הפרדת רכוש בין בני זוג ופטור ממס שבח

יו"ר הוועדה, השופט בנימין ארנון: מונח לפניי ערר שענייננו בשאלה האם זכאי רוכש דירה לפטור מלא או להקלה בתשלום מס רכישה בגין רכישת "דירת מגורים יחידה" כאשר בבעלות רעייתו מצויה דירה אחרת, וכאשר בין בני הזוג נחתם הסכם יחסי ממון ולטענתם הם מקיימים ביניהם הפרדה רכושית.

שאלה זו מתעוררת במקרים בהם אחד מבני הזוג מכר לפני הנישואין דירה שהייתה בבעלותו וקיבל פטור ממס שבח, ובשלב מאוחר יותר, לאחר הנישואין, מבקש בן הזוג השני למכור דירה שנרכשה על ידו לפני הנישואין ולקבל פטור ממס שבח (ובשינויים המחויבים, השאלה מתעוררת כמובן גם לגבי מס רכישה).

...

המשיב נמנע מלהגיש תצהיר עדותו ראשית מטעמו, בציינו כי "החלטנו שלא להגיש תצהירים מטעמו של המשיב, הואיל ואנו סבורים כי התיק איננו עוסק במחלוקת עובדתית וכי המסכת העובדתית מפורטת דיה בתצהירי העורר" (ע' 7, ש' 16-14); אני נותן אמון מלא בעדויותיהם של העורר ורעייתו דהיום.

לפיכך, הגעתי לכלל מסקנה כי לא עלה בידי המשיב להפריך את עדותם של העורר ורעייתו בנוגע להפרדה הרכושית המלאה המתקיימת ביניהם הלכה למעשה, לרבות בכל הנוגע לדירותיהם; לאור כל האמור לעיל, הנני קובע בזאת כי עלה בידי העורר לסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף 9 בחוק מיסוי מקרקעין ולהוכיח כי קיימת הפרדה רכושית בינו לבין רעייתו, באופן שדירתו של העורר נושא הערר שייכת לו בלבד, ואילו דירותיה של רעייתו שייכות לה בלבד.

לפיכך, אני קובע כי שגה המשיב בכך שהעניק לעורר הקלה בתשלום מס רכישה בשיעור המתייחס לרכישת דירה יחידה רק לגבי רכישת מחצית מדירת העורר, ונמנע מלשום את העורר בהתחשב בכך שדירת העורר בשלמותה מהווה מבחינתו רכישה של "דירה יחידה". סוף - דבר כפועל יוצא מכל האמור לעיל, אציע לחבריי כדלקמן: דין הערר להתקבל.

רכישת דירה לאחר היות בני הזוג ידועים בציבור בעיניין שלמי נקבע, כי אם נמכרות שתי דירות על ידי בני הזוג, לאחר הנישואין, ומקורן של שתי דירות אלו הוא מלפני הנישואין, ונערך הסכם יחסי ממון השומר על הפרדה רכושית והסכם זה מיושם - אין להחיל על המכירות את חזקת "התא המשפחתי". בעיניין שלומי, שאמנם לא נדרשה להכרעה באותו עניין, קובע השופט דנציגר: "ודוק, תרחיש דומה עשוי להתרחש בנוגע לרכישת דירה על ידי כל אחד מבני הזוג האמורים לעיל במהלך הנישואין, תוך הקפדה על הפרדה רכושית בין הדירות בהתאם להסכם יחסי ממון, כך שכל אחד מהם יבקש לקבל הקלה נפרדת בתשלום מס הרכישה" בהערה הנ"ל, השופט אמנם מתייחס לרכישה נפרדת של דירות לאחר הנישואין, כזכאית להקלה במס רכישה כ"דירה יחידה", אך יש להשליך על מעמדה כ"דירה יחידה" גם לעניין הפטור ממס שבח בעת מכירתה.

...

התרשמותנו נתמכת אף בכך כי אילו היה העורר מוכר את הדירה לצד ג' ולא לאחיו, נטל המס, אשר היה חל על העסקה היה מיזערי, אך לא עשה כן. לפיכך, הגענו לכלל מסקנה כי עלה בידי המשיב להוכיח הפרדה רכושית מלאה המתקיימת ביניהם הלכה למעשה, לרבות בכל הנוגע לדירותיהם.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הננו קובעים בזאת כי עלה בידי העורר לסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף 49ב בחוק מיסוי מקרקעין ולהוכיח כי קיימת הפרדה רכושית בינו לבין אורלי, באופן שדירתו של העורר נשואת הערר שייכת לו בלבד, ואילו דירותיה של אורלי שייכות לה בלבד, ולכן יש זכאות לפטור בהתאם לסעיף 49(ב) לחוק.

המשיב ישלם לעורר הוצאות לרבות שכר טרחת עו"ד בסך 36,000 ₪ וזאת בתוך 30 יום שאם לא כן יישא הסכום ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד לפירעון בפועל.

צוין כי הבחנה כזו פוגעת פגיעה קשה בעקרון השויון שעומד ביסוד דיני המיסים ויוצרת תמריץ לא ראוי לכריתת הסכמי יחסי ממון משקולי מס. צוין כי המחוקק בחר לצורכי הדיון בשאלת הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים להיתעלם ביודעין מאפשרות קיומו של הסכם יחסי ממון בין בני הזוג.

שאלה זו מתעוררת בעיקר במקרים בהם מדובר בתא משפחתי שבו לכל אחד מבני הזוג יש דירה שנרכשה על ידו לפני הנישואין והם עורכים הסכם יחסי ממון, שבמסגרתו הם מסכימים על הפרדה רכושית לפיו הדירות של כל אחד מהם נשארות בבעלות נפרדת במהלך הנישואין, ובשלב מאוחר יותר, במהלך הנישואין, מבקש כל אחד מבני הזוג למכור את דירתו ולקבל פטור ממס שבח בגין מכירתו ללא קשר למכירה שביצע בן זוגו (על אף האמור בסעיף 49(ב) לחוק).

...

אני סבורה כי הכלל אותו מציע השופט דנציגר הוא הנכון בהקשר זה, אך מובן כי לצד עצם חתימת ההסכם יש לבחון אינדיקציות שונות שיעידו על האותנטיות שלו, וביניהן האינדיקציות שהציעו השופט דנציגר והשופט סולברג.

אני סבורה שמסקנה זו מתיישבת לא רק עם לשונו של הסעיף, אלא גם עם המדיניות העולה מחוקי המס האחרים.

סוף דבר לסיכום, על אף הזהירות המתחייבת בסטייה מתקדימיו של בית משפט זה, גם אני – כמו חברי – סבורה כי במקרה שבפנינו יש להתאים את פרשנות דיני המס לשינויים במציאות החברתית הדינמית.

השופטת ברק-ארז קבעה בעיניין שלמי: "קיומו של הסכם ממון לא יהיה בהכרח חזות הכול... מגורים בדירתו של אחד מבני הזוג ב'חינם' יכולים ללמד על כך שההפרדה הכלכלית בין בני הזוג אינה מלאה. לשיטתי, יש חשיבות לנתונים נוספים אלה בשים לב לצורך לאזן בין החובה לכבד את זכותם של בני הזוג לשמור על הפרדה קניינית לבין שיקולים של צדק חלוקתי, שכן בסופו של יום מתן פטור מתשלום מס שבח הוא הטבה הרלוואנטית רק למי שבבעלותו נכס מקרקעין... אין מקום לאפשר לבני זוג לזכות בהטבות יתרות כאשר אורח חייהם אינו מבסס הפרדה רכושית מלאה" (פסקה 6 לחוות דעתה).

...

נקבע כי לפי הסכם הממון, בן הזוג הוא הבעלים היחיד של הדירה שהייתה שלו לפני הנישואין, וכי אין בנתוני המקרה – לרבות המגורים המשותפים – כדי להוביל למסקנה שהסכם הממון נכרת למראית עין ולצורך הימנעות מתשלום מס. בנסיבות אלה, כך נקבע, ההפרדה הרכושית ביחס לדירת בן הזוג מובילה לכך שאין לייחסה גם למשיבה, ולפיכך יש לראות את מחצית הדירה שרכשה כדירת מגוריה היחידה לעניין שיעור מס הרכישה.

מכאן מתבקשת מסקנה דומה לזו שהגיע חברי השופט גרוסקופף, כי במקרים שבהם עלה בידי בני הזוג להוכיח כי הסכם הממון, הקובע הפרדה רכושית ביחס לנכס, נכרת כדין ולא נזנח – יש בכך כדי לסתור את החזקה הקבועה בסעיפים 9 ו-49 לחוק מיסוי מקרקעין בדבר היות בני הזוג יחידה כלכלית אחת לעניין חוק זה. לטעמי, באופן זה יש להבין את המבחנים שהוצעו בעניין שלמי לבחינת מימוש הסכם הממון או הסכם ההפרדה "הלכה למעשה": מבחנים אלו אינם שונים באופן מהותי מאלו העשויים לסייע בקביעה כי הסכם בין הצדדים הוא הסכם למראית עין, או כי הוא נזנח ברבות השנים (לעניין זניחת הסכם ממון שהוראותיו לא קוימו ראו למשל בע"ם 2943/18 פלונית נ' פלוני, פסקאות 12–14 לפסק דינו של השופט מ' מזוז, ושם, בפסק דינו של השופט נ' הנדל (6.12.2018); ומנגד, ע"א 4306/12 פלונית נ' בנק לאומי לישראל (15.7.2018) (להלן: עניין בנק לאומי).

בהתאם לכך, יש לדחות את הערעור על החלטת ועדת הערר, ולהותיר בעינה את קביעתה כי בלנק זכאי לפטור ממס שבח בשל מכירת דירתו לפי חוק מיסוי מקרקעין.

סוף דבר, כחברי השופט גרוסקופף, אף אני סבור כי דין הערעורים שלפנינו להידחות.

הדיון מיתמקד ביחס שבין "חזקת התא המשפחתי" הקבועה בחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, לבין הסכמת בני זוג על הפרדה רכושית שנקבעה בהסכם יחסי ממון שנכרת ביניהם.

אכן, אין בנמצא טעם ראוי להבחנה - מבחינת הפטור ממס שבח - בין בני זוג שהחליטו על הפרדה בין נכסיהם לבין בני זוג שלא עשו כן. אלה כאלה זכאים לפטור הכללי של מכירת דירת מגוריהם, ללא מס, אחת לכל ארבע שנים.

...

דיון והכרעה כפי שיפורט להלן הגענו למסקנה כי דין הערר להידחות וכי העורר אינו זכאי לשיעור מס מופחת ברכישת דירת מגורים.

סוף דבר בשים לב לכל האמור הגענו למסקנה כי דין הערר להידחות.

העורר ישלם למשיב הוצאות ההליך בסך של 7,500 ₪.