העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג: הסכם ממון

לפי הטענה, אין בעצם נישואיה של הנתבעת 2 לנתבע 1 כדי ליצור יריבות משפטית בין התובעת לבינה, ובנוסף, בהתאם להסכם ממון בין בני הזוג, אין לנתבעת 2 כל זכויות במקרקעין.

החזקת הנתבעים 1 ו- 3 במקרקעין – אינה כדין סעיף 19(ב) לחוזה המשבצת מורה כי "אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השמוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר בכתב ומראש, ובתנאי נוסף שהמציא גם הסכמת האגודה לכך...". בהתאם לסעיף זה איפוא, תנאי להעברת זכויות השמוש של הנתבעת 4 במקרקעין, לידי הנתבע 1 או לידיו של כל אדם אחר, הנו הסכמת התובעת בכתב ומראש.

...

למעלה מן הנדרש יצוין כי הנתבעים לא טענו מעולם כי טיפול בתוצרת חקלאית שאינה גדלה במקרקעין ושאינה מגודלת על ידי החברה (כפי שהוכח שמבוצע במקרקעין במקרה דנא) עשויה להיכלל במסגרת הגדרת "שימוש חקלאי". לכן, אין צורך לדון בטענה זו. מכל מקום, אף אם היה צורך לדון בה, היא הייתה נדחית.

הפועל היוצא של המסקנה האמורה בדבר החזקה שלא כדין הינו, כי יש להיעתר לצו כלפי הנתבעים 1 ו- 3 לסילוק ידם ולסילוק ידו של כל אדם אחר מטעמם, מהמקרקעין (יוזכר כי הנתבעים 1-2 כבר אינם מתגוררים במקרקעין, ולפיכך לנתבעת 2 אין זיקה כיום למקרקעין – ראו גם פסקה 31 להלן) ובהתאם, להיעתר לצו בדבר השבת מצבם של המקרקעין לקדמותם, בטרם מסירת החזקה שלא כדין.

סוף דבר על יסוד כלל הטעמים המפורטים לעיל, התביעה מתקבלת בעיקרה, וניתנים בזאת הסעדים הבאים: צו עשה המורה לנתבעים 1 ו- 3 או מי מטעמם לפנות ולסלק את ידם מהמקרקעין, וכן להשיב את המקרקעין למצבם טרם כניסתם אליהם, שנעשתה ללא קבלת הסכמת התובעת.

כבוד השופטת חיות אשר הצטרפה לדעתו של כבוד השופט ברק בפרשת פלם, הוסיפה וציינה כי סעיף 9(ג1א)(2)(ב) לחוק מסוי מקרקעין קובע חזקה חלוטה, אותה ראוי לפרש בצמצום, בקובעה: "ראוי לחזקה הקבועה בסעיף 9(ג1א)(2)(ב) לחוק מסוי מקרקעין כי תפורש בצמצום, באופן המחיל אותה רק על רכישות שביצע מי מבני הזוג במהלך תקופת הנישואין. אין בעיני מקום להרחיבה באופן שייצור חזקה חלוטה של שתוף גם לגבי נכסים אשר רכש אחד מבני הזוג טרם הנישואין ואשר לגביהם קיים בין בני-הזוג הסכם-הפרדה מפורש, דוגמאת זה הקיים במקרה שלפנינו." כבוד השופט ריבלין, אשר היה בדעת מיעוט בפרשת פלם סבר כי גישת השופט ברק בעיניין תכלית הוראת סעיף 9 הנה שגויה: "מי שבן זוגו הוא הבעלים של דירה, אין לומר כי אין לו דירה. אין, לפיכך - מנקודת המבט הסוציאלית של ההוראה - מקום ליתן לו הקלת מס. העובדה כי לפי הסכם יחסי הממון שבין בני הזוג תיוותר הדירה בבעלותו של בן הזוג האחר, אין לה כל נגיעה לעניין. שהרי, אף שאין לבן הזוג האחד זכות חוקית בדירת בן הזוג האחר, והקניין בה יוותר בידי האחר ומבחינה זו כל אחד מהם - לעצמו, קורת הגג משותפת היא לשניים, משבוחרים הם, מרצונם החופשי והאוטונומי, לחלוק יחד דירה אחת. וגם מקום בו בוחרים הם שלא לעשות כן - מציע החוק מענה הולם. החוק קובע כי ככל שהמדובר בבני זוג הדרים בנפרד - לא יראו בהם רוכש אחד. כפי שהסברנו בפרשת עברי, בעמ' 605: "בפירוד במגורים הכיר (המחוקק); בהפרדה הרכושית לא ראה נפקות לעניין הפטור". ההגיון הסוצאלי שמאחורי קביעה זו של המחוקק ברור כימעט מאליו - ההקלה נועדה למי שאין לו דירה אחרת, ומי שחי בנפרד מבן זוגו, להבדיל ממי שדר עימו בצוותא - לא תועיל לו דירתו של בן זוגו.

יתכן כי הגיע הזמן לשנת את ההגדרות בסעיפים המתייחסים לתא המשפחתי באופן כזה שיתנו ביטוי לעצמאות הרכישה בדרך של מתנה או ירושה ולא משנה מה יקרה, למעט מכר או העברת זכות במקרקעין, כדי ליצור זכויות בנכסים אלה שיש בהם כדי לשלול מיחיד בתא המשפחתי שלא קיבל במתנה וירושה את זכותו להקלה במס רכישה בנסיבות המקרה.

...

יוזכר, כי בפרשת פלם, נחתם בין בני הזוג פלם הסכם ממון טרם שנערך ההסכם לרכישת הדירה המשותפת, ובכך מצא בית המשפט העליון עיגון לטענת בני הזוג בדבר הפרדה רכושית בענייננו – המצב העובדתי אינו זהה.

נדמה כי יש צדק רב בטיעוניו של ב"כ העוררים כפי שהובאו בחוות הדעת הנ"ל. העובדה כי נערך הסכם ממון לאחר "העסקה" וכי בני הזוג גרו תקופה מסוימת ב"דירת המתנה" אינה משנה, לטעמי, את המסקנה כי הגיע הזמן להחליט כי דירות המתקבלות בירושה או מתנה (ההדגשות שלי ד.מ.) לאחד ממרכיבי התא המשפחתי לא צריכות לשנות את המאזן הכולל של התא המשפחתי.

סוף דבר: הערר נדחה.

השופט סולברג הוסיף כי הוכחה שההפרדה הרכושית נשמרת בפועל "תוכל להתבסס על כמה מן האינדיקציות הבאות: חלוף ששה חודשים ויותר ממועד אישורו של הסכם הממון עד למועד הסכם המכר; רישום הזכויות בנכס תואם את שיוכו לפי הסכם הממון; הנכס אינו משמש למגורי המשפחה; תשלומי משכנתא משולמים על-ידי בן הזוג שאליו משויך הנכס בהסכם; תקבולי השכירות מועברים רק אל בן הזוג כאמור" (פסקה 18 לחוות דעתו.

בהתאם לכך, אני סבור כי יש לשאוף להלימה בין המקרים שבהם ייטה בית המשפט להכיר בקיומו של שתוף ספציפי בנכס מסוים, המקנה לשני בני הזוג זכויות בנכס – חרף האמור בהסכם הממון בין הצדדים ובחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג–1973 – לבין המקרים שבהם ייקבע כי אין להכיר בהפרדה הרכושית בין בני הזוג לעניין חוק מסוי מקרקעין.

...

נקבע כי לפי הסכם הממון, בן הזוג הוא הבעלים היחיד של הדירה שהייתה שלו לפני הנישואין, וכי אין בנתוני המקרה – לרבות המגורים המשותפים – כדי להוביל למסקנה שהסכם הממון נכרת למראית עין ולצורך הימנעות מתשלום מס. בנסיבות אלה, כך נקבע, ההפרדה הרכושית ביחס לדירת בן הזוג מובילה לכך שאין לייחסה גם למשיבה, ולפיכך יש לראות את מחצית הדירה שרכשה כדירת מגוריה היחידה לעניין שיעור מס הרכישה.

מכאן מתבקשת מסקנה דומה לזו שהגיע חברי השופט גרוסקופף, כי במקרים שבהם עלה בידי בני הזוג להוכיח כי הסכם הממון, הקובע הפרדה רכושית ביחס לנכס, נכרת כדין ולא נזנח – יש בכך כדי לסתור את החזקה הקבועה בסעיפים 9 ו-49 לחוק מיסוי מקרקעין בדבר היות בני הזוג יחידה כלכלית אחת לעניין חוק זה. לטעמי, באופן זה יש להבין את המבחנים שהוצעו בעניין שלמי לבחינת מימוש הסכם הממון או הסכם ההפרדה "הלכה למעשה": מבחנים אלו אינם שונים באופן מהותי מאלו העשויים לסייע בקביעה כי הסכם בין הצדדים הוא הסכם למראית עין, או כי הוא נזנח ברבות השנים (לעניין זניחת הסכם ממון שהוראותיו לא קוימו ראו למשל בע"ם 2943/18 פלונית נ' פלוני, פסקאות 12–14 לפסק דינו של השופט מ' מזוז, ושם, בפסק דינו של השופט נ' הנדל (6.12.2018); ומנגד, ע"א 4306/12 פלונית נ' בנק לאומי לישראל (15.7.2018) (להלן: עניין בנק לאומי).

בהתאם לכך, יש לדחות את הערעור על החלטת ועדת הערר, ולהותיר בעינה את קביעתה כי בלנק זכאי לפטור ממס שבח בשל מכירת דירתו לפי חוק מיסוי מקרקעין.

סוף דבר, כחברי השופט גרוסקופף, אף אני סבור כי דין הערעורים שלפנינו להידחות.

בהוראת ביצוע מסוי מקרקעין מס' 5/2011 צוין, כי את חזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה יש להחיל רק ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. עוד צוין, כי דירה אשר הסכם ממון קובע לגביה, כי היא רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג הרי שלא ניתן מבחינה קניינית לקבוע, כי היא בבעלות משותפת אף אם הצדדים חיים בה ביחד ומנהלים משק בית משותף.

ערעור שהוגש לבית המשפט העליון היתקבל ונקבע, כי לאור לשון החוק ותכליתו הרי שבמידה שבני הזוג גרים ביחד אזי מכירה אשר נעשית על ידי אחד מהם תיחשב כאילו נעשתה על ידי שניהם ומתן פטור ממס שבח לאחד מהם ייחשב כאילו גם בן הזוג ניצל זכות זו. כלומר, חזקת השתוף חלה אף אם נכרת בין בני הזוג הסכם ממון.

ברי, כי אין בניהול חשבונות בנק על שמו של כל אחד מבני הזוג כדי ללמד בהכרח על הפרדה רכושית ובעיקר במקרה שבו בן הזוג השני שותף בחשבון, הוצאות המחייה משולמות מאחד החשבונות ובין החשבונות מתבצעות העברות כספים במידת הצורך.

...

לאור כל המפורט לעיל, אמליץ לחבריי, כי דין הערר להידחות וכי יש לחייב את העוררים בהוצאות המשיב בסך 10,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק דין זה, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

ומדברי הנשיא ברק בפס"ד פלם: "סעיף 9 [לחוק] מבקש להתייחס לתא המשפחתי כיחידה אחת ולבחון את מצבו הכלכלי/סוציאלי של התא החל מהמועד שבו נוצר התא המשפחתי וביחס לנכסים שנרכשו במסגרת התא המשפחתי, שכן נכסים שאינם במסגרת נכסי התא המשפחתי, אלא שייכים לבן זוג אחד בלבד מלפני שנוצר התא המשפחתי, אינם מדד למצבו הסוציאלי של התא כתא, אלא מדד למצבו הסוציאלי של בן הזוג המחזיק בנכסים אלה בלבד. מצבו של בן הזוג האחד איננו חלק ממצב התא אם מקורו בנכס מלפני הנישואין שנשאר מחוץ למסגרת התא המשפחתי. קו הגבול המכריע בהתייחסות לתא המשפחתי כיחידה אחת הוא הקו של יצירת התא המשפחתי, וזה נראה לי קו מתבקש על פי הגיונם של הדברים" (ראה פס"ד פלם, עמ' 132).

אומנם העוררים טענו, כי ההחלטה שיצאה בהשגה יצאה בחתימת פקיד המשיב במחוז ואולם הסברה של המפקחת וחזקת התקינות המינהלית עומדת לטובת המשיב ולא מצאתי פגם בהתנהלות זו. מכל מקום ולאור המקובץ, ומהטיעונים שפורטו גם ע"י יו"ר הועדה בפסק דינה, יש לדחות הערר ולקבוע הוצאות כמפורט בפסק דינה של כב' יו"ר הועדה.

בענין האחרון נסבה המחלוקת בין הצדדים על פרשנות סעיף 6.3.2 להסכם אשר קבע כי שווי האחזקות ייקבע "על בסיס ההנחה שהבעל או האישה היה/תה צריך/כה לרכוש את האחזקות, וזאת בנכוי כל המיסים ו/או ההיטלים ו/או האגרות וכן כל ההוצאות בין אלה הישירות ובין אלה העקיפות הכרוכות במכירה כאמור, בין על פי הדין הרומני ובין על פי הדין בישראל". טענת הבעל הייתה כי על מנת לחשב את שווי האחזקות יש לקזז מס (רעיוני) שהיה משתלם לוּ היה צד שלישי רוכש את האחזקות; ואילו האשה טענה כי אין מקום לכך, ויש להיתחשב אך ורק במס המשתלם כתוצאה ממכירה בין בני זוג.

אכן, השאלה האם יש לנכות מס רעיוני בהעברת מניות בין בני זוג אגב הליכי גירושין, לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973 (להלן: חוק יחסי ממון), היא שאלה עקרונית שלמיטב ידיעתי טרם הוכרעה בפסיקה.

בפסק הדין בע"א 803/00 שטיינמץ נ' שטיינמץ (4.12.2001) נדונה שאלה דומה בדבר ניכוי מס בעת העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג אגב הליכי גירושין, אך גם זו לא הוכרעה ולא נפסקה הלכה מחייבת.

...

אשר על כן, לא מצאתי כי הבקשה מגלה עילה למתן רשות ערעור בהתאם לאמות המידה הנוהגות בפסיקה (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982)), והיא נדחית בזאת.