הפרת הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות

נתבע 2 על-ידי עו"ד משה פולסקי פסק דין – בעיניינה של הנתבעת 1 היתנגדות לבצוע שטר בסך 50,000 ₪ שהוגש על-ידי התובע ללישכת ההוצאה לפועל, בשל הפרה נטענת של חוזה שכירות שנחתם בין הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") לתובע, ולפיו השכיר התובע לנתבעת דירה ברחוב שאולזון 42 ירושלים (להלן: "הדירה").

הנתבעת אינה חולקת על כך כי הסכם השכירות הוארך בהסכמה בעל-פה שבין הצדדים, ולפיכך, ככל שלטענת הנתבעת תנאי כלשהוא מהסכם השכירות שונה או בוטל, היה עליה להביא הוכחה לכך.

...

באשר לתביעת התובע להוצאות, לרבות בגין הצורך בהגשת התובענה לפינוי, הרי שלאור מסקנתי העולה מחומר הראיות ולפיה התובע עשה כל שביכולתו כדי להימנע מהליכים משפטיים, אין בידי לקבל את טענת הנתבעת ולפיה ניתן היה להגיע לפתרון מוסכם ללא נקיטה בהליכים משפטיים.

במכלול האמור, דין ההתנגדות להידחות.

חובה של הנתבעת יועמד על סך של 50,025 ₪, שהם דמי השכירות עבור תשעה חודשים בסך של 40,500 ₪, וועד בית בסך 1,000 ₪, חוב לגיחון בסך 175 ₪, עלות התיקונים שנדרשו לדירה בסך 2,500 ₪ ועלות ההוצאות המשפטיות שנדרשו בגין הגשת התובענה לפינוי מושכר בסך 5,000 ₪ + מע"מ. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובע שכ"ט עו"ד בגין ניהול ההליך שבכותרת בסך 10,000 ₪ + מע"מ. אין באמור כדי לגרוע מחיובו של הנתבע 2 בהתאם לפסק הדין מיום 1.4.19, והתשלום שבו חויב הנתבע 2 יישא ריבית והצמדה כחוק מיום פסק הדין (1.4.19).

האם מומשה האופציה? מסקירת העדויות והגירסאות דלעיל, אין מנוס מלקבוע כי אף אם לא נאמרה אמירה חד משמעית מטעמו של התובע בעיניין, ואף אם לא פעלו הנתבעים 1 ו-2 לשם מימוש האופציה, בדיוק בהתאם לאמור בהסכם השכירות, הרי שהתובע הותיר אצלם את הרושם כי יאריך עבורם את תקופת השכירות וכי האופציה מומשה בהסכמה בעל פה, כאמור.

הערבות הבנקאית האוטונומית: לטענת התובע, הפרו הנתבעים 1 ו-2 את הסכם השכירות גם בשל העובדה כי משך כל תקופת השכירות, לא מסרו לו ערבות בנקאית אוטונומית בסך של 12,450 ש"ח. זאת, בנגוד לסע' 20 להסכם השכירות ולתוספות לו. במסגרת תצהירו, טען הנתבע 1, כדלקמן: "אי המצאת הערבות הבנקאית היה בסיכום מאוחר להסכם, בהתנהגות בעל פה ותוך התנאה של אליהו שהמצאת שטר חוב חתום על ידי שני ערבים יהווה תחליף להמצאת הערבות הבנקאית. הטענה המאוחרת של אליהו כאילו אי המצאת הערבות הבנקאית מהוה הפרת הסכם מנוגדת להסכמות בעל פה ביננו..." (סע' 36-37 לתצהיר עדותו של הנתבע 1).

...

תוצאה: בנסיבות העניין, אין מנוס מלהגיע למסקנה כי על הנתבעים לשלם לתובע שני חודשי שכירות וזאת לבד מדמי השכירות ששולמו על ידם.

בהינתן שהנתבעים הפקידו בקופת ביהמ"ש את הסך של 15,000 ש"ח הרי שאני מורה למזכירות להעביר לב"כ התובע את הסך הנ"ל מתוך הפקדון, כאשר היתרה תועבר לב"כ הנתבעים.

בד בבד, אני מורה על סגירת ארבעת תיקי ההוצאה לפועל שלעניין.

הנתבעים טענו בכתב הגנתם כי היתה הסכמה בעל פה להאריך את חוזה השכירות.

בספרו של דוד קציר "תרופות בשל הפרת חוזה" חלק ב' 1991 (עמ' 898) מצויין כי בידי הנפגע הבחירה אילו פיצויים לתבוע (פצויי קיום, פצויי הסתמכות או אף שניהם), ואולם "אין הוא זכאי לפיצויים כפולים, והמגמה הכללית של דין הפיצויים היא למנוע חפיפה בין סוגי הפיצויים השונים הללו. כך ברור, שאם מבקש הנפגע פיצויים עבור הפסד הרווחים שניגרם לו, לא יוכל הוא לזכות, בעת ובעונה אחת, בפיצויים עבור ההוצאות שהיה עליו להוציא כדי לקיים את חלקו שלו בחוזה". על כן, אני קובעת כי על הנתבעים לשלם לתובעים את דמי השכירות בגין התקופה מיום 1.7.2018 ועד יום הגשת התביעה 27.11.2018 .

...

ביחס לחשבוניות, אני קובעת כי אין מקום לשנות את מה שסיכמו הצדדים ביניהם בחוזה השכירות.

לסיכום, אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעים סך של 9,310 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד היום.

בנוסף, אני מורה לנתבעים לפנות ולסלק ידם מהמושכר הנמצא בחלק מחלקה 53 גוש 11098 ביקנעם עילית.

במסגרת פשרה זו, הצדדים מוותרים על כל תביעות שהיו להם אחד כלפי מישנהו, אם בכלל, בגין אירועים שהתרחשו טרם חתימת הסכם זה. אי קיום תנאי מתנאי הסכם זה במועד הנקוב, יזכה את התובעת בפנוי המושכר על שני חלקיו באופן מידי כל עוד ההפרה לא תתוקן תוך 7 ימים".

תמצית טענות המבקש בבקשה דכאן: לטענת המבקש, במסגרת הסכמות שבעל פה בין המבקש לבין מוביטון ובעליה המשיב 1 (להלן: "המשיבים"), שבאו לאחר מתן פסק הדין, התחייבו המשיבים בפני המבקש וכן בפני שותפו החדש מר יעקב אברג'יל (להלן: "מר אברג'יל") שהצטרף אליו נוכח הארכת תקופת השכירות, כי כל עוד לא יבוצע בבניין שבו מצוי הנכס בינוי והריסה, יאריכו המשיבים את הסכם השכירות למבקש ולשותפו והם יוכלו להמשיך לעשות שימוש בגלריה.

...

הדבר מחזק את המסקנה, כי הגרסה בדבר הבטחה לאחר מתן פסק הדין להאריך את תקופת השכירות (שניתן כאמור לעיל לתארך אותה לחודשים אפריל/מאי 2021 טרם מתן השיקים) הינה גרסה מוקשית, אשר קיים קושי ליתן בה אמון בשלב זה של ניהול ההליך.

דין טענה זו להידחות.

סוף דבר: דין הסעד הארעי להתבטל, ודין הבקשה לסעד זמני להידחות.

ראוי לציין, כי גרסת התובעים באותו מכתב הייתה, כי סוכם בין הצדדים שהפסד זה ינוכה מדמי השכירות (גרסה שלא עלתה שוב בהליך לפניי), ומכל מקום – לא נכתב באותו מכתב, כי הנתבע התחייב להנפיק חשבוניות והפר התחייבותו ו/או כי נעשו פניות אליו בעיניין זה. סיכומו של דבר, לאור האמור לעיל, מצאתי לנכון לדחות את דרישת התובעים לחיוב הנתבע בפצוי בגין הנזק שניגרם להם בשל אי הנפקת חשבוניות; וזאת – בהיעדר התחייבות מטעם הנתבע להנפיק חשבוניות כנגד תשלום דמי השכירות.

עם זאת, אציין כי גרסה זו בעייתית, וקשה לקבלה, ולו בגלל שבמכתב ב"כ התובעים לב"כ הנתבעים מיום 22.3.16 עלתה גרסה שונה לחלוטין, ולפיה – הסכם השכירות הוארך בהסכמה שבעל פה, זמן מה לפני תום תקופת השכירות, למשך שנה נוספת (נספח 5 לתצהיר הנתבע, סעיף 4).

...

לסיכום נקודה זו, הנתבע זכאי לפיצוי מוסכם, בהתאם להסכם השכירות.

סוף דבר התביעה העיקרית נדחית, ואילו התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה הקטן, נגד התובעת בלבד (הנתבעת שכנגד מס' 1), ונדחית כלפי התובע (הנתבע שכנגד מס' 2).

כן תשלם התובעת לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.