העברת חשבון ארנונה של חברה לבעל הזיקה הקרובה ביותר

ביום 6.8.14 שלחה קוסט הודעה לתובעת להעברת חשבונות הארנונה בגין המושכר על שמה החלה מחודש מאי 2014 ואילך.

הפסיקה פירשה את המושג 'מחזיק' בנכס כגורם "בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס" (ראו רע"א 9813/03 מדינת ישראל נ' עריית ראשון לציון (פורסם במאגרים, 04.02.2007) בס' 9-8 ועת"מ (מרכז) 16155-02-14 גרינברג נ' מנהל הארנונה בעריית נתניה (פורסם במאגרים, 11.2.15) בס' 6).

שם נדונה טענה לפיה יש להטיל חוב ארנונה על בעל מניות של החברה המחזיקה ועלתה הטענה שהנתבע העביר את מניותיו בחברה המחזיקה.

...

לעניין זה, מאחר שההודעה ניתנה בתחילת חודש אוגוסט, איני מקבלת את טענת התובעת כי יש להכליל גם את חודש אוגוסט בחבות של המשביר כמחזיקה בנכס.

תמונת המצב המצטיירת בזמן אמת מחזקת את המסקנה לפיה קיימת עילה לייחס למשביר את חובה של קוסט לתובעת.

בענייננו, המסקנה בדבר היווצרות עילה להרמת מסך על פי הדין הייחודי החל לגבי חיובי ארנונה, יפה גם לעניין הדין הכללי .

סוף דבר, התביעה כנגד הנתבעת מס' 2 מתקבלת במלואה.

בע"א 8417/09 הנ"ל נקבע, כי תכלית סעיפים 325 - 326 לפקודת העיריות, להקל על הערייה את גביית הארנונה, וכך נאמר: "תכלית סעיפים 326-325 היא להקל על הערייה בתהליך הגבייה של הארנונה – כך שאין היא צריכה לעמוד בעצמה על מצב הבעלות או ההחזקה בכל נכס בכל עת ועת ... הוראת סעיף 326 מבקשת אך להוסיף על חבות הארנונה הקיימת באופן רגיל ולא לגרוע ממנה ... רוצה לומר: חבות הארנונה העיקרית בגין נכס כלשהוא לעולם תחול, בהתאם לסעיף 8(א) לחוק ההסדרים, על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ואילו המחזיק או הבעלים המקורי יהיה חייב, בנוסף לכך, מכוח הוראת סעיף 326, עד למועד שבו הוא שולח הודעה לעירייה. יתרה מזאת, מלשון הסעיף אף עולה כי חבותו של המחזיק או הבעלים המקורי היא שיורית, כך שיש לחייבו בתשלום ארנונה רק כאשר לא ניתן לגבותה ממי שחב בה בפועל (ראו: רוסטוביץ – ספר ראשון, בעמ' 274, 285-284)". שעה שהוחלט על יסוד הראיות כי המערערת היתה המחזיקה בפועל בתקופה הרלבנטית, הערייה רשאית להפעיל שיקול דעתה ולגבות ממנה את החוב, גם אם חברת לוי היתה המחזיקה הרשומה או בעלת זיקות לנכס.

כשנשאל מדוע אינו משלם ארנונה אם הוא מחזיק במקרקעין, השיב: "אבל אתה לא שלחת לי חשבון ארנונה" (עמוד 36 שורה 24 לפרוטוקול הוועדה).

על סיטואציה כזו אמר בית המשפט המחוזי את הדברים הבאים: "...כאשר אין מחלוקת בין צדדים קרובים לנכס מי יישא בתשלומי הארנונה, וכל עוד אלו משולמים כסדרם, אין מקום לרשות להתערב. מבחן ההנאה מהנכס במקרה זה יהיה מבחן סובייקטיבי. מנגד, אם כל הקשורים לנכס מכחישים את חבותם בתשלומי ארנונה, אזי תחול הפסיקה הקובעת שהעניין יוכרע על פי מבחן אובייקטיבי של בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס". עמ"נ (מנהליים ת"א) 58784-07-18 קניון רמת אביב בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית תל אביב (נבו 04.03.2019), אותו הזכיר ב"כ המערערת, נהפך על ידי בית המשפט העליון, ונקבע בעירעור כי צדדים להסכם אינם יכולים "להעביר הלאה" את תשלום החוב הקבוע בדין.

...

איני מקבלת את טענת המערערת.

סוף דבר הועדה קבעה קביעות עובדתיות סבירות על סמך הראיות והעדים שנשמעו בפניה, ולא מצאתי טעם להתערב בהחלטתה.

על כן אני דוחה את הערעור.

כעולה מהחומר שלפניי, הערייה עיקלה חשבונות בנק של העותר בגין חובות החברה כבר בשנת 2011, שלחה לעותר בשנת 2016 מכתבי דרישה לפי פקודת המסים (גביה) בהתייחס לחובות החברה, וכן שלחה לעותר בשנת 2017 מכתבים שכותרתם "דרישה לתשלום ארנונה כללית מבעל שליטה". העתירה, שבה נטען, בין היתר, כי לא ניתן להפעיל הליכי גבייה כנגד העותר בשל חובות החברה, הוגשה, כאמור, רק בשנת 2022.

סעיף זה מאפשר לגבות את חובות החברה מבעל השליטה אם היתקיימו הנסיבות האמורות בסעיף 119א לפקודת מס הכנסה, דהיינו מקום בו היה לחברה חוב סופי והיא התפרקה או הפסיקה פעילותה, ולפיכך יש לראות את נכסיה כמי שהועברו לבעל השליטה ללא תמורה, אלא אם הוכח אחרת.

שנית, מפני שפסק דין אושא מלמדנו כי העותר עושה שימוש בעקרון האישיות המשפטית הנפרדת של החברה על מנת לחמוק מתשלום חובותיו, ויותר מכך, כי לא ניתן להסתמך על הצהרותיו באשר למועד שבו החברה הפסיקה פעילותה, ולפיכך ממתי הפך העותר, שהוא בעל השליטה בחברה, להיות "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" (ראו: רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עריית תל אביב, פ"ד לט(3) 341), באופן המצדיק להטיל עליו את החיוב בארנונה ולנקוט כנגדו בהליכי גבייה כדין "נישום". לאמור לעיל ניתן להוסיף כי בפסק הדין בעירעור שהוגש על עניין פורר (עע"מ 3802/21 עריית רחובות נ' אברהם פורר (7.6.2022)) בוטל בהסכמה סעיף 15 הנ"ל. טענה נוספת ואחרונה בפי העותרים היא כי בכל מקרה הם שילמו את כל חובות הארנונה נשוא דרישות התשלום, ואין הם חייבים לעירייה דבר.

...

סבורני כי בנסיבות העניין, בחינת "מאזן הנזקים" מובילה למסקנה כי אין מקום לקבל את טענת העותרים לשיהוי והתיישנות.

עם זאת, לאחר שנתתי דעתי לנסיבותיו של המקרה דנן, הגעתי למסקנה לפיה אין בספק זה שהעליתי בעניין פורר כדי להועיל לעותר: ראשית ועיקר, על שום שטענה זו עצמה מועלית בשיהוי ניכר כפי שהבהרתי לעיל.

סוף דבר – העתירה נדחית.

היא ציינה שם שהיא לא עו"ד ויודעת זאת, והתנהלה כקרובה של ה"ה גרופר (הכוונה לחברות קרובה – בישיבה הובהר שאין קרבת דם – י.פ) וכמלווה שלהם לאורך כל הדרך, והיא מבקשת למחוק שמה כמייצגת.

אזכיר גם בתמצית שדיני הארנונה מטילים חובת התשלום על המחזיק (שפורש כבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס).

השאלה כלום שיתפו המבקשים פעולה בהעברת חשבונות מים חשמל וארנונה על מנת לחסוך נזקים ועלויות, חשובה פחות כרגע.

...

אולם זאת בתנאי ולאחר שהמשיבה תשלם בפועל למבקשים את הסך של 50870 ₪, בבחינת מינימום נדרש.

להסרת ספק ינתן צו מניעה האוסר על הצדדים העברת הבעלות בדירה ע"ש המשיבה או השכרתה, ביטול הצו הזמני כמות שניתן, היה ותשלם המשיבה את הסך שנקבע כתנאי לדבר, משמעו אך זכותה להיכנס לדירה, להשלים השיפוץ ולהתגורר בה, עד להכרעה חלוטה בתביעה העיקרית, ובהתאם לתוצאות בה. אני מורה אפוא כי היה ותשלם המשיבה למבקשים את הסך של 50,870 ₪ , עד 17.8.2023, יבוטל בהחלטה נפרדת צו המניעה מיום 2.7.2023 , ויינתן במקומו צו זמני חלופי, המונע העברת בעלות בדירה ע"ש המשיבה או השכרתה לאחר, או עשיית דיספוזיציה בה, הכל עד להכרעה חלוטה בהליך העיקרי.

להסרת ספק בדבר קיום התשלום אני מורה שיופקד בקופת בית המשפט ויועבר אז למבקשים באמצעות בא כוחם.

במהלך התקופה האמורה נרשם חשבון הארנונה על שם אחד השוכרים ששהה בנכס בשנת 2012 ולא הודיע על סיום החזקתו בנכס.

דיון והכרעה החב בתשלום ארנונה - המחזיק בפועל וכן "בעלם" או "משכיר" שלא מסר הודעה כנדרש ככלל, החייב בארנונה הוא "המחזיק" ובהתאם לפסיקה מדובר במי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341, 344 (1985).

נוכח המחלוקת המשפטית המתעוררת בתיק זה אביא את נוסח הוראת סעיף 326 לפקודה במלואו: "נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו; בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה." אף שקיים קשר עינייני ופרשני בין הוראה זו ובין הוראת סעיף 325 לפקודה הקובעת חובת דיווח ל"בעלם" של המקרקעין, הרי שאין מדובר בהוראה משלימה בלבד לענין תוצאת הפרת חובת הדיווח, שכן בהוראת סעיף 326 לפקודה נקבעו גם חובות עצמאיות ונוספות בעניינינו של מי שמשכיר את הנכס.

...

לאור האמור אני מקבל את טענת התובעת שלפיה הנתבע חייב בתשלומי חוב הארנונה לתקופה שבין 17.3.2013 עד 31.12.2019.

בנסיבות המקרה, נוכח השתהות התובעת בניהול ההליך לגבי חלק מהתקופה וכן הליכי המשא ומתן הארוכים שהתנהלו בין הצדדים (לרבות תקופות זמן ארוכות שנדרשו לתובעת לגיבוש עמדתה בהתייחס להצעת פשרה), אני סבור שנכון כי לגבי תקופה של שנתיים (כמחצית תקופת ניהול ההליכים) תגבה ריבית פיגורים ולגבי התקופה הנוספת יחול שיעור הריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה.

לאור האמור אני מקבל את התביעה ומורה כי הנתבע ישלם את חוב הארנונה מושא ההליך, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה עד יום 14.11.2021, וכן בצירוף הפרשי ריבית והצמדה בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית) החל מיום 15.11.2021 ועד מועד התשלום בפועל.