הפרת היתר בנייה: שימוש במקרקעין למגורים ללא היתר

החל מחודש 02/2020 עושה הנאשם במבנה שימוש למגורים, שימוש ללא היתר ובנגוד לתוכנית.

יצוין, כי הנאשם הגיש בקשה לאישור פסק הבורר (הפ"ב 31957-06-20) רק לאחר הגשת כתב האישום בתיק זה. אין לאפשר לנאשם לתקוף את הליך הבוררות במסגרת הליך זה. עיקרו של כתב האישום המונח לפני עוסק בחשד לעבירות בניה ושימוש ללא היתר במקרקעי ציבור.

טענות הנאשם להפרת פסק הבורר אין מקומן להתברר במסגרת ההליך שבפניי ולשם בירורן של טענות אלה, על הנאשם לפנות לערכאות המשפטיות המתאימות לכך.

...

עולה מהמקובץ, כי ניתנו למבקש מספר הזדמנויות לשטוח גרסתו בפני המאשימה טרם הגשת כתב אישום כנגדו, אולם הוא בחר להימנע ממסירת גרסה.

בחלוף המועדים הוגש כתב אישום כנגדו ומשכך לא מצאתי כל דופי בהתנהלות המאשימה ולכן דין הטענה להידחות.

סוף דבר בקשת הנאשם לביטול כתב האישום נדחית.

לאור טענות אלו של התובעים עתרו אלו בכתב התביעה לסעדים הבאים: צו מניעה האוסר על הנתבעים לקיים בבית הנתבעת פעילות שאינה למגורים, ובפרט בית כנסת או מרכז קהילתי דתי; להרוס את הבניה שנבנתה ללא היתר בבית הנתבעת; לשלם פיצוי כספי בסך של 400,000 ש"ח. הנתבעים אינם מכחישים כי בבית הנתבעת מבוצע שימוש לבית כנסת.

זאת ועוד, לא רק שמדובר בפעילות שמבוצעת ללא היתר בניה, אלא שהיא מבוצעת ללא היתר מזה שנים רבות, ואנמק: למעשה אין מחלוקת בין הצדדים, כי הייעוד של המקרקעין הנו ייעוד למגורים וזאת מכוח תכנית 353א' החלה על המקרקעין.

אכן, הפסיקה הכירה בהפרות של דיני התיכנון והבניה – בין אם בדרך של בניה ללא היתר, ובין אם בדרך של בניה בנגוד לתוכנית מתאר – כבסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה, אולם זאת במסגרת תביעתו של השכן כנגד הבונה או במסגרת תביעתו של מי שבקש וקיבל היתר בניה הנוגד את תוכנית המתאר ושהסתמך עליו כנגד הרשות (ראו: ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה נתניה, פ"ד מו(5) 727, 744 (1992) (להלן: עניין קני בתים בע"מ)).

...

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני פוסק: ניתן בזאת צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לקיים בבית הנתבעת 1 פעילות שאינה למגורים, ובפרט איסור לקיים פעילות לבית כנסת או למרכז קהילתי דתי; ניתן בזאת צו המורה להרוס את כלל הבניה שנבנתה ללא היתר בבית הנתבעת 1; הנתבעים ישלמו, ביחד ולחוד, לתובעות 1-2 פיצוי בסך של 35,000 ₪ ולתובע 3 פיצוי בסך של 15,000 ₪.

לאור האמור לעיל, אני קובע כי הנתבעים יישאו, ביחד ולחוד, בשכר טרחת עורך דין התובעים בסך של 30,000 ₪ (כולל מע"מ) וכן הוצאות משפט (כגון: אגרות, צילומים, נסיעות וכו') בסך של 3,500 ₪.

לאחר שהבאתי בחשבון את הזמן הרב שהשימוש החורג מתבצע ללא היתר מצד אחד כך שאוי להפסיקו, ואת תקופת חגי תשרי וחשיבותם לקהילה מהצד השני, אני קובע כי הצווים האמורים לעיל יכנסו לתוקף החל ביום 29.9.2021.

ביום 2.10.2003 ניתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה בין התובעת בתביעת הפינוי (היא הנתבעת במקרה דנן) לבין הנתבע מס' 1 שם – מר ושדי בצלאל, בו הוסכם כי יינתן צו מניעה קבוע להפסקת כל שימוש חורג שנעשה ללא היתר במקרקעין, לרבות הפסקת השמוש כמאפיה ויינתן צו להריסת המבנים שניבנו במקרקעין ללא היתר.

דחיית התביעה לגופו של עניין – החלטת מועצה 1370, עליה נסמך התובע, אינה בתוקף וממילא במועד בו החלטה זו היתה תקפה, התובע לא עמד בהוראותיה, שכן לא היה ברשותו היתר לשימוש חורג בתוקף, הוא עשה שימוש שלא כדין במקרקעין, בנה ללא היתר והפר את הוראות הדין והוראות חוזה החכירה.

כאמור ברקע הדברים, ביום 16.3.2017 החליטה ועדת התיכנון והבניה לאשר שימוש חורג במקרקעין ממגורים לבית מאפה באופן רטרואקטיבי החל מסיום מועד השמוש החורג הקודם, קרי, החל מיום 21.12.2013, ולתקופה של חמש שנים ממועד אותה החלטה, משמע עד ליום 16.3.2022.

...

עם זאת, אני סבור, כי יש לדחות טענה זו. כפי שצוין ברקע הדברים, לאחר שהחלטה 1370 בוטלה ביום 28.6.2016, בהחלטת המועצה מיום 21.11.2016 (נספח 1.15 למסמכי התובע) צוין, בין היתר, כי "המועצה קבעה הוראות מעבר להחלת החלטה שבוטלה בנושא הקניית בעלות בקרקע, במסגרת הרפורמה במקרקעי ישראל" וכי המועצה אישרה "מועד קובע 29.8.2016 שחוכרים שעומדים בקריטריונים – יחולו עליהם כללי החלטה 1370. בין היתר מדובר על חוכרים שהסדירו תשלום להקניית בעלות לפני מועד זה, או הגישו בקשה להקניית בעלות כולל כל המסמכים הנדרשים, או אשר נשלחה להם הודעה בה הוצע להם לרכוש בעלות ללא תמורה – כל זאת לפני המועד הקובע.". לפיכך, בהינתן שביום 23.12.2014 הייתה תלויה ועומדת בפני רשויות התכנון בקשה חדשה של התובע לשימוש חורג ממגורים לבית מאפה וזו אושרה בסופו של דבר, באופן הכולל את המועד בו הוגשה הבקשה בשנת 2015, יש לראות בתובע כמי שהגיש "בקשה להקניית בעלות כולל כל המסמכים הנדרשים" במועד הגשת הבקשה ולכל היותר עובר למועד הקובע, כפי שנקבע בהוראת המעבר.

לאור כל זאת, אני סבור, כי לא הוכח בפניי שבמועד בו הוגשה בקשתו (ביום 13.10.2015) הפר התובע את חוזה החכירה באופן ששלל ממנו את הזכות לרכישת הבעלות בהתאם לתנאי החלטה 1370, שהייתה בתוקף באותה עת. לפני סיום אעיר, כי מצאתי לנכון לדחות גם טענת הנתבעת כי בהחלטה 1370 (סעיף 3.4.1.2) קבוע דירוג לפיו תשלום בשיעור של 3% הוא בשנה הראשונה וממילא, התובע לא זכאי להעברת בעלות בתמורה לשיעור זה. טענה זו נטענה לראשונה בסיפת הסיכומים שהגישה התובעת ומהווה הרחבת חזית אסורה.

סוף דבר לאור האמור לעיל, מתקבלת התביעה.

מעובדות כתב האישום עולה כי סמוך ליום 29.12.16 הנאשם ביצע בתחום מיגרש 118 בשכונה 33 בעיר רהט (להלן: "המקרקעין"), עבודות בניה ושימוש כדלקמן: א. תוספת למרתף בשטח של כ – 80 מ"ר. ב. תוספת לקומת קרקע בשטח של כ – 100 מ"ר ג. תוספת לקומה א' בשטח של כ – 150 מ"ר. סה"כ תוספת בניה ללא היתר בניה בשטח של 330 מ"ר, זאת בנוסף לבניה בהיתר בשטח 192 מ"ר כמתואר במוצג ת/1.

עפ"א 54139-03-14 שמעוני נ' הועדה המקומית (2.10.14) אליו הפניתה ב"כ המאשימה- נדחה ערעור על עונש שהשית על הנאשם בין היתר קנס בסך 300,000 ₪ בגין בניה בשטח של כ-160 מ"ר ושימוש מסחרי במקרקעין שיעודם בתוכנית למגורים.

עפ"א 34226-08-21 הועדה המקומית לתיכנון ובניה שפלת הגליל נ' מוחמד אחמד סמאר (נבו, 24.3.22) – בית המשפט המחוזי החמיר את הענישה וגזר על הנאשם קנס בסך 90,000 ₪ לצד 3 חודשי מאסר בעבודות שירות, 3 חודשי מאסר על תנאי והתחייבות בין בניית מבנה בשטח 360 מ"ר ללא היתר בניה והפרת צו שפוטי בשנייה.

...

בענייננו, לא מצאתי כי יש לסטות ממתחם העונש ההולם בין לקולא ובין לחומרא התוצאה נוכח כל האמור לעיל ולאחר ששקלתי את כלל השיקולים הצריכים לעניין, אני גוזרת על הנאשם את העונשים הבאים: חודש מאסר על תנאי למשך שנתיים שלא יעבור עבירה לפי פרק י' בחוק התכנון והבניה.

אני מורה לנאשם להרוס את הבנייה מושא כתב האישום.

לטענת התובעת, הקימה הנתבעת על המקרקעין מושא התביעה מספר מבנים למגורים ללא היתר בניה וללא היתר מהתובעת, ועושה במקרקעין שימושים שאינם מותרים עפ"י ההסכם בין הצדדים, תוך הפקת רווחים ועשיית עושר שלא כדין על ידה וללא תשלום דמי שימוש או תשלום כלשהוא לתובעת.

יצוין כי טענתה של הנתבעת כי במהלך השנים האחרונות היא עושה כל מאמץ על מנת להסדיר את כלל השימושים המפרים מושא התביעה, וכי מאז הקמתם ועד להיום היא ממשיכה לעשות שימוש במבנים אלו במקביל לניסיון להסדרתם, מהוה הודאה של הנתבעת כי כלל המבנים מושא התביעה, הוקמו ללא היתר בנייה וללא קבלת אישור מהתובעת.

...

החלטת הנתבעת שלא להרוס את המבנים, על אף פסק הדין הפלילי, מכתבי ההתראה והגשת התביעה, מלמדת כי לנתבעת שווה היה להותיר את המבנים ולהפר את הוראות פסק הדין והסכמים בין הצדדים שכן, השיאה רווחים משמעותיים מהתנהלות עבריינית זו. אשר על כן, אני קובעת כי לתובעת קמה זכות תביעה כנגד הנתבעת לדמי שימוש ראויים בגין השימושים המפרים בכלל המבנים מושא התביעה שבוצעו במקרקעין מושא התביעה, בעילה לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 מיום 1/8/11 ועד להגשת התביעה ולגבי הבריכה והמחסן מיום 1/3/16 ועד להגשת התביעה.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובשים לב להלכת בית המשפט העליון בע"א 1594/20 יצחק קלקודה נגד רשות מקרקעי ישראל סבורתני כי התובעת זכאית לתשלום דמי שימוש בשיעור של 6% מערך הקרקע בגין כל שנה, בצירוף רוח יזמי, לגבי כלל המבנים למעט הברכה והמחסן , מיום 1/1/11 ועד ליום הגשת התביעה ולגבי המחסן והברכה מחודש 3/16 ועד מועד הגשת התביעה.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל ניתן בזאת צו בהתאם לסעיף 24 לכתב התביעה כאשר הפסקת השימושים המפרים בבתים 3,4,5,-6 והמכולות תהא בתוך 90 יום מהיום, הפסקת השימושים בברכה ובמחסן תהא בתוך 14 יום מהיום ואילו סילוק כלל המבנים מושא התביעה או הריסתם תהא בתוך 8 חודשים מהיום.