הפרת חוק המקרקעין: בניה על גג משותף ללא הסכמת הדיירים

האחת היא - שיש בידו היתר בניה; השנייה – כי המפקחת התכוונה לאסור על בנייה ללא הסכמת הדיירים רק בגג המשותף, והשלישית היא – שהמפקחת התכוונה לכך שהוא יידרש לקבל את הסכמת הדיירים רק ככל שהוראות חוק המקרקעין דורשות זאת, אך אם לפי חוק המקרקעין הוא לא זקוק להסכמת הדיירים – אזי שאין לידרוש זאת ממנו, ולשיטתו – היות והמדובר בתוספת בנייה לצורך שיפור המיגון אשר אינה גורעת מזכויות הבנייה של שאר הדיירים – הוא אינו זקוק להסכמה כאמור.

כך שלמעשה ההפרה הושלמה, היות והבנייה הושלמה ללא הסכמת הדיירים.

...

על רקע האמור - החלו בין הצדדים הליכים בפני המפקחת על הבתים המשותפים (להלן: "המפקחת").

לפיכך, אכן היה מקום לבחון בקפידה את הוראות פסק הדין הראשון, שמא הוא לא ברור או "דו-משמעי" כפי שטוען המערער, וזאת כאשר כל ספק לגבי נוסח פסק הדין הראשון חייב לפעול לטובת המערער, אלא שלאחר בדיקה שכזו – בית המשפט קמא קבע כי פסק הדין הראשון היה ברור וקבע שהוא הופר - ולשיטתי אין להתערב בקביעת בית המשפט קמא בהקשר זה. האם המערער מבזה את פסק הדין הראשון בשל אי מתן אפשרות לעלות לגג המשותף? אף כאן – לא שוכנעתי כי נפלה טעות מלפניו של כב' השופט קמא.

מהן הסנקציות שניתן להחיל על המערער נוכח ההפרות מכוח פקודת הביזיון? עתה עוברים אנו לדון בהחלטות האופרטיביות של כב' השופט קמא הנובעות מהקביעות מעלה אודות ההפרות מצד המערער, וכאן, סבורני שיש מקום להתערבות.

מעבר לכך, יש ממש בטענת המערער ולפיה אין מקום להשית קנס לטובת המשיבים מכוח פקודת הביזיון וכי קנס שכזה אפשר להטיל רק לטובת אוצר המדינה - וראו את בש"פ 6224/16 פלוני נ' פלונית, פסקה 6 (28.08.2016), לאמור: "קנס לפי סעיף 6(1) לפקודת בזיון בית משפט יש לשלם לאוצר המדינה ולא לטובת בעל דין (ראו למשל: רע"א 4953/92 בבילה נ' דדון, פ"ד מז(1) 658, פסקה 2 (1993); ע"פ 10288/09 רכס פרויקטים חינוכיים בע"מ נ' קבלי, פסקה 9 (17.5.2010); בש"פ 4808/13 פלוני נ' פלונית (24.7.2013))." מכאן, שיש לקבל את הערעור בהקשר זה ולבטל את ההוראה בדבר תשלום הקנס לטובת המשיבים, שכן לא ניתן לחייב את המערער בתשלום כלפי המשיבים, אלא רק לטובת אוצר המדינה, ובהתאם, סבורני כי יש להפחית את גובה הקנס (מעבר לדחיית מועד תחילת התשלום).

אעיר עוד כי באותה עת הייתה הנחת בית משפט, כי לא ניתנה הסכמה של ייתר הדיירים לבניה וכי אם לא תתקיים אותה אספת דיירים, הרי שהבניה לוקה בשניים; גם בוצעה ללא היתר בנייה וגם בוצעה ללא ההסכמה המתבקשת במקרה של הרחבת דירה ע"פ רכוש משותף.

השלישית- עניינה בזכויות הקנייניות, כאשר נטען למעשה כי הבניה בוצעה על גבי רכוש משותף, ללא קבלת ההסכמות המתחייבות מיתר הדיירים וזאת כמצוות סעיף 71ב' לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

עת מדובר על זכות קניין, אין להזקק לעקרונות מדיני הנזיקין ויש ליתן את המשקל הראוי לבחירת המחוקק לתת מעמד מיוחד לזכות זו. מעמד אשר זכה אף להגנה בחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, בסעיף 3 שם. כך - בעניינינו, יש להבחין בין השאלה האם הבניה על הגג מהוה בינוי על רכוש משותף, ללא קבלת ההסכמה הנדרשת לפי חוק המקרקעין (במקרה זה, נראה ששיקול דעתו של בית המשפט שלא ליתן צו הריסה הוא מצומצם ביותר) - לבין השאלה, האם הבינוי גורם למיטרד, או במקרה שהוא מבוצע ללא היתר בניה, האם הוא גורם להפרעה המצדיקה את ההריסה (כאשר כאן שיקול דעתו של בית המשפט הוא רחב יותר).

אכן, מסכימה אני עם ב"כ הנתבעת כי מחקירת התובע עולה כי בכוונתו למנוע הבינוי מהנתבעת בכל דרך וזאת גם בהיעדר פגיעה או הפרעה לו. יש ממש גם בהפניה לכך שגם התובע עתיד להנות מפרות התב"ע שקידמה הנתבעת (המאפשרת הרחבות לכל הדירות) ושהוא לא טרח כלל להגיש לזו היתנגדות.

...

בשים לב לכלל האמור לעיל ולזמן שחלף מאז שבוצעה הבניה, כמו גם הזמן הנוסף - בו לא יכנס עדיין צו ההריסה לתוקף, אני מוצאת לפסוק כי הנתבעת תשלם לתובע פיצוי בסך 10,000 ₪.

בהמשך לכל האמור אני מורה אפוא כדלקמן: ניתן צו עשה - המורה לנתבעת להרוס את תוספת הבניה שבנתה על הגג, ברם הצו יכנס לתוקפו רק ביום 1.6.2016, ככל שעד לאותו מועד, לא יאושר הבינוי באמצעות היתר בניה ויותאם לכל תנאי שיקבע בו. הנתבעת תשלם לתובע פיצוי בסך 10,000 ₪, בתוך 60 יום ממועד מתן פסק הדין.

הנתבעת תשלם עוד לתובע בגין שכ"ט בא כוחו - סך כולל של 3,500 ₪.

אין גם מחלוקת, כי המפקחת על הבתים המשותפים בפסק דינה מיום 31/01/07 נעתרה לבקשת המשיבים למתן צו מניעה ואסרה על המערערים לבצע בנייה כלשהיא על גג דירתם, נוכח הוראת סעיף 71ב' לחוק המקרקעין, המונע הרחבת דירה בבית משותף, תוך שימוש בזכויות הבנייה ללא הסכמת רוב דיירי הבית, גם אם ההרחבה הנ"ל אינה עולה על חלקו היחסי של בעל אותה דירה בזכויות הבנייה הצמודות לה. את עיקר יהבם השתיתו המערערים על הטענה, לפיה ניתנה להם הסכמת המנוחה, בשם יתר בעלי הדירות בבניין, לבצע את הבנייה בנכס בסמוך למועד הבנייה.

נוכח האמור ומשקבענו, כי אין מקום להתערב בקביעתו של בית משפט קמא, בכל הנוגע לאי הוכחת הסכמת מי מהמשיבים לבצוע הבנייה ולעניין הצורך בהסכמת המשיבים לעבודות הבנייה שביצעו המערערים, תוך הפרת צו מניעה שניתן על ידי המפקחת על הבתים המשותפים, נותר לידון בטענתם האחרונה של המערערים, לפיה מוטל היה על בית משפט קמא לבחון, מהם נימוקי היתנגדותם של המשיבים לבצוע הבנייה על גג הבניין, ובכלל זה טענתם, כי היה ראוי שבית משפט קמא יקבע סעד דראסטי פחות, כדוגמת פיצוי כספי, על פני מתן צו ההריסה.

...

יחד עם זאת, נוכח מכלול הנסיבות ועל מנת ליתן למערערים שהות להתארגן, סבורים אנו, כי ראוי להאריך את המועד להשלמת עבודות ההריסה, כמפורט בפסק דינו של בית משפט קמא, והמערערים ידאגו להחזרת המצב לקדמותו עד ולא יאוחר מיום 01/01/15.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אנו מורים על דחיית הערעור שהוגש על ידי המערערים.

אנו מחייבים את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבים 1-3, ביחד ולחוד, באמצעות בא כוחם, הוצאות הערעור בסך של 7,000 ₪.

הסעדים להם עתרו התובעים בין היתר, להורות לנתבעים לחדול לבנות ללא היתר ולהשיב את המצב לקדמותו; להורות לנתבעים לשלם שכר ראוי בעבור השמוש שעשו בחצר המבנה המשותפת ללא הסכמת יתר הדיירים; להורות לנתבעים לפצותם בגין עוולת המיטרד ליחיד וליתן צו הצהרתי המאפשר לתובעים שימוש סביר ברכוש המשותף.

בהקשר זה נטען כי התובעים אינם בני פלוגתא של הנתבעים, שכן כאשר התקבלו הסכמות הדיירים לבנייה על הגג המשותף, הנתבעים לא התגוררו במבנה.

ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (פורסם בנבו, 17.3.2016) ציין בית המשפט העליון כי: "לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, שניים הם התנאים להפעלת סמכותו של המפקח: בשלב הראשון, על המפקח לבחון האם בסמכותו להכריע בסכסוך בשים לב לזהות הצדדים שבפניו. בשלב השני, עליו לבחון את מהותו של הסיכסוך, היינו האם מדובר בעילת תביעה המנויה בסעיף 72 לחוק המקרקעין". סעיף 72 הקנה למפקח סמכות ייחודית לידון בסכסוכים מסוגים שונים שבין דיירי בית משותף, אולם הוא לא הקנה למפקח לידון כלל בתביעות שעילתן בנזיקין והסמכת לידון בהן נתונה לבית המשפט השלום.

העילה השנייה עניינה הפרת חובה חקוקה, לטענת התובעים במסגרת הסגת הגבול שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף של המבנה, הם בנו ללא היתר מחסן, יצקו ריצפת בטון וריצפו אותה, בנו חומה, וכן שברו קירות וערכו שינויים בתוך דירתם.

...

קצרו של דבר, אני קובע כי הסמכות לדון בתובענות שלפניי היא בבית המשפט דכאן.

אני מורה לצדדים להגיש תצהירי עדות ראשית: התובעים תוך 60 ימים מהיום; הנתבעים תוך 60 ימים מקבלת תצהירי התובעים – ימי פגרה יבואו במניין.

אני קובע קדם משפט מורחב בנוכחות הצדדים ליום 18.9.2019 שעה 10:30.

בפסק הדין נקבע כי על אף שהגג הוצמד לדירת הנתבעים, ס' 71ב לחוק מונע הרחבת דירה בבית משותף תוך שימוש בזכויות הבניה ללא הסכמת רוב דיירי הבית.

אשר על כן, ביקשו התובעים כי בית המשפט יסמיך תופס נכסים שייכנס לדירת הנתבעים על מנת לבחון את מהות העבודות שנערכות בה ויבחן האם מתבצעת הפרה של פסק הדין.

סוף דבר הנתבעים ביצעו הרחבה של ביתם על גג הבניין בנגוד לקבוע בפסק דינה של המפקחת על הבתים המשותפים מיום 31.1.07 ומבלי שניתנה להם ההסכמה הדרושה בסעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

...

אולם, אמירה מעין זו צריכה היתה להדליק נורות אזהרה אצל הנתבעים בנוגע לאפשרות כי הסכמה זו תלויה על בלימה וכי ככל שניתנה, המנוחה עשויה בהחלט לחזור ממנה בסופו של דבר.

הסעד סיכומו של דבר, הנתבעים לא הוכיחו כי ניתנה להם הסכמת המנוחה.

סוף דבר הנתבעים ביצעו הרחבה של ביתם על גג הבניין בניגוד לקבוע בפסק דינה של המפקחת על הבתים המשותפים מיום 31.1.07 ומבלי שניתנה להם ההסכמה הדרושה בסעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.