הפרת זכרון דברים למכירת דירה מגורים

אין לקבל את טענת התובע כי הנתבעת הפרה את היתחייבותה בזכרון הדברים למכור לתובע שתי דירות, שכן בזכרון הדברים אין כל התחייבות של הנתבעת, בעלת דירה אחת בלבד, למכור לתובע שתי דירות.

אילו היה סבור התובע כי הנתבעת מוכרת לו שתי דירות, חזקה עליו כבעל ניסיון רב, כאמור, בנוגע לפרטים שיש לרשום בהסכם רכישה, כי היה מקפיד להוסיף בכתב יד בזכרון הדברים את המילים "שתי דירות" או "למגורים", כפי שנעשה על ידי רעיית התובע ביחס לפרטים אחרים מהותיים לעיסקת המכר, לרבות מועד הפינוי והמסירה, מועדי התשלום, החפצים הנותרים בדירה, פרטי גוש וחלקה של הדירה, פרטי עוה"ד המייצגים של הצדדים, וכן אפשרות להקדים מועדי תשלום.

...

נסכם אפוא ונאמר כי הן פרשנות סובייקטיבית של זיכרון הדברים (לאור גילוי הדעת החיצוני המשותף), והן מבחן אובייקטיבי, מוליכים למסקנה כי הממכר היה דירה, ולא שתי דירות.

אין לי צורך להכריע בשאלות אלו הואיל וחומר הראיות אכן מוליך למסקנה שלא הנתבעת ולא המתווך מטעמה, גילו את אוזנו של התובע שהנתבעת טרם השלימה את רישום הדירה בהתאם להיתר הבניה, וכי הדירה עדיין רשומה בלשכת רישום המקרקעין כשתי חנויות ומחסן.

"   סוף דבר, תביעת האכיפה נשוא התביעה העיקרית, נדחית על ידי.

התובעים אינם עותרים בתביעה דנן לביטולם של הסכם המכר שנחתם בקשר לדירה וזכרון הדברים שנחתם בקשר לרכב, אלא לקבלת מלוא התמורה על פיהם.

בחודש ספטמבר 2017, בחלוף 30 יום לפטירת המנוח, גילו התובעים לתדהמתם מסמכים המעידים על העברת רכושו של המנוח במירמה: הסכם המכר, שנחתם חודשיים וחצי לאחר שירש המנוח את הזכויות בדירה והעביר אותה על שמו בטבו, לפיו נאלץ המנוח למכור באופן מידי את כל זכויותיו בדירה לנתבע בסכום של 450,000 ₪, והתחייב למסור ולפנות את הדירה, על אף גילו ומגוריו בה, ושיק בנקאי על סך 100,000 ₪ שמשכו הנתבעים ביום 9.2.14 לטובת המנוח בהתאם להסכם המכר (להלן: "השיק הבנקאי") (נספח ז' לכתב התביעה המתוקן).

עו"ד דקל העיד, כאמור, כי שלח את מכתב ההתראה לעו"ד מור יוסף מיום 14.11.16 (נספח יד' למוצגי התובעים) (להלן: "מכתב ההתראה"), ולאחריו שלח לנתבע ביום 12.12.16 'הודעה על ביטול הסכם המכר בגין הפרה יסודית' (נספח טו' למוצגי התובעים) (להלן: "הודעת הביטול"), בו פנה בשם מרשו – המנוח, לנתבע, והודיע לו על ביטול הסכם המכר בשל הפרה יסודית של אי תשלום יתרת התמורה בסך 350,000 ₪ בעד הדירה.

...

כן ישלם הנתבע לתובעים את סכום אגרת המשפט ששולמה על ידם, ואת שכר עדותו של עו"ד דקל בסך 500 ₪ בצרוף מע"מ, כפי שנפסק, שניהם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומם על ידי התובעים ועד היום, וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 48,000 ₪.

התביעה כנגד הנתבעת נדחית.

בשים לב לכך שהגנת הנתבעים היתה משותפת, ושהנתבעת לא העידה כלל, התובעים ישלמו לנתבעת 2 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪.

עו"ד שי רוסינסקי ב"כ התובעים: עו"ד טלי מנחם ב"כ הנתבע 1: עו"ד דוד כהן פסק-דין לפני תביעת פיצויים בסך של 549,000 ₪ בקשר לעיסקת מכר דירה מגורים המצויה ברח' ששת הימים 6/3 בנתניה, הידועה כגוש 8269 חלקה 122 תת חלקה 7 (להלן: "הדירה"), שחלקה הטעון הכרעה עוסק בטענות התובעים לרשלנות מצד הנתבע 2 (להלן: "עו"ד רוסינסקי") בקשר לייצוגם בהתקשרות בהסכם המכר האמור ונזקים שנגרמו להם בעטייה של רשלנות נטענת זו. עיקר העובדות הדרושות לעניין ביום 16.9.18 נערך ונחתם בין התובעים לנתבע 1 זכרון דברים על פיו התחייב הנתבע 1 למכור לתובעים את הדירה בתמורה לתשלום סך של 895,000 ₪.

" בעניינינו, לולא התרשלותו של עו"ד רוסינסקי אשר מנע מן התובעים את המידע החיוני בדבר הסיכונים אליהם נחשפו בכריתת ההסכם ובשים לב לטיבם של סיכונים אלה – או שהתובעים לא היו חותמים על הסכם המכר כלל או למצער לא כפי שנוסח ותוך דרישה לקיומה בפועל של בטוחה הולמת שהיתה מגנה על זכויותיהם ומאפשרת להם לגבות את המגיע להם במקרה של הפרה, שגם לה לא דאג עו"ד רוסינסקי כפי שהיה מצופה ממנו.

...

אשר על כן, טענת אי הקטנת הזנק שהעלה עו"ד רוסינסקי נדחית.

סוף דבר מכל הנימוקים דלעיל אני מחייב עו"ד רוסינסקי לפצות את הנתבעים בגין הסכום ששילמו לנתבע 1 בסך 310,000 ₪, בגין הפיצוי המוסכם בסך 50,000 ₪ שמחדליו מנעו יכולת לגבותם, בגין הפסד דמי השכירות בסך 24,850 ₪ ובגין עגמת נפש בסך 40,000 ₪.

אשר על כן אני מחייב את עו"ד רוסינסקי לשלם לתובעים סכום כולל של 424,850 ₪ וכן את אגרת בית המשפט בסך 11,473 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה – 7.5.20, הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 42,500 ₪.

המבקשים ו-א' ב' ז"ל (להלן: "המנוח") חתמו על מיסמך שהוכתר "זיכרון דברים", לפיו יעביר המנוח למבקשים את זכויותיו בדירת מגורים כנגד תמורה כספית.

זיכרון הדברים מושא התביעה מיום 21.12.2013, שנוסח בידי המבקש בהיותו עו"ד, כולל שלושה עמודים מודפסים, 12 סעיפים וכדי פרטי פרטים של הסכמות מרובות נחזות ביחס למכר הדירה (נספח ב' לתובענה – להלן: "זיכרון הדברים").

לכל היותר, הייתה בו התחייבות של המנוח להעברת מלוא הזכויות בדירה על שמו בטרם ביצוע העסקה, אך המבקשים רשאים לבחור לקיים את העסקה כתנאיה ואך ביחס לחלקו של המנוח בדירה, אף אם הופרה התחייבות זו. להלן הנימוקים שביסוד מסקנתי ואתייחס לנפקותו של זיכרון הדברים, להיעדר הוכחת פגם ברצון המנוח או בכשרותו ולמשמעות הצהרותיו בזיכרון הדברים בדבר זכויות שאינן שלו.

...

תביעה זו נדחתה ביום 15.10.2018, אך בערעור בבית המשפט המחוזי נפסק, על דרך הפשרה ביום 6.1.2020, כי המשיב ישלם לבת הזוג של המנוח סכום של 70,000 ₪ מתוך כספי התמורה של הדירה, לכשתימכר.

סיכומו של דבר ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי, ולאור המקובץ – דין התובענה להתקבל.

לצורך השלמת העסקה, ישלמו המבקשים למשיב, יורשו היחיד של המנוח, את התמורה עליה הוסכם בזכרון הדברים, כשהיא נושאת הפרשי הצמדה המשמרים את ערכה הריאלי, מיום 21.12.2013 ועד ליום התשלום.

(3) הפצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם הנו 100,000 ₪ "בתור דמי נזק קבועים ומוערכים מראש" (סעיף 10.6 להסכם); (4) סעיף 12 להסכם דן באפשרות הרוכש ליטול משכנתא לשם מימון חלקי של התמורה ומנגד התחייבויות המוכר באשר לכך: "הקונה רשאי לקבל משכנתא [...] המוכר מתחייב לחתום תוך 4 ימים מהמועד שיידרשו לכך ויקבלו לידיהם את הטפסים הדרושים בפני בא כוחם שיאמת את חתימותיהם, על כל מיסמך שיידרש על ידי בנק למשכנתאות [...] לרבות הסכמתו של המוכר לרישום הערת אזהרה לזכות הבנק האמור ובגין הלוואה הנ"ל, בנוסח מקובל מבלי שיהיה בכך בכדי לפגוע בזכויות המוכר. [...] אי קבלת משכנתא מסיבה שמקורה במוכר ו/או בדירה לא תהווה הפרת חוזה מצד הקונה." כמו כן הוסכם בסעיף 7.2 להסכם: "המוכר מתחייב בזאת לשתף פעולה ככל הניתן על מנת שיתאפשר לקונה לקבל משכנתא לצורך מימון הממכר, הכל במידת הצורך. אין בכך בכדי ליצר חיוב פלוני על המוכר." במעמד חתימת ההסכם במשרדו של עו"ד וטמן, חתמו הצדדים על הסכם נוסף נפרד שבו נכללו ההטבות הנוספות למוכר ובכללם ההסכמה כי מעבר לשנה שעד למועד הפינוי 2.5.22 כפי שנקבע בהסכם- שנה שבה רשאי המוכר להתגורר בדירה ללא כל תשלום, בנוסף קיימת אופציה למוכר לשכור את הדירה למשך 3 שנים נוספות, קרי עד יום 2.5.25, תמורת תשלום שכר דירה מוסכם וקבוע של 4,000 ₪ לחודש עד לתום תקופת האופציה (להלן: "הסכם האופציה").

· הערה: הואיל וזכרון הדברים נחתם ביום 2.5.21 ומיד למחרת ביום 3.5.21 נחתם הסכם המכר, נכנה מועדים אלו ביחד כ"מועד העיסקה"; תמצית טענות המוכר למעשה אם מזקקים את טענות המוכר, הן בכתבי טענותיו כאשר היה מיוצג (כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד), והן בעדותו (בקדם המשפט ובדיון ההוכחות), טענת המוכר הנה אחת בלבד: הרוכש ניצל לרעה את כובעו כמתווך והציג למוכר במועד העיסקה מצג שוא שהדירה שווה מיליון ₪ בלבד, בעוד ששוויה האמתי נכון למועד העיסקה היה הרבה למעלה מכך – כ-1.5 מיליון ₪.

...

(6) אני ממנה את ב"כ הרוכש עו"ד גיא יעקב ככונס נכסים להשלמת העסקה, ברם מינויו זה ייכנס לתוקף רק במידה והמוכר יסרב לשתף פעולה ו/או יסכל את השלמת העסקה ו/או לא יחתום על מסמכים נדרשים, במקרה שכזה תישלח למוכר הודעת התראה בכתב לכתובתו בדירה מושא התובענה, וככל שהמוכר לא יחזור לשתף פעולה באופן מלא כנדרש, בתוך 10 ימים מיום ההמצאה כדין, יכנס לתוקף מינויו של ב"כ הרוכש ככונס נכסים.

(7) בנוסף, אני מחייב את המוכר לשלם לרוכש הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 70,000 ₪: בעניין זה נתתי את דעתי למגוון שיקולים, לרבות: אופן ניהול ההליך מצד המוכר אשר התעקש להיות לא-מיוצג, התעקשותו לקבלת פסק-דין למרות שהוצע לו בסיום מועד ההוכחות להסכים להשלמת העסקה ללא צורך במתן פסק-דין, מידתיות והכרחיות, התעריף המינימלי המומלץ בשים לב לכך שמדובר למעשה בשתי תביעות ובשתיהן הפסיד המוכר, כמו כן הבאתי בחשבון את התנהגותו חסרת תום הלב של המוכר כמפורט בסעיפים 49-54 לעיל.

אמנם הרוכש מצידו לא הזכיר במסגרת הסעד של אכיפת חוזה המכר, גם את הסכם האופציה, המוכר מצידו גם הוא לא עתר לאכיפת הסכם האופציה (שכן הוא עתר לביטול הסכם המכר), ברם כפי שהבהרתי בסעיף 9 לעיל, להתרשמותי הצדדים ראו ורואים בשני ההסכמים מיקשה אחת, ועל כן ובמסגרת סמכותי ומתוך הגינות כלפי המוכר, והואיל והבעתי את דעתי לעיל שניתן לראות בהסכם האופציה כחלק מהתמורה הכוללת גם לשיטת המוכר שסכום התמורה שנקבע בהסכם הינו נמוך משווי הדירה, הרי שאני קובע שאכיפת הסכם המכר מתייחסת גם להסכם האופציה ויש לראות בשני ההסכמים כמקשה אחת, תוך שאני מבהיר למען הסר ספק, כי המועדים הנקובים בהסכם האופציה ו/או שאליהם מתייחס הסכם האופציה, אינם משתנים, ואין בעובדה שכתוצאה מההליך המשפטי דנן העסקה תושלם שלא במועדה המקורי עפ"י ההסכם, בכדי לדחות ו/או להאריך את המועדים שבהסכם האופציה, שכן דחיית השלמת העסקה נגרמה בגלל המוכר והתנהגותו חסרת תום הלב, ו"לא יצא חוטא נשכר".