הפרת חוזה שכירות בהליך מקוצר

שלישית, בניהול ההליך בדרך מקוצרת אין כדי לגרום עוות דין ופגיעה בזכויות דיוניות ומהותיות של בעל דין.

במכתבו של ב"כ המשיבה מיום 5.3.19 אשר נשלח למבקש בדוא"ל (נספח 3 לבקשה) נכתב כדלקמן: "לגבי תשלום דמי השכירות לחברה בכינוס, בהתאם להודעתך על העידר אפשרות להוציא חשבונית עבור החודשים 11-12 שנת 2018, מרשתי תקזז מסכום החוב בחודש ינואר 2019 סך של 3,051 ₪ שהועבר על ידיה לחברה בכינוס בגין מרכיב המע"מ". גם בדיון שהתקיים בפניי ביום 10.12.19 חזר ב"כ המשיבה על טענת הקזוז כדלקמן: "ניהול ההליך למתן פסק דין בעקבות דיון קצר של חמש דקות ללא שמיעת ראיות וללא קבלת אסמכתות משפטיות וטיעון משפטי לגבי זכות הקזוז של המשיבה בקשר לכך שלא קיבלה חשבונית, זה דיון הליך פגום שחוסם את גישתה של הנתבעת לערכאות". לאור האמור, נקבע בזאת כי המשיבה לא הייתה רשאית לקזז מדמי השכירות את סכום המע"מ בגין החודשים נובמבר-דצמבר 2018 ובאי תשלום דמי השכירות המלאים לחודש ינואר 2019 הופר חוזה השכירות על ידי המשיבה.

...

משום כך, יש לקבל את הבקשה למתן הוראות ככל שהיא נוגעת לחיוב המשיבה בתשלום הסך של 3,051 ₪ השווה ליתרת דמי השכירות לחודש ינואר.

להלן נוסח הוראת החוק: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". על פי הפסיקה, הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית המשפט העדר כל יחס סביר בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש (ע"א 300/77 דליה רוזנר נ' בנייני ט.ל.מ חברה לבניין ופיתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682).

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נקבע כאמור כי המשיבה הפרה את חוזה השכירות הפרה יסודית, בכך שלא שילמה את מלוא דמי השכירות לחודש ינואר 2019.

ההסכם אינו מורכב ועל אף אופיו העיסקי אין מניעה לידון בו בהליך מקוצר.

ההליך לפי פרק זה הוא מזורז, ומטרתו להביא לפינויים המהיר של שוכרי נכסים הממשיכים להחזיק בהם לאחר המועד המוסכם או תוך הפרת הוראות הסכמי השכירות.

...

לפיכך דינה של הבקשה להתקבל ואני מורה על העברת התובענה למסלול של דיון רגיל.

שנית טענו המבקשים לקזוז, בשני ראשים מצטברים זה לזה: סך קרוב ל-880 אלף שקלים אשר, לפי הטענה, חבה חברה, שבשליטתו של דר' פרידמן, למי מהמבקשים; ועוד סך של 400 אלף שקלים ויש לחיֵיב בו משיב זה בשל כך, שהפר הסכם לשכירות ולהשקעה בדירה בירושלים.

רק אז מתקיימים רציונלים רלוואנטיים אשר ביסודן של הוראות-החוק הללו ועליהם עמדתי בפרשה אחרת: "ראשית, הגשתה של תביעה עצמאית כרוכה בהשקעתם של משאבים. לא תמיד יכול נתבע, או רוצה, להעמיד תביעה משלו. הוא עשוי להעדיף, תחת זאת, לברר את טענת-הקזוז בגדרה של התביעה אשר הוגשה נגדו. שנית, בעידן שבו נוהג עדיין במשפטנו סדר-דין מקוצר [כאן: הליך של היתנגדות לבצוע-שטר] עשוי עצם-כוחו של נתבע להעמיד הגנה להיות תלוי בטענה לקזוז. מה יעשה אותו נתבע ואין בכוחו להראות כי קזוז, שיש לו בסיס עובדתי, הוּתר בחוק או בהסכם?" (תא"ח (שלום תל אביב-יפו 19032-10-15 גלאקסי נכסים ונדל"ן (1996) בע"מ נ' עלית שירותי רפואה בע"מ, בפיסקה התשיעית לפסק-דיני (פורסם במאגרים, 29.12.2015)).

...

הטענה לזכות לקזז 887,500 ש"ח מן החוב למשיב – נדחית.

ההתנגדות בת"ט 31854-05-22 עו"ד פרידמן נ' בן-עוז (אזרואל) נדחית.

בתוך 15 ימים מיום, שקיבלו לידיהם החלטה זו ישלמו המבקשים, יחד ולחוד, למשיב שכר-טרחה של עורכי-דין בבקשות הנדונות בסך, כולל מע"מ, של 41 אלף ש"ח. בקביעתו של סכום זה התחשבתי בשוויים הכספי של מרכיבי-הבקשות אשר נדחו; בשלב המוקדם, יחסית, שאליו הגיע ההליך בענינם של מרכיבים אלה אך גם בעבודה המשפטית, שנדרשה למשיב במענה לבקשות.

בחודש 12/2017 הנתבע הגיש כתב תביעה שכנגד על סך 1,096,929 ₪ בעילה של הפרת ההסכמים במסגרתה עתר לסעדים הבאים: 600,000 ₪ פיצוי מוסכם הפרת הסכם מכר; 90,000 ₪ הפרת הסכם מכר מיטלטלין; 16,000 ₪ הפרת הסכם שכירות; 30,000 ₪ הגשת תצהירים שיקריים; 25,000 ₪ עוגמת נפש; 229,472 ₪ תיקון ליקויים בדירה; 7,000 ₪ שכירות דירה חלופית בתקופת התיקונים בדירה; 59,813 ₪ תיקון רכוש משותף; 7,000 ₪ שכירות דירה חלופית בתקופת התיקונים רכוש משותף; 32,643 ₪ הפרישי ריבית והצמדה.

תמצית טענות הצדדים לפי טענת התובע, התביעה העיקרית נסמכת על ראיות בכתב ברורות ולכן הוגשה בהליך מקוצר על סכום קצוב.

...

התוצאה התביעה העיקרית נדחית.

התביעה שכנגד מתקבלת באופן חלקי באופן זה שאני מחייב את הנתבע שכנגד לשלם לתובע שכנגד את הסכומים הבאים: פיצוי מוסכם בסך מופחת של - 150,000 ₪ פיצוי בגין עלות תיקון ליקויים בדירה - 50,185 ₪ פיצוי בגין עלות תיקון ליקויים ברכוש משותף - 59,813 ₪ דיור חלופי בתקופת התיקונים- 7,000 ₪ סה"כ - הנתבע שכנגד ישלם לתובע שכנגד את הסכום של 266,998 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה שכנגד ועד לתשלום המלא בפועל.

לאור התוצאה אליה הגעתי ולאחר שנתתי הדעת למכלול הנסיבות לרבות סכום התביעה שכנגד והסכום שנפסק, אני מחייב את הנתבע שכנגד לשלם לתובע שכנגד את החזר האגרה בגין התביעה שכנגד וכן הוצאות נוספות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪.

...