הפרת הסכם תיווך בעסקת מקרקעין

בע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ (פורסם בנבו, 5.7.2018) (להלן: עניין מזרחי) דנה השופטת ברק-ארז ביישום הראוי של דרישת הכתב, ובפיסקה 51 כתבה: "ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מיסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי). לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים היתגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. בסופו של דבר, מתווך שזהו עסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו". וראו גם: אבי וינרוט "דרישת הכתב בעסקת תיווך במקרקעין" משפט ועסקים כב תשע"ט 163-121.

עם זאת, המשמעות של הפרת הסכם התיווך על-ידי מורגן, בכך שלא עמד בהבטחתו להחתים אף את ג'ניפר על הסכם התיווך, הנה שהתובעת זכאית לקבל מיהודה רק את מחצית מדמי התיווך בגין עסקה זו - 0.75% (במקום 1.5% שנקבע בהסכם התיווך ת/1) מסכום של 3.2 מיליון ₪ בצרוף מס-ערך-מוסף, ובסך הכל 28,080 ₪ (נכון ליום 9.3.2013).

...

מכירת הבית ותביעת דמי תיווך מכהן: מאחר והגעתי למסקנה כי לא עלה בידי התובעת להוכיח את התנאי הראשון לזכאותה לקבלת דמי תיווך מכהן - קיומה של "הזמנה בכתב", אינני נזקק לדון בהתקיימות התנאי השני - היותה הגורם היעיל לביצוע ההתקשרות.

התוצאה אשר על כן, הנני מקבל בחלקה את תביעת התובעת נגד הנתבע מס' 1, ומחייב את הנתבע מס' 1 לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: (1) 28,080 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מיום 9.3.2013 ועד לתשלום המלא בפועל.

לאור מסקנתי בפסקה 34 לעיל, הנני דוחה את התביעה נגד הנתבעים מס' 3-2, ומחייב את התובעת לשלם לנתבעים אלו שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ (פורסם בנבו, מיום 26.11.01) נקבע: "עם זאת, קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להיתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל על-ידי העסקת "מתווך קש". סעיף 3 להסכם התיווך קובע: "אני מתחייב ליידע אתכם, להזמינכם לערב אתכם בכל מו"מ ובשלבי סגירת העסקה, למען לא תפגענה זכויותיכם כגורם יעיל . אם אבחר לא לעשות זאת, ו/או אערב גורם נוסף במהלך העסקה, אין הדבר יגרע מזכותכם לקבלת מלוא דמי התיווך המגיעים לכם". אין חולק, כי הנתבע לא הודיע לתובע על קיומו של מו"מ בעיניין הנכס ולא עירב אותו במו"מ שנערך באמצעות המתווך אסף טל. לטענת התובע, מחדלו זה של הנתבע מחייב אותו לשלם לתובע את מלוא דמי התיווך המוסכמים דהיינו את ההפרש בין 1,800 ₪ למ"ר שהסכים הנתבע לשלם תמורת הנכס לבין 1,700 ₪ למ"ר שהנו המחיר שבו הסכימה בעלת המקרקעין למכור אותם לנתבע בתיווכו של התובע, לטענתו של התובע.

...

יחד עם זאת, וכפי שכבר קבעתי לעיל התובע לא השכיל להוכיח כי יכול היה לקשור את העסקה במחיר של 1,700 ₪ למ"ר או בכלל, וכשאני מעמיד קביעה זו אל מול הקביעה לפיה הנתבע הפר את התחייבותו כלפי התובע בחוסר תום לב ו"עקף" את התובע בניגוד לקבוע בהסכם התיווך, סבור אני כי התובע זכאי לפיצוי בגין הפרת הסכם התיווך והפרת חובת תום הלב, מאחר ואילו הנתבע היה מקיים את חובתו על פי הסכם התיווך, ומיידע את התובע בדבר קיום המו"מ עם המתווך המתווך אסף טל ומאפשר לו להשתתף במו"מ, קיימת אפשרות כי היה עולה בידי התובע לקשור את העסקה.

סוף דבר לאור האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי על הנתבע לשלם לתובע פיצוי, בגין הפרת התחייבותו בהסכם התיווך ליידע את התובע, להזמינו ולערבו בכל מו"מ ובשלבי סגירת העסקה, למען לא תפגע זכותו כגורם יעיל.

אני קובע את הפיצוי שעל הנתבע לשלם לתובע וזאת על דרך האומדנא, בסך של 75,000 ₪, אותו אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים.

בטופס נמחק המשפט המתייחס לגובה שכר הטירחה במקרה של מכירת המקרקעין והוא מתייחס לעיסקת שכירות בלבד וקובע שתדהר תשלם לנת"מ דמי תיווך בגובה של חודש שכר דירה (כולל עבודות גמר ומקומות חנייה) ואולם "ישולם תיווך בגין עבודות גמר רק במידה והסכם עבודות הגמר ייחתם כחלק מהעסקה" (להלן: הסכם התיווך).

בנוסף, אמדוקס רכשה את המקרקעין מטבע "לאחר שהקרקע החליפה ידיים". כמו כן, אין בכתב התביעה שום פירוט באשר למעשיה של אמדוקס שגרמו להפרת הסכם התיווך וכל שטוענת התובעת הוא שיוניון ואמדוקס חברו מאחורי גבה כדי לנשלה מזכאותה לדמי תיווך.

...

גם טענה זו דינה להידחות.

סיכומו של דבר: דין התביעה להידחות.

התובעת תשלם לכל אחת מהנתבעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 100,000 ₪.

דיון והכרעה: לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי במסמכים הגעתי למסקנה כי דין התביעה להדחות, ואנמק; סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 קובע כי: "12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מיסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לישכת עורכי הדין, תשכ"א–1961". איסור הראציונאל מאחורי האיסור הקבוע בסעיף 12 הנ"ל הוא לאסור על מתווכים, חסרי השכלה והכשרה משפטיים, בעלי אינטרס לסגור עיסקאות על מנת לקבל דמי תיווך, לערוך או לסייע לצדדים לעסקה בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי, הכל במטרה לזרז סגירת עיסקאות.

דרכם של דברים כי אלה אינם מודעים באופן מלא למשמעות המשפטית מרחיקת הילכת של החתימה על זיכרון הדברים, שכן לא התייעצו עם עו"ד קודם לחתימה, ואינם מבינים כי כעת הם כבולים בעסקת המקרקעין, אף שלא נחתם חוזה בין הצדדים ולא נעשתה בדיקה משפטית נאותה נידרשת, ואף אם תוך פרק זמן קצר יבכרו שלא להיות כבולים בהסדר".

...

מעיון בטופס זיכרון הדברים, שוכנעתי כי המדובר במסמך משפטי לכל דבר עניין.

לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל, מתייתר הצורך בדיון ביתר הטענות של חתימת הנתבעת על טופס הזמנת שירות בלנקו, או על אי גילוי נאות של הבעייתיות לגבי בנייה בלתי חוקית בנכס.

לסיכום, אני דוחה את התביעה, ומחייבת את התובע לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 500 ₪.

עוד טענה, כי עצם הגשת הבקשה הנדונה היא בגדר עשיית שימוש לרעה בהליכי משפט, אשר התבטאה בין השאר, בפניית המבקש אל מספר ערכאות כדי ליצור בלבול, להכשיר הפרת חוזה, להיתנער מתניית בוררות ולהתחרות בה שלא כדין, תוך שימוש במידע עסקי סודי לשם התעשרות שלא כדין על גבה.

עוד טענה המשיבה, כי המבקש כלל אינו עובד שלה, אלא הוא איש עסקים עצמאי העוסק בתיווך בעיסקאות מקרקעין, אשר עבד עימה באופן עצמאי מעל שבע שנים.

...

על רקע האמור, נבחן את שלוש החלטותיו של בית המשפט קמא.

עם זאת, אף אם הדבר בבחינת למעלה מהדרוש, ראינו לנכון להעיר בקצרה ובלי שיהיה בכך כדי לחייב את הערכאה אשר בסופו של דבר תידרש לגופם של דברים, כי נראה לכאורה כי הסעד הזמני שנתן הבורר מעלה קשיים רבים.

ראו בין השאר, את הנחיית היועץ המשפטי לממשלה שמספרה 4.1111, בעניין "דרכי הטיפול של רשויות המדינה בכתבי סירוב המוצאים על-ידי בתי דין דתיים". - סיכום ותוצאה מכל הטעמים שפורטו וכאמור, הערעור מתקבל.