הפרת הסכם מכר דירה על ידי הרוכשים

רקע ועיקר טענות הצדדים לפני תביעה כספית על סך 285,000 ₪ בגין הפרה נטענת של חוזה מכר דירה על ידי הנתבעים, הוצאות התובעת לתיקון ליקויי רטיבות שהיו בדירה ועוגמת נפש עקב אותם ליקויים.

לטענת הנתבעים, כבר בשלב המשא ומתן בין הצדדים וטרם רכישת הדירה על ידי התובעת נימסר לה במפורש כי קיימת בעיית רטיבות בדירה.

...

עוד הוכח כי ביולי 2018 בוצעו כבר עבודות תיקון בקירות החיצוניים על ידי ועד הבית אשר מנעו נזילות גם משם ואף המומחה מטעם בית המשפט מצא גם שנה וחצי לאחר מכן, בחודש ינואר 2020 החורפי, כי אין נזילות פעילות והרטיבות יבשה גם אם ייתכן כי בעתיד תתעורר מחדש הבעיה עקב ביצוע לא קפדני מספיק של עבודות האיטום החיצוניות.

זאת ועוד, כפי שנקבע מעלה, עלות התיקונים עמדה על סכום נמוך בהרבה מן הנקוב בכתב התביעה (ומינורי מאוד לעומת עלותה הכוללת של הדירה), וייתכן כי סכום זה – אשר חלק ניכר ממנו כוסה על ידי חברת הביטוח – מוביל אף למסקנה שהתובעת יכולה היתה בהשקעה לא מאוד גדולה להקטין את נזקיה.

סיכום לאור כלל האמור לעיל אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעת פיצוי בסך כולל של 13,092 ₪.

רקע מונחת בפני תביעה לתשלום סך של 196,000 ₪ בגין הפרת הסכם מכר דירת המגורים של הנתבעת לתובעים, אשר נכרת ונחתם בין הצדדים ביום 22.8.18 (להלן – ההסכם).

השכן טען, כי נזילה זו קיימת זמן רב ועוד לפני רכישת הדירה על ידי התובעים.

בעיה זו מעולם לא נפתרה על ידי הנתבעת, ועוד לאחר מכירת הדירה לתובעים, ובטרם נימסרה החזקה לידיהם, התלונן השכן בפני הנתבעת, וזו שלחה בעלי מיקצוע לשם טפול בבעיה.

מדובר במתן הצהרת שוא על ידי הנתבעת בהסכם, כאשר בסעיף 3.1.3 להסכם, שצורף כנספח א לתצהיר העדות של התובעים, מוצהר על ידי הנתבעת, שלמיטב ידיעתה אין כל פגם נסתר בדירה.

...

טענות הנתבעת 3.1 דין התביעה נגד הנתבעת להידחות.

ובלשונה של השופטת בן-פורת בע"א 300/77 ד' רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ: 'הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית המשפט העדר כל יחס סביר בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש.

עוד ראה מה שנאמר בע"א 1/84, ברדה נ' סטרוד, פד"י מב(1)661, 670: "הלכה פסוקה היא, שבית המשפט יפחית את הפיצוי המוסכם אך כאשר אין יחס סביר כלשהו בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזות מראש מהפרה כזאת". האם במקרה שבפנינו ניתן לומר, ש"אין יחס סביר כלשהו" בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לחזות מראש כתוצאה מהפרה בדמות מצג שווא, ולפיו אין פגם נסתר בדירה, בעוד שידוע לנתבעת על קיומו של פגם שכזה? סבורני שיש להשיב בשלילה לשאלה זו. סכום הפיצוי המוסכם בשיעור 10% מהתמורה הקבועה בהסכם, כאשר מדובר בהעלמת קיומו של פגם נסתר, הוא סביר לחלוטין, ואין מקום להתערב בו. זאת כאשר מדובר במקרה שבו מוכרת של נכס מעלימה מעיני הקונים קיומו של פגם נסתר בנכס.

סיכום סיכומם של דברים, הנתבעת תשלם לתובעים סך של 147,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 11.10.19, ועד התשלום המלא בפועל.

בעת הגשת התביעה וצו המניעה השכנה לא ידעה על רכישת הדירה על ידי התובעים, ולכן אלה לא צורפו בתחילה כנתבעים בתיק.

בהיעדר כל מידע נוסף מעבר לתצהירו של הנתבע, בעל דין, ובשים לב להסתרת המידע לכל אורך התקופה, עד לגילויו במקרה על ידי התובעים, וגם זאת כאשר טרם צורפו כבעלי דין, מצאתי כי הסתרת המידע מהוה הפרה של סעיף הצהרות המוכר, פרק ג', ובפרט סעיפים 8 ו- 10, בהם מצהיר המוכר כי: "אין בנכס כל פגם או מום נסתר וכי למיטב ידיעתו הצנרת תקינה". באשר לסעיף 10 להסכם המכר, אשר מדבר על חריגות בניה, קיימת מחלוקת האם תביעת השכנה בנוגע לפלישה נכנסת לגדרו של סעיף זה, אולם מאחר ומצאתי כי הסתרת מכלול המידע מהוה הסתרת מידע מהותי, הרי שאין צורך להדרש לסעיף פרטני זה, שכן הסתרת המידע נכללת גם במסגרת סעיף 8 להסכם.

...

" בסיכומו של התיק נדחתה התביעה ונדונה שאלת ההוצאות של הצדדים, לרבות התובעים והנתבעים לפניי (אשר היו הנתבעים בהליך הקודם) (פסקה 33): "התובעת לא הוכיחה כי מי מהצדדים עיוול כלפיה או הפר עמה הסכם, ואף לא כי מי מהצדדים התעשר שלא כדין על חשבונה, ובנסיבות אלה דין תביעתה להידחות.

לסיכום: בנסיבות אלה, מצאתי כי יש לקבל את התביעה כך שהנתבעים ישלמו לתובעים את הפיצוי כדלקמן: החזר כלל הוצאות המשפט שנגרמו לתובעים בגין ניהול ההליך הקודם עם השכנה במלואן: שכ"ט בסך 23,400 ₪; מינוי מודד מטעמם ומינוי מודד מטעם בית המשפט בסך 2,475 ₪ ו- 5,850 ש"ח. סה"כ 31,725 ₪.

כמו כן, ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לתובעים אגרה ראשונה ושניה כפי ששולמה, ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪, בצירוף אגרת בית משפט ראשונה ושניה ושכר התייצבות התובע לדיונים בסך 2,000 ₪.

על אף האמור, לא בחרו להיעתר לבקשת התובעים לפעול בזמן אמת אלא ניהלו הליך זה במלואו.

בנוסף, קיבלו מהעוררת חלק מחברי הקבוצה, ביניהם המתלונן, לפי בקשתם כתב אישור זכויות שכותרתו "הסכם לרכישת מקרקעין גוש 7129 חלקה 15 ("המיגרש")", במסגרתו ניתנה הבהרה בלבד בדבר הזכויות במקרקעין שנרכשו על ידי חברי הקבוצה הנ"ל מהעוררת במסגרת הסכם רכישת זכויות, לרבות מיקומה של היחידה הרעיונית שתוקם. כמו כן, צוינה התמורה הנוספת שיש לשלם המהוה את עלות בניית הדירה העתידית על המקרקעין, זאת על דרך ההערכה על בסיס החלק היחסי. כפי שיפורט בהרחבה להלן, הפרשנות שניתנה על ידי הממונה הנכבד לאישור זכויות זה, ככזו המהוה לא פחות ולא יותר הסכם מכר (!), הנה מופרכת ואינה עולה בקנה אחד עם המסמך כמו גם עם השכל הישר.

במעמד פגישה זו, נשמעו בפירוט טענות העוררת בע"פ. מאז פגישה זו, נעשה ניסיון להוציא לפועל מתוה לתיקון הפרות החוק אשר עלו אגב ההליך המינהלי הממונה הציע לעוררת מתוה שמטרתו הפחתת העיצום למינימום אפשרי, הכול בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(הפחתה של העיצום הכספי בידי הממונה), התשע"א-2011.

...

הערות האזהרה – שנרשמו מאוחר יותר – היו כפופות לשעבוד ראשון זה ונדחות בפניו.

סוף דבר אנו דוחים את הערר.

אנו מחייבים את העוררת לשאת בהוצאות המשיבה לרבות שכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

באותו מעמד נודע לו לראשונה כי אנשי הקש הם אלו העתידים לחתום על הסכם המכירה השני; בנו של הרוכש הוא שהביא 100,000 ₪ במזומן לשם ביצוע התשלום הראשון; כדי לחסוך בתשלום מס רכישה בסך של 8% (כדירה שניה) עלה הרעיון שהרוכש ירכוש את ביתם של אנשי הקש, אף שלבסוף לא נחתם חוזה בעיניין זה; מעבר לתשלום הראשון לא שולם דבר על חשבון התמורה, ובכך הופר הסכם המכירה השני; העסקה הייתה עסקה של הרוכש, ולא של אנשי הקש; שכר טירחתו של עו"ד ברזילי שולם על ידי הרוכש; והרוכש אישר את ביטול הסכם המכירה השני, באמצעות נציג.

...

אקדים ואציין כי לאחר בחינת פסק דינו של בית משפט קמא ועיון בטענות הצדדים מצאתי שיש לקבל את ערעורם של המערערים ב- 14901-09-23, ולדחות את ערעורם של המערערים ב- 15100-09-23, וכך אציע לחברי לעשות.

אותם מבחנים שמניתי לעיל בעניין שלילת ההשבה על פי סעיף 31 בחוק החוזים, מצדיקים גם את שלילת ההשבה על פי סעיף 2 בחוק עשיית עושר ולא במשפט, ולפיכך יש לדחות את תביעתו של המוכר גם ככל שנסווג את הסכם המכירה השני כהסכם למראית- עין.

יעל ייטב, שופטת כב' השופט יעקב דנינו: אני מצטרף למסקנה אליה הגיעה חברתי.

מכל מקום, תמים דעים אנוכי אף עם הניתוח המשפטי בחלקה השני של חוות הדעת, המוביל למסקנה המתבקשת.