הפקעה של שטח שבנויה עליו מסעדה

הועדה המקומית רשאית להפקיע שטח של 40% ללא מתן פיצוי בהתאם לסעיף 190(א) לחוק התיכנון והבנייה.

לטעמי, אם התכנית מאפשרת שימוש עצמאי ונפרד, אזי אי אפשר להפקיע מכוח התכנית "לצרכי ציבור". ההתייחסות ל"סימבול" של מסעדה או קיוסק כסימון לשימוש ספציפי ולא ייעוד נפרד, עדיין אינה משחררת מהחובה להשתמש בשטח של הסימבול לצרכי ציבור, שהרי ניתן להפקיע מקרקעין רק לצרכי ציבור.

המומחה הבהיר את הנתונים עליהם התבסס ביחס לשווי הנכס, עלויות הבנייה ודמי השכירות.

...

אין בידי לקבל טענה זו. כאמור לעיל, כדי להכשיר ההפקעה לטובת מסעדה ו/או קיוסק טענו הנתבעת שמדובר בשימוש נלווה למטרה העיקרית ולא בייעוד נפרד מהשצ"פ. באותה נשימה, טוענות הנתבעות כי השימוש בפועל אינו נדרש להיות שימוש נילווה למטרה העיקרית – שצ"פ – אלא ניתן לעשות שימוש עצמאי.

לאחר שבחנתי את חוות הדעת והתשובות לשאלות ההבהרה, ואת טיעוני הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי יש להעמיד את הפיצוי על 1,800,000 ₪.

בסיכום הדברים, הנתבעות ישלמו לתובעת פיצוי בסך 1,800,000 ₪.

לגבי עבירות הבניה – הבניה המיוחסת לנאשם 1 הנה בניה בשטח של כ- 275 מ"ר, הבניה המיוחסת לנאשם 2 – בניה בשטח של כ- 200 מ"ר, והבניה המיוחסת לנאשם 3 – בניה בשטח של כ- 272 מ"ר. עוד הורשעו הנאשמים 1 ו-3 באי קיום צו הפסקה שפוטי וצו למניעת פעולות המתייחס לבניה האמורה על ידם.

הנאשם 2 אף הוא טען לנסיבות העברת המוסך, על פי דרישת ראש העיר, ולסכויי אישורה של תוכנית המשנה את הייעוד במסגרת הותמ"ל. הנאשם מוסיף וטוען לעניין כפל השווי כי אין ערך לחוות דעת השמאי מטעם המאשימה שכלל לא מדד את השטח, ובהתעלם מכך כי קיימת הפקעה על 35 אחוז משטח החלקה.

רע"פ 8496/12 רפי חלפון נ' מדינת ישראל [ניתן ביום 21.1.2013] לעניין זה יש גם לזכור כי כאשר מדובר בעבירות תיכנון ובניה שרווח כלכלי בצדן, ובמיוחד למטרות מסחריות, כדוגמת שימוש מסחרי בשטח חקלאי, מטרת הענישה הנה לשלול מהנאשם את הרווח הכלכלי (ראה למשל: רע"פ 2330/09 נוסטרדמוס מסעדות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה חבל מודיעין [ניתן ביום 9.6.2009]).

ממילא, גם אם מדיניות התביעה בעת הגשת כתבי האישום במקרים עליהם מסתמכים הנאשמים היתה שלא לבקש את הפעלתו של סעיף 219 לחוק התיכנון והבניה, הנאשמים אינם זכאים להסתמך על כך. סעיף 219 לחוק התיכנון והבניה יש עמו סנקציה כלכלית ניכרת כנגד נאשמים.

...

אני מחייב את הנאשם מס' 2 לחתום על התחייבות כספית בסך 50,000 ש"ח להימנע מלעבור אחת העבירות המנויות בפרק י' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, במשך שנתיים.

אולם אני מורה על דחיית ביצוע הצו ב- 90 יום על מנת להכשיר את הבניה או לחילופין להעביר המבנים למקום אחר.

אני מורה לרשם המקרקעין לרשום הערה בדבר צו ההריסה ואיסור השימוש דלעיל.

כך למשל נלמד ממכתב ששלח סגן מנהל המחוז ברמ"י, מר גור לעו"ד גלאור ביום 11.12.1978, בנושא "קיוסק בגוש 6552 בשטח צבורי פתוח": "למרות שבשני מכתבינו שבסימוכין בקשנו מכם להמציא לנו המסמכים לפיהם הוחכר השטח למועצה המקומית רמת השרון או הופקע על ידה, התעלמתם מבקשתנו, והמסמכים לא הומצאו. אי-לכך נראה לנו שלא היתה לכם זכות כלשהיא לערוך חוזה חכירה עם מר נאמן שמעון בגין שטח הקיוסק שבנידון. המינהל חתם בשנת 1964 הסכם עם מר' ש. נאמן על החכרת השטח לקיוסק. חלקה 140 בגוש 6552, עליו הוקם הקיוסק, הנה בעלות ר"פ וקק"ל ומנוהל ע"י ממ"י, ולא הוחכר לאיש, ולכן המינהל בלבד מוסמך לערוך הסכם חכירה עם מר ש. נאמן, ואנו מתנגדים לעריכת חוזה כלזהו בינכם ובין בעל הקיוסק" (נספח 5 לתצהיר עו"ד גלאור, הטעות במקור).

במסגרת טענותיה עומדת רמת השרון על הפער בין השטח הבנוי לפי היתרי הבנייה שקבל התובע (75 מ"ר לטענתה) לבין העובדה שכיום משתרעת המסעדה על פני שטח של כ-490 מ"ר. נטען כי "ההקף הנרחב של הבניה ללא היתר מעצים את חומרת היתנהלות התובע ותביעה זו, נועדה בין השאר, למנף את הכשרתה" (שם, סעיף 46.3).

מבחינה כרונולוגית התוכנית רש/313 אושרה ראשונה בזמן ובהתאם לתקנון התכנית מדובר בתכנית מפורטת שמטרתה להפוך את השטח הצבורי הפתוח, עליו עומדת גם מסעדת עדנה, "ליחידה מסחרית מיוחדת ולהרחיב את רחוב טרומפלדור לרוחב היחידה המסחרית" (סעיף 6 לתקנון התוכנית רש/313).

...

נוכח העובדה כי פרשנות סבירה של הוראות התכניות רש/313 ו- רש\210\א לא מוציאה זו את תכנה של זו ואינה מביאה בהכרח למסקנה כי לא ניתן ליישב בין השתיים מתעוררת שאלה מדוע פעלה רמת השרון כפי שתואר, וכוונתי לכך שלכאורה המצב התכנוני העכשווי החל על המגרש הוא כזה המייעד את המגרש לבניית יחידה מסחרית.

מסקנה זו מעיבה על הליך ההפקעה שהתבצע ולכל הפחות מעלה שאלות אשר לאופן התנהלות רמת השרון בעבר.

סוף דבר כאמור בפסק הדין – התביעה נדחית.

בשנת 1994 הופקע שטח המיגרש, לרבות המבנה, ע"י מע"צ, וכפועל יוצא, הופסקה פעילות המסעדה.

קיומו ושיעורו של נזק עת נקבע כי התובע לא הרים את הנטל להוכיח מהות והקף זכויותיו במיגרש, ואף כשל בהרמת הנטל הראייתי המוטל עליו להוכיח מה היה הקף שטח המבנה אשר היה ברשותו במיגרש, או איזה חלק מאותו מבנה, ניבנה כדין, מתייתר למעשה הצורך לידון בנזק הנתבע.

עוד עלה מחקירתו של המומחה מר גלנצר, כי קביעתו לפיה מדובר במבנה אשר ניבנה על פי היתר כדין, נסמכה על ההיתר משנת 1952 ביחס למבנה המסעדה בשטח של 80 מ"ר, וכן על היתר לבניית גדר משנת 1987 (ע' 58 ש' 6-8 וע' 71 ש' 3-9 לפרוטוקול הדיון).

...

בהינתן מסקנה זו, ומקום בו אין חולק כי מייד לאחר התרחשות האירועים נושא התביעה, לא נותר ממבנה זה דבר, ומקום בו כאמור נמצאה גרסתו של הנתבעת 1 כחסרה, אני מוצאת לאמץ את גרסת התובע על פיה היה זה הנתבע 1 אשר ביצע בפועל את עבודות ההריסה.

עת נתתי דעתי לכך כמו גם לעדותו החסרה של התובע לעניין הנזק והראיות הנוספות המצויות בתיק, לא נותר לי אלא להגיע למסקנה על פיה לא הרים התובע את הנטל הראייתי המוטל עלי להוכחת נזקיו וזאת הן בהתייחס לשווי המבנה שנהרס, והן בהתייחס לאובדן הרווח.

סוף דבר התביעה נדחית.

בתמצית, ההגנה מבוססת על כך כי העבודות בוצעו מכוח היתרים, מבלי להפקיע שטח מחנות התובע, ללא פינויו מעסקו ומבלי שניגרם נזק לחנות.

מסקנה זו שומטת את הבסיס תחת מרבית עילות התביעה, הואיל ואם לא הייתה לחנות פתח בחזית למערב, ממילא לא הייתה כל מניעה לבנות בצמוד לחנות מכיוון זה. השטח ממערב – האמנם לא ניתן היה למכור אותו ולבנות עליו אשר לשטח ממערב עליו ניבנתה המסעדה על ידי ציון עזרן, מבנה מבניה קלה אשר שימש את המסעדה, מהתביעה משתמע כי עיקר הטענות נשענות על זכויות בשטח זה שמתואר כהרחבת החנות לכיוון מערב בשטח של כ- 90 מ"ר. בתצהירו כנתבע שכנגד כבר הסתייג מתאור זה, ולמעשה אין חולק כי לתובע אין כל זכויות קנייניות או חוזיות בשטח זה. למרות העידר זכויות בשטח זה, טוען התובע לקיומה של זכות ערטילאית אותה הגדיר כמעין זכות ראשונים לרכוש את השטח ממערב, לא כזכות קניינית, אלא כחובת הגינות של הרשות מכוח עקרון תום הלב והשכל הישר למכור השטח רק לו. לחילופין טען בסיכומיו לזכות עמומה יותר, מעין זיקת הנאה רציפה לרחוב ולאור השמש.

...

התביעה כנגד הנתבע 2 וכנגד העירייה, הנתבעת 4, נדחית.

התביעה שכנגד מטעם העירייה נדחית.

אמנם ניתן לעיתים לחייב תובע בהוצאות אם מתקבלת תביעתו בחלקה הקטן, אולם לאור התנהלות דוידי באופן הבניה אשר פגעה בשימוש במושכר, תוך הקדמת עבודות להיתרים וביצוע עבודות בסטייה מהיתר, ולאור מכלול נסיבות העניין, לא מצאתי הצדקה לפסיקת הוצאות במישור היחסים בין התובע לדוידי.