הערת אזהרה לפני רישום עיקול סעיף 127(ב) חוק המקרקעין

סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, קובע את עדיפותו של בעל הערת האזהרה על פני נושים אחרים של החייב, בהבטיחו כי זכויותיו של בעל ההערה לא תפגענה בשל עיקול מאוחר או בשל חידלות פרעונו של החייב .

בספרו של בר אופיר, עמ' 619-620, צויין כי: "הערת אזהרה לטובת צד שלישי, שנרשמה לפני הטלת העיקול, מוסיפה לעמוד בעינה והיא עדיפה על פני העיקול. כלומר: הצד השלישי, שההערה נרשמה לזכותו, יוכל להשלים את ביצוע העסקה ולרשום את הנכס על שמו, למרות הטלת העיקול ורישומו במירשם המקרקעין. הנכס יירשם על שמו של הצד השלישי, אולם ניתן יהיה להעלות נגד עסקה זו כל טענה הנובעת מפשיטת רגל או מפירוק, שאפשר היה להעלות אילו בוצעה העסקה במועדה. סעיף 127 יצר זכויות עדיפות לבעל הערת אזהרה כלפי מעקלים, נושים בפשיטת רגל ובפירוק חברות וכונס נכסים שנתמנה על נכסי בעל המקרקעין. הדבר נידרש לצורך הגנת רוכשי דירות שלעיתים נמצאים במצב ללא נשוא (ע"א 205/83 חובאני נ' דיקלה , פ"ד מא(3) 105). ובמילים אחרות: אם נרשמה הערת אזהרה לטובת קונה, ההערה גוברת על כל עיקול שנירשם לאחר שנרשמה, והעיקול לא יהיה תקף כלפיה (השופט ח' פיזם ת"א (חיפה) 1309/95 הרשקוביץ נ' תעל תעשיות עץ לבוד בע"מ, דינים מחוזי כו(9) 630))" סוף דבר לאור המקובץ לעיל, דין העירעור להדחות.

...

החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה.

לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין הערעור להידחות.

בספרו של בר אופיר, עמ' 619-620, צויין כי: "הערת אזהרה לטובת צד שלישי, שנרשמה לפני הטלת העיקול, מוסיפה לעמוד בעינה והיא עדיפה על פני העיקול. כלומר: הצד השלישי, שההערה נרשמה לזכותו, יוכל להשלים את ביצוע העסקה ולרשום את הנכס על שמו, למרות הטלת העיקול ורישומו במרשם המקרקעין. הנכס יירשם על שמו של הצד השלישי, אולם ניתן יהיה להעלות נגד עסקה זו כל טענה הנובעת מפשיטת רגל או מפירוק, שאפשר היה להעלות אילו בוצעה העסקה במועדה. סעיף 127 יצר זכויות עדיפות לבעל הערת אזהרה כלפי מעקלים, נושים בפשיטת רגל ובפירוק חברות וכונס נכסים שנתמנה על נכסי בעל המקרקעין. הדבר נדרש לצורך הגנת רוכשי דירות שלעיתים נמצאים במצב ללא נשוא (ע"א 205/83 חובאני נ' דיקלה , פ"ד מא(3) 105). ובמילים אחרות: אם נרשמה הערת אזהרה לטובת קונה, ההערה גוברת על כל עיקול שנרשם לאחר שנרשמה, והעיקול לא יהיה תקף כלפיה (השופט ח' פיזם ת"א (חיפה) 1309/95 הרשקוביץ נ' תעל תעשיות עץ לבוד בע"מ, דינים מחוזי כו(9) 630))" סוף דבר לאור המקובץ לעיל, דין הערעור להידחות.

זכותן של מי עדיפה בנסיבות מקרה דנן: של המבקשת, מכוחה של עסקת מכר נטענת והערת האזהרה שנרשמה לזכותה במקרקעין מושאי העסקה, או של המשיבות 1,2 שלטובתן נרשמו עיקולים על המקרקעין, במועד מאוחר להערת האזהרה? – זוהי השאלה העיקרית העומדת להכרעה בתובענה שלפני.

כך קובע מפורשות סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") שזה לשונו – "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה ... הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובילבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפרוק שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההיתחייבות האמורה". הוראת הסעיף קובעת את עדיפותו המהותית של בעל הערת האזהרה על פני נושים אחרים של החייב – בעל הנכס, בכך שהיא מבטיחה כי זכויותיו של הראשון לא ייפגעו בשל עיקול מאוחר או בשל מצבים אחרים המנויים בסעיף 127(ב) הנ"ל. הערת האזהרה מקימה עדיפות מהותית על פני בעלי זכויות אחרים, המאוחרים לרישומה [ראו: ע"א 261/88 בנק המזרחי המאוחד נ' רוזובסקי, פ"ד מ"ח(2) 102, 119(1994)].

...

נוכח האמור לעיל, ולאור הסממנים הרבים המצביעים לכאורה על כוונה להבריח את הנכס מנושי רביד, ובהעדר הסברים מניחים את הדעת באשר לתמיהות ולתהיות שפורטו לעיל – דומה כי אין מנוס מלקבוע כי עסקת המכר, בענייננו, הינה עסקה למראית עין ועל כן בטלה היא מעיקרא.

התוצאה סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן – א. העתירה על כל סעדיה – נדחית.

אני מחייב את המבקשת לשלם לכל אחת מהמשיבות 1 ו-2, הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 10,000 ₪, כשסכום זה נושא ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

הוראת סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין קובעת כדלקמן: "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובילבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפרוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההיתחייבות האמורה".(ההדגשה אינה במקור).

כך קבע כב' השופט רובינשטיין בעיניין "גלית לוי":" כאמור, הוראת סעיף זה נועדה להגן על זכויותיהם של רוכשי זכויות בעסקת מקרקעין מפני עיקולים המוטלים לאחר רישום הערת האזהרה ובטרם הושלם רישום העסקה. "נפקותו של העיקול מותנית, ככלל, בכך שלא יהא בו כדי לפגוע בזכויות הנובעות מן ההיתחייבות נשוא ההערה" (דברי השופט, כתארו אז, ריבלין ברע"א 6749/99 איבי נ' סאפד דיבלופמנטס (ג'רסי) לימיטד [פורסם בנבו] (1.5.2000), פסקה 3); בהקשרים קרובים ראו גם א' אדד, סעדים זמניים: עיקול זמני תשע"ו-2016, עמ' 411 ואילך והאסמכתאות שם".

...

לא זו אף זו, מעיון בפסקי הדין שאזכר התובע בסיכומיו ( עניין "לולה ישראלי" וענין "ניו סיטי גרופ") עולה כי בית המשפט מצא להפחית את הריבית בהתאם לחוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות, כאשר הריבית הייתה נקובה בהסכמים שבין הצדדים והמחלוקת הייתה אך באשר לשיעורה.

בנסיבות אלו, ולאור כל האמור לעיל, דומה כי רחוקה הדרך מלקבוע כי התובע זכרי לקבלת ריבית בהתאם לחוק זה, שממילא אינה באה בגדרי הסכם ההלוואה.

סוף דבר התביעה נדחית במלואה.

בעקבות פסק הדין ובהתאם להמלצת בית המשפט במסגרתו, תוקן סעיף 127 לחוק המקרקעין על דרך של הוספת סעיף ס"ק (ב), הקובע כי מי שבעל הזכויות במקרקעין התחייב כלפיו בעיסקה שנרשמה בגינה הערת אזהרה בטרם הוטל העיקול יגבר על נושה שהטיל עיקול ברשום לאחר רישום הערת האזהרה (חוק המקרקעין (תיקון מספר 2), התשל"ג-1972, ס"ח תשל"ג מספר 673, י"ז בטבת, התשל"ג, 22.12.1972, בעמוד 18).

...

לטענת הנתבע, רכש את הזכויות בחנות בטרם רכשה אותה התובעת, ולפיכך דין התביעה דחייה.

סופו של דבר משקבעתי כי התובעת אינה הבעלים או מי שזכאי להחזיק בחנות, דין תביעתה לסילוק ידו של הנתבע ולתשלום דמי שכירות בגין השימוש שהוא עושה בחנות דחיה, וכך אני מורה.

התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 1,500 ₪.

כן תשלם התובעת לנתבע שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪.

לטענת התובעת, לא הייתה צד להליך המשפטי שבו הוטל העיקול ומשנרשמה הערת אזהרה לטובתה לפני רישום העיקול, היא עדיפה על העיקול לפי סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין.

...

אני דוחה את טענתו של הנתבע 2 כאילו השתהו הנתבעים 1, 3 בהטלת השעבודים על הדירה.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

על פי תקנה 153, ועל פי הערך הנטען של הדירה, וכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים 1, 3 הוצאות משפט בסך 60,000 ₪.