הפרת הסכם בנייה: תביעה לפיצוי בגין דירה קטנה מהמובטח

לפני תביעה כספית על סך 780,430 ₪ לפצוי בגין ירידת ערך וליקויי בניה.

ביום 10.7.2018, פנה התובע באמצעות בא כוחו לנתבעת והודיע על פגמים וליקויים בדירה וכן צרף חוו"ד לירידת ערך הדירה בטענה ששטח הדירה קטן בהרבה מהמובטח.

בנוסף לאמור לעיל שיטת הבניה באמצעות קבוצת רכישה סובלת מחסרונות אחרים: מחיר היחידה איננו קבוע והוא עשוי לעלות תוך כדי הבנייה עקב התייקרות עלויות הבנייה; מועד מסירת היחידה איננו מובטח לרוכשי היחידות ולא קיים מנגנון פיצוי במקרה של איחור בסיום הבנייה; לא ניתנת אחריות לליקויי בניה מאת המוכר אלא רק מהקבלן הבונה.

סעיף 7.3 להסכם מתייחס לאיחור במסירה וקובע כי: "מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, בס' 7.1 דלעיל, איחור במסירת החזקה בנכס לידי הקונה אשר אינו עולה על 7 ימים לא יהווה הפרה של הסכם זה. לעומת זאת איחור העולה על 7 ימים שהסיבה הנה בשל מחדלי או מעשה המוכר ו/או אשר היה על המוכר לדעת עליה יזכה את הקונה בפצוי בסך של 350 ₪ לכל יום איחור החל מהיום ה-8. איחור במסירת החזקה לידי הקונה הנובע ממעשיו או מחדליו של המוכר העולה על 14 יום יהווה הפרה יסודית של הסכם זה ויזכה את הקונה בכל הסעדים העומדים לרשותו ע"פ הסכם זה וע"פ כל דין לרבות קבלת פיצוי המוסכם כמפורט להלן ו/או ביטול ההסכם והשבה ו/או אכיפתו הכל על פי בחירת הקונה." סעיף 10.3 להסכם כולל המחאת הזכות לפצוי בגין איחור: "מובהר כי נתמנה קבלן חדש בפרויקט אשר מחליף את הקבלן הקודם. אשר על כן, ממחה המוכר לקונה את כל זכויותיו והתחייבויותיו על פי הסכם עם הקבלן. המוכר ממחה את כל זכויותיו כלפי הקבלן סאלה הנדסה הראשון והקבלן החלופי ט.ע.ל.ת. השקעות ומבנה תעשייה בע"מ לקונה ובכלל זה זכות לפצוי בגין איחור, אחריות וכד' כך שהקונה מוותר על כל טענה בדבר עיכוב או איחור בהשלמת הבנייה או אחריות חוק מכר או טיב הבניה או ליקויים כלפי המוכר. על אף האמור בהסכם מול הקבלן החדש נספח יט' מובהר כי אחריות הקבלן החדש כלפי הקונה בלבד ו/או חליפיו, תהיינה לפי כתב ההיתחייבות נספח כ' להסכם זה. לקונה לא תהיה כל טענה כלפי המוכר מאחר והמוכר ממחה את כל זכויותיו והתחייבויותיו כנגד אותם קבלנים לקונה." בתוספת להסכם שנחתמה ביום 4.1.2016, נקבע ביחס למועד המסירה: "הצדדים מסכימים בזאת כי כנגד ביצוע התשלום הנקוב בסעיף 6.3 להסכם, יקבל הקונה מהמוכר את החזקה הפיזית והבלעדית בדירה, והמוכר מצהיר כי הוא מסכים לסעיף זה וזאת למרות שטרם קיבל מהקונה את מלוא תמורת הדירה." בסעיף 10.3 ויתר התובע באופן מפורש על כל טענה ביחס לאיחור במסירה.

...

לאור האמור, התביעה ברכיב זה נדחית.

סוף דבר אשר על כן התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובע סך 28,828.8 ₪ בגין ליקויי בניה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה; סך 254,000 ₪ בגין ירידת ערך, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 23.6.2015; סך 3,680 ₪ בגין דיור חלופי וכן סך 15,000 ₪ בשל עוגמת נפש.

את התביעה הגיש בלס נגד בני הזוג בייטלר ועתר לסעד של ביטול ההסכם בין הצדדים עקב הפרה יסודית, וכן לסעד של פיצויים חוזיים בסך 1,371,572 ₪ (שתחילה הועמדו על סך 2,562,000 ₪, ובסיכומיו קטן הסכום).

בהמשך תיקן בלס את כתב התביעה, ובנוסף לסעד של ביטול הסכם המכר עתר לפיצויים הכוללים פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם; תשלום עבור השמוש שעשו בני הזוג בייטלר בדירה המושכרת מהיום בו יכולים היו לקבל את החזקה בדירה; החזר הוצאות שונות בגין שינויים והתאמות שבוצעו לבקשת בייטלר במהלך בניית הדירה; פיצוי בגין סיכול עסקה שנמנעה מבלס בנכס ברחוב רוני בתל-אביב, בשל מישכון לזכות בייטלר; ופצוי בגין נזק לא ממוני בשל פגיעה במוניטין.

נתונים אלו, לצד האיחור של בלס במסירת הדירה, מתיישבים עם המסקנה כי עמידת בייטלר על הדרישה כי התשלום יהיה לרשות המס נגד שובר שיבטיח את רישום הזכויות בדירה על שמם, אינה עמידה קטנונית ובוודאי שאין לומר כי היא חסרת תום לב. כך גם אמרה ענבל בעדותה: "החשש שהוביל אותנו בחוזה, היה שנחום יפשוט את הרגל, ומאחר והזכויות שלנו בדירה אינן מובטחות, נושים אחרים שלו יקבלו את הזכויות בדירה. זה היה החשש שלנו. בגלל זה יש את כל הסעיפים שיש בחוזה. בגלל זה יש את כל ההבטחות [הכוונה כנראה ל"בטוחות" - א.נ.ח] האלה, בגלל שחשבנו שהוא יפשוט רגל.

...

עוד אוסיף כי בהחלטתי כבר פרטתי גם אודות התנהלות בייטלר בנסיבות התיק ולא ראיתי לחזור על הדברים ואינני מקבלת את בקשתם להורות לפצותם בגין נזק לא ממוני.

ולסכם את האמור לעיל, אני קובעת כי בלס זכאי לקזז מהפיצוי המגיע לבייטלר סכום של 83,082 ₪ (78,450 ₪ בגין דמי השכירות של הדירה המושכרת, ו-4,632 ₪ בגין תשלום ארנונה ששילם בלס על הדירה המושכרת.

רק לשם נוחיות הצדדים, אסכם בקצרה את החלטתי האופרטיבית: - על הצדדים לקיים את הוראות הסכם המכר ולהשלים את הליך רכישת הדירה, בהתאם להוראות שקבעתי לעיל בסעיף 95 לפסק הדין.

המשיבים טענו להפרת ההסכם, לרבות בעיניין ליקויי בנייה בדירה והפרת החובה למסור טופס 4, ושעד שיימסר טופס 4 הבנק המממן לא ייתן הלוואה, והמשיבים לא ישלמו את יתרת התמורה.

הטעם לכך הוא שבמקרה כזה הרוכש מתחיל להנות מהדירה ולהשתמש בה. ברוח זו נקבע בפסיקה לא אחת שאי-מתן טופס 4 אינו מקים עילה לפצוי בגין איחור במסירת הדירה מקום שהיא נימסרה והרוכשים קיבלה את ההחזקה בה (ראו למשל ת"א (שלום י-ם) 16678-03-16 רוזנבלט נ' קהילת עדת הבוכרים בירושלים, פסקאות 37-34 (10.4.2018); ת"א (שלום חי') 52469-06-16 מירוביץ נ' מר. שמ. קונספט בע"מ, פסקאות 4.8-4.7 (16.7.2019); ת"א (שלום חי') 51506-03-18 קירש נ' פייס בנייה ויזמות בע"מ, פסקה 154 (27.1.2022)).

לא נעלמה מעיני הפסיקה שקבעה שמסירת דירה ללא טופס 4 לאו מסירה היא (ראו למשל ת"ק (תביעות קטנות נת') 3553-03-15‏ עטר נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ (2.9.2015) והפסיקה שאוזכרה בו).

הסיבה לכך היא שלא היה להם הון עצמי לשלם את יתרת התמורה, ואילו הבנק שנתן להם את ההלוואה המובטחת במשכנתה סרב לתת את יתרת ההלוואה כל עוד לא ניתן טופס 4 (שוב, לטענתם שלא נסתרה).

...

האם במקרה כזה חלה חובה לשלם את יתרת התמורה מיד? שמא מועד התשלום יידחה למתן טופס 4? נראה לי לכאורה שפרשנות אובייקטיבית של ההסכם מטה את הכף לקבוע שאם הרוכש הסכים מסיבותיו-הוא לקבל את הדירה לפני שניתן טופס 4, אף שהוא אינו מחויב לכך ובלא שהביע מחאה, לכאורה קמה חובתו לשלם את יתרת התמורה במועד המסירה.

מסקנה זו מייתרת את הצורך לבחון את הטענה המקדמית השנייה שהעלו המשיבים ולפיה היה מקום לדחות את הערעור מהטעם שהחייבת לא צורפה כצד לו. עם זאת גם טענה זו של המשיבים אינה נטולת אחיזה לנוכח הכלל הדיוני האוניברסלי בהליכים ערעוריים אזרחיים הקובע שכל מי שהיה צד בערכאה הדיונית יהיה משיב בהליך הערעורי אלא אם כן ניתן פטור מהמצאה לו. בענייננו החייבת לא צורפה כמשיבה, ולא ניתן פטור מהמצאה.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, הערעור נדחה.

לחילופין נטען, כי גם אילו תיקון 5 לחוק המכר דירות היה חל, לא היו מקבלים התובעים פיצוי בגין האיחור, שכן סעיף־קטן (ג) לחוק מאפשר החרגה של הפצוי בגין איחור במסירה "שניגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". אי־עמידת התובעים בלוח התשלומים – הנתבעות טענו, כי התובעים היתנערו במשך מספר שנים מהעברת תשלומים במועד ובכך הפרו את החוזה הפרה יסודית, ועל כן לשיטת הנתבעות אין כל הצדקה לשלם לתובעים פיצוי בעבור זמן זה, כיוון שאי־התשלום הוא אשר דחה את מועד המסירה.

נוכח הממצאים העובדתיים מצא בית המשפט, כי ארעו שלושה ארועי הפרת חוזה וקיום חוזה שלא בתום לב סביב זמן הגשת מתן היתר הבניה והחל מיום אישורו ואלה מזכות בפיצויים: · מסירת הדירה עוכבה · נעשתה גריעת שטח מן המרפסת · החומה ניבנתה שלא מן החומר המובטח בית המשפט מצא, כי התובעים לא היו רשאים על פי החוזה לעכב את תשלומים 5-6 ולשלמם לידי הנתבעת במועד בו שולמו ולא מצא כי החיוב לשלם את תשלומים 5-6 ומסירת הדירה היו חיובים שלובים זה בזה.

כך הוכח כי עד להסדר שנערך בבית המשפט – לא התכוונו התובעים אייכלר לפרוע אף את מלוא הקרן כנגד מסירת הדירה, אלא עמדו ותבעו לעצמם גם את הבעלות בדירה, גם לשמור את יתרת כספי התמורה שטרם שילמו וגם פיצויים בגין הפרת חוזה – היתנהגות כזו אינה עולה בקנה אחד עם טענת חיובים שלובים.

...

בית המשפט מצא, כי הפרשי הצמדה שולמו במלואן ואף ביתר על ידי התובעים במהלך השלמת החובות החוזיות במסגרת החלטת ביניים בתיק זה, כמתואר בטבלת חישוב ההצמדה.

באיזון בין השיקולים מצא בית המשפט לנכון, כי יש לפסוק את הוצאות המשפט ולהעמידן על 0.25 מהשיעור הקבוע בכללי לשכת עורכי הדין בעניין התעריף המינימלי כשסכום הבסיס הוא סכום הזכיה המעודכן.

חישוב שכה"ט על פי התעריף המינימלי : X 0.25מקדם ערעור Xמקדם מע"מ X [ שכר 9 ישיבות +הסכום לפי הכללים X 10% + 4% X(סכום הזכיה – הסכום לפי הכללים הנתבעות תשלמנה לתובעים סך של 13,075 סכום זה כולל מע"מ. בשיקול נוסף מצא בית המשפט כי הנתבעת 3 לא עסקה רק בשיווק ולא יוצגה בנפרד ולפיכך - איננה זכאית לפסיקת הוצאות נפרדת.

] בכתב התביעה העקרי, אשר הועמד על סך של 250,000 ₪ (לצרכי אגרה), עותרים התובעים להורות לנתבעת לפצותם בסכום של 202,445 ₪ בגין ליקויי בניה שנמצאו לטענתם בדירה, לאחר שניסיונותיה של זו האחרונה לתקנם כשלו, ומיצתה היא את זכות התיקון המוקנית לה בהתאם להוראות הדין וההסכם.

התובעים טוענים כי בגין הליקויים בדלת יש לפצותם בסכום של 2,000 ₪, בתוספת פקוח בשיעור של 10% ומע"מ בשיעור של 17%, ובהפחתת הפצוי שקבע המומחה בסך של 300 ₪ בגין ליקוי זה. לשיטתם, הדלת נפתחת בזוית צרה, לא ניבנתה "כתף" בצד הדלת, והגימור של ההלבשה מנוסר - כל זאת בנגוד למובטח בתכנית המכר.

סעיף 4(ב) לחוק המכר מגדיר אי התאמה כאשר הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במיפרט, בתקן רישמי או בתקנות הבניה; בעניינינו טענת התובעים היא למסירת הדירה בנגוד לשרטוט על פני תוכנית המכר, ועל כן אין המדובר באי התאמה, אלא לכל היותר בהפרה חוזית.

מידות הפנים המופיעות בתכנית הגרמושקה (ההיתר) הן מידות בניה ללא עובי טיח פנים וצבע" בהתאם לסעיף 46 בחוו"ד בן עזרא שיטחו של חדר שינה זה קטן מהמובטח בתוכנית, אם כי לא בן עזרא לא ציין האם מדובר בתוכנית המכר או שמא בתוכנית ההיתר.

בקביעת שיעור הפיצויים בגין עוגמת הנפש בגין ליקויי בניה יש ליתן את הדעת, בין היתר, לטיב הנכס הרלוואנטי – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; להקף הליקויים וטיבם, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה ולהתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו, וגם קביעה זו צריכה לעמוד במבחן של סבירות ([ראו ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (ניתן ביום 28/02/2005)‏‏, פסקה 16 לפסק הדין (להלן: "עניין סגל")].

...

בנסיבות אלו דוחה אני את תביעתה של התובעת שכנגד ברכיב זה. בנוסף טענה התובעת שכנגד כי הנתבעים שכנגד העמידו את הדירה למכירה, ועל אף שהתובעת שכנגד הציעה להם לרוכשה בסכום התמורה ששילמו בתוספת 10%, לא נאותו הנתבעים שכנגד להיענות לה. אף טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר: התביעה העיקרית והתביעה שכנגד מתקבלות בחלקן.

בתביעה העיקרית - הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים: סך של 46,387 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל, וכן; סך של 14,500 ₪ בגין עוגמת נפש.