הערת אזהרה על הסכם שיתוף

[ה] זכאות המשיבה 2 להשארת הערת האזהרה על כנה מכוח הוראות אחרות בהסכם השתוף, שאינן עוסקות בזכות הקדימה - לא נדונה בתובענה, ועפ"י ההסכמה הדיונית בתחילת ההליך לא נשמעו טיעוני המשיבה 2 בעיניין זה. בנסיבות אלה יש להותיר את הערת האזהרה על כנה בכפוף לזכותו של המבקש לנקוט בכל הליך בעתיד שימצא לנכון בעיניין זה. [ו] המשיבים 2-5 ישלמו למבקש, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך כולל של 15,000 ₪ .

...

בית המשפט הציע למשיבים 2-5 בתחילת ההליך להסדיר את עניין הייצוג, אולם המשיבה 2 הודיעה: " אני טוענת גם בשם ילדיי המשיבים 3-5 . לאחר ששקלנו החלטנו להופיע ללא ייצוג" [עמ' 3 שורה 26 עד עמ' 4 שורה 2].

פרופ' ויסמן בספרו "דיני קניין – זכויות קדימה ופרקי משכון" בעמ' 91 מדגיש: " זכות קדימה שהוסכם עליה בין בעלים משותפים מטילה מגבלה על זכותו של השותף להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים. נראה על כן ... כי כוחה של זכות קדימה כזאת מוגבל ל-5 שנים עפ"י האמור בסעיף 34 לחוק המקרקעין ... זכות קדימה מכוח הסכם ... אכן מוגבלת לתקופה של 5 שנים". מוטי בניאן בספרו "דיני מקרקעין – עקרונות והלכות" בעמ' 64 מציין: " לדעתנו יש לפרש את מתן זכות הקדימה בין השותפים, כך שהכוונה היא שלא תוגבל היכולת למכור ... ביותר מ-5 שנים , ולא ... ניתן יהיה לעקוף את הוראת סעיף 34 הנ"ל [סעיף 34 לחוק המקרקעין – י.ג.] ע"י זכות קדימה לתקופה ארוכה יותר מ-5 שנים ". התוצאה היא, שמכוח הוראת סעיף 34 לחוק המקרקעין, בחלוף 5 שנים מחתימת ההסכם, בטלה הוראת סעיף 9ו' להסכם השיתוף האוסרת על שעבוד חלקו של המבקש במקרקעין, ובטלה ההוראה לעניין זכות קדימה לגבי עסקאות עתידיות של המבקש במקרקעין.

סוף דבר [א] מוצהר בזה שניתנה הצעה כדין למשיבים 2-5, בעלי זכות הקדימה, לרכוש את זכויות המשיב 1 במקרקעין והצעה זו סורבה.

הטענות שהועלו על ידי המשיבים הן : המבקשים ידעו על הפגם ברשום ולא עידכנו את המשיבים על כך; המבקשים ידעו כי לא ניתן לרשום את הסכם השתוף בטבו בשל הבעיות בפרצלציה ורישומו נעשה רק שנים לאחר חתימת הסכם המכר; אי רישום הערת אזהרה על קיומו של הסכם שתוף אף כי הדבר אפשרי מבחינה חוקית; המבקשים מנעו מהמשיבים קבלת משכנתא בשנת 2014 וסירבו לקבל את כספי המשכנתא בשנת 2017.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת באופן בו הסכם המכר שנחתם בין המוכרת למשיבים מיום 20.4.2012 מבוטל.

אני מורה ללשכת רישום המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבים על הנכס מושא ההליך ברחוב רבוצקי 57 רעננה הידוע כחלקה 846 בגוש 6581.

המשיבים ישלמו שכר טרחת המבקשים והוצאותיהם בסך של 85,000 ₪.

הנתבע כעו"ד סביר היה צריך לדאוג כי המשכנתא מבנק דיסקונט תשמש את הבנייה, הא ותו לא. הנתבע היה צריך לדאוג להבטחת סילוק המשכנתא מדירת התובעת בהרצליה כקבוע בהסכם, בין ע"י הודעה מתאימה לבנק דיסקונט, בין ע"י הודעה מתאימה וקבלת התחייבות מבנק מרכנתיל דיסקונט, בין ע"י רישום הערת אזהרה על המקרקעין, הסכם שתוף, דיווח על נאמנות ובין בכל דרך אחרת.

...

לאור מורכבות ההליך וסכום התביעה, תשלם התובעת לנתבע הוצאות, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 85,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

משנדחית התביעה העיקרית (נגד התובע), נשמט היסוד לתביעה בהודעת צד ג'.

לפיכך תשלם התובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד לצד ג' 1 ולצד ג' 2, לכל אחד מהם, בסך 35,000 ₪ (סה"כ 70,000 ₪), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

זכויות החכירה נרשמו על שמה של החברה ביום 3.8.11, בלישכת רישום המקרקעין, לרבות הערת אזהרה על פי הסכם השתוף.

...

המבקשת חושפת נתונים באופן סלקטיבי ומגלה רק את אשר נוח לה או סבורה שיכול לשרת את מטרותיה, אינה טורחת לצרף מסמכים מהותיים ואינה מעידה עדים מרכזיים מכאן המסקנה שככל ומסמכים אלה היו מוגשים, לא היה בכך לתמוך בגרסתה והם לא היו פועלים לטובתה.

סוף דבר הבקשה נדחית.

המבקשת תשלם לקופת הפירוק הוצאות הבקשה ושכ"ט עו"ד בסך של 22,000 ש"ח להיום.

חסר זה בולט דוקא על רקע קיומן של הוראות אחרות בהסכם המסדירות רישום הערות להבטחת ביצוע הוראותיו, כגון רישום הערת אזהרה על קיומו של הסכם שתוף (סעיף 5(ח) להסכם המכר), או רישום הערת אזהרה לגבי התנאים להעברת זכויות הצדדים על פי ההסכם (סעיף 5(ט) להסכם).

...

לעניין זה, אני מקבלת את עמדת הנתבעים.

לעניין זה אני מקבלת את עמדת התובעים.

תוצאה מכל האמור, העתירה למתן סעד המצהיר על קיומה של זיקת הנאה, נדחית.