הפרת הסכם מכר דירה בשל חוסר מימון

כמו כן נכתב בזכרון הדברים כי "עד סוף שבוע הבא בתאריך 18.1 ייחתם חוזה מכירה, שכר עורך דין יתחלק שווה בשווה". בכתב ההגנה טען הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף בשל היותה חסרת בסיס ומונעת מרצון להפיק רווחים; התביעה חסרת עילה; התובעים הם אלה שהפרו את זכרון הדברים עת לא טיפלו בעיקול שהיה רשום על הדירה ולא סיימו את העברת הזכויות בדירה על שמם דבר שמנע חתימה על הסכם מכר בפני עו"ד; התובעים הציגו עובר לחתימה על זכרון הדברים מצג שוא שאם היה הנתבע מודע לו לא היה מלכתחילה חותם על זכרון הדברים.

הנתבע התייעץ עם עו"ד שהסביר לו כי חתימה על הסכם מכר עם התובעים לא הייתה מאפשרת קיום ההסכם מאחר שהדירה לא רשומה על שמם ובהיעדר רישום שכזה לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות.

בנסיבות אלה, הפרת ההסכם על ידי התובעים הייתה הפרה צפויה בשל העידר רישום הדירה על שם התובעים קודם שיפקע האישור העקרוני של הבנק המממן.

...

כמו כן נכתב בזיכרון הדברים כי "עד סוף שבוע הבא בתאריך 18.1 ייחתם חוזה מכירה, שכר עורך דין יתחלק שווה בשווה". בכתב ההגנה טען הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף בשל היותה חסרת בסיס ומונעת מרצון להפיק רווחים; התביעה חסרת עילה; התובעים הם אלה שהפרו את זיכרון הדברים עת לא טיפלו בעיקול שהיה רשום על הדירה ולא סיימו את העברת הזכויות בדירה על שמם דבר שמנע חתימה על הסכם מכר בפני עו"ד; התובעים הציגו עובר לחתימה על זיכרון הדברים מצג שווא שאם היה הנתבע מודע לו לא היה מלכתחילה חותם על זיכרון הדברים.

אשר לבעלות על הדירה והתקלות ברישומה בטאבו על שם התובעים והשלכת הדבר על יכולתו של הנתבע לקבל משכנתא והצורך בהשגת אישורים באופן תקופתי לצורך חידוש הזכאות למשכנתא, אני מקבל את טענותיו של הנתבע.

המסקנה המתבקשת מכל האמור לעיל היא שהתובעים חתמו על זיכרון הדברים בטרם נרשמה הדירה על שמם, כאשר מידע זה לא היה ברשות הנתבע וחרף זאת לא גולה לו. לאחר שנודע לנתבע כי הדירה איננה רשומה על שם התובעים, ומאחר שהדבר מעכב את קבלת המשכנתא, היה הנתבע זכאי לבטל את זיכרון הדברים.

סוף דבר: סוף דבר הוא שהתביעה נדחית.

כך גם טענתה לפיה היא חסרת יכולת כלכלית לממן מקום מגורים חלופי אינה מתיישבת עם בקשתה להשיב לקונים את הכספים ששלמו עד כה, בסכום של למעלה מחצי מיליון ₪.

היתנהלותה של התובעת הנה חסרת תום לב באשר היא זו שביקשה להתגרש, חתמה על הסכם הגירושין, חתמה על הסכם המכר, המתינה שהנתבע 3 יעזוב את הדירה ושהקונים יסלקו את המשכנתא על מנת שחרבו של הבנק לא תונף מעליה, כשהיא ממשיכה להתגורר בדירה מבלי לשלם דמי שכירות וחושפת גם את הנתבע 3 לתביעה מצד הקונים על הפרת הסכם.

לא עלה בידי להבין האם מתכוונת התובעת כי התמורה האמתית בגין הדירה היא הסך הנקוב בהסכם המכר – 1,000,000 ₪, בנוסף לסכום ההלוואה הנטען (כלומר שהקונים שילמו בגין הדירה יותר מהשווי לו טוענת התובעת – 1,150,000 ₪), או שמא כוונתה היא כי סכום ההלוואה הנו כלול במחיר התמורה.

...

אני מורה כי הכספים שהופקדו כערובה להבטחת צו המניעה יוותרו בתיק למשך 60 יום על מנת לאפשר לנתבעים להגיש בקשות בהתאם לשיקול דעתם.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות ושכ"ט ההליכים בסכום של 25,000 ₪ (אציין בשולי הדברים כי הסכום שקבעתי כשכ"ט אינו משקף את היקף העבודה שנעשתה בתיק ואת מספר הדיונים אלא שבתיק ניתנו החלטות בעניין זה וההוצאות והשכ"ט נקבע בהתייחס לכך).

היות ובין התובעת לנתבע 3 ישנן סוגיות ומחלוקות שטרם הוסדרו כדין וחלקן מצויות בהליך התלוי ועומד ביניהם בבית הדין הרבני, לרבות מחלוקות כספיות, אך לקונים אין כל נגיעה אליהם, אני מורה לנתבעים 1-2 להפקיד את יתרת התמורה בידיו הנאמנות של עו"ד נוס, אשר מעבר להבטחת המצאת מלוא האישורים הנדרשים להשלמת עסקת המכר ורישום הזכויות בדירה על שם הנתבעים 1-2, יחזיקם במשך 30 ימים על מנת ליתן לתובעת ולנתבע 3 שהות לנקוט בהליכים הרלוונטיים לעניין חלוקת היתרה, ככל ויבחרו לעשות כן. בהינתן שמערכת היחסים הקשה שבין התובעת לנתבע 3 היא שהובילה לכל התובענה שבפניי לא מצאתי להורות על פסיקת הוצאות לטובת הנתבע 3.

ב. בני הזוג מחויבים בחוזה לרכישת הדירה שבבנייה, אין להם אפשרות לממן את השלמת הרכישה באמצעים אחרים, וכל עיכוב מסב להם נזק בדמות קנס פיגורים (מש/1) ועלול אף להביא להפרת חוזה.

ה. המשיב לא הגיש תצהיר בדבר הכנסותיו ואמצעיו הכספיים, לא נחקר על כך בבית המשפט, ומכאן לא הצביע על חוסר אפשרות לממן באופן עצמאי את השלמת רכישת הדירה שבבנייה.

כך – אם לא יעלה בידי המשיב להשלים את רכישת הדירה שבבנייה מכספים חצוניים, קנס הפיגורים ימשיך לצמוח, ובכך יקטן שווי הנכס התפוס בידי המבקשת (ולא ניתן להיתעלם גם מן האפשרות שהקבלן יבקש לבטל את חוזה המכר בגין הפרה יסודית – כשלון פרעון תמורת הנכס).

יותר מכך – בהנתן הסכמת המשיב לכך שמלוא תמורת מכירת דירת המגורים תגיע לידי המבקשת (בנכוי יתרת החוב) הרי שהוא הביע הסכמתו לכך ששווי הדירה לצרכי חילוט איננו שישית משווייה כי אם שווייה המלא.

...

ככל שהדבר טרם נעשה, אני מורה על הרחבת צו התפיסה על הדירה שבבנייה על חלקיהם של המשיב ורעייתו – בעלי הנכס, עד מלוא שווי הנכס (בהתאם לזכויותיהם של בני הזוג).

על מנת לאפשר הגשת ערר אני מורה כי הדירה לא תימכר בפרק זמן של שבעה ימים ממועד מתן ההחלטה.

כמו כן, אני מורה על הארכת תקופת החזקת התפיסה של התפוסים כולם (מוצגים ונכסים) למשך 180 ימים נוספים מתום התקופה הקודמת.

כך, גם הטענה שלפיה לא היה לתובעים די כספים לשלם את יתרת התמורה, הופכת לא רלוואנטית, גם לו הוכחה, שהרי אם הייתה לתובעים הזכות למכור את הדירה עוד לפני קבלת החזקה, הרי שגם אם מכרו אותה בשל חוסר יכולת לממן את היתרה, אין עובדה זו הופכת אותם למי שהפרו חוזה או את הנתבעת למי שהעניקה להם הטבה כלשהיא.

...

סוף דבר התוצאה הנה כי התביעה מתקבלת ברובה לפי הסכומים שנפסקו לעיל.

בנסיבות אלה, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים גם את אגרות המשפט, באופן יחסי, קרי – מכפלת סכומי האגרות ביחס שבין הסכום הכולל שנפסק בפסק הדין (לא כולל אגרות ושכר טרחה), נכון למועד הגשת התביעה, חלקי סכום התביעה.

כן תשלם הנתבעת לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪, וזאת בהתחשב בכך שהתביעה התקבלה ברובה והייתה מוצדקת בעיקרה וכן בהתחשב במשך ההתדיינות והיקף המסמכים וטיעונים, כמו גם בהתחשב בהתנהלות הנתבעת, שלא בחלה בהעלאת כל טענה כדי להדוף את התביעה, לרבות טענות שמלכתחילה היו מאולצות בלשון ההמעטה.

ניתן אמנם להציע מספר הסברים אפשריים אחרים להסכמה זו בטיוטות: יתכן שהיא נשענה על הנחה לפיה הנתבעים כלל לא יזדקקו למשכנתא לצורך מימון תשלום יתרת התמורה (בשל תכניתם למכור את דירתם בירושלים); יתכן כי הושגה הסכמה אחרת בינם לבין הבנק; ויתכן כי שתיקת ההסכם הגלוי בעיניין הצורך בטופס 4 נועדה לקדם מצג שוא כלפי הבנק בנוגע לסוגיה זו. אלא שהנתבעים בחרו שלא להתייחס כלל לסוגיה זו. הטענה העובדתית לפיה הבנק אינו מעמיד כספי משכנתא ללא שהוצג לפניו טופס 4 אינה בגדר ידיעה שיפוטית.

בהתכתבות זו ציין ב"כ הנתבעים כי הנתבעים מבקשים להפגש לצורך חתימה ביום חמישי "בשאיפה שעד אז יוודא מקור מימון לסכום שחסר בגלל השמאות הנמוכה" (נספח 20 לתצהיר התובע, בעמ' 135).

אשר לאפשרות כי ביטול חוזה כתוצאה מהפרה יסודית ייחשב כפעולה הנגועה בחוסר תום לב, נקבע כי טענה מעין זו תיתקבל רק אם יוכח שהנפגע פעל "על-ידי תחבולה, הכשלה או פעולות כיוצא באלה. עמידה על זכות מפורשת המוסכמת בין הצדדים... אינה כשלעצמה בגדר פעולה נעדרת תום-לב" (הילכת שלום, שם; לחריגים אפשריים ממבחן זה, בנסיבות קיצוניות, ראו הדיון בע"א 467/04 יתח נ' מיפעל הפיס, מיום 1.9.05, להלן: הילכת יתח; והדיון בע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגימלאות של חברי אגד בע"מ, מיום 9.8.10, בפיסקה 41 לפסק-הדין, להלן: הילכת אריאל).

...

התביעות שכנגד - תוצאה התוצאה מכל האמור לעיל היא שיש לדחות את טענות הנתבעים בתביעה שכנגד; יש לקזז את החיובים בתשלום הפיצויים המוסכמים זה כנגד זה; ויש לקבל באופן חלקי את טענותיו הכספיות של התובע, כך שהוא זכאי לדמי שכירות ראויים מיום 1.11.2021 ועד למועד פינוי הנכס.

סוף דבר העולה מהאמור לעיל הוא שההסכם בוטל כדין.

בטרם חיתום אין אלא לשוב ולהצר על כך שלא ניתן היה להביא את הצדדים לכלל הסכמות, כפי שניתן היה לשער שיתרחש במקרה מעין זה. במכלול הנסיבות, ואף שככלל סבור אני שיש מקום לפסיקת הוצאות ריאליות על הצד הגבוה בהליכים הנוגעים לאכיפת ולביטול הסכמים במקרקעין, אסתפק בנסיבות העניין בחיוב הנתבעים הוצאות המשפט של התובע ובחיובם בשכ"ט עורך דינו בסכום כולל של 40,000 ₪ בלבד.