הפרת חוזה מכר-שכירות של עגורן

בהסכם הובהר מפורשות כי נאסר על השוכר להעמיד עומסים באיזור המסומן ליד קוי הדלק שבמקום, אך הנתבע הפר התחייבות זו וחשף את התובעת לאפשרות כי תיתבע ע"י חברות הדלק השונות.

בסיום הדיון שנערך במעמד הצדדים, הסכים הנתבע לפינוי המושכר, אך עתר לדחייתו ב-90 ימים על מנת לפנות את העגורנאים והמכולות המצויים במקום.

ביום 11/03/19 שלח הנתבע הודעה לתובעת לפיה בכוונתו להאריך את תקופת השכירות למשך שנה נוספת או עד למכירת המלאי.

אף נקבעה חבותו של השוכר לקבל רישיון עסק מתאים וכי הוא מנוע מלטעון טענה לענין זה כנגד התובעת.

...

יוער כי הנתבע מס' 2 הינו שם עסק בלבד, ולפיכך אני מורה על מחיקתו.

בשים לב למשך הזמן בו היה ידוע לנתבעים על דרישת התובעת לפינוי הנכס, למועד הגשת התביעה, אך מאחר שנדרש לפנות ציוד הנדסי, אני מורה כי הנתבעים 1 ו – 3 יפנו את המושכר עד ליום 10/07/19.

התובעת מציינת כי בהסכם המכר מפורטת בין היתר הצהרתו של המוכר כי הנתבע מחזיק בחלקה הסמוכה למקרקעין הנמכרים, שלא ברשות תוך היתעלמות מוחלטת מבקשות חוזרות לפינוי וסלוק יד משטח קרקע שאינו שייך לו. התובעת מוסיפה, כי בהסכם המכר הוסכם בין השאר כי היא תהיה זכאית לקבל את דמי השמוש שהנתבע חב בגין שימוש בחלקתה.

הנתבע מוסיף כי במהלך השנים האחרונות ביקשה התובעת לרכוש את זכויות הנתבע במקרקעין שבבעלותו וכאשר היא התרשמה כי בכוונתו לערוך עסקה עם גורם אחר הגישה את תביעתה זו. בכל הנוגע לעגורנים, טוען הנתבע כי הם הוצבו בשטחו עוד בשנות השבעים, וכי שינוי שנוצר כתוצאה מהליך הפרצלציה אינו יכול לשנות את זכויותיו הקנייניות כפי שהיו משך עשרות שנים.

כמו כן, בסעיף 23 לחוזה החכירה התחייב אביו של הנתבע כי בתום תקופת השכירות הוא יפנה את המקרקעין ויחזיר אותה בשלמות, וכי למחכירה קיימת זכות למסור את השטח לאחרים אפילו בתוך תקופת השכירות של ההסכם.

סעיף 20 לחוזה החכירה קובע כי: "הפרה או אי קיום הוראה כלשהיא מהוראות חוזה זה ייחשבו כהפרת חוזה ויקנו למחכיר את הזכות לבטלו..." מאחר שעל חלקה 50 ניבנו תוספות בניה אשר לא קיבלו כל היתר ואף ניתן צו הריסה כנגד בניה בלתי חוקית שהתבצעה בחלקה 50 (ראו נסח הטאבו בו מצוינת הערת אזהרה בציון צו ההריסה שניתן על ידי בית המשפט); ומאחר שהנתבע הפר פסק דין מחייב לפינוי - אזי הוראות חוזה החכירה הופרו מספר פעמים, וגם מטעם זה בטל החוזה, ולכן ואין לנתבע מכוחו כל זכות משפטית המקנה לו איזו זכות בחלקה 50.

...

סוף דבר הנתבע, שכאמור נטל ההוכחה עליו – לא הסדיר את זכויותיו הנטענות ואף לא הציג כל מסמך כי הוא בעל זכויות כלשהן בחלקה 50, ובוודאי שלא הרים את נטל הראיה להוכיח כי הוא בעל זכויות ולו בחלק קטן מחלקה 48.

הנתבע ישלם לתובעת דמי שימוש ראויים בסך של 239,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום חתימת חוות הדעת ועד לתשלום המלא בפועל.

כמו כן, ישלם הנתבע לתובעת את הוצאות ההליך בסך 20,000 ₪ ושכר וטרחת עו"ד בסך 50,000 ₪.

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

העובדה שהנתבעת לא גילתה במועד החתימה על הסכמי המכר כי חברת המנופים מסרבת לפנות את העגורן עולה, לדעתי, כדי הפרה ברורה וחמורה של חובת תום הלב במשא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים, ויש בה כדי לשלול את יכולתה של הנתבעת להסתמך על סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות).

...

לפיכך, דין תביעת התובעים לפיצוי נוסף להידחות אף מבלי להידרש לשאלת תוקפו של סעיף 8 לנספח השינויים, השולל את זכות הקונה לפיצוי העולה על זה הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות).

סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי כדלקמן: לתובעת 1 סך של 179,550 ש"ח; לתובעים 3-2 סך של 189,750 ש"ח; לתובע 4 סך של 169,166 ש"ח. לסכומים האמורים יתווספו הפרשי ריבית והצמדה מיום 19.11.2018.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים את אגרת המשפט כפי ששולמה, וכן הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 15,000 ש"ח לכל אחד מהתובעים (כאשר התובעים 3-2 נחשבים לאחד).

שאלת ערכו של העגורן מתוך התמורה הכוללת נוגעת אף היא לשאלה מי הפר את ההסכם: האם ביטול השיקים לאחר שהעגורן סופק היה משום הפרת ההסכם בידי התובעת? לעניין ערכו של העגורן נחלקו הדיעות, אולם בסופו של דבר מונחת בפני ביהמ"ש חוות דעת שמאית אחת, היא חוות הדעת מטעם הנתבע.

התובעת לא הניחה מסד ראייתי מספיק להוכחת הקשר בין שכירת מקום העסק בקבוץ מורן לבין נושא העגורן (מה גם שעל פי הסכם השכירות, התובעת שכרה את המקום מאז 1.4.15, חודשים לפני כריתת ההסכם הראשון שנחתם ביולי 2015, וכמובן לפני חתימת ההסכם השני בסוף אוקטובר 2015), סוג הפעילות שנעשתה במקום, אם נעשתה וכיו"ב. התובעת גם לא הציגה נתונים לגבי השכירות לאחר תום תקופת החוזה עם קבוץ מורן, (דצמבר 2015), ובכלל – כל הטענה בדבר נזק שניגרם לתובעת בשל השכירות והפרש דמי השכירות בין אלו ששילמה התובעת בכפר נחף לאלו שהיא שילמה בקבוץ מורן הועלתה באופן מעורפל ולא ברור.

היתנהלות זו של התובעת, על רקע קיומו של צו המניעה האוסר על הנתבע למכור את העגורן, ולאחר שהתובעת עצמה נימנעה מהפקדת כספים בקופת ביהמ"ש לשם קבלת העגורן לרשותה, אינה יכולה אלא להיראות כניהול ההליך שלא בתום לב, ויש לתת לכך ביטוי בפסיקת ההוצאות.

...

עוד אין חולק, כי הקונסטרוקציה הנדרשת לשם התקנת העגורן והפעלתו (עמודים ומסילות) לא סופקה בסופו של דבר.

עם זאת, מהמסקנה כי ההסכם בוטל כדין מתחייבת הקביעה, כי על הצדדים להשיב זה לזה את אשר קיבלו על פי ההסכם.

אני מורה לנתבע להשיב לתובעת סכום של 92,800 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום הגשת התביעה (23.6.16) ועד היום, ובקיזוז הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד על פי פסק דין זה. אני מחייבת את התובעת לשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ₪ (כולל מע"מ).

כן תשלם התובעת לנתבע הוצאות משפט בסך 3,000 ₪ (סכום הכולל גם את הוצאות העדה וגם את ביטול זמנו של הנתבע), ובנוסף לכך תשלם התובעת את שכ"ט השמאי מטעם הנתבע, על פי קבלה.

היא זנחה למעשה את הפיצויים בגין ראשי הנזק האחרים שהופיעו בכתב תביעתה; אך כפי שנראה להלן, ממילא המומחה מטעם בית המשפט קבע שלא עלה בידיה להוכיח לפניו את טענותיה בעיניין זה (למשל בגין שמירה; השבתת עבודות בשל תקלות בעגורן; הפסדים כתוצאה ממכירת אדמה וציוד לצורך מימון הפרויקט ועוד).

היא הגישה נגדה (ביום 21.10.12) תביעה שכנגד על סך של 7,118,901 ₪ (להלן: התביעה שכנגד), שבה עתרה לתשלום פיצויים בגין עלויות היתר שנאלצה לשאת בהן נוכח הצורך לשכור קבלני משנה אחרים, וכן לפיצויים מוסכמים בהתאם לחוזה בשל האיחור בסיום הפרויקט, וכן לפיצויים בגין עלויות מימון שנגרמו לה בשל האיחור בסיומו.

סעיף 15 לחוק התרופות קובע כי אם "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה." אכן, על בית המשפט לעשות שימוש מרוסן מאוד בסמכותו להפחית מהפיצויים המוסכמים שהצדדים קבעו מראש.

...

שעה שנמצא כי פרץ אחראית לעיכוב שנגרם עד לחודש אוגוסט, שזהו איחור של כחודש ומחצה יחסית לסיכום נובמבר, לא נראה לי כי פרץ ביססה כדבעי רכיב זה של נזקיה, ואני דוחה אותו.

לפיכך אני קובע שעל ג'ובראן לשלם לפרץ סך של 79,264 ₪ בגין הפרשי הריבית השנתית.

אלא שלא נראה לי שעל בסיס אמירות אלה אוכל לקבוע ממצא המצדיק הרמת מסך.