הפרת חובת הגילוי בתיווך מקרקעין

האם חייב מתווך מקרקעין לגלות ללקוחו, מוכר המקרקעין, כי הוא מקבל עמלה גם מהקונה? אם כן, מהן התוצאות של הפרת חובת גילוי זו? אלו, בתמצית, שתי השאלות הטעונה הכרעה בתובענה זו. תביעה לתשלום הסך של 1,500,000 ₪.

...

מסקנה זו נובעת ומאופיו הנסתר והבוטה של התנאי שהעמיד בפני חסון ורבה ומהעיסקה שרקח הנתבע מאחורי גבה של התובעת מבלי לספר לה, בין על פי גירסה אחת ובין על פי הגירסה האחרת.

לאחר ששקלתי דבר הגעתי לכלל מסקנה כי יש להורות לנתבע להשיב לתובעת סך של 380,000 ₪ בלבד.

נוכח האמור הרי שאני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את הסך של 380,000 ₪ וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

הנתבעת מאשרת כי חתמה ההזמנה על מנת לראות את הדירה, וכי התובע הבטיח לה כי יוכלו "להיסתדר" על עמלה נמוכה מהמודפס בה. הנתבעת טוענת כי התובע מס' 2 הפר את חובת הגילוי, שבסעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") ומסר לה פרטים לא נכונים בעיניין הנכס, בהיתחשב בחוסר הכרותה את האיזור (לטענתה אמר לה כי קיר שסמוך לדירה הוא קיר הדף בעוד שהיה מקלט, כי עץ ייעקר ע"י העיריה ועל חשבונה, אם תדווח על המבנה כמסוכן, אך דיווח זה אינו לטובתה ועקירת העץ תהיה על חשבונה, ועוד הטעיה אותה ביחס לשטח הדירה, וביחס למחיר).

...

לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בראיותיהם, אני קובעת כי הנתבעת לא הוכיחה כי התובעים הפרו את חובת הגילוי.

על אף התחושה כי הנתבעת מבקשת להימנע מקיום התחייבותה לשלם דמי שכירות, משנקבע כך בחוק, אין מנוס מלכבד את הוראת סעיף 12 לחוק, שנוסחו: "מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961". התובעים הינם בעלי הידע והנסיון בתיווך, והיכרות עם החקיקה הרלוונטית, והיה עליהם להימנע מלבצע פעולה אסורה, שתכשיל את קבלת שכר טרחתם.

"נשללת זכאותו של הורוויץ לדמי תיווך מכוח הפרתו את הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, אשר אוסר על מתווך לערוך או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ושולל את זכאותו לדמי תיווך באם האיסור מופר". התביעה נדחית.

אלו קבועות בסעיף 8 לחוק, המורה כך: מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

לדוגמא שבה ניזקף לחובת מתווך "נזק ראייתי" שגרם בשל הפרת חובת אמון כלפי הלקוח, ראו את דברי כב' השופט גרוסקופף בע"א (מחוזי מרכז) 25179-07-11 אל הנכס בע"מ נ' שמלצר (3.5.12) בפיסקה 19 (להלן: עניין "שמלצר"): "הסנקציה הראויה על הפרת חובת הגילוי של המתווך רודה היא שלילת זכותו לקבלת דמי תיווך מהמוכר, שכן יש להניח לחובתו כי לו היה מגלה מידע זה היה הקונה נימנע מלהזקק לשירותיו ביחס לנכס בו עסקינן (או, למצער, המתווך רודה הוא שיצר את הנזק הראיתי, שכן כיום לא ניתן לדעת אם הקונה היה נזקק לשירותיו ביחס לנכס לו היה יודע על כך שמדובר בנכס שנימסר בבלעדיות למתווכת שקלרש)" עוד ראו, באופן כללי לעניין נפקות נזק ראייתי והצורך להבטיח יחס מידתי בין הפגם הראייתי לבין תוצאותיו, את מאמרו של ג' שני, "הנזק הראייתי ו'עונשו': בשבחי מעבר מהמודל הקיים של העברת הנטל למודלים של מידתיות ואינדיקטיביות", משפטים מא 315 (2011).

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת כלל הראיות מצאתי כי הוכחה זכאות התובעת לדמי תיווך, אולם זאת בהפחתה בסך 20,000 ₪ בשל הפרה קונקרטית של חובת האמון כלפי הלקוחה הנתבעת – מתן אפשרות להיפגש עם המוכרת ולנהל מו"מ עמה על תנאי העסקה.

חובות הגילוי - לא הופרו הטענות בדבר הפרות של חובת הגילוי, דינן להידחות.

סוף דבר התובעת זכאית לדמי תיווך.

עם זאת, מצאתי כי בנסיבות העניין קריחלי הפר את חובת הנאמנות שחב כלפי רוזנצוויג ואלון כמתווך, וכי הוא הפר את חובת הגילוי שחלה עליו לפי סעיף 15 לחוק החוזים, באופן שהצדיק את ביטול זכרון הדברים.

בהקשר זה אעיר, כי הפסיקה מצאה להטיל חובת גילוי מוגברת על צד לעסקה אשר הוא מתווך מקרקעין במקצועו, הגם שהוא לא שימש כמתווך בעיסקה הספציפית (ע"א 2469/06 סוויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פסקה 11 (14.8.2008)‏‏).

...

בנסיבות העניין, בהתחשב בסכום התביעה, בהיקף הדיון בתיק ובקביעה לעיל לגבי הפרת חובת הנאמנות על ידי קריחלי, יישא קריחלי בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין לזכות אלון בסך כולל של 30,000 ש"ח. סוף דבר זו תוצאת פסק הדין: ת"א 67066-11-16: התביעה העיקרית נגד הנתבע 1 (עו"ד אבלה) מתקבלת בחלקה, ועליו לשלם לרוזנצוויג סך של 20,000 ש"ח, כאשר סכום זה נושא הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה.

התביעה נגד יתר הנתבעים נדחית ללא צו להוצאות.

התביעה שכנגד נדחית.

ר': פסקות 71-72 לחוות דעתה של כב' השופטת דפנה ברק-ארז) ביכר ביהמ"ש שלא להתערב בקביעות ביהמ"ש המחוזי, שלפיהן המתווך, התובע, לא הפר את חובת הגילוי, כאשר לא חשף כי הוא ואחיו ניהלו מו"מ לרכישת המקרקעין מושא התביעה עובר לעיסקת התיווך, כמו גם לא חשף כי היה מודע לזיהום הקרקע וכן כי פעל מטעם אחד מהצדדים.

...

רקע כללי והצגת הסוגיה שבה נפלגו הצדדים ענייננו בתביעה לדמי תיווך, שהוגשה ע"י מתווך (להלן: המתווך או התובע), כנגד רוכשי בית מגורים, בגין עסקת תיווך נכס, שנכרתה בינם לבין מוכרי הנכס, כאשר בסופו של דבר, בחלוף מספר חודשים ממועד כריתת העסקה, עלתה העסקה על שרטון, בשל טענת הרוכשים להטעיה מצד המוכרים.

יתירה מכך: לא מצאתי כי התובע פעל בצורה חריגה, לא מקובלת או שלא בתום לב. התובע גילה את כל שהיה ברשותו לנתבעים, וככל שהעסקה נכשלה בסופו של דבר הרי שאין לנתבעים להלין בעניין זה על עצמם, על שלא בדקו את הדרוש בדיקה כדבעי, ובהתאם להצהרותיהם בהסכם המכר.

לא זו אף זו, הנתבעים כרתו את ההסכם בסופו של דבר ולא העלו כל טענה בראשית הדרך בדבר הגינותו של הסכם המכר.

סוף דבר ותוצאה בנסיבות העניין ונוכח עמידת התובע בכלל התנאים שלעניין, בהתאם לחוק המתווכים וכמפורט לעיל, אני מורה על קבלת התביעה במלואה, בכל הנוגע לרכיב שכר הטרחה.