הפרת חוזה מכר דירה - דרישת תוספת מחיר

בסעיף 15.11 להסכמים נקבע כי: "היה ובתוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם לא ייחתם הסכם לווי עם תאגיד בנקאי... הרי שבמקרה כזה תהיה החברה רשאית (אך לא חייבת) להודיע לרוכש על ביטול ההסכם. בוטל ההסכם על ידי החברה בהתאם לאמור בסעיף זה, אזי תוך 90 ימים ממועד קבלת הודעת הביטול מטעם החברה, יוחזרו לרוכש הכספים ששולמו על ידו לחברה על חשבון מחיר הדירה בתוספת הפרישי הצמדה...והכל בכפוף לכך שהרוכש חתם על תצהירי ביטול של ההסכם וכל מיסמך שיידרש על ידי החברה ו/או על ידי רשויות מסוי מקרקעין. יובהר כי במקרה של ביטול ההסכם והשבת הכספים לעיל, לא תהיה לרוכש טענה ו/או תביעה מכל סוג שהוא כלפי החברה ו/או מי מטעמה". בסעיף 29 להסכמים נקבע כי: "החברה רשאית להעביר לאחר או לאחרים את זכויותיה ואת התחייבויותיה לפי הסכם זה, כולן או מקצתן, מבלי להזקק להסכמתו של הרוכש, תוך הודעה בכתב על כך לרוכש, ובתנאי שהחברה תערוב למילוי כל התחייבויותיה לפי הסכם זה על ידי כל אדם או גוף משפטי אליו יועברו התחייבויותיה". התובעים טוענים כי מאז שכל אחד מהם חתם על ההסכם עם החברה, הם פנו לנציג המכירות באתר פעמים רבות על מנת לברר מתי תחל בניית הבניין ונאמר להם שהפרויקט מיתקדם כמתוכנן.

במכתב שאליו צורפה המחאה על הסכום שכל אחד מהתובעים שילם עבור הדירה שרכש בתוספת הפרישי הצמדה, נאמר בין היתר כי: "מרשתי מודיעה לכם בזאת על ביטול הסכם המכר, וזאת מכוח זכותה על פי סעיף 15.11 להסכם המכר, מאחר ועד היום בחלוף 12 חודשים מיום חתימת הסכם המכר, לא נחתם הסכם לווי עם תאגיד בנקאי מלווה". התובעים טוענים שהם הופתעו מאוד מקבלת הודעות הביטול ולדבריהם, לאחר שערכו בירורים, התגלה להם שהנתבעת יכולה היתה לחתום על הסכם לווי עם תאגיד בנקאי ואולם היא בחרה שלא לעשות כן, להפר את ההסכמים ולמכור עוד ביום 21.1.16 את הזכויות בבניין לצד ג' – עוז במישור בע"מ ואחרים (להלן: "הסכם עוז במישור" או "צד ג'").

...

סיכומו של דבר: הנתבעת הפרה את ההסכמים בשני מובנים: הראשון – היא הפרה את סעיף 15.11 להסכמים בכך שביטלה את ההסכמים למרות שהיא לא שקדה בתום לב על קבלת ליווי בנקאי ולא פעלה בשקידה סבירה לצורך כך. השני – היא הפרה את סעיף 29 להסכמים, שעה שלא הודיעה לתובעים על מכירת זכויותיה לצד ג' ולא ערבה למילוי התחייבויותיה לפי ההסכמים, ביחס לצד ג' שלו היא מכרה את זכויותיה בבניין.

מאידך, יש לקבל את תביעת התובעים בכך שהתנהלות הנתבעת גרמה להם לעוגמת נפש.

כמו כן, מאחר שהתביעה התקבלה רק בחלקה, תשלם הנתבעת לתובעים שכ"ט עו"ד מופחת בסך כולל של 25,000 ₪ בלבד בצירוף עלות חו"ד השמאי מטעם התובעים ושכר טרחתו בגין זימונו לעדות, לפי קבלות.

מבוא לפניי תביעה חוזית לאכיפת חוזה מכר דירה, לביטול תנאים מתלים בחוזה בהיותם תניות מקפחות בחוזה אחיד, ולחלופין לבטל את החוזה בגין הפרתו, ולפסוק לתובעים סך 1,200,000 ₪, בגין עשיית עושר ולא במשפט על ידי הנתבעות במכירת הדירה לאחרים, ובגין הפרת החוזה והנזקים שנגרמו לתובעים עקב ההפרה [כתב התביעה, כותרתו וסעיף 27 בו].

אציין כי חרף התאור המילולי הרחב של הסעדים הכספיים הנדרשים ["... לכל (ה)פחות או בכל סכום אחר שיהווה רווח גבוה מהסכום הנ"ל ממכירת הדירה לצד שלישי"; סעיף 27(ג) בכתב התביעה] – הסעד הכספי המירבי שבית המשפט מוסמך לתיתו בתובענה זו מוגבל לסכום התביעה, 1,200,000 ₪, שלפיו שולמה האגרה; בתוספת הפרישי הצמדה וריבית והוצאות משפט.

מכיוון שהתובעים לא ביטלו את החוזה עקב השינוי המהותי, שבמקרה הנידון היה לטובתם והשביח את הממכר – הנתבעות קשורות בחיוב החוזי למסור לתובעים את דירת הגג המקבילה לדירה שרכשו התובעים; כתוכניתה לפי "מיסמכי המפרט המעודכנים", במחיר החוזי בסך 2,300,000 ₪.

...

התוצאה היא כי התובעים זכאים לאכיפת החוזה, באופן שהם יקבלו את הדירה החלופית, שאינה אלא הדירה המקורית כפי ששונתה עקב שינויים תכנוניים שהנתבעות יזמו, במחיר החוזי המקורי.

בחנתי את תיעוד ההליכים שהתנהלו בין הנתבעות לבין מחלקת רישוי בנייה בעיריית אשקלון, והגעתי למסקנה כי היתר הבנייה לא התקבל בתקופת התנאי, והתנאים המתלים לא קוימו, לא בגלל סיבות התלויות בעירייה – אלא בגלל שינוי התוכניות חדשים לבקרים על ידי הנתבעות, במטרה לקדם את האינטרס שלהן להגדיל את מספר הדירות במיזם.

התביעה מתקבלת.

לפניי תביעה כספית על סך 33,900 ₪, בגין הפרת חוזה מכר דירה (איחור במסירה).

בכתב התביעה נטען כי משפנו התובעים לנתבעת בדרישה לקבל את הפצוי הקבוע בסעיף 5א' לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, דהיינו סכום השווה לדמי שכירות חודשיים עבור דירה בגודלה ובמיקומה של הדירה שנרכשה, כשהוא מוכפל ב-1.5, נענו כי בשל דרישתם לבצע שינויים בדירה, שעלותם כ-10,000 ₪, חתמו התובעים ביום 30.5.16, על מיסמך "חשבון שינויים מהדורה 1 – הצעת מחיר" (נספח 4 לכתב התביעה), במסגרתו פורטו השינויים שמבקשים התובעים לערוך בדירה ועלותם.

התובעים צרפו לכתב התביעה חוות דעת הנדסית מאת יליסייב איגור, מהנדס אזרחי, לפיה אף שהשינויים שבקשו התובעים לערוך בדירה כללו עבודות גבס, מיזוג אויר וגז, אלומיניום, ריצוף, חשמל ועבודות אינסטלאציה סניטרית, הרי שהשינויים, ככתוב במסמך עליו חתמו התובעים, התבצעו תוך כדי ביצוע העבודות הכלליות בבנין ועל כן, לא היתה נידרשת כל תוספת זמן לבצוע העבודות.

ראשית, התרשמתי שהתובע הוא אדם נבון, אשר גילה היתמצאות ובקיאות בהוראות הסכם המכר ואף התכתב עם עורכת הדין של הנתבעת, כשטיוטות הסכמים הועברו ביניהם, תוך דרישה שלו לשנות חלק מהסעיפים, כשהשינויים שהתבקשו על ידו העידו על כך שהכיר את חוק המכר (דירות) והוראותיו.

...

דיון והכרעה לאחר שקראתי את כתבי הטענות ועיינתי בנספחים שצורפו להם ובמוצגים שהוגשו על ידי נציג הנתבעת, ולאחר ששמעתי את העדים והתרשמתי מהם, אני מחליט לדחות את התביעה.

בשולי הדברים מצא בית המשפט העליון להעיר לגבי תניות מן הסוג הראשון, הקוצבות את משך האיחור במסירה בזמן, אך עדיין עלולות שלא לעמוד בקנה אחד עם הוראות החוק ותכליותיו: "בשולי הדברים, מצאתי לנכון לציין כי במקרה שבפני המחלוקת התמקדה רק בשאלה מהי קביעה של 'מועד חדש'. אולם, קביעתו של מועד חדש על רקע בקשתו של רוכש הדירה לבצע בה שינויים עשויה לעורר שאלות נוספות כאשר המועד שנקבע לשינוי נמצא ללא כל יחס סביר להיקף השינוי המבוקש". כאמור, במקרה שלפניי, לא ניתן לומר כי התניה שהוספה לחוזה המכר לפיה ניתנת לנתבעת אפשרות לאחר במסירת הדירה ב-90 ימים נוספים בעקבות בקשת התובעים לשינויים בה, היא תניית פטור משקיימת התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש והוגדר משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי.

בסמוך לאחר שניתן לנתבעת היתר לבניית ביניין מגורים בן 13 קומות, הודיעה הנתבעת לתובע, כי ככל שירצה להשלים את רכישת הדירה ולחתום עימה על חוזה רכישה, יהיה עליו להוסיף סכום נוסף של 310,000 ₪ על הסכום שנירשם בטופס ההרשמה, וכי שטח הדירה יהיה קטן ב- 10 מ"ר מן השטח שצפתה הנתבעת כי יאושר לה. התובע, שלא היה שבע רצון מהודעה זו של הנתבעת, שלח לה מכתב באמצעות בא כוחו, ובו נרשם, כי בהודעת התובעת יש משום הפרה של ההסכמות בין הצדדים, ועל הנתבעת לחזור בה מן הדרישה לתוספת מחיר, ולפצות אותו בגין הקטנת שטח הדירה.

לאור כל האמור לעיל, אני קובע, כי לאחר שנחתם בין הצדדים הסכם, ובו התחייבות של הנתבעת למכור את הדירה תמורת סכום של 2,400,000 ₪, וההסכמות בין הצדדים כוללות מנגנון לעידכון מחיר הדירה, אזי הנתבעת לא הייתה רשאית לידרוש מהתובע תוספת מחיר העולה על הצמדת המחיר המוסכם למדד הבנייה, והיות שכך נהגה, הרי שדרישתה היא חוסר תום לב בקיום הסכם, בנגוד לסעיף 39 לחוק החוזים.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת בהיבט הכספי שלה, באופן חלקי.

הנתבעת תשלם לתובע סך של 155,000 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובע שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 25,000 ₪.

התובעת טענה כי בשל פעולותיה נמכר הנכס, אולם הנתבעת אשר חתמה על ההסכם הפרה את ההיתחייבות לשלם דמי תיווך, 2% ממחיר המכירה הכולל בתוספת מע"מ, ונותרה חייבת לתובעת סך של 16,497 ₪.

עוד העיד מטעם התובעת אלכסיי, אשר אישר גם הוא כי הנתבעת לא הציגה בפניו ייפוי כוח בחתימת ההסכם, זאת לאחר שהעיד כי בעת שמגיעים ללקוח המעוניין למכור דירתו נידרשת אסמכתא כי הוא בעל הנכס.

...

מכלל האמור, מסקנתי היא כי הנתבעת, עולה חדשה דוברת רוסית, לא הבינה את תוכן המסמך עליו חתמה.

סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". במקרה שלפניי איני קובע נחרצות כי התנהלות התובעת מול הנתבעת הייתה חסרת הגינות, יחד עם זאת, שוכנעתי כי הדברים אינם כפי שמציגה אותם התובעת.

בנסיבות אלו, התביעה נדחית.