הצהרה על בטלות הסדר גישור במימוש שותפות במקרקעין

בהחלטה מושא העירעור אישר בית משפט קמא את תוצאות ההתמחרות שנערכה בעיניין הנכס מושא התובענה ביום 10.3.2021, הורה לכונסי הנכסים להשלים את עסקת המכר ודחה את דרישת המערער להורות על ביטול הליך ההתמחרות שהתקיים ולהעביר את עו"ד ידידיה לוונטהל (להלן: הכונס) מתפקידו ככונס נכסים.

כן הובהר כי הצד השלישי הסכים למכור את הזכויות לזוכה בהתמחרות (המשיב 4), והמשיב 4 הצהיר שהוא מוכן לרכוש זכויות אלה מהצד השלישי.

עוד נקבע כי השיקולים המנחים את בית המשפט בבואו לאשר הליך היתמחרות הם השאיפה להשאת תמורה, והגנה על המציעים ועל אמון הציבור בהליכי פירוק השתוף תוך כיבוד הסכמת השותפים.

מחלופת הודעות הדוא"ל בין הכונס לבין מי ששמש בתחילה ככונס מטעם המערער (עו"ד מאיר הלר), עולה כי עו"ד הלר עיין בנסח הרישום של המקרקעין לכל המאוחר בחודש אוגוסט 2020 וגילה כי המשיבים 1 ו-3 התקשרו בהסכם למכירת זכויותיהם בנכס לצד השלישי "עוד בשנת 2019" (הודעת דואל של עו"ד הלר מיום 26.8.20).

מכאן גם בקשת המשיב 4 מבית משפט קמא (שזכתה לביטוי גם בהחלטות בבקשה לעיכוב ביצוע) להחיש את סיום הליכי המכר, בשל חששו כי סד הזמנים ליישום תכניות המבוססות על תמ"א 38 יביא לאיון האפשרות לממש את הזכויות.

מכאן שנכון לערב ההתמחרות לא סבר המערער כי קיים קושי כלשהוא בהשתלשלות העובדתית עד לאותה עת. למעט העלאה חוזרת של הטענה בעיניין גובה ההמחאה הבנקאית שעל המציעים להפקיד – טענה העומדת בנגוד מפורש להסדר הגישור שקבל תוקף של פסק-דין – לא התחדש דבר מאז נשלחה ההצעה-דרישה להכריז על המערער כזוכה ועד להתמחרות שהתקיימה למחרת היום.

...

לאחר עיון בהודעת הערעור ובבקשות לעיכוב ביצוע, בתגובות המפורטות לבקשות לעיכוב הביצוע, בתיק בית משפט קמא ובתשובות בכתב מטעם אותם משיבים שלא הסתפקו בתגובותיהם לעיכוב ביצוע, הגענו לכלל מסקנה לפיה ניתן להכריע בערעור על יסוד החומר שבכתב, בהתאם לתקנה 138(א)(5) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.

דרך התנהלות מעין זו גובלת בחוסר תום לב דיוני המקים מניעות; ויש בה גם כדי ללמד על המסקנה לפיה בעל הדין זנח את הטענה או וויתר עליה.

לנוכח כל האמור לעיל, איננו סבורים שנפל פגם בהחלטת בית משפט קמא עת קבע שיש לדחות את טענות המערער ויש לאשר את ההתמחרות.

לפיכך הערעור נדחה.

קיים פער עצום ובלתי ניתן לגישור בין שוים הממשי של המניות אותם לכאורה רכש התובע לבין התמורה נטולת הפרופורציות ששולמה עבורם ועל כן דינה של העסקה בטלות.

אני סבורה כי ההסכמה לתשלום סכום נוסף במועד המימוש, שגובהו משתנה בהתאם למשך הזמן החולף, תואמת תשלום כדוגמת ריבית, שמצטברת בהתאם למשך הזמן עד שהסך של 50,000 דולר (התשלום הראשון) ישולם חזרה על ידי שלמה לוי, יותר מאשר פיצוי בגין ביטול הסכם מכר, שנראה כי נקבע באופן אופייני בהסכם מכר, בסכום קבוע.

חוק מסוי מקרקעין מחייב כל מי שעושה פעולה או מתקשר בעיסקה לרכישת זכות באיגוד מקרקעין, למסור למנהל, לפי בחירתו, הצהרה או שומה עצמית וזאת במועדים שנקבעו בסעיף 73 לחוק מסוי מקרקעין, כפי שהיה בתוקף במועד חתימת הסכם המכר.

במקרה זה, שעה שנקבע כי יש לשנות מההסדר המצוי בהוראה שבתקנה 19 ובמקומה לאפשר למנהלים שיקול דעת מוחלט ובלתי מסויג לבחור את שותפיהם, אין כל היגיון ששיקול הדעת אותו ביקשו להקנות למנהלים נסוג בהתקיים התנאי, שממילא נידרש בכל העברה של מניות, שעניינו קיומה של אסמכתא לעצם ההעברה.

ההסכם נעשה למעשה עם אותו צד ג', התובע היה מעורב במעשי נוכלות ביחד עם ביתו של אותו צד ג' בחברה אחרת שעסק בשיווק קרקעות וסביב פעילותה התנהלו הליכים משפטיים ואף הוגש כתב אישום ע"י אגף מס הכנסה ולכן "מסרב לקבל את התובע כשותף בחברה לאחר שהתגלה כנוכל ורמאי, אשר פעל בידיעה מראש ובאופן זדוני ומכוון, בנגוד לדרך הקבועה בחוק ובתקנון החברה" (ר' סעיף 19 לתצהירו).

...

לנוכח כל האמור, לא מצאתי להיעתר לסעד הראשון והמקדמי אותו ביקש התובע בכתב התביעה המתוקן, התביעה לסעד הצהרתי לפיו התובע הינו בעלים של 122,000 מניות של החברה וזכאי להירשם ככזה במרשם בעלי המניות דינה להידחות, הן מהטעם כי הסכם המכר הוא הסכם למראית עין, והן מן הטעם כי לא שוכנעתי כי המנהלים מסרבים לרשום את המניות על שמו במרשם בעלי המניות מטעמים שאינם מוצדקים, כאשר די היה בכל אחד מטעמים אלו כדי להביא לתוצאה האמורה.

לנוכח כל האמור, אין מקום להמשיך בבירור התביעה, כאשר שאר הסעדים אשר נותרו לבירור בשלב הבא עניינם קיפוח המיעוט, אשר מעצם טבעם היה מקום לדון בהם רק אם הסעד הראשון והמקדמי היה ניתן לתובע.

לפיכך, התביעה נדחית.

בנסיבות העניין ונוכח מחדלי הבנק ומשפחת גבאי, טוענים התובעים כי לא נותרה בפניהם הברירה אלא להגיש תובענה לבית המשפט המחוזי בירושלים למתן צו עשה אשר יורה על הפסקת הליכי המימוש של המיגרש ויורה על ביטול השיעבוד אשר נרשם שלא כדין (ת"א 2180/00, 4025/02).

היתנהלות ההליך ניסיון גישור שהתקיים בתיק לא צלח.

כפי המתואר בהמשך פסק הדין, הרמן שלא היו מרוצים מניהול התביעה שהוגשה בשם גבאי וצמיג בן כנגד הבנק, הגישו ביום 21.1.02 תביעה נגד הבנק ואחרים, ובמסגרתה ביקשו מבית המשפט להצהיר על ביטלות המישכון ולהורות לבנק לפעול לביטולו (ת"א 4025/02; סעיף 51 לפסק הדין).

בסופו של דיון ארוך בכל טענות הבנק (ר' סעיפים 79–121 לפסק הדין) הגיע בית המשפט לכלל מסקנה כי שעה שגבאי חתם על שטר המישכון, שבהסתמך עליו רשם הבנק מישכון על המקרקעין, הוא פעל ללא הרשאה מצד חברת צמיג בן והדוקטרינות שהבנק ניסה להסתמך עליהן חסרות תחולה ומכאן שצדקו התובעים כי רישום המישכון על המקרקעין על ידי הבנק היה שלא כדין ולפיכך יש להורות על ביטולו, והוא אכן הורה לבנק לבטלו (ר' סעיפים 122 ו־127 לפסק הדין).

ת"א (ב"ש) 3212/09, תביעה שהגישו התובעים נגד י.ז.ה.ר וגבאי במסגרתה בסופו של יום הגיעו להסדר פשרה ביום 16.4.14, בהתאם לו רכשו י.ז.ה.ר וגבאי את מניות התובעים בחברה תמורת סך של 2 מיליון ₪.

בפועל הוכח בפני בית המשפט, בין היתר וכפי שפורט בהרחבה, כי הייתה קיימת מניעה משפטית לבנייה במקרקעין וכי התובעים ( או שותפיהם) כלל לא התכוונו לבצע בנייה במקרקעין או למכור את מניותיהם בחברה, קל וחומר כאשר לא הוכחה כדאיותה הכלכלית של בנייה שתוארה בחוות הדעת השמאי זיו, באיזור התעשייה באשקלון בו מצויים המקרקעין.

...

לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי לא הייתה כל מניעה להגשת תצהיר עדות של עו"ד בר הלל מטעם הבנק.

סוף דבר התביעה נגועה בהתיישנות מהותית ומשמעותית כפי שפורט מעלה, ולפיכך המסקנה הראשונה היא כי דין טענת הבנק לפיה כל נזק שאירע טרם יום 26.4.08 להתקבל.

תביעתם של התובעים להחזר הוצאות דינה להידחות מן הטעם שההוצאות לא נתבעו בהליכים שבמסגרתם נטען כי הוצאו או בקשר להם.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 66951-11-20 שילה גרופ בע"מ נ' אחים סבירסקי תיק חצוני: לפני כבוד השופטים יהודית שבח, סג"נ, יונה אטדגי, שלומית יעקובוביץ מערערת שילה גרופ בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד דרור נאור אוהד אלגרסי וצבי הר נבו משיבה אחים סבירסקי, שותפות רשומה ע"י ב"כ עוה"ד רועי אברהם ורועי סלוקי פסק דין

ההסכם בינה לבין סבירסקי בוטל בפסק דין מוסכם מיום 06.09.2019 (ה"פ 1463-12-18 מחוזי ת"א), גם בהסדר גישור מיום 18.11.2021, שקבל תוקף של פסק-דין בתיק 59198-04-19 והוגש כראיה נוספת בעירעור.

יתרה מכך, הסכם הגישור שהושג בתביעת סבירסקי נגד בולווארד, שהוגש כראיה נוספת בעירעור לבקשת סבירסקי, עליו חתום בא-כוחה של סבירסקי, קובע בהאי לישנא: "כל צד מהצדדים הודיע למישנהו על ביטולו של ההסכם עליו חתמו ביניהם ביום 11.72013 בקשר לזכויותיה של סבירסקי, המהוות 2597/2799 חלקים בלתי מסויימים במקרקעין הידועים כגוש 7083 חלקה 173 (להלן: 'המקרקעין') ובין היתר אימץ את הוראות הסכם המכר מיום 20.8.2008 בקשר למקרקעין, שנכרת בן סבירסקי לחברת מגדל גבולות בע"מ (להלן:'ההסכם' ו-'הודעות הביטול', בהתאמה)" (ההדגשה בקוו של הח"מ), וזאת שלא בהלימה להצהרתו המסתייגת של עו"ד סלוקי בדיון בעירעור לפיה "אכן אומצו [רק] עקרי ההסכם". סבירסקי מנועה איפוא מלהתכחש לכך שבולווארד באה בנעליה של DGR.

בהנתן שהפרוייקט לא מומש, לא ניבנה ביניין ולא התקבלה תמורה מקונים, אכן לא מגיעה לשילה כל עמלה מתמורה שהיתה אמורה להשתלם ע"י הקונים, כך שבהקשר זה סבירסקי מתפרצת לדלת פתוחה.

...

מערכת היחסים המיוחדת הוכחה אפוא בכל הנוגע להתקשרות עם D.G.R ומה באשר להתקשרות עם בולווארד? ברוח הפסיקה השמה את הדגש על חובת תום הלב המוטלת על מקבל שירותי התיווך שלא לפעול באופן השולל ממי שביצע פעולות תיווך את שכרו, והמכירה בזכאותו לשכר של המתווך ששימש הגורם היעיל בה גם בהתקיים שינויים אלו ואחרים בעסקה שיצאה לפועל (ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ נ' חסן, פסקה 22, ניתן ב-03.09.2017) - אני סבורה כי ההתחייבות חולשת גם על ההתקשרות עם בולווארד, עת הוברר כי זו נכנסה בנעליה של DGR בהתאם למתווה שהוגש ע"י כונס הנכסים עו"ד טל בננסון לאישור בית המשפט.

נותר לבחון אם ההלוואות, שאין חולק שסבירסקי קיבלה, גם מ DGR וגם מבולוורד, אם כי לא הוברר שיעורן ומספרו - הוחזרו במלואן – כפי שנטען, שהרי ב"כ שילה מסכים כי "ככל שהתקבלו כספים כלשהם והוחזרו ברור שאני לא רוצה את הכסף, אם מחזירים אני לא רוצה את הכסף". ב"כ סבירקי מאשר קבלת הלוואות מ DGR אך טוען כי "לגבי ההלוואות לדי.גי. – הן הוחזרו במסגרת הליך הכינוס, הוחזרו עד השקל האחרון בהליך הכינוס... מי שהחזיר את ההלוואות בפועל הייתה החברה שרכשה את הזכויות, קרי בולוורד היא החזירה את הכספים" לשאלת בית המשפט לפיה "אם סבירסקי קיבלה כספים [מ DGR] ואם מי שהחזירה את הכספים זו בולוורד, אז המסקנה היא שסבירסקי נותרה עם כספים" השיב ב"כ סבירסקי "זו אכן המסקנה. ההלוואות נרשמו כך שבמקום סבירסקי תהיה חייבת את ההלוואות לדי.גי.אר. – מי שהיה זכאי להחזר ההלוואות הפכה בולוורד. מי שאמור לקבל את ההלוואה בחזרה זו בולוורד. די.גי.אר קיבלה את הכספים וכרגע יש נושה חדשה שזו מי ששילמה את הכספים במקום בולוורד". שילה זכאית לברר אם נותרו ברשות סבירסקי כספים מההלוואות שקיבלה מ DGR .

שלומית יעקובוביץ, שופטת התוצאה הערעור מתקבל.

המשיבה תשלם למערערת את הוצאותיה בערעור ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪, אף תשיב לה את הסך של 4,000 ₪ בהן נשאה המערערת, אם נשאה, מכוח ההחלטה בבקשה להגדלת העירבון.

ביום 3.1.2016 ניתן תוקף של פסק דין להסדר גישור בין התובעים לחברת החשמל, והחוב שלהם כלפי חברת החשמל סולק.

אין פלא ששנהב לא מימש את פסק הדין משך זמן כה רב. פסק הדין נודע לסינואני רק ביום 19.12.2018, בעת שהיה במשרד בא כוחו של שנהב.

בתצהיר התומך בתשובה לבקשה נטען כדלקמן: ביום 13.9.2018 ביצע הדוור מר קובי שמש מסירה של אזהרה לידי סינואני (אישור המסירה צורף כנספח ו' לתשובה), כך שהבקשה לביטול פסק הדין הוגשה בחלוף המועד ללא טעם מיוחד; שנהב ניסה למסור לסינואני את כתב התביעה בדיונים בועדת ערר, אך הלה סרב לקבלו; באחד הדיונים בועדת הערר הצהיר שנהב לפרוטוקול שהוא הגיש תביעה נגד סינואני, כך שהאחרון היה מודע להגשתה והתעלם מכך; בוצעה מסירה בדרך של הדבקה בנכס; סינואני הודה בועדת הערר שהוא מחזיק בנכס ומשלם ארנונה בגינו, כך שהדבקה בנכס היא המצאה כדין.

סינואני מצידו הצהיר שמר הראל קשור בשותפות עם שנהב ולכן אין לסמוך על עדותו.

כתב התביעה נסמך על סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הקובע כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לידרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". מקום שבעלים רשום תובע את החזקה במקרקעין, על המחזיק מוטל הנטל להראות שעומדת לו זכות להחזיק בהם שזכות הבעלות כפופה לה (ע"א 483/62 קוך נ' לנדוי, פ"ד יז 1953 (1963); ע"א (מחוזי ת"א) 16482/92 עריית תל אביב נ' גרינשטיין, פ"מ התשנ"ג(4) 353 (1994)).

...

יוצא אפוא שסינואני לא שמע שהוגשה נגדו תביעה על אף שהדברים נרשמו בפרוטוקול; הוא לא ראה שכתב התביעה הודבק בעסק שלו; הוא לא ידע שהראל ניסה להמציא את האזהרה לעובד שלו, על אף שהוא עצמו היה נוכח במקום; הוא לא קיבל אזהרה שפקיד הדואר מסר לעובד בעסק שלו.

הואיל והטעמים לדחיית הבקשה מצטברים יחדיו ותומכים באותה תוצאה, אין ספק שדין בקשת הביטול להידחות בשתי ידיים.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, הבקשה לביטול פסק הדין נדחית.