושר בתכנית סטאטוטורית עפ"י תמ"א 35. גודלו של מיגרש מגורים, אשר מיועד למטרת מגורים על פי תכנית סטאטוטורית שאושרה טרם אישור תמ"א 35, יהיה בהתאם לצפיפות שנקבעה בתמ"א 35 תוך היתחשבות בבינוי הקיים." אין מחלוקת כי המיגרש נושא התובענה הוא מיגרש מגורים סטאטוטורי ולכן הוא ממלא אחר התנאי הראשון.

העובדה שמדובר במשק עזר ששטחו קטן באופן יחסי לרב משקי העזר במדינה, ויעודו שונה בעבר למגורים, אין בה כדי לקרוא בהחלטה 1178 את מה שאין בה. בחקירתו הנגדית התבקש המבקש להציג ראיה לכך שהישוב/ מוסד התיכנון סרבו לבקשתו להגדיל את מספר יחידות הדיור בתחום הישוב.

...

אני דוחה את הטענה.

סוף דבר לנוכח כל האמור, אני דוחה את המרצת הפתיחה.

המבקש ישלם למשיבה הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪.

שתי העתירות עוסקות בעיניין אחד: רצונם של העותרים כי המשיבה, הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "הועדה המחוזית") תאפשר להם להפקיד תוכנית נקודתית שיזמו, אשר תכליתה המרכזית להגדיל את הבניה המותרת על מיגרש השייך לעותר 2 מ- 2 יחידות דיור ל- 4 יחידות דיור.

הנימוק שניתן לכך היה כדלהלן: "הועדה סבורה כי תיכנון כמוצע יש לבחון בראיה כוללת, הצפיפות המוצעת הנה נמוכה משמעותית מהצפיפות המתוכננת בתמ"א/35 ליישוב קדימה-צורן. בימים אלו מקודמת תוכנית מתאר כוללת לקדימה-צורן, תוכנית כוללת כאמור תיבחן את כל הסוגיות התכנוניות הנדרשות ליישוב כולל את סוגיית צפיפות הבנייה, ולפיכך הועדה לא רואה מקום לאישור תוכנית נקודתית כמוצע". נגד החלטת הדחיה הראשונה הוגשה העתירה הראשונה.

החלטת הדחיה השנייה נומקה בשניים: ראשית, הצפיפות המוצעת בתוכנית הנקודתית קטנה מהצפיפות הנדרשת בתוכנית המתאר הכוללנית; שנית, על פי ההחלטה להפקיד את התוכנית הכוללנית יש להכין תוכנית מפורטת לשטח המוגדר כמתחם A בתוכנית המתאר הכוללנית (איזור המגורים המצוי בצפון קדימה), בו מצוי גם המיגרש (להלן: "הדרישה לתוכנית מפורטת למיתחם A").

ובהמשך מבהיר השופט סלברג כי "קו פרשת המים שבו יסוגו שקולי הכלל התומכים בתכנון כולל, ותנתן עדיפות למאווייו של היחיד לאישור התכנית הנקודתית" הוא עניין שלא ניתן לקצוב אותו מראש, הנבחן על פי מבחן הסבירות, וזאת "מחמת ריבוי המשתנים וכלל הנסיבות בכגון דא" (פסקה 63 לפסק הדין).

...

להלן אעמוד בקצרה על פרטי העניין, ככל שהם רלבנטיים להכרעתי, ולאחר מכן אבהיר מדוע סברתי כי במקרה הפרטני שלפניי, יש לקבל את העתירה, ולאפשר את קידום התכנון הנקודתי למרות שהתכנון הכולל טרם הושלם.

ואולם מסקנתה של הוועדה הנכבדה כי בשל חוסר וודאות זו אין לאפשר תכנון נקודתי כל עוד לא ניתן תוקף לתוכנית המתאר הכוללנית, ואושרה תוכנית מפורטת למתחם A, משמעה מתן עדיפות מוחלטת לתכנון הכולל, וזאת מבלי לפתוח כל פתח לאפשרות קידום תכנון נקודתי, במקרים המצדיקים זאת, בטרם הושלם התכנון הכולל.

לאור מצרף השיקולים שפורטו לעיל הגעתי לפיכך למסקנה כי החלטת הדחיה השנייה של המשיבה אינה עומדת במבחן האיזון שנקבע בעניין הרמלין, ועל כן יש מקום לראותה כהחלטה בלתי סבירה, שדינה להתבטל.

סוף דבר מהטעמים שפורטו לעיל הריני להורות על קבלת העתירה, במובן זה שהחלטת הדחיה השנייה תבוטל, ובמקומה הריני להורות למשיבה להפקיד להתנגדויות את התוכנית הנקודתית שהגישו העותרים ביחס למגרש.

לגבי הקף החריגה הנטענת מהוראות התכנית הכוללנית, נטען כי באופן עיקרוני הועדה המחוזית זכאית לאשר תכניות הסוטות מהתכנית הכוללנית, ואף לגופה של החלטה המדובר בחריגה מוצדקת, שכן השטח העקרי למגורים – 3,873 מ"ר בתוספת השטח העקרי למסחר – 53 מ"ר עולים יחדיו כדי 223%, בעוד שמותר שימוש של 220% על פי התכנית וכאשר התכנית מוסיפה שטחי ציבור אשר מהוים את עיקר הסטייה בשיעור של 27% בנייה.

המדובר אם כך בקביעה מקצועית "מובהקת", מנומקת וסבירה, המתייחסת לכל טענות העותרים – ואין מקום להתערב בה. מספר יחידות הדיור – בתכנית אושרו 53 יחידות דיור, על פי צפיפות של 30 יח"ד לדונם, והעותרים מפנים לכך כי המספר המקסימלי האפשרי של יחידות הדיור בהתאם לתכנית הכוללנית הנו רק 33, על פי צפיפות של 14-19 יח"ד לדונם.

המשיבים טוענים כי אישור צפיפות מעבר לקבוע בתכנית הכוללנית אינו מהוה סטייה מהתכנית הכוללנית ואינו חורג מהוראותיה שכן התכנית הכוללנית עצמה כוללת מנגנונים אשר מאפשרים חריגה מההוראות לגבי הצפיפות, כגון סעיף 6.14(5) לתכנית הכוללנית אשר קובע כי הצפיפות המוצעת תיקבע "בכפוף לאמור בתמ"א 35 על שינויה ולפי הצרכים הכלל ערוניים". לטענת המשיבים העדכונים והתיקונים של תמ"א 35 מאפשרים צפיפות מעבר לאמור בתכנית הכוללנית ולכן ההחלטה של הועדה המחוזית לאשר צפיפות בשיעור רב מאשר הקבוע בתכנית הכוללנית אפשרית מכוח אותו סעיף, ואף אם לא היינו נכנסים לגדר הסעיף האמור, עדיין מסורה לועדה המחוזית הסמכות לסטות מההוראות של התכנית הכוללנית ולאשר צפיפות כפי שאושרה.

אפשרות נוספת הנה "לחייב" את המשיבים לבנות יחידות דיור בשטח כימעט כפול, של כ-120 מ"ר, וכך לנצל את אחוזי הבניה המקסימאליים והקומות המותרות – אך הדבר אינו מישתלב עם מדיניות הוועדה לעידוד מיגוון יחידות דיור ושילוב יחידות דיור קטנות למבוגרים, צעירים, יחידים וכו'.

...

בית משפט קמא דחה למעשה את כל טענות המשיבים, אך ב"יישורת האחרונה" נעתר לבקשתם למתן רשות ערר למועצה הארצית לתכנון ולבניה.

לכן, אין להתערב בהחלטת יו"ר המועצה המחוזית בנושא זה. סיכום – נוכח האמור מעלה במצטבר – דין העתירה להידחות.

העותרים ישלמו למשיבות 1-2 הוצאות בסך 3,000 ₪, למשיבה 3 הוצאות בסך 2,000 ₪ ולמשיבים 4-7 הוצאות בסך 5,000 ₪.

צפיפות נמדדת לפי צפיפות נטו שהנה ערך המתקבל מחילוק מספר יחידות הדיור המותר בתכנית בשטח המיועד למגורים באותה תכנית.

מנגד, לטענת המשיבות, גני תקווה מסווגת בתמ"א 35 שינוי מס' 1 כיישוב ערוני בצפיפות בניה מינימאלית של 9 יח"ד לדונם נטו לפי דגם ישוב מס' 3 (50,000-20,000 תושבים).

כפי שהבהירה הועדה המחוזית בתשובתה לעתירה, במיתחם מס' 1 במצב הקיים לפני אישור התכנית חלק מהמגרשים יועדו למגורים על פי תכנית פת/1290 שהייתה בתוקף משנת 1991.

לגישתה, בקשתם להגדלת צפיפות יחידות הדיור במסגרת התכניות "איננה טענה לפיה הצפיפות נמוכה מידי משום שנקבע מספר קטן של יחידות דיור בכל מיגרש (צפיפות נטו), אלא כי הועדה הייתה צריכה לקבוע ייעוד של מגורים בשטח גדול יותר של התכנית על חשבון ייעודים אחרים ובכלל זה על חשבון ייעוד התעסוקה, וכך מספר יחידות הדיור במיתחם 04 היה גבוה יותר וממילא הצפיפות "ברוטו" הייתה עולה.

...

סוף דבר: העתירות נדחות.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את כל אחת מקבוצות העותרים בנפרד בשכ"ט ב"כ הוועדה המחוזית ויו"ר הוועדה המחוזית בסך 5,000 ₪ וסכום זהה לזכות הוועדה המקומית.

בנוסף, אני מחייב את כל אחת מקבוצות העותרים בנפרד לשאת בשכר טרחת ב"כ הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון, אשר הגישה תגובה קצרה לעתירה בסך 2,500 ₪ לכל קבוצת עותרים.

על פי תמ"א 35, תכנית מתאר ארצית לבניה, פיתוח ושימור אשר פורסמה למתן תוקף ביום 27.12.05, יועד שטח התוכנית ל"מרקם עירוני", למעט השטח אשר סומן כאזור המיועד לשימור כפרי.

מאחר שאישורה של תמ"א 35 אינו נושא הדיון בעתירה זו, אין באישור תוכנית התואמת את הגדרתו של שטח התוכנית כ"מירקם ערוני" משום נושא עיקרוני בעל ענין צבורי.

מאחר שתוואי הדרך האזורית עפ"י תמ"א 3-"דרך קיימת" היא לאורך רחוב קציר, ולפיכך שינויו מחייב שינוי התמ"א. סעיף 14 לתמא/3 שעניינו "סטיות, חריגות או שינוי מהוראות התוכנית" קובע בס"ק ג' ו-ד': "ג. בתכנית מתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע הוראות שיש בהן משום חריגה של רצועת הדרך מהרצועה לתיכנון, לעומת המסומן בתשריט של תכנית זו או בתשריט של תכנית מתאר במקרים הבאים:

החריגה לפי סעיף קטן ג' תימדד מצד רצועת הדרך לציר הרצועה לתיכנון ולא תעלה על 750 מ' בכיוון אופקי, ובתנאי שאין בכך שינוי מהותי במאפייני השטח (כגון גובה, סמיכות לתוואי אחר, סוג הקרקע) בו מתוכנן תואי הדרך" (ההדגשה שלי-ש.ד.).

גם לגופו של ענין הפעילה הוועדה המחוזית את שיקול דעתה על פי הנתונים הסובייקטיביים בשטח, שהינו שטח ערוני צפוף, והרחבת דרך קציר, שביחס אליה נטען כי היא ה"דרך הקיימת", ל-42 מ' משמעותה הריסת מבנים רבים הממוקמים לאורכה.

...

מן המקובץ עולה כי הועדה בחנה את טענות העותרים ככל שהן נוגעות לעומס התנועה הצפוי, וקבעה תנאים למתן היתרים, תוך מתן תשומת לב לעומס העתידי הצפוי, ואין אני סבורה כי הסדרת התנועה בצומת זה או אחר מהוה נושא עיקרוני המצדיק הענקת היתר להגשת ערר למועצה הארצית.

המסקנה הנובעת מבחינת טענות העותרים היא כי לא עלה בידם להראות שהתקיימה בעניינם אחת מעילות מובהקות אלה.

לאור האמור לעיל, סבורה אני כי גם לגופו של ענין דין עתירת כפר אז"ר להידחות.

לסיכום, העתירות נדחות.