הפרה יסודית של הסכם מכר דירה עקב מצג שווא והטעיה

האם זכאי התובע לפצוי בגין הפרת הסכם למכירת דירה בטענה כי המוכרים הציגו מצג שוא לפיו מוכרים לו דירה לה צמוד מחסן בשטח של כ- 81 מ"ר כאשר בפועל צמוד לדירה מחסן בשטח של כ- 3 מ"ר בלבד.

הנתבעים מדגישים כי מדובר בתביעה חסרת תום לב המהוה ניצול לרעה של הליכי בית משפט, שכל מטרתה הייתה להפעיל עליהם לחץ לוותר על התביעה מטעמם בהליך הקודם בגין הפרה יסודית של הסכם המכר מצידם של הרוכשים עקב איחור בתשלומים.

צויין כי בהסכם המכר צורפו נסח טאבו ותשריט מהם עולה בבירור כי מדובר בדירה עם מחסן לה צמודה קרקע בשטח של 81.6 מ"ר (הוא שטח החצר השייכת לדירת הגן) ולא צמוד לה מחסן בשטח זה. הודגש כי לכל היותר מדובר בטעות סופר בנסוח ההצהרה ולא ניתן לייחס לה כל חשיבות, או הטעה כאילו נמכר מחסן בשטח של 81 מ"ר. הובהר כי לא יכולה להיות הטעה לאור העובדה שצורף להסכם נסח טאבו והתובע ומשפחתו ראו את הדירה והמחסן טרם החתימה.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל עולה כי הנתבעים לא הטעו את התובע במסגרת המשא ומתן שקדם להסכם המכר.

על כן אני מורה על דחיית התביעה .

אני מורה על חילוט מלוא הסכום שהופקד כערובה להוצאות הנתבעים, על פירותיו, לידי ב"כ הנתבעים על חשבון הוצאות ההליך.

לטענת התובעים, הציגו בפניהם הנתבעים מצג שוא, הטעו אותם, הפרו את חובת תום הלב בה הם מצווים ואף ביצעו תרמית – כל זאת בנגוד להוראות חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

בנסיבות העניין, נוכח הוראות סעיף 10ב. להסכם המכר אשר קבע פיצויים מוסכמים בשיעור 99,000 ₪ אשר ישולמו בגין הפרה יסודית של ההסכם ובשים לב להוראות סעיף 15(ב) לחוק התרופות, זכאים התובעים לפיצויים שישקפו את ירידת ערכה של הדירה בשל העדר חניה (84,685 ₪, בהתאם לחוות דעתו של השמאי מר רמי איטח מיום 6.8.2015, ת/2), כמו גם לפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכם המכר.

שאלת הקשר הסיבתי בין המצג שהציגו הנתבעים ביחס למעמדה של החניה לבין החלטת התובעים לקנות את הדירה הינה שאלה עובדתית מובהקת, והעדר הצהרה בעיניין זה בהסכם המכר "אינו אלא נתון נסיבתי אחד, ולא מכריע בחשיבותו, שיש לקחת בחשבון כאשר בודקים את השאלה" (שאול מנהיים, ביטול חוזה מחמת הטעה ותוכן החוזה, הפרקליט לז, חוברת ג', 477, בעמ' 480).

...

לאחר שבחנתי את כלל השיקולים, אני מעמידה את ערך הדירה במועד הקובע על 1,100,000 ₪ (עליה של 6%).

לפיכך, אני קובעת את שווי החניה בסך 50,000 ₪.

סופו של דבר אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: דמי נזק בשיעור 40,000 ₪; פיצוי בגין נזק לא ממוני – 10,000 ₪; הוצאות התובעים – 7,000 ₪; שכר טרחת עו"ד – 8,000 ₪.

לטענתו, רק במועד העברת מלוא התמורה לנתבע הסתבר לו כי קיימות בעיות רטיבות בדירה, כאשר אז שמע מפי השוכרים שהתגוררו בדירה על כוונתם לעזוב אותה בשל כך. לטענת התובע, אי-גילוי הפגמים על-ידי הנתבע בשלב המשא ומתן לכריתת ההסכם, בעת הביקור בדירה ובמעמד חתימת ההסכם, מהוה היתנהגות בחוסר תום לב, בנגוד להוראות סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הטעה כמובנה לפי סעיף 15 לחוק זה, הפרה יסודית של ההסכם, אי-קיום חיובי הנתבע על-פי חוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר), עשיית עושר ולא במשפט ומצג שוא.

הואיל והקונה מצהיר כי ראה את הדירה ובדק את מצבה הפיזי ו/או המשפטי ומצהיר בזה כי הדירה מתאימה לצרכיו כפי שהיא (AS IS) ובכפוף לנכונות הצהרות המוכר, הוא מוותר בזאת על כל טענה בדבר מום ו/או פגם ו/או אי התאמה כלפי המוכר בגין הדירה, למעט בגין פגם ו/או מום נסתרים, אשר דבר קיומם היה ידוע למוכר בעת החתימה על חוזה זה ולא נימסרו לקונה עובר לחתימה על חוזה זה. .

...

הפעלת מבחן זה במקרה שבפנינו, לגבי כתם רטיבות שעלול להתפשט (כפי שאכן קרה) תוביל למסקנה כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, מאחר ואדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לרכישת דירתו של הנתבע ובה תקרה וקירות דולפי מים.

אשר על כן, טענת הקיזוז נדחית.

אשר על כן, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע את הסכומים הבאים: (1) 42,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 21.7.2015, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טרחת עורך-דין בסך 6,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בתוך כך, כבר בסעיף 8 לתביעה הראשונה ציינו התובעים כי "...הובהר לתובעים כי הם ירכשו דירת 5 חדרים פונקציונלית, מאובזרת...". ובסעיף 9 שם: "...וכן נוכח מצגי הנתבעות כי מדובר בדירת 5 חדרים פונקציונלית ומאובזרת הסכימו הצדדים להצעת הנתבעות...". בהמשך בסעיף 9, המשיכו התובעים והלינו על מצג שוא מכוון מצד הנתבעות, עת טענו כי מערכת ההסכמים שנחתמה מולם: "...נערכה בכוונת מכוון באופן מעורפל ולא מדויק מתוך כוונה להכמין נתונים נדרשים". ראו גם את סעיף 10 לתביעה הראשונה בו נטען כי: "התובעים היו סמוכים ובטוחים איפוא כי ברכישתם את הדירה מהנתבעות...הם יקבלו לידיהם כמוסכם וכפי שהוצג בפניהם, דירת 5 חדרים פונקציונלית...". בסעיף 11 לתביעה הראשונה התובעים תארו והדגישו את האופן שבו נעשה מצג השוא הנטען מצד הנתבעות.

ההבדל הוא, שהפעם הטענה מועלית בשלב בו הדירה כבר נימסרה לתובעים, ובהתאם לכך נתבעים גם סעדים שונים אשר הולמים את ציפיות התובעים בשלב זה. הא ותו לא. על מנת לשקף ולהמחיש זאת, אצטט את סעיף א' ברישא של התביעה הנוכחית, המתייחס לסעד העקרי המבוקש ולעילת התביעה בנושא הכשל התיכנוני: "א. להורות כי הסכם המכר שנכרת יבוטל בין היתר, נוכח, היתנהלות הנתבעים [כל אחד לפי חלקו] בחוסר תום לב, הן בשלב המו"מ והן בשלב החתימה על ההסכם, לרבות תוך אי גילוי עובדות מהותיות וקריטיות בקשר עם הדירה ואפשרויות הניצול והשמוש של הדירה ותוך הצגת מצגי שוא פעם אחר פעם במזיד. הכל על מנת להביא את התובעים להאמין כי הדירה שרכשו מתאימה לדרישותיהם לשימוש סביר של מישפחה בת 5 נפשות – באופן העולה כדי הפרתו היסודית של הסכם המכר המקנה לאלו את הזכות לידרוש ביטולו כעת, וזאת כפי שבא לידי ביטוי, בין היתר בשתי הפרות מרכזיות, וכדלקמן:

למעשה וכפי שיובהר להלן, החלוקה שביצוע בפועל הנתבעות בדירה ע"פ תיכנון רשלני של הנתבעת 4, ותוך מצג שוא רשלני ו/או מטעה מצד הנתבע 3 הביאה לכך שלתובעים נמכרה "דירת כלאיים" היחידה בבניין שנמכרה בתצורה הזויה זו!!! לפיכך ולדאבון הלב, נימסרה לתובעים דירה לא פונקציונלית, נטולת פינת אוכל ורכיבים נוספים מהותיים, ותוך הקטנה משמעותית של השטח המשותף בדירה (בו נעשה רוב השמוש), כך שהדירה אינה משמשת ואינה יכולה לשמש כדירת 5 חדרים פונקציונלית.

...

ביחס להוצאות הנתבעות 1, 2, 4, המבקשות בבקשה מס' 10: לאחר שיקלול הדברים, אני מורה כי התובעים יחד ולחוד, יישאו בהוצאות הנתבעות 1 ,2, 4 בסך כולל של 15,000 ₪.

ביחס להוצאות הנתבע 3, המבקש בבקשה מס' 13 : לאחר שיקלול הדברים ובשים לב לכך שבקשת הסילוק של הנתבע 3 הוגשה לאחר שכבר הוגשה תשובת התובעים לבקשת הנתבעות 1, 2, 4 לסילוק על הסף, כך שבמידה מסוימת בקשת הנתבע 3 זכתה ליתרון מסוים, אני מורה כי התובעים יחד ולחוד, יישאו בהוצאות הנתבע 3, בסך של 7,500 ₪.

המזכירות תמציא עותק החלטתי זו לב"כ הצדדים בבקשות 10, 13.

מנגד, טענה המבקשת במסגרת כתב ההגנה, בין היתר, כי המשיבה הפרה בהפרה יסודית את הסכם המכר, שעה שלטענתה קיימת אי התאמה מהותית בתאור הנכס ואין מדובר בדירה לצורכי מגורים בלבד, כי אם בדירת מגורים ובמשרד.

עוד טענה המבקשת, להצגת מצגי שוא, להטעיה ולטעות.

שעה שהצדדים עמדו על בקשותיהם אלה, הוריתי ביום 11.10.2022, כי בנסיבות אלה לא ניתן להעתר לסעדים המבוקשים על דרך של מתן פסק דין חלקי והוצע כי הצדדים יגיעו להסכמה באשר לבטלותו או לאכיפתו של הסכם המכר, תוך שמירת הזכות להגשת תביעה כספית בדבר יתר המחלוקות.

...

שלישית, התנהלותה של המבקשת, ובכלל כך הסעד העיקרי אותו בחרה לתבוע במסגרת התביעה שכנגד שהוגשה על ידה, והימנעותה מבדיקת המצב התכנוני עובר להגשת התובענה על ידה, צריכים ויבואו אף הם בכלל חשבון במסגרת החלטתי זו. לאור האמור, קבלת בקשתה של המבקשת לתיקון כתב התביעה שכנגד משמעה התרת שינוי המסד העובדתי העומד בבסיס התביעה שכנגד, אשר יביא דה-פקטו להיפוך היוצרות, זאת כאמור, שעה שאכיפת ההסכם נתבעה מלכתחילה על-ידי המשיבה, ולא על ידי המבקשת.

סוף דבר אשר על כן, הבקשה לתיקון כתב התביעה שכנגד נדחית.

המזכירות תדוור החלטתי לב"כ הצדדים.