העברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין: בקשה לרישום

בעניינינו, מאחר שהסמכות לרישום הערת אזהרה כבר נכללה בייפוי הכוח כאמור, והדבר נובע גם מחובת הזהירות המוטלת על עורך-דין כלפי לקוחו כאמור, הנתבעים לא נזקקו לכל בקשה נוספת של משיח ושולה לרשום את הערת האזהרה וודאי שהם לא היו זקוקים להסכמתו של חיים כדי לעשות כן. ואם הנתבעים סברו כי אין הם רשאים לרשום הערת אזהרה לטובת לקוחותיהם משיח ושולה עקב היתנגדותו של הלקוח האחר, חיים, לכך , אזי חובה היה עליהם להמנע מהיקלעות למצב זה של ניגוד אינטרסים זה (כלל 14(א) לכללי לישכת עורכי הדין), ואם ניגוד זה נוצר לאחר חתימה על ייפויי הכוח – אזי היה עליהם, לכל הפחות, להודיע למשיח ושולה על היתנגדותו של חיים לרישום הערת האזהרה ועל הסיכון הנובע מאי-רישומה של ההערה, כדי שיוכלו לכלכל את צעדיהם על כך שניתן לרשום הערת אזהרה על סמך ייפוי הכוח הבלתי חוזר בלבד ניתן ללמוד גם מקובץ נהלי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (עידכון אחרון ביום 27.6.2021), המפורסמים באתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, כשבסעיף 1.5.14(ה) (עמ' 86 לקובץ) נכתב: " לבקשה לרישום הערת אזהרה יצורף מיסמך בכתב (כגון חוזה או ייפוי כוח בלתי חוזר, מקורי או בהעתק מאושר כנאמן למקור ע"י עו"ד) ובו התחייבות של בעל הזכות במקרקעין לעשות עסקה או להמנע מלעשות עסקה" (הדגשה לא במקור).

תצוין כאן ביקורתו של פרופ' יהושע ויסמן על פסק הדין, במאמריו: "ייפוי כוח בלתי חוזר כתחליף לבעלות" (בעקבות ע"א 748/80 גולדשטיין נ' גוב-ארי בע"מ הנ"ל)" )פורסם במשפטים יד, תשמ"ה, עמ' 572), אך לענייננו, גם לשיטתו (עמ' 578), "בכוחה של הערת אזהרה למנוע רישום של עיסקה מאוחרת הסותרת את תוכן ההערה", כלומר: גם אם ייפוי הכוח הבלתי חוזר אינו שקול ממש להעברת זכויות בלישכת רישום המקרקעין, ניתן, מכוחו, לרשום הערת אזהרה שתימנע עסקה נוגדת מאוחרת.

...

אני מחליט כי תמליל הפרוטוקול יתוקן באופן שבמקום "כב' הש' אטדגי" בעמ' 40, שורה 30 יבוא: "פלוני". תוצאה אשר על כן אני מחליט, כדלקמן: תביעתם של התובעים 1 ו-2 (משיח ושולה) מתקבלת חלקית.

הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, סכום של 750,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 31.7.2014, וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 10% + מע"מ מהסכום (לאחר פרשי הצמדה וריבית כאמור); תביעתו של הנתבע 3 (יניב) – נדחית.

לאור ההערות שנכתבו לעיל ביחס להתנהלות הנתבעים – אין צו להוצאות; תביעתם של התובעים 4 ו-5 (ליאור ושחר) נדחית, ללא צו להוצאות.

תשובת התובע התובע מבקש סעד הצהרתי מאחר והרשם והמפקח בלישכת המקרקעין לא סייעו לו לממש את זכותו לגמר העסקה ברשום.

אין מדובר בהתנגדות להצהרה על תוקפה של עסקת המכר ולרשם אין עמדה בשאלה זו. תחת זאת, רישומה של העסקה שנעשתה לפני שנים רבות מבלי ששטר המכר חתום על ידי מעביר הזכויות או יורשיו וללא החלטה שיפוטית על תוקפה של העסקה מנוגדת לדין ולנהלים.

...

בנסיבות אלו פנה התובע למפקח כדי להשלים את רישום העסקה אולם המפקח לא נעתר לבקשה.

לאחר שקילת מכלול טענות הצדדים והחומר המונח לפניי מצאתי, כי דין הבקשה לסילוק התביעה על הסף להתקבל, מהטעמים שיפורטו.

לפיכך, נעתרת לבקשה ומורה על סילוק התביעה על הסף בשל העדר עילה וחוסר יריבות.

עיון בפנייה עצמה, כמו גם בהתנהלות הצדדים קודם ולאחר משלוח אותה פנייה, מלמד כי אישור הערייה לצורך העברת הזכויות בלישכת רישום המקרקעין לא התבקש באותה עת, מעולם לא ניתן, והגם כי הובהר במסגרת פניית התובעים לרשות כי המטרה בסופו של יום היא קידום קבלתו של אישור ערייה המופנה ללישכת רישום המקרקעין, הפנייה הפרטנית הייתה מיועדת אך לצורך חישוב היטל ההשבחה בו על התובעים לשאת.

...

סוף דבר הצדדים להליך שבפני התקשרו עוד בשנת 2002 בהסכמי מכר במסגרתם התחייבו התובעים ליתן לנתבעים ובעלי זכויות נוספים, שירותים שונים אשר בבסיסם שינוי ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד של אזור תעסוקה ותעשייה.

סוף דבר, התביעה מתקבלת במובן זה שייראו את התובעים כמי שעמדו בתנאי הוראות סעיף 1ג(1) להסדר הגישור, ועל הנתבעים לפעול בהתאם לנקוב בהסדר הגישור, לרבות המצאת כלל המסמכים הנקובים בו. לצורך כך, ניתן בזאת צו עשה כמפורט בסעיפים 5.2 ו-5.3 לכתב התביעה.

טענות הנתבעים, לרבות הטענה בדבר הפרת הסדר הגישור, נדחות.

לא ברור מהו הבסיס לבקשה לרישום הזכויות על שם חלק מיורשי היורשים (משלא צורפו צוי ירושה/ צוי קיום צוואה או הסתלקויות של מי מהיורשים לצוי הירושה או צוי קיום הצוואה) וזאת על התובעים להבהיר באמצעות מסמכים כדין.

בשולי הדברים, ונוכח טיעוני הצדדים במסגרת הדיון בפני ביום 5.6.2023 והתצהירים המשלימים שהוגשו ביום 6.8.2023, אני מוצאת להוסיף ולהבהיר כי ללא הצגת אישורי מיסים, ככל שהדבר נידרש, או כל אישור נוסף הנידרש על פי דין לשם ביצוע העברת זכויות בלישכת רישום המקרקעין, לא ניתן יהיה להורות לרשם המקרקעין על ביצוע העברת הזכויות.

...

על אף שהקושי באיתור מסמכים אובייקטיביים ברור ומובן, לא ניתן יהיה להיעתר למבוקש בכתב התביעה, ללא ביסוס הטענה כי המנוח היה בעל הזכויות במקרקעין.

בנסיבות אלה, אני דוחה את קדם המשפט הקבוע ליום 5.11.2023 ליום 17.12.2023 בשעה 9:00.

ביום 18.6.2017 פנו התובעות לרמ"י בבקשה להסדיר את רישום העברת הזכויות במקרקעין ובין היתר לחתום על שטרי העברת הזכויות לצורך רישום בלישכת רישום המקרקעין.

...

למען הזהירות, בשל הטענה כי הסכם השכירות כולל פרטים אודות מחירים ושיטות התקשרות עם ספקים (סעיף 18 לתגובת אל שרד), ולנוכח העובדה שההסכמים לא גולו ולא הועברו לעיונו של בית המשפט, אני מורה לארבע השוכרות שהגישו התנגדות לבקשה (הום קולקשין; מקס סטוק; טיב טעם; אל שרד) להעביר את ההסכמים במעטפה סגורה לעיון בית המשפט בלבד, תוך הפניה מפורשת לסעיפים שלטענתן מהווים סוד מסחרי, וזאת לצורך בחינת הטענה גופה.

בהתייחס ליתר הסכמי השכירות במקרקעין, של שוכרים אשר לא הגישו התנגדות לבקשה כמפורט בסעיף 9 לעיל, הבקשה מתקבלת במלואה.