הפרת הסכם פשרה עקב אי פינוי דירה בשכירות מוגנת

משנותרה הנתבעת 1 להתגורר במושכר ביחד עם הנתבע 2, מבלי שרכשה אותו בהתאם להסכם הפשרה, הגישו התובעים תביעה נוספת לפינוי וכן לסעד כספי – היא התביעה דנן.

לגופם של דברים, הם טענו כי כבר במועד ההליך הקודם המנוחה נטשה את המושכר; העבירה את המושכר או חלק ממנו לנתבעת 1 וכן הפרה את הסכם השכירות בשל אי תשלום דמי שכירות וכי גם הנתבעים עצמם אינם משלמים.

מעמד הנתבעת 1 במושכר הנתבעת 1 טענה כי יש לראות בה דיירת מוגנת מכוח סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, ולפיכך אין להורות על פינוייה מהמושכר.

סעיף 20(ב) לחוק קובע כי בהיעדר בן זוג יהיו ילדיו של הדייר לדיירים מוגנים (ובהיעדר ילדים – "קרוביו האחרים"), ובילבד שמתקיימים לגביהם שלושה תנאים מצטברים: (א) הם התגוררו במושכר לפחות ששה חודשים סמוך לפטירת הדייר המוגן; (ב) מגוריהם היו ביחד עם הדייר המוגן; (ג) בעת פטירת הדייר המוגן לא הייתה להם דירה אחרת למגוריהם.

...

הם טענו כי נטל הראיה מוטל על הנתבעת בעניין זה והיא לא עמדה בו. טענות התובעים אינן מסייעות להם בהקשר זה והן נדחות.

סיכומו של דבר: הנתבעת 1 מקיימת את תנאי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, לפיכך היא זכאית להחזיק במושכר לאחר פטירת המנוחה כדיירת מוגנת נגזרת.

סיכום התביעה לסילוק ידם של הנתבעים מהמושכר נדחית.

לטענת התובעת, הנתבעת הפרה שני תנאים עקריים בחוזה השכירות, הפרות אשר מהוות עילות לפינויה מהמושכר: הנתבעת סירבה לאפשר תיקון דליפת מים מהמושכר אל הדירה שמתחת למושכר.

בתביעה נטען שאחיה של הנתבעת, מר משה אלקובי, שחתם על חוזה השכירות, נטש את המושכר, וכי יתר בני המשפחה גרים במושכר ללא מעמד חוקי בו. בפסק דין מיום 11.6.1980 תביעת הפינוי נגד מר משה אלקובי התקבלה, אך נקבע כי הורי הנתבעת הם דיירים מוגנים.

הליך זה הסתיים בהסכם פשרה מיום 1.11.1983.

דיון ד(1) מבוא כמפורט להלן, התובעת לא ביססה עילה אשר מצדיקה להורות על פינוייה של הנתבעת מהמושכר, לא בגין טענתה להזנחת המושכר וגם לא בגין טענתה לאי תשלום דמי השכירות במועד.

...

אינני מקבלת טענה זו. גב' בן נון מצויה בקשר עם אחותה שנים רבות והיא מכירה אותה היטב.

לא ניתן להשתחרר מהרושם שעמידתה הדווקנית של התובעת על קוצו של יוד אף אם מדובר באיחור של ימים ספורים כמו גם טרונייתה על הקדמת תשלומים או תשלום בכפל, ללא התחשבות במצבה האישי הלא פשוט של הנתבעת, אינה בתום לב. סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח. המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

היא הושכרה לאימו של הנתבע, הגב' בת שבע ציוני ז"ל, בשכירות בלתי מוגנת.

בסעיף 4.1 לנוהל משרד הבינוי והשיכון 08/19 "הסדרת זכויות חוזיות של דיירים ממשיכים" (18.8.2015) ("נוהל ההסדרה") נקבע: "לא ייחתם חוזה עם הדייר הממשיך אם נמצאה הפרה יסודית של החוזה"; ובסעיף 4.1 לנוהל נקבע: "אם ההפרה היסודית היא בגלל אי תשלום שכר דירה, תתן החברה לדיור צבורי ארכה של 3 חודשים להסדיר עניין זה. לא עמד הדייר הממשיך בהסדר, תפעל החברה לפינויו... בכל מקרה לא ייחתם חוזה שכירות ללא תשלום החוב או ביצוע הסדר החוב". סעיף 4 לחוק זכויות הדייר בדיור הצבורי קובע אף הוא כי הוראות חוק המקנות זכות לדייר ממשיך לא יחולו אם חוזה השכירות הופר הפרה יסודית, אלא אם כן תוקנה ההפרה תוך זמן סביר.

בסעיף 3 להסכם הפשרה (עמ' 108, נספח י' לתצהיר הנתבע) נכתב: "בכפוף להמצאת המסמכים ייחתם חוזה שכירות עד ליום 10.2.20 אליו יתוסף נספח אשר ישקף הסכמה ולפיה בשלב ביניים זה ועד להחלטה הסופית בנושא גובה שכר הדירה, ישלמו המבקשים שכר דירה בסך של 1,000 בכל חודש"; ובסעיף 7 להסכם נכתב: "אין באמור בהסכם זה משום ויתור על כל זכות של מי מהצדדים ואלה שמורות להם". לפי פשוטו של הכתוב, התובעת רשאית להגיש תביעה כספית ולטעון שהיה עליהם לשלם סכום גבוה יותר בעבר ובעתיד, וטענות אלו יתבררו בבית המשפט המוסמך.

...

סיכומו של דבר: לא בוססה אכיפה בררנית בעניינו של הנתבע בהשוואה לאחרים.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת כדלקמן: ניתן בזאת צו המורה לנתבע לפנות את הדירה ברחוב ברלב 113/3 בתל אביב הידועה כחלקה 12 בגוש 7243 ולהשיב את ההחזקה בה לתובעת כשהיא ריקה מכל אדם וחפץ.

הנתבע ישלם לתובעת סך של 160,040 ש"ח. הנתבע יישא בשכר טרחת בא כוח התובעת בסך של 20,000 ש"ח. הסכומים ישולמו תוך 30 יום שאם לא כן יישאו ריבית פיגורים לפי סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

טענות הנתבעים: בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובעת כנגדם מהסיבות כדלקמן: הנתבעים קיבלו את זכות הדיירות המוגנת כדין, ושילמו תמורתה דמי מפתח; עם קבלת זכות הדיירות המוגנת, ביקשו הנתבעים מחב' עמידר להסב את השמוש במושכר ממגורים לעסק (חנות לאלומיניום) ולכלול במושכר את חדר המדריגות וחצר הנכס, וחב' עמידר הסכימה לכך; הנתבעים בנו גלריה במושכר בידיעת חב' עמידר ובהסכמתה; הם משלמים את דמי השכירות לחב' עמידר בהתאם לדרישות חב' עמידר; הנתבעים לא קיבלו מהתובעת או מחב' עמידר כל הודעה על כך שהתובעת רכשה את הנכס מרשות הפיתוח; התובעת לא טירחה לשלוח לנתבעים התראה על הפרת חוזה השכירות; אין כל פירוט לטענת התובעת לעניין בנייה ללא היתר בנכס או תפיסת שטחים נוספים במקרקעין; התובעת לא טורחת לציין מה הם דמי השכירות לשימוש העודף שעושים הנתבעים במקרקעין, וחב' עמידר לא ביקשה תשלומים נוספים, למרות ביקורי המעגל שנעשו במהלך השנים; עילות הפינוי אותן פירטה התובעת אינן מצדיקות את פינוי הנתבעים מהנימוקים שפורטו בסעיף 26 לכתב ההגנה.

יש קבלות של התשלומים לחב' עמידר על הסכם הפשרה, הם עשו הוראת קבע, אך לא היה לה הסבר מדוע לא צרפו הקבלות, ואינה מעורבת בתשלומים אלו.

לאור האמור לעיל, מהוה תיק הנכס ראיה בתיק זה, ולטעמי, ראיה חשובה ביותר, מכיוון שבמסמכים בתיק זה מצויות העובדות המקובעות במסמכים, ולא עובדות על סמך זכרון של עד כזה או אחר בתיק זה. יתרון נוסף של הסתמכות על המסמכים שבתיק הנכס הוא שהמסמכים שנאספו, נאספו לצורך צבירת ושמירת העובדות בזמן אמת, שלא לצורך תביעה, אלא לצורך העובדות כהווייתן, ואילו הזכרון של העדים, ובמיוחד הנתבעים, הוא סלקטיבי, בהתאם לאינטרסים שלהם בתביעה זו. המושכר אותו רכשו הנתבעים ממשפחת בן לולו: מאחר והנתבעים טוענים שהשטחים שבהם הם מחזיקים הם אותם שטחים שקבלו מאת משפ' בן לולו, יש לבדוק את מערכת ההסכמים בין הנתבעים לבין משפ' בן לולו ובין הנתבעים לבין חב' עמידר.

" דברים אלו נכתבו על מושכר שהוא דירת מגורים, והוא חל מקל וחומר על בתי עסק מוגנים, שכן לפי הפסיקה, מחמירים בתי המשפט עם בתי עסק המפרים את הוראות חוזה הדיירות המוגנת יותר מאשר עם בעלי דירות מגורים המושכרות בשכירות מוגנת.

...

טענות הנתבעים: בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובעת כנגדם מהסיבות כדלקמן: הנתבעים קיבלו את זכות הדיירות המוגנת כדין, ושילמו תמורתה דמי מפתח; עם קבלת זכות הדיירות המוגנת, ביקשו הנתבעים מחב' עמידר להסב את השימוש במושכר ממגורים לעסק (חנות לאלומיניום) ולכלול במושכר את חדר המדרגות וחצר הנכס, וחב' עמידר הסכימה לכך; הנתבעים בנו גלריה במושכר בידיעת חב' עמידר ובהסכמתה; הם משלמים את דמי השכירות לחב' עמידר בהתאם לדרישות חב' עמידר; הנתבעים לא קיבלו מהתובעת או מחב' עמידר כל הודעה על כך שהתובעת רכשה את הנכס מרשות הפיתוח; התובעת לא טרחה לשלוח לנתבעים התראה על הפרת חוזה השכירות; אין כל פירוט לטענת התובעת לעניין בנייה ללא היתר בנכס או תפיסת שטחים נוספים במקרקעין; התובעת לא טורחת לציין מה הם דמי השכירות לשימוש העודף שעושים הנתבעים במקרקעין, וחב' עמידר לא ביקשה תשלומים נוספים, למרות ביקורי המעגל שנעשו במהלך השנים; עילות הפינוי אותן פירטה התובעת אינן מצדיקות את פינוי הנתבעים מהנימוקים שפורטו בסעיף 26 לכתב ההגנה.

מכל הטעמים הנזכרים לעיל, מצאנו כי אין להעניק למערערים או למי מהם סעד מן הצדק.

סבור אני שיש הצדקה לבקשה זו, מכיוון שעד למועד הפינוי לא תוכל התובעת לאמוד את נזקיה בגין אי פינוי המושכר.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את המקרקעין הידועים כגוש 5904 חלקה 9 (לשעבר חלקה 3959 חלקה 65) לסלק ידיהם מהמקרקעין ולמסרם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.

תביעה לפינוי דיירת מוגנת ממושכר בטענה על פיה קמה לתובעים עילת פינוי בשל אי תשלום דמי-שכירות ונוכח זכות מידית לפינוי שקמה להם לאחר הפרת פסק דין שניתן בשעתו בעיניינם של הצדדים.

עוד הם טוענים כי חרף דרישתם החוזרת ונשנית מן המנוחה ובעלה (מר איתן צפר ז"ל) להוריד מגג הבניין את דוד השמש וקולטי השמש השייכים להם, תוך 48 שעות, דרישתם זו לא נענתה, עד לאחר הגשת כתב התביעה, ואף זאת בחסר שכן גם כיום נותרו על הגג, שניים מתוך שלושת הקולטים שהיו בו. משכך, הם מבקשים לקבוע כי המנוחה הפרה את חוזה השכירות, כמו גם את הסכם הפשרה, באופן המקים להם כנגדה עילת פינוי; וכן כי כתוצאת האמור פקעו זכויותיה המוגנות בדירה.

...

אוסיף על האמור כי מקובלת עלי, לצורך הדיון שבפניי, טענת התובעים לפיה דמי השכירות עובר למועד הגשת התובענה עמדו על סך של 349.69 ₪.

תוצאת האמור הינה כי אני קובעת שמנוחה הפרה את חוזה השכירות, כמו גם את הסכם הפשרה, כאשר נמנעה מלהסיר את דוד השמש והקולט, מיד לאחר קבלת הדרישה הראשונה בעניין זה. משכך קמה כנגדה עילת פינוי.

סוף דבר לא קמה כנגד המנוחה עילת פינוי בגין אי תשלום דמי-שכירות.

עם זאת ונוכח השיהוי שנקטו התובעים במימוש עילת הפינוי שקמה להם כתוצאת התנהלות זו, כמו גם העובדה שביני לביני הדוד והקולט הורדו מן הגג, אני סבורה כי התוצאה של קבלת דרישת הפינוי אך בשל הפרה זו לא תהא צודקת וכי נוכח האמור, יש לנהוג במנוחה לפנים משורת הדין, ואף מבלי להשית עליה (או על בנה הבא בנעליה) כל חובה נוספת.