העברה ללא תמורה של זכות שכירות

נרשם בלישכת רישום המקרקעין שטר החכירה המעודכן; מלוא הזכויות בנכס הועברו מהמנוחה לחייב; בנק ירושלים חתם על אישור למחיקת הערת משכנתא קודמת שהיתה רשומה על זכויותיה של המנוחה בגין הלוואה שנטל החייב ושני אחיו, בכפוף לרישום המשכנתא החלופית; החייב העביר ללא תמורה את זכויותיו בנכס לרעייתו ונרשמה הערת המשכנתא החלופית.

ביום 13/03/03 נעשו מספר פעולות בזו אחר זו: נרשם בלישכת רישום המקרקעין שטר החכירה המעודכן; מלוא הזכויות בנכס הועברו מהמנוחה לחייב; בנק ירושלים חתם על אישור למחיקת הערת משכנתא קודמת בכפוף לרישום המשכנתא החלופית; החייב העביר ללא תמורה את זכויותיו בנכס לרעייתו (ר' שטר העברת זכות שכירות ללא תמורה, נספח 3 לבקשה לביטול הענקה) וכן דף זכויות היסטורי מלשכת רישום המקרקעין נצרת, נספח 5 לבקשה לביטול הענקה) ונרשמה הערת המשכנתא החלופית.

...

בניגוד לנטען על ידי המשיבים והבנק, שטענו שאמו המנוחה של החייב היא זו שהעבירה את זכויותיה בנכס לאשת החייב, שוכנעתי כי הזכויות בנכס הועברו מהמנוחה לחייב וכי החייב הוא שהעבירן לרעייתו – המשיבה – ללא כל תמורה.

כמו כן, הגעתי לכלל מסקנה כי לא מתקיימים בענייננו החריגים שבדין, אשר יש בהם כדי לשלול את בטלות ההענקה, קרי כי ההענקה בוצעה לאשת המעניק או לילדו או לטובתם, של נכס שהגיע למעניק אחרי נישואיו בזכות אשתו (סעיף 96(ג)(3) לפקודה).

על כן, הנני קובע כי עם ביטול ההענקה כאמור, החייב בלבד הוא בעל הזכויות בנכס וכי למשיבה אין כל זכויות בו. משהוכרז החייב כפושט רגל זכויותיו בנכס מוקנות לנאמן.

על כן, הנני קובע כי ככל שהנאמן ימכור את הנכס, יהא הנאמן זכאי לתמורה נטו שתיוותר ממכירת הנכס לאחר תשלום חוב המשכנתא לבנק.

המשיבים טענו שלא הובאו בבקשה כל טיעוני הגנה ברי סיכוי, הואיל והסכם השכירות נחתם מולם כבעלי הזכויות במושכר, מכוח העברה ללא תמורה מבנם וכלתם (צירפו מסמכים המעידים על כך כנספח ב), והואיל והמבקשים הפרו את הסכם השכירות באי תשלום דמי שכירות לחלוטין ואי תשלום התשלומים השוטפים.

...

לאור האמור לעיל, איני מוצאת לקבל את גרסת המבקשים, כי כתב התביעה לא הומצא להם והנני מקבלת את האמור בתצהיר המוסר המעיד על הדבקת כתב התביעה על דלת המושכר ביום 21.07.19 בשעה 20:00.

לפיכך אני דוחה את הבקשה לביטול פסק הדין שניתן בהעדר הגנה ופסק הדין יוותר על כנו.

לאור האמור לעיל והואיל ודחיתי הבקשה לביטול פסק-הדין, הרי שהנני מורה על ביטול עיכוב ההליכים לפינוי המושכר המתנהלים בלשכת ההוצאה לפועל.

רקע וצדדים; התובע, בנו של המנוח אליהו ארמוזה ז"ל, קיבל מאביו המנוח בשנת 1993 במסגרת העברה ללא תמורה זכויות במקרקעין הידועים כחלקה 233 בגוש 6632 בשטח של 522 מ"ר בתי אביב.

כמו כן, שווי הזכויות של הנכס בשוק החופשי היה גבוה יותר מהסכום שקבל המבקש מהמשיבה, ובכך יש לחזק את טענת המבקש להבטחה שניתנה לו לשמירת זכויותיו שכן לא יעלה על הדעת שהמבקש שהנו כלכלן בחר לקבל עבור זכויותיו סכום נמוך משמעותית משווין, אלא אם הובטח לו שיוכל לרוכש את זכויותיו חזרה בעתיד.

עניין לנו, אם כן, בשני תנאים מצטברים אשר בלתם לא ניתן לפנות לבית המשפט בעתירה לפי סעיף 195(2) לחוק התיכנון והבניה: "קבלת זכות הקדימה הקבועה בסעיף 195(2) מותנית בקיומם של שני תנאים: שינוי ייעוד המקרקעין על פי הוראות החוק, וכוונה של הרשות למכור, להשכיר או להעביר את המקרקעין לגורם שאיננו בעל המקרקעין המקורי". [ראו ע"א 3521/10 עריית חיפה ואח' נ' אבנר גסר ואח' (פורסם במאגרים, 7.1.13); עע"מ 807/14 הפטריארכיה הארמנית אורתודוכסית של ירושלים נ' רשות מקרקעי ישראל (פורסם במאגרים, ‏10.6.2015)].

...

אוסיף כי בחינת הנסיבות נעשית באופן פרטני ולא לפי קביעה גורפת כי עצם קיומה של תב"ע הכוללת בחובה הוראות הפקעה לחלקה תוביל בהכרח למסקנה כי מדובר במכירה לא רצונית [ראו עע"מ 1370/07 רבקה תחיה קרמר ואח' נ' המועצה המקומית אבן יהודה ואח' (פורסם במאגרים, 28.12.2011)].

כלומר, מעבר לכל האמור לעיל, המבקש לא הצליח להראות כי ביצע עסקה גרועה, נכון למועד ביצועה.

בכל אופן המבקש לא ביסס את טענתו כי בזמן אמת העסקה שביצע, הוויתור שעליו חתם, ושיעור הפיצויים היו נמוכים משמעותית באופן שנגרם לו עוול המצדיק את התערבותו של ביהמ"ש. סוף דבר: נוכח האמור, אני מורה על דחיית התביעה.

שטר העברת זכות שכירות ללא תמורה מהאשה הראשונה לנתבע, על פי יפוי הכח שניתן לנתבע, שאושר על ידי נוטריון ביום 17/04/2000.

ביום 4 ליולי 2011 חתם מר [ב] עם מר [י] על הסכם נאמנות לפיו מר [ב] ירכוש את הדירה בירושלים בנאמנות עבור מר [י], שמצידו יעמוד בכל תנאי החוזה שיחתם על ידי מר [ב], שהתחייב להעביר את הדירה על שמו של מר [י] מיד עם בא דרישה מצידו, ולבצע פעולות נוספות להבטחת זכויותיו של מר [י] בדירה.

...

המסקנה: ההתחייבות לשאת ולהינשא אינה מערערת את תוקפן של ההתחייבויות הממוניות של הצדדים ואבותיהם בשטר התנאים.

ואנו שזכינו לספרו, לא מצאנו את התשובה לפי הציון השגוי בכנסת הגדולה בחושן משפט סימן ב' אלא בסימן ה', שם עסק בין היתר במי שקיבל קנין ואמר שהוא מתחייב לתת או ליתן, וכתב שזהו קנין דברים, על אף שהשתמש בלשון מתחייב, שהלשון מתייחסת לתוכן ההתחייבות לעשות מעשה ולא לממון.

הרב עידו שחר אנו מצטרפים לפסק דינו של חברנו הרה"ג עידו שחר שליט"א. הרב שלמה שטסמן – אב"ד. הרב אייל יוסף הכרעה לאור כל האמור והמפורט לעיל בית הדין פוסק: ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף על דירת הצדדים ברחוב[.

זאת ועוד, לו לישכת רישום המקרקעין לא הייתה רואה בתובע ז"ל חוכר לדורות, לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה על שם הנתבע בלישכת רישום המקרקעין בעת שפנה לרישום זה. סעיף 126 לחוק המקרקעין, קובע כדלקמן: "(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להמנע מלעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההיתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההיתחייבות הייתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית". כב' השופט הנדל מציין בעיניין מדינת ישראל נ' unitetisrael appeal inc, כי הערת אזהרה תרשם רק במקרים בהם הזכות המועברת רשומה אף היא: "סופו של שיקול: הייתי מציע לחבריי לפרש את סעיף 126(א) כמאפשר רישום הערת אזהרה רק במקרים בהם הזכות המועברת רשומה אף היא (או כאשר ניתנה הסכמתה של בעלת הזכות הרשומה, כקבוע בסעיף 21(ב)(2) לתקנות). פרשנות זו תואמת את לשון החוק, היא עולה בקנה אחד עם תכליתו הסובייקטיבית ומסייעת להגשמת תכליתו האובייקטיבית. מנגד, קבלת פרשנותן של המשיבות עלולה להרחיב באופן שאינו רצוי את תפקידו של רשם המקרקעין. בנוסף לכך, בעל הזכות שטרם נרשמה יאבד, במידה רבה, את התמריץ לפעול לתיקון הרישום. מצב כזה מונע העברה של זכויות קניין במקרקעין והוא איננו רצוי. לשם הגנה על האינטרסים שלהן, על הערייה והמשיבה לצעוד בדרך המלך של עריכת הרישום הנאות, ולא לסלול דרך חתחתים של רישום הערת אזהרה מכוח זכות שאינה רשומה. הייתי מציע לחברי את התוצאה האופרטיבית הבאה: העירעור מתקבל". (ראה: רע"א 7060/12 מדינת ישראל נ' unitetisrael appeal inc - מאגר נבו 30.04.2015).

יפוי הכוח שניתן לעו"ד *** ביום 2.5.12 קובע בסעיף 1: "1. למכור ולהעביר, להשכיר, להחכיר במתנה וללא תמורה לבנינו *** ( להלן: "צד ג'"), *** חלקים מחלקה *** בגוש *** המצויה ברח' **** , וזכות שימוש בלעדית בחלק המזרחי של החלקה בשטח של *** ממ"ר כולל דרך מעבר".

...

לאחר עיון במכלול החומר שבתיק מצאתי כי דין הטענה לקיומה של זיקת הנאה להידחות, אף לא הוכח קיומו של "שימוש" כאמור בסעיף 94 לחוק המקרקעין, ואפרט.

לסיכום, התביעה לפינוי וסילוק יד הנתבעים מחלקה *** ומהחלק המערבי של חלקה *** (למעט מחלק מחלקה *** לגביה ניתנה ההתחייבות למתן מתנה, בהתאם להסכם השימוש והשיתוף)- מתקבלת.

לסיכום, התביעה למתן פסק דין הצהרתי המורה על ביטול ההתחייבות למתן מתנה - נדחית.