הפרת הסכם שכירות מצד המשכיר: הפרת חוזה וזכויות שוכרים

עילות הפינוי התובעים מוסיפים וטוענים לעילות פינוי מכוח החוק והפסיקה, בשל הפרות נטענות של ההסכם מצד הנתבעים כאי תשלום דמי שכירות, שימוש במושכר החורג ממטרת השכירות, הזנחה ונטישה.

נפסק, כי על מנת לבסס עילת פינוי מכוח ס' 131 (2) לחוק שעניינה בהפרת תנאי מתנאי ההסכם, נידרש להוכיח 3 תנאים מצטברים: (א) תנאי מפורש בחוזה השכירות; (ב) תנאי זה הופר על ידי הדייר; (ג) התנאי שהופר מעניק לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי (עניין עובדיה יוסף, ס' 49).

...

ראו ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28/10/09), (להלן: "עניין שטוב"), בעמ' 5: "...להבהרת  גדר  המחלוקת ראוי לציין כבר עתה: חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: האחד – דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית, הם המכונים "דיירים מקוריים", והאחר - דיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית, הם המכונים "דיירים נגזרים". "הדיירים המקוריים" הם ככלל השוכרים החוזיים בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים לנכס במסגרת הסדר דמי מפתח; "הדיירים הנגזרים" הם אלה ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק, ולענייננו - סעיף 23 - הבאים מכוח דייר שנפטר; קטגוריה נוספת שאליה נדרש היא זו של "דיירות נדחית" העולה מסעיף 27 לחוק, ולענייננו לפי סעיף 27(2) "מקבילי" דייר נגזר, כפי שיבואר.

ראו והשוו עניין גדעון סבאח, ס' 57: "כך גם סבורים אנו כי צדק בית משפט קמא עת לא מצא לקבל את טענת המערער שכנגד לחיוב המערער בדמי שימוש ראויים בסך של 43,500 ₪ בגין חניה. מעבר לעובדה שבית משפט קמא סבר כי המערער השכיר את החניה בה עשה המערער שימוש למר הלון ובשל כך לא זכאי לקבל דמי שימוש בגין החניה גם מהמערער, המערער שכנגד לא הציג בפני בית משפט קמא ראיות לביסוס גובה דמי השימוש. מטעמים לא ברורים המערער שכנגד נמנע מלהגיש חוות דעת שמאית בדבר שווי דמי החניה. אין צורך להרבות מילים, שאין יסוד לטענת המערער שכגד בערעורו, לפיה היה על בית משפט קמא, להחיל את ידיעתו השיפוטית ולקבוע את דמי השימוש בגין מחדלו של המערער שכנגד מלהוכיח כדבעי את דמי השכירות." (ההדגשה אינה במקור) די להפנות בנקודה זו לעדות התובע בעמ' 15 לפרוטוקול, שורות 12-25: "ש: מה שכתוב בתצהיר שלך שבשנת 2011 חנא הגיע אליך ומסר לך כסף אתה לא זוכר את זה?

על אף כל האמור לעיל, משהנתבעים עצמם אישרו דבר זכאותם של התובעים לדמי שכירות בסך של 8,000 ₪ בגין השנים 2012-2019 (ס' 21-24 לתצהיר הנתבע 2, ס' 40 לסיכומי הנתבעים) - הרי שיש לחייבם בסכום זה. משהנתבע 2 מחזיק כיום במושכר באופן בלעדי, אני קובעת כי יש לחייבו בתשלום דמי השכירות המוגנים כאמור.

סוף דבר אשר על כן, דין התביעה להתקבל באופן חלקי בלבד.

האחת, כי העובדה שהסכם השכירות בין השוכר למשכירה נחתם ביום 18.5.2017 ואילו תחילת העבודות הייתה ביום 5.7.2017 כחודש ימים לאחר יום 1.6.2017, המועד שבו ניכנס לתוקף הסכם השכירות שבין השוכר למשכירה, אינה מלמדת על מצג שוא או הפרת חובת גילוי מצד המשכירה .זאת מן הטעם שיש לבחון את מועד תחילת העבודות מהמועד שבו חתמה גב' סרוסי על הסכם השכירות ביום 28.9.2016 שכן השוכר ניכנס בנעליה .זאת בשל החלטתו של השוכר לרכוש את הפעילות העסקית וללא כל קשר לפעולה כלשהיא מצד המשכירה.

השוכר הפנה בסיכומיו לפסק הדין שניתן בע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, שם נדונה שאלת הפרת חובת הגילוי בעסקת מכר אך איני סבורה כי ניתן ללמוד מפסק דין זה על המקרה שבפניי שכן במסגרת הדיון שם נקבע כי חברת מבני גזית ידעה מכוח היותה המוכרת אודות המידע התיכנוני שלא נימסר לרוכש הנכס בשלב המו"מ וכן מאחר ששם ניתן דגש על ידי בית המשפט להפרת סעיף 18 לחוק המכר, התשכ"ה – 1968, לעניין מסירת הממכר שהוא נקי מכל זכות לטובת צד ג', שאלה שאינה רלוואנטית למקרה שבפניי שעניינו חוזה שכירות.

...

ובשים לב לכך שהשוכר חויב בתשלום דמי שכירות שלא שולמו במועדם וכן חויב בפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 21 להסכם השכירות שהינם סכומים קצובים על פי ההסכם ומאחר שדין וידבסקי לא הכחיש את חתימתו על הערבות, אני מורה על חיובו ביחד ולחוד עם השוכר לתשלום הסכומים שנפסקו לטובת המשכירה במסגרת התביעה שכנגד.

אציין כי איני מקבלת את טענת המשכירה לפיה הדיון בנוגע לריבית הפיגורים בשל הפיגור בתשלום השיק שהוגש לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל יידון בנפרד במסגרת התביעה שכנגד שכן ככל שהמשכירה סבורה כי בגין האיחור בתשלום חלה ריבית פיגורים, הדיון בכך ייעשה במסגרת תיק ההוצאה לפועל שבמסגרת הוגש השטר לביצוע.

סיכום התביעה של התובע 1 כנגד הנתבעים – נדחית!.

בסעיף 5 לחוזה השכירות נכתב כדלקמן: "במקרה ושוכר לא ישלם תשלום כלשהוא של דמי השכירות ו/או כל תשלום שהוא חייב בו על פי חוזה זה במלואם ובמועדם, יהיה המשכיר רשאי להפסיק את השכירות ולדרוש פינוי המושכר מכל חפץ ואדם וזאת בנוסף לזכויותיו של המשכיר לתבוע כל סכום שהשוכר יהיה חייב לחברה בתוספת הרבית החוקית המכסימלית, ו/או הפרישי הצמדה מלאים. מועדי תשלום דמי השכירות מהוים תנאי עקרי שהפרתו תיחשב הפרה יסודית של חוזה זה." בסעיף 7(ה) לחוזה השכירות התחייבו הנתבעים כדלקמן: "לא לשנות את המושכר ו/או את הבניין בו נמצא המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף כל דבר ו/או עליו, או צמוד אליו, לא להרוס כל חלק מהם לא להתקין או להסיר כל אינסטלאציה לחשמל או למים או מכל סוג אחר וכל חלק הימנה, ולא להתקין או להסיר מכל השייך לביוב או חלק ממנו, לא להרכיב שום שלטים מסחריים או אמצעי פירסום אחרים כלשהם ובכלל לא לפגוע במאומה במושכר בכל צורה שהיא בלי לקבל רשות בכתב מאת המשכיר. כל תיקון וכל פעולה שייעשו בנגוד לאמור לעיל ייעשו על חשבונו ואחריותו בלבד ובלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר בגלל הפרת החוזה מצד השוכר." בסעיף 7(ח) לחוזה השכירות הוטלה חובה על הנתבעים: "לשלם את כל המיסים, הארנונות, האגרות ותשלומי החובה למיניהם הערוניים והממשלתיים החלים או שיחולו על השוכר לרבות את כל המגיע עבור שימוש במים ובחשמל וביתר השירותים של מושכר. אם ובאיזה זמן שהוא ישלם המשכיר איזה סכום על חשבון חובות השוכר הנזכרים בסעיף זה, השוכר מתחייב להחזיר למשכיר כל תשלום כזה לפי דרישתו הראשונה.

...

טענות הנתבעים: בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובעת כנגדם מהסיבות כדלקמן: הנתבעים קיבלו את זכות הדיירות המוגנת כדין, ושילמו תמורתה דמי מפתח; עם קבלת זכות הדיירות המוגנת, ביקשו הנתבעים מחב' עמידר להסב את השימוש במושכר ממגורים לעסק (חנות לאלומיניום) ולכלול במושכר את חדר המדרגות וחצר הנכס, וחב' עמידר הסכימה לכך; הנתבעים בנו גלריה במושכר בידיעת חב' עמידר ובהסכמתה; הם משלמים את דמי השכירות לחב' עמידר בהתאם לדרישות חב' עמידר; הנתבעים לא קיבלו מהתובעת או מחב' עמידר כל הודעה על כך שהתובעת רכשה את הנכס מרשות הפיתוח; התובעת לא טרחה לשלוח לנתבעים התראה על הפרת חוזה השכירות; אין כל פירוט לטענת התובעת לעניין בנייה ללא היתר בנכס או תפיסת שטחים נוספים במקרקעין; התובעת לא טורחת לציין מה הם דמי השכירות לשימוש העודף שעושים הנתבעים במקרקעין, וחב' עמידר לא ביקשה תשלומים נוספים, למרות ביקורי המעגל שנעשו במהלך השנים; עילות הפינוי אותן פירטה התובעת אינן מצדיקות את פינוי הנתבעים מהנימוקים שפורטו בסעיף 26 לכתב ההגנה.

מכל הטעמים הנזכרים לעיל, מצאנו כי אין להעניק למערערים או למי מהם סעד מן הצדק.

סבור אני שיש הצדקה לבקשה זו, מכיוון שעד למועד הפינוי לא תוכל התובעת לאמוד את נזקיה בגין אי פינוי המושכר.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את המקרקעין הידועים כגוש 5904 חלקה 9 (לשעבר חלקה 3959 חלקה 65) לסלק ידיהם מהמקרקעין ולמסרם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.

בכדי להכריע בסכסוך שלפניי, אדרש לברר השאלות הבאות - א) האם נסיבות עזיבת התובעת את המושכר ב 17/09/18, ייחשבו כהפרת ההסכם שבעניינינו? ב) האם לתובעת זכות להחזר דמי השכירות ששילמה בעבור התקופה שלאחר עזיבתה את המושכר? או שמא כטענת הנתבעים, זכותה להשבת דמי שכירות בגין התקופה שהמושכר אוכלס על ידי דיירים אחרים, החל מיום 1/4/19.

יודגש ויובהר כי לא מצאתי שהודעת הביטול מצד המשכיר (אביעד), באה בעקבות טענה להפרת ההסכם מצד השוכרת (התובעת).

...

אשר על כן אני קובע כי התובעת זכאית לפיצוי בגין נזק לא ממוני.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובעת, יחד ולחוד, סך של 5,000 ₪ בגין עגמת נפש.

השוכרת הגישה תביעה שכנגד בסך של 10,800 ₪, בטענה להפרת חוזה מצד המשכיר, הסגת גבול, כשלון תמורה (אי הספקת שירות אינטרנט תקין כמחויב בהסכם) אי התאמת המושכר (שינוי פני המושכר בשל פירוק גדר במבוק בגינה), השבה ועגמת נפש.

לא התרשמתי, אפוא, כי הכשלים בהספקת שירותי האנטרנט, היוו גורם להפרת החוזה ואף לא שהמשכיר נהג באופן המקים לשוכרת זכות לבטלו.

...

לאחר שבחנתי את מכלול הגרסאות בעניין זה, מצאתי להעדיף את גרסת המשכיר שנתמכה גם בגרסת בן זוגה של השוכרת שלפיה, הגעת המשכיר הייתה אך ורק לצורך רווחתם של השוכרים או לצורך טיפול במושכר.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי באשר הוגש באתי לכלל דעה שמסקנת השוכרת שלפיה נמצאו שוכרים במקומה, לא היה על מה שתסמוך וכי המשכיר עשה ופעל ללא הצלחה לצמצום הנזק והשכרת המושכר.

לאור האמור אני קובעת כי השוכרת היא שהפרה את החוזה.