הפרת חוזה התקנת מעלית בבניין משותף

התובעת פירטה בתביעתה כי בינה לבין הנתבעת היתקיימו יחסים חוזים למתן שירות למעלית בבית המשותף כאשר ההסכם נחתם בשנת 2008.

דיון והכרעה: סעיף 7 ב' לצוו הפיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן שירות למעליות) תשמ"ד 1984 קובע: (א) לא ייכרת חוזה חדש בדבר מתן שירות למעליות, לתקופה העולה על 12 חודשים, אלא אם כן שמורה בו הזכות הבלתי מותנית של נציגות הבית לסיים את החוזה בכל עת, לאחר תום תקופה של 12 חודשים ממועד החתימה על החוזה.חוזה מ (ב) סיום החוזה ייעשה על ידי מתן הודעה מוקדמת בכתב של שלושה חודשים לפחות, מבלי שלנותן השרות יהיו זכויות כלשהן כלפי נציגות הבית בשל הסיום המוקדם של חוזה השרות כאמור, למעט דמי השרות המגיעים לו בעד תקופת השרות שעד לסיומו המוקדם של חוזה השרות כאמור.צו (מס (ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחולו גם על חוזה מתחדש או חוזה המאריך תוקפו של חוזה קיים.

בנוגע לדרכים לחלוקה צודקת של הנזק בין המתקשרים בחוזה נקבע: "נראה כי רצוי להמנע מלקבוע מבחנים קשיחים לחלוקת הנזק ובמקום זאת להעזר בשורה של מבחני עזר וקריטריונים שיסייעו בחלוקה צודקת של הנזק בכל מקרה על פי נסיבותיו. בחלוקת הנזק יש להביא בחשבון את היחס בין חומרת ההפרות של הצדדים, ראוי להיתחשב במידת האשם שדבק בפעולותיו של כל אחד מהם, ויש להשוות את התרומה הסיבתית של כל אחת מההפרות לנזק. במקרים מסוימים יש מקום להבחין בין המשקל שניתן לאנטרס ההסתמכות של הצדדים לבין זה הניתן לאנטרס הציפייה. במקרים אחרים יש מקום לבחון אם מטעמים של מדיניות משפטית ראוי להטיל על צד אחד לחוזה אחריות רבה יותר. שיקולים אלו ואחרים יובאו בחשבון כשהמטרה היא חלוקה צודקת של הנזק בהיתחשב במאפייניו של המקרה הנידון" (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, 227-226 (1998)).

...

הנתבעת טוענת שלאחר מספר ימים מחתימת ההסכם ולאחר שהתובעת אכן החלה בעבודתה, היא הגיעה למסקנה שהסכום שנדרש ממנה הינו סכום גבוה.

התובעת תשלם שכ"ט עו"ד לנתבע מס' 3בסך 3,000 ₪.

זוהי תביעה כספית בעילה נזיקית ובעילה חוזית בגין הפרה של חוזה שנכרת בין הצדדים להתקנת מעלית ע"י הנתבע בבניין שבבעלות התובעים ולצו עשה שיורה לנתבע להפעיל לאלתר את המעלית.

בסעיף 24.5 נקבע :"רק לאחר תשלום מלא לספק תמורת המעלית יהיה המזמין בעל זכות החזקה והבעלות במעלית...". בפרק בהסכם שכותרתו "סיום העבודה" נקבע בסעיף 34 :"שבועיים לכל הפחות לפני מועד סיום העבודה יבצעו נציגי הדירות והאחראי מטעם הספק סריקה משותפת לבדיקה כי אכן הושלמו כל התיקונים וההשלמות הנדרשות". ובסעיף 36 :" לאחר שנוכחו נציגי בעלי הדירות כי העבודה הושלמה כנדרש ולשביעות רצונם יאשרו זאת בחתימתם לנציג החברה". וכן בסעיף 37 : "עובר למסירת המעלית תבצע החברה את כל הבדיקות והביקורות הנדרשות בדין, על חשבונה. בכלל זה תידאג החברה להזמין על חשבונה בודק מוסמך מטעם משרד העבודה...". מהוראות ההסכם עולה אם כן כי האחריות מוטלת על הנתבע למסור את המעלית ו"כל עבודה אחרת עליה הוסכם" "לאחר השלמתן כראוי" ולמסור את התעודות והאישורים המקובלים המעידים על טיב המעלית ופעילותה התקינה" (סעיף 7.3 ו- 11).

...

מכחיש שחרט צלבי קרס על ספסלים או במקומות אחרים, מכחיש שקילל או השמיץ ו/או שהיה שותף לגרם הפרת חוזה ויתר העילות המיוחסות לו. התובעים ובניהם, הם אשר מילאו את תיבות הדואר בבניין ורצפת המעלית, בגללי חיות.

הנתבעים ודיירים נוספים ,הגישו תביעה שכנגד, בגין התקנת המצלמה במעלית הבנין, ללא ידיעתם, תוך פגיעה בדופן המעלית ובפרטיות הנתבעים, ובנגוד להוראות חוק הגנת הפרטיות , תוך פגיעה כשהם ברשות היחיד, ופגיעה בציפיותיהם לפרטיות ראויה, שאינה מופרת ע"י חדירה, של מצלמות לפרטיותם .

לנתבעים נודע כי התובעים הציבו מצלמה בתוך מעלית הבניין המשותף וצילמו את הנתבעים, יתר השכנים, הילדים הקטנים, רק במסגרת הליך למניעת הטרדה מאיימת שנקטה התובעת , ובנגוד לחוק הגנת הפרטיות, ובנגוד לחוק הנוער (טפול והשגחה ) תש"ך – 1960.

לטעמי, והגם שניתן להבין צורך זה, וכאשר טוב עשה החוקר, שהבחין בין רכוש פרטי לרכוש משותף, עדיין התקנת מצלמת מעקב במעלית הבנין ועל רקע הארועים נשוא התביעה כאן, אינה אמצעי מידתי דיו, ופגיעתה עולה על תועלתה ונחיצותה, והגם שהמעלית מהוה רכוש משותף, והיה בסיס לטענות התובעים בעיניין, שכן עדיין מדובר בחלל סגור עם דלת , שבו רשאים הדיירים המשתמשים לצפות ליותר אינטימיות ופרטיות, מחלל הלובי, או החצר המשותפת.

...

מתקבלת חלקית ביחס לפיצוי נדרש בגין פגיעה בפרטיות , ומשכך התובעים/נתבעים שכנגד ישלמו לנתבעים/ תובעים שכנגד , ולמעט תובעים שכנגד 7 ו 9 , סך של 5,000 ₪ לכל אחד , כאשר הסכום צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד למועד תשלום בפועל .

שאר הדרישות הכספיות שבתביעה שכנגד נדחות.

נוכח התוצאה, וכאשר ברי שלכל צד נגרמו הוצאות לא מעטות, אני מחליט שכל צד יישא בהוצאותיו.

דיון והכרעה מכל האמור לעיל עולה שיש להכריע כעת בהפרות שלגביהן לא התקבלה הכרעה שיפוטית, והן: הטענה לפיה הנתבעת התקינה במעלית מנעול שמונע כניסה לקומת המושכר; הטענה לפיה הנתבעת פירקה את דלת אש והחליפה אותה בדלת לא תקנית, ואף חסמה את מעברי החרום; הטענה לפיה הנתבעת גרמה לנזקים רבים בהתנהלותה שחורגת מהוראות ההסכם (סרוב הנתבעת להתקנת מערכת "ספרינקלרים" וגלאי עשן; סרובה להענות לדרישה להתקנת מפסק נתוק אוטומאטי בלוח החשמל ועוד).

התובעת מציינת כי בהתאם לאמור בהסכם השכירות – המעלית איננה חלק מהמושכר וכי לנתבעת אין כל זכות להתקין במעלית או במערכותיה כל מנעול או מנגנון אחר שכן הדבר מנוגד לדין, פוגע בזכויות התובעת ובשאר שוכרי הבניין ובזכויותיהם ברכוש המשותף.

...

בכל הנוגע לטענות הנוגעות לספרינקלרים, טוענת הנתבעת כי התובעת החליטה על דעת עצמה לרשת את הבניין כולו בספרינקלרים ומעולם לא סוכם בין הצדדים שהנתבעת תשלם על כך. עוד טוענת הנתבעת כי מנהל התובעת אף הודה כי התובעת לא קיבלה על כך תשלום מאף שוכר, כך שלטענתה מדובר בהמצאת טענה ללא בסיס, משיקולים טקטיים ובחוסר תום לב. מעיון בסעיף 15.8 להסכם השכירות עולה כי הספרינקלרים הם חלק מהמערכות שנמסרו לנתבעת ולכן הם יוותרו במקום כאשר זו תפנה בתום תקופת השכירות את המושכר, זאת בניגוד לאמור בסעיף 4.1 להסכם השכירות שבו נכתב כי המושכר נמסר לנתבעת ללא ספרינקלרים.

בכל הנוגע לחובות ארנונה ומיסים נוספים – לא הוכח כי מדובר בחובות שצברה הנתבעת, וגם טענה זו נדחית.

הפועל היוצא הוא - שלאור העובדה כי בית המשפט המחוזי דחה את הטענות העיקריות של התובעת, שלשיטתה מהוות הפרה יסודית של הסכם השכירות (חציבת הקירות; תשלומי דמי השכירות והמצאת הביטחונות), ומאחר שקבעתי כי אין לראות בטענות הנוספות כאלו המהוות הפרות יסודיות המקימות עילת פינוי – דין התביעה כולה להידחות.

בהתאם להסכם, כנגד קבלת הזכויות בגג הבניין, עליו תבנה הנתבעת 4-5 דירות ב-2.5 קומות נוספות, תבצע הנתבעת שיפור וחיזוק של הבניין וכן עבודות נוספות, כמפורט בהסכם, לרבות בניית ממ"דים לכל אחת מהדירות בהן טרם ניבנה ממ"ד בשטח מינימאלי של 12.5 מ"ר, בניית מרפסות זיזיות בכל אחת מהדירות בשטח של 12.5 מ"ר, בניית תוספת של 35 מ"ר לכל אחת מהדירות הקיימות ברמת המעטפת, כולל חלונות, אינסטלאציה וצנרת חשמל, התקנת מעלית, תיקון צו הבית המשותף תוך הצמדת שטח מהגינה שהינה חלק מהרכוש המשותף בגודל של כ-12 מ"ר לדירות שבקומת הקרקע (מוליאן ואוריאלי), שפוץ חצוני ופנימי של הרכוש המשותף, לרבות חפוי מחדש של הקירות החיצוניים בחומר קשיח, עבודות פיתוח הכוללות גינה משותפת בכל השטח המשותף החדש שייוצר, קירות תומכים בין הגינה המשותפת לבניין ועוד (סעיף 2 להסכם, "עבודות הבעלים").

עוד הוסכם כי איחור שאינו עולה על חודשיים מכל סיבה שהיא, לא יהווה הפרה של ההסכם על-ידי הנתבעת וכי איחור במועד סיום העבודות בשל שינויים שהתבקשו על-ידי הדיירים או עיכוב הנובע ממעשה ו/או מחדל של הדיירים לא יהוו הפרה של ההסכם על-ידי הנתבעת למשך תקופת העיכוב.

...

ככל ולא יבוצע התיקון עד יום 1.12.2022, תשלם הנתבעת לתובעים 1-2 את עלותו – 600 ₪.

ה - סופו של דבר אשר על כן, תשלם הנתבעת לתובעים את הסכומים הבאים: א. פיצויים בגין איחור במסירה בסכום כולל של 75,000 ₪; ב. פיצויים לתובעים 1-2 בסך 23,000 ₪ + 9,360 ₪ = 32,360 ₪; ניתן בזאת צו לנתבעת לבצע את התיקון כאמור בסעיף 6.4 לחוות דעת המומחה.

ככל ולא יבוצע התיקון עד יום 1.12.2022, תשלם הנתבעת לתובעים 1-2 את עלותו – 600 ₪; פיצויים לתובעת 3 בסך 11,500 ₪ בצירוף מע"מ – סך הכל 26,618 ₪; ה. פיצויים לתובעת 4 בסך 10,950 בצירוף מע"מ – סך הכל 12,812 ₪; הוצאות (החזר חלקי של מחצית ראשונה של אגרת בית המשפט, מחצית משכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט ופיצוי בגין שכר טרחת המומחים מטעם התובעים) בסכום כולל של 25,000 ₪; ז. שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 18,000 ₪.