הפחתת מס שבח על מכירת קרקע עקב נטיעת עצים

יתירה מזו, גם כב' הנשיא איתן אורנשטיין בפסק דינו בפש"ר 29664-03-16 לוזון נ' אור גרינפלד ואח', ניתן ביום 7.6.2016, אומר בין היתר: "מבלי לקבוע מסמרות ורק לצורך הבקשה שלפניי די בכך שאין חולק שנחתם הסכם מכר על ידי המשיבה שלפיה היא מכרה את הממכר לנרקיס בסמוך לפני ההיתקשרות עם לוזון." (סעיף 14.4 לפסק הדין; ההדגשה איננה במקור).

סכומים אלו לא היו ידועים לעורר בעת החתימה על הסכם המכר אלא התגבשו מאוחר יותר וללא קשר להתחייבות העורר למוכרת בגין המקרקעין עקב כך שנקלעה לקשיים כלכליים ולקשיי נזילות.

(ג) בע"א 7759/07 רות כספי ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה, ניתן ביום 12.4.2010, נקבע כי ,קביעת שיעור החבות במס צריכה להעשות על פי היום בו התגבש החיוב וכך קובע, בין היתר, כב' השופט רובינשטיין: "נוכח האמור, יש לראות בשווי המכירה לצרכי מס שבח את השווי ביום ההסכם, ואין התפתחות מאוחרת וחיצונית להסכם זה יכולות לשנות שווי זה...". (סעיף ט"ז לפסק הדין; ההדגשה איננה במקור).

יום הרכישה הנו היום שבו נחתם הסכם המכר (מרץ 2016) וכל התשלומים שנטל העורר על עצמו (התשלום ללוזון ותשלום המשכנתא) במסגרת הסכם הגישור (וכן הסכום שקבל העורר מחברי הקבוצה להפחתת עלויות הבניה) הנן תשלומים החיצוניים לרכישת הנכס ואינם תשלומים שהעורר התחייב לשלמם למוכרת (או למי מטעמה) במסגרת הסכם המכר ולכן אין לכללם בשווי הרכישה במסגרת עיקרון צירוף כל התמורות.

...

לטענת העורר, הוא צפה במועד מאוחר יותר, כחודש ימים לאחר חתימת הסכם ההשקעה, כי ענבל אור לא תעמוד בהסכם ההשקעה בשל הקשיים אליהם היא נקלעה באותה תקופה, ועל כן ביום 29.2.2016 נערך בין המוכרת לעורר, באמצעות הנאמן עו"ד אביטן, הסכם מכר ביחס לזכויות במקרקעין שהיו למוכרת במקרקעין ברחוב הושע 18 בתל-אביב (במגרש המצוי בגוש 6962 חלקה 84 בתל-אביב, זכויות המשקפות בעלות של 795/10,000 (7.95%)) תמורת 7,500,000 ש"ח. לטענת העורר, מלכתחילה ההסכם היה אמור להיחתם ביום 29.2.2016, אולם בסופו של דבר הסכם המכר נחתם ביום 2.3.16 מבלי ששונה התאריך המופיע בו (להלן - "הסכם המכר").

גם אני סבור כי לנוכח התוצאה המעורבת, אין לפסוק הוצאות משפט לצד זה או אחר.

עו"ד דן מרגליות, שמאי מקרקעין: עיינתי בחוות דעתו של חברי, רו"ח פרידמן ואומר כי התוצאה אליה הגיע אינה מקובלת עלי, בכל מה שנוגע לשאלה האם יש כאן רכישת דירה או קרקע.

לגבי השווי, אני מקבל את הניתוח בסעיף 64 לחוות דעתו של רו"ח פרידמן וכן לגבי המועד הקובע אני מקבל את חוות דעתו.

לאור עדות השמאית ובשים לב לחלוף הזמן ,מצאתי להורות בתם הדיון על עידכון חוות דעתה תוך היתייחסות לשאלות העולות בקשר למיסוי, הפערים כפי שהוצגו במהלך הדיון ביחס לערך הקרקע ושווי הנחלה נכון למועד זה. כן קבעתי כי ככל שיוצגו בפני המומחית נתונים בקשר לשאלת הפצוי בגין תב"ע באיזור התעשייה __ תדרש המומחית בחוות הדעת גם לשאלה זו. חוות דעת משלימה הוגשה לתיק ביום 22.11.21 (להלן:" חוות דעת משלימה") במסגרתה הוערך שווי הנחלה בסך של 2,900,000 ₪ ואומדן הוצאות המיסוי (ללא מס שבח) בסך של כ- 400,000 ₪.

התובע מעוניין להותיר את הנחלה כנכס משפחתי פעיל ושוקק חיים ולפתח בו מיזמים חקלאיים מתקדמים, מיזם חקלאי – חינוכי ונטיעת צמחי ועצי ארץ ישראל.

עוד ובגדרי המחלוקת עולה השאלה אם יש להורות על פיצוי בערכי ברוטו או בערכי נטו לאחר הפחתת מסוי רעיוני של כל אותם חיובים החלים במכר לצד ג' ובכלל זאת היטל השבחה, דמי הסכמה/ דמי רכישה ומס שבח חלק משקי.

...

בעוד הנתבעים הביעו הסכמתם לאמץ ממצאי חוות הדעת המשלימה טענו התובעים כי דין מסקנות המומחית להידחות מכל וכל.

עמדת הנתבעים אפוא המבקשת עתה ובמסגרת הסיכומים לחזור בהם מנקודת מוצא זו מוקשית, יש בה משום חוסר תם לב ואין בידי לקבלה.

סבורני כי דרך הילוכם של הצדדים כולם מאז פטירת האם עובר להגשת התביעה ודרך ניהול ההליך תרמה לליבוי המחלוקת.

מנגד נמצא כי שיעור הפיצוי אשר הוצע על ידי התובע לא שיקף את השווי הריאלי של הנחלה (ר' לעניין זה גם עדותו של מר __ דיון מיום 11.4.21 עמ' 27 ש' 12-21 המהווה חיזוק נוסף למסקנה זו).

בהינתן האמור ואף שמתבקש היה להביא המחלוקת הממושכת לסיומה הסופי כבר עתה , הרי שבנסיבות שנוצרו, בין אם בשל חלוף הזמן ממועד חוות הדעת המשלימה והנפקות הנגזרת מכך על שווי הנחלה (ר' לעניין זה עדותה של השמאית מיום 30.5.22 עמ' 83 שורות 10-16), ובין אם בשל הצורך בהערכה מלאה של התשלומים הרעיוניים שנקבעו בחוות הדעת, אין מנוס כי אם להורות על הגשת חוות דעת עדכנית (לעניין זה השוו בעמ"ש 38709-10-19), זאת לצד מתן הוראות בלוח זמנים מוגדר וקצוב לשם השלמת העסקה ותוך קביעת מנגנון למכירה לצד ג' בשוק החופשי ככל והתובע לא יעמוד בחובת תשלום הפיצוי ליורשים בתוך המועד שיקבע.

סוף דבר כפועל יוצא מכל האמור, נקבע כדלקמן: התובע הוא היורש המסוגל והנכון לקיים את נחלת הוריו – משק 25 במושב __ בכפוף לפיצוי שאר היורשים ובכפוף לתנאים המפורטים להלן.

הנתבעים הודיעו למשפחת התובע כי בכוונתם לבנות את ביתם בצמוד לגבול הדרומי של חלקתם ובכך לבטל את השמוש בשביל הגישה בחלקתם, מישפחת התובע קיבלה זאת והפסיקה את השמוש בשביל הגישה, אך כשנתיים לאחר מכן הם ביקשו את היתערבות נכבדי הכפר ובהם השייח' מהדי פנדי זהוה, בנו של שייח' פנדי זהוה, אשר מכר את חלקו במקרקעין למשפחת התובע במסגרת ההסכם השני.

גם המומחה מטעם התובע, מר סמנדר, בחן את דבר קיומה של דרך העוברת בחלק הדרומי של מגרשים 1 ו-2 (מקרקעי הנתבעים והשכנים) אל מיגרש 3 (מקרקעי התובע), על בסיס פענוח של צלומי אויר ואלה הן מסקנותיו: מיגרש מס' 3 (מקרקעי התובע) מעובד לפחות משנת 1976 בעיבוד עונתי ומשנת 1989 נטעו בו עצים.

כאמור, התובע טוען כי לאחר שהנתבע חסם את שביל הגישה ולאחר שהעצים במקרקעיו התייבשו, פנה אביו לאנשי הדת בכפר ובקש את התערבותם ואלה כתבו ביום 14.7.2015 עצומה בה אישרו בזו הלשון: "השבח לאל לבדו

...

על כן, התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.

ב"כ הצדדים יודיעו עד ליום 18.9.22 האם מקובלת עליהם המלצתי כי העירבון שהופקד במסגרת צו המניעה, יועבר לנתבעים, באמצעות בא כוחם, וזאת על חשבון ההוצאות כאמור ולא תהיה עוד טענה לנתבעים בעניין הביטחונות מושא צו המניעה.

יתירה מזו, בדו"חותיה הכספיים של העוררת צוין ערך הקרקע לפי מחיר הרכישה ההסטורי, כאשר המחיר משקף את מלוא מחיר הרכישה ללא הפחתה כלשהיא לשווי העצים (סעיף 6 לתצהיר ועדותו עמ' 6).

סעיף 6 לחוק מסוי מקרקעין קובע: (א) מס שבח מקרקעין (להלן - המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.

בית המשפט השיב על שאלה זו בחיוב תוך שהוא מציין כי "החוק ביקש למסות את השבח, כלומר את הרווח הכלכלי שצומח לבעל המקרקעין עקב עליית ערכם". עוד מציין בית המשפט כי על החוק "[...] להטיל מס על השבח האמתי ולהגשים הרמוניה עם דיני מסוי ריווחי הון". משמע, בית המשפט מכיר בכך כי את הוראות סעיף 47 יש לפרש על רקע התכלית של מסוי הרווח הכלכלי האמתי בלבד.

הועדה ציינה: לא סביר ולא הגיוני הוא להורות על הפחתת המס משווי הרכישה כדי להגדיל את הרווח בין שווי הרכישה לשווי המכירה, לצורך הטלת מס השבח על פי החוק, במקום שלא נוצלה הזכות להפחתת הפחת מן הרווחים, לצורך תשלום מס הכנסה על פי הפקודה.

...

סוף דבר בשים לב למסקנה העובדתית האמורה ולאור פרשנותו הראויה של סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, מתחייבת המסקנה כי לא היה מקום לנכות את הפחת מיתרת שווי הרכישה.

על כן אנו מקבלים את העררים ומורים על ביטול השומות שהוצאו לעוררת על ידי המשיב.

המשיב ישלם לעוררת הוצאות ההליך בסך של 7,500 ₪.