הסכמים ביטול הודעת ביטול החוזה על ידי התנהגות

במכלול האמור לעיל יש לידרוש לגנאי את התנהלותם החוזית והדיונית של הנתבעים באותה מידה הנדרשת בבראשית רבה [פרשה לט', סימן ו'], כך: "הֲשֹׁפֵט כָּל הָאָרֶץ לֹא יַעֲשֶׂה מִשְׁפָּט, אִם עוֹלָם אַתָּה מְבַקֵּשׁ אֵין דִּין, וְאִם דִּין אַתָּה מְבַקֵּשׁ אֵין עוֹלָם, וּמָה אַתָּה תּוֹפֵשׂ חֶבֶל בִּתְרֵין רֵאשִׁין?", שהרי הנתבעים, שאוחזים בהסכם המשולש בכל הנוגע להסדר הנושים בכלל ולדירה בפרט, ושהמשיכו לנהוג באמקאן ובדירה כמנהג בעלים עד לשנת 2012 ורוצים בו "עד היום" [ראו עמ' 102 לפרוטוקול הראשון, שורות 21-23] מבקשים, באותה נשימה, לטעון כי ההסכם עם אילן בטל ומבוטל, לרבות עקב זניחתו בדרך של היתנהגות על ידי הצדדים לו, ולהתנער מחלקו של אילן בהסכם המשולש ומההתחייבויות כלפיו.

כך או אחרת - "עבר זמנו, בטל ביטולו" - היתנהלות נטענת זו אינה עולה בקנה אחד עם החובה המפורטת הן בסעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 [להלן: "חוק החוזים"] והן בסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, להודיע על ביטול הסכם תוך "זמן סביר" מהזמן בו נודע לצד המבטל על ההטעיה ו/או על ההפרה.

...

כל זאת שעה שאף לפנינו מוטל חוזה עסקי מפורט שנוסח על ידי עורך דין, ועת התקשיתי לקבל את ההנחה לפיה אלי, איש עסקים ותיק וממולח [ראו עמ' 97 לפרוטוקול הראשון, שורה 16, עמ' 117, שורה 3], קרא את "המסמכים" הקשורים להסכם המשולש, "לא בדקויות", או שלא בדק "את הסעיפים לעומקם", או שמא כגרסתו הנוספת "קראתי את העמוד הראשון המסחרי בלבד שאומר א' ב' ג', אני נותן כסף, אני מקבל משהו", כשכלל לא ברור לאיזה עמוד הוא מתכוון, שהרי אין בהסכם המשולש עמוד אחד המקיף את כלל תמורות הצדדים לו [ראו עמ' 77 לפרוטוקול הראשון, שורות 4-23].

במכלול האמור לעיל נדחות טענות הנתבעים בסיכומיהם החותרות להכרה לפיה בוטלה "ההתקשרות החוזית הנפרדת" של אמקאן וחכשורי עם אילן.

משהגעתי לכלל מסקנה כי לא ניתן לבתר את ההסכם המשולש, וכי הוא תקף ביחס לכלל הצדדים לו עומדת לאלי הוראת סעיף 9.5 להסכם זה שלשונה: "למנהל תישמר הזכות, עד לתשלום מלוא התמורה למנהל, לעיין, לצלם, להעתיק לשכפל וכו', על חשבונו, את כל מסמכי החברה ובכלל זה דוחות כספיים, דוחות הנהלת חשבונות, הסכמים שחתמה החברה וכל מסמך אחר אשר נחוץ לו. מובהר כי הזכות הנתונה בסעיף זה כוללת גם פניה למנהל החשבונות ורואה החשבון של החברה לשם קבלת הנתונים והללו יהיו מחוייבים לשתף פעולה עם המנהל. התחייבות החברה והמשקיע בסעיף זה תבוטל לאחר תשלום מלוא התמורה למנהל". די בהוראה חוזית מפורשת זו על מנת לעמוד בתנאי הראשון למתן חשבונות, ושמא, נוכח המפורט בסעיף 27, על מנת להצדיק לבדו מתן חשבונות.

. ביטול ההסכם יכול להתבצע בהודעה בעל פה או בכתב.

ביטול הסכם שכירות יכול להתבצע גם על ידי היתנהגות כגון תפיסת חזקה בנכס.

...

סוף דבר הוא, כי התביעה כנגד הנתבע 1 מתקבלת באופן שעליו לשאת בתשלומי הארנונה והמים החל מיום 1.11.18 ואילך ועד למועד ההודעה לרשויות על העברת החזקה במושכר לאחר ככל שהייתה ובאותו המועד.

כמו כן ישלם הנתבע לתובע הוצאות משפט בסך 8,000 ש"ח. ניתן היום, י"ג אדר א' תשפ"ב, 14 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.

לא ניתנה כל הודעה על ביטול ההסכמים, ואפילו בוטלו, הביטול שלא כדין בהיעדר כל הפרה בהתאם להסכמים.

ממילא, ההסכמים בוטלו בהתנהגות על ידי שני הצדדים.

...

לטענת הנתבעים יש לדחות את התביעה מכל וכל וממספר טעמים.

סבורני כי אף טענותיה אלו של בכר הנדסה אינן בעלות משקל רב. ראשית וכאמור, כפי שהוסבר לעיל, לא ניתן לקבל את טענת בכר הנדסה כי העיכובים והאיחורים קשורים בהכרח להתנהלות בדיע, ודי בכך לשמוט את הקרקע תחת הטענה.

בשים לב לכל המפורט, ראיתי לדחות את התביעה שכנגד אף בנקודה זו. סיכום לנוכח כל האמור, התביעה בעיקרה נדחית, למעט ביחס לשיק, כמפורט לעיל וזאת רק כנגד הנתבעת 1.

התביעה כנגד נתבעים 2 – 4 וכן התביעה שכנגד נדחות במלואן.

אם כך היה המצב, לא היה לכאורה צורך בהגשת כתב התביעה הנידון (שמטרתו לקבל את קביעת בית המשפט על ביטול ההסכם לאור הפרת ההסכם על ידי אסיה לנוכח אי עמידה במועדיו), אלא כל שצריכה היתה הערייה לעשות, הוא להודיע לאסיה כי היא מקבלת את הודעתה על ביטול ההסכם.

אסיה הסתמכה על מצגי הערייה בנידון (שינוי בהסכמה ו/או בהתנהגות של מועדי ההסכם) והמשיכה בקידום הפרוייקט תוך נשיאה בהוצאות ניכרות, ואף הקדימה לעירייה תשלום היטלי פיתוח במליוני שקלים (סעיפים 36-39 לנ/3); עד קבלת מכתב הביטול מב"כ הערייה בחודש ינואר 2019, לא ניתנה לאסיה על ידי הערייה כל התראה בדבר הפרת ההסכם.

...

בהינתן כל אלה שוכנעתי לדחות גם את רכיב התביעה של דמי שימוש שבתביעה שכנגד.

סוף דבר – התביעה שכנגד לאור כל דבריי לעיל, אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

אחרית דבר לאור דברינו לעיל, ולסיכום ייאמר, כי הן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד נדחות בזאת.

כדברי המלומדים שלו וצמח (שם בעמ' 459 – 460): "יש שנסיבות העניין והתנהגותו של המתקשר יצביעו על ויתור על ביטול החוזה. [...] בדומה, קבלת תשלומים או טובת הנאה על-פי החוזה, ולעיתים גם דרישה נמשכת להמשך קיומו של החוזה, נוכח ידיעת העילה לביטולו, אינן עולות בקנה אחד עם ביטוי כוונה לבטלו, ועשויות להחשב כויתור על בררת הביטול וכבחירה בבררת הקיום. כיוצא בזה, גם עצם קיומו של איחור מתמשך בנקיטת פעולה יזומה לביטול החוזה נוכח ידיעת הפגם מוליך להשערה בדבר רצון במתקשר להמשיך להיות קשור בחוזה ולוותר על ביטולו". מהו זמן סביר? הדבר תלוי בנסיבות: "הכל תלוי במהות החוזה וטיבו, ובהתנהגותם של הצדדים" (ע"א 760/77 בן עמי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד לג(3) 574, בעמ' 575).

ככל שזו לא תוקנה בתוך זמן סביר, יכול הצד שניפגע לבטל את החוזה על ידי הודעה לצד המפר בתוך זמן סביר מהרגע שניתנה לצד המפר היזדמנות לתקן את ההפרה (סעיפים 6 ו – 7 לחוק החוזים תרופות).

...

בת"א 36911-07-16 ישלם התובע יגאל פנחס לנתבעים שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ. בנוסף ישלם התובע לנתבעים הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪.

בת"א 30226-11-16 תשלם התובעת אביטל סבג לנתבעים שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 24,000 ₪ בתוספת מע"מ. בנוסף תשלם התובעת לנתבעים הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪.

בת"א 14685-09-18 ישלם התובע אורי ארזי לנתבעים שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ. בנוסף ישלם התובע לנתבעים הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪.