הפקעת מקרקעין לפי סעיף 189 לחוק התכנון והבניה: הליך ופיצוי

לחלופין, עתרו העותרים כי בית המשפט יורה למשיבה 1 להפעיל את סמכותה לפי סעיף 189 לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, וליישם את הוראות תוכנית רג/340 (להלן: "תוכנית רג/340") המייעדת את המקרקעין להפקעה מזה למעלה 35 שנים, ואגב כך לקיים, ללא דיחוי, את ההליכים הדרושים לשם הפקעת המקרקעין ותשלום פצויי הפקעה כדין לעותרים.

...

סוף דבר – העתירה נדחית.

העתירה כנגד המשיבה 1 נדחית בלא צו להוצאות.

בנסיבות העניין, ולמרות שהעתירה כנגד המשיבות 2 ו-3, נדחית עניינית, יישאו המשיבות 2 ו-3 בהוצאות העותרים ובשכ"ט עורך דין בסכום של 25.000 ₪ בתוספת מע"מ, שיישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום 10.9.16 ועד מועד תשלומם בפועל.

ואולם, כפי שטוענת העותרת – עד עצם היום הזה, ועל אף חלוף 40 שנה ממועד אישור התכנית – הערייה לא רשמה את השטח המופקע על שמה, וכן לא נרשמה כל הערה לעניין ההפקעה; לא נרשמה התכנית; לא נקבע או תוכנן בשטח האמור שימוש ספציפי; לא נתפסה חזקה במקרקעין המופקעים; לא הוגשה כל תכנית אופראטיבית או אחרת לגבי השטח המופקע; לא נעשה שימוש כלשהוא בשטח המופקע; לא נאכפו ולא בוצעו כל הליכי הפקעה; לא שולמו פצויי הפקעה ולא ניתנה כל טובת הנאה אחרת בעבורה.

סעיף 188(א) קובע את הסמכות ואילו סעיף 188(ב) מגדיר מהם "צרכי ציבור". לפי סעיף 189, אם בתכנית האמורה נועדו המקרקעין להפקעה, אין ההפקעה טעונה הסכמה של הוועדה המחוזית (ראו פס' 46 בעיניין הלביץ).

מחד גיסא, השטח הופקע מבעלי המקרקעין ללא פיצויים (בשל שטח ההפקעה מתוך החלקה, הנמוך מ-40%, ראו סעיף 190(א)(1) לחוק התיכנון והבניה), ונראה כי אכן ההפקעה מונעת מהם ביצוע עבודות תמ"א 38 בבניין.

...

אני סבורה כי התעקשות על מימוש מטרת ההפקעה בנוגע לכל שטח החלקה המיועדת להפקעה כיום, חוטאת לחובה זו, ועל המשיבות לשקול גם את אינטרס דיירי מוהליבר 6 בחיזוק בניינם ולא רק את אינטרס "השכונה כולה". 5.6.

סוף דבר על אף קביעותיי לפיהן יש לדחות את העתירה בנוגע לקומה השלישית בבניין, וכי אין לבטל את ההפקעה על חלקה 99, מצאתי לנכון להדגיש בפני המשיבות, שוב, את חשיבות המשך הטיפול והליווי של העותרת ושאר בעלי הזכויות במקרקעין עד למציאת פתרון הולם.

אני סבורה כי הפתרונות שאציע ואמליץ על יישומם בשורות הבאות, יכלו היו להינתן על ידי המשיבות בנקל, ללא צורך בהתדיינות ובהימשכות ההליכים.

על-פי הנטען בכתב התביעה, ביום 26.03.2009 בילקוט הפרסומים פירסמה הנתבעת מתוקף סמכותה לפי סעיף 189 ו-190 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון והבנייה") וסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, הודעה שעיקרה הפקעת שטחים לצרכי ציבור, בכלל זה שטח המיגרש (שכאמור הוגדר על-פי התכנית כמגרש 403).

ביום 07.12.2017, היתקיים בפני דיון ונוכח הסכמת הצדדים הוריתי על מינוי מומחה מטעם בית המשפט "שיחווה דעתו באשר לפיצויים המגיעים לתובעת ככל שמגיעים בגין הפקעת מיגרש מספר 403 כשטח נטו של 1163 בחלקה 4 בגוש 10539 בעתלית". בהחלטה הובהר למומחה, כי התביעה נשוא הדיון אינה כוללת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, באשר לפגיעת התכנית מכ/9א שפורסמה בשנת 1996.

נטען כי מדובר בטענה מופרכת ויש לסלקה על הסף שכן היא מנוגדת להוראות פקודת הקרקעות, להוראות חוק התיכנון והבניה ולפסיקה הענפה של בית המשפט העליון, שכן עסקינן בשני הליכי תביעה שונים ונפרדים ובפגיעות שונות לחלוטין.

...

סבורני כי אין בקביעת המומחה הנ"ל, לפיה כבר קיבלה האגודה החקלאית פיצוי עבור הפגיעה במגרש ששולמו באמצעות קיזוז משומת היטל ההשבחה, ועל כן לתובעת לא מגיע פיצויי הפקעה כדי להוות נימוק משפטי המצדיק להורות על פסילת חוות הדעת.

איני מוציא מכלל אפשרות כי לאחר הפניית שאלות הבהרה או לאחר חקירת המומחה בחקירה נגדית אגיע למסקנה, כי אין לקבל את חוות דעתו של המומחה ובמקרה זה יוכל בית המשפט לפסוק בניגוד ל-"עצתו של המומחה". בשלב זה, ולאור ההלכה, כי חוות דעתו של המומחה תיפסל במקרים חריגים, איני סבור כי נפל בחוות דעת המומחה פגם היורד לשורש חוות הדעת או שנפל פגם בהתנהלות המומחה שיש בו כדי להעיב על פסק הדין שיינתן.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות הבקשה ושכ"ט עו"ד בסך 3,000 ₪.

הפעם כללה תכנית 206 הוראת הפקעה, שזו לשונה: "שטחי השצ"פ ירשמו ע"ש הרשות המקומית עפ"י הוראות סעיף 188 ב' לחוק התיכנון והבניה" ההוראות הרלבנטיות בסעיף 188 לחוק התיכנון והבניה קובעות כדלקמן: "(א) בכפוף להוראות סעיף 189, מותר לוועדה המקומית להפקיע על פי חוק זה מקרקעין

גם השמאי אפרים מרגלית והשמאי דוד טיגרמן תיארו את הליך הנטילה הפרשה לצרכי ציבור ולא בחרו במונח "הפקעה", כלשונו של השמאי טיגרמן: "... יתרת השטח הופרשה לדרך ולשטח צבורי פתוח". יפים לכך הדברים שנקבעו בע"א 731/17 מראות ירושלים בע"מ נ' עריית ירושלים, פסקה 32 (נבו 08.07.2021): "סעיף 26 לחוק התיכנון והבניה קובע איפוא כי ועדה מקומית עשויה לרכוש בעלות במקרקעין בשתי דרכים: דרך הפקעה ו"דרך אחרת מכוח חוק זה או על פיו". הפרשנות המקובלת היא שהדרך השנייה היא דרך הליך איחוד וחלוקה מחדש.

יפים לכך הם הדברים שקבע השופט מ' מזוז בעע"ם 839/14 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עריית ת"א-יפו, פסקה 25 (נבו 09.11.2015): "אציין עם זאת, כי ככל שאכן הייעוד הצבורי לשמו נרכשו בשעתו המקרקעין לא בוטל במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה החדשה אלא רק הועתק למגרשים אחרים בתכנית, לכאורה לא מיתקיים הראציו של זכות ההשבה של הבעלים, שכן אין מדובר למעשה בזניחת המטרה הציבורית אלא אך בשינוי טכני במהותו באשר למיקומו של הייעוד במסגרת התכנית, וממילא ניתן לומר שאין מדובר כלל בשינוי ייעוד לענין סעיף 195 ..." בהיתחשב בכך שתכנית 457-0652867 העתיקה שטחים צבוריים למיקום קרוב אחר ולמטרה תכנונית ראויה, אינני סבור כי הדבר מעיד על זניחת מטרת ההפקעה וממילא אינו מקים זכות להשבה או לפצוי מכוח סעיף 195 לחוק התיכנון והבניה [ראו את חוות דעתה של השופטת ד' ברק-ארז בע"א 8958/10 עריית רמת השרון נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ, פסקות 29-27 (נבו 09.07.2012)].

...

לפיכך דין העתירה להידחות.

אני מורה אפוא על דחיית העתירה.

בהתחשב בתוצאת ההליך ובהיקף הטיעון בכתב ובעל-פה אני מחייב את העותרת בשכ"ט באי כוח המשיבות בסך 15,000 ₪ לכל אחת, לתשלום בתוך 45 ימים מהיום.

בתמצית נטען כי ועדה מקומית אינה רשאית להפקיע מקרקעין לפי פרק ח' לחוק התיכנון והבניה, אלא אם יועדו מקרקעין אלה למטרה ציבורית מוגדרת וברורה, הכלולה בהגדרה של "צרכי ציבור" שבסעיף 188 לחוק או "למטרה ציבורית", בהתאם לסעיף 189 לחוק.

ביחס לסוגיה האם מדובר במקרה המצדיק מתן סעד של ביטול הפקעה, נקבע כי יש לבחון מספר שיקולים: משך הזמן שחלף מאז ביצוע ההפקעה וגובה הנזק שניגרם לבעל החלקה המופקעת בעקבות השהוי; דרך היתנהלותה של הרשות המפקיעה; הסיבות בעטיין מתעכב מימוש יעדי ההפקעה; הקף השטח המופקע; מידת המורכבות והקשיים הכרוכים בהליכי התיכנון; וכן קצב היתקדמות יישומן של מטרות ההפקעה בחלקות אחרות המצויות במיתחם של המקרקעין המופקעים (עע"מ 7946/16 הרץ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה פתח תקווה, פסקה 23 (28/01/18) (להלן: "עניין הרץ"); עניין בן ציון, פסקה 11).

מאידך, לא ניתן להיתעלם מהנזק שניגרם לעותר אשר מקרקעיו הופקעו מידיו ללא כל פיצוי, בעוד הוא צופה בהם עומדים בשיממונם משך שנים אורכות, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה רגשית כפי שהטיב לעמוד על כך במסגרת העתירה.

...

בעניין הלביץ התייחס כב' השופט דנציגר לעניין התקופה שבה היתה הקרקע "מוקפאת" וקבע כי: "נשאלת השאלה מהו המועד שממנו והלאה ייקבע כי היה שיהוי במימוש מטרת ההפקעה. בדנג"ץ נוסייבה ציין כבוד השופט גולדברג (סעיף 9 לפסק דינו) כי 'המועד לבדיקת הטענה בדבר זניחת מטרת ההפקעה הוא יום הגשת העתירה. אם נסתכל בענייננו אחורה ממועד זה, כי אז ישנן שתי תקופות רלוואנטיות: מיום ההפקעה ועד לאישור התכנית, ומיום אישור התכנית ועד להגשת העתירה'. בענייננו, התהליך היה הפוך, כיוון שאישור התכנית קדם לפרסום ההודעה בעניין ההפקעה. בנסיבות אלה, נראה לי כי נכון יותר יהיה לאמץ את דעתו של כבוד השופט ד' לוין בעתירה המקורית בפרשת נוסייבה..., אשר ציין כי 'המבחן לאורכה של התקופה הינו הזמן בו היתה הקרקע מוקפאת. לכן, בענייננו המועד הרלבנטי לצורך חישוב תקופת ההשהייה הוא המועד בו נעשתה הודעת ההפקעה'.

יישום האמור לענייננו מוביל למסקנה כי בנסיבות העניין "חרב ההפקעה" הונפה מעל למקרקעין עם מתן תוקף לתכנית ש/286 החלה על המקרקעין, אשר ייעדה את המקרקעין לצרכי ציבור ולהפקעה, בשנת 1984, כפי שמפורט בסעיף 9 לתקנון התכנית שכותרתו "רישום והפקעות": "הועדה המקומית תהה מוסמכת להוציא היתר בניה, על פי הוראות תכנית זאת, לאחר אשר השטח יחולק בהתאם לתכנית ותשריט המצורף ויובטח רישום החלוקה במשרדי ספרי האחוזה. שטחי הרחבת הדרכים, והשטח המיועד לבניני ציבור – ירשמו ע"ש המועצה המקומית פרדס חנה - כרכור, ויהיו מיועדים להפקעה בהתאם לחוק" (ראו נספח 6 לעתירה).

סוף דבר: נוכח האמור, ולאור כל המפורט לעיל, לא קמה בעת הזאת בענייננו עילה המצדיקה ביטול ההפקעה, ולפיכך אין מנוס מלהורות על דחיית העתירה.