הסכמי מכר לרכישת יחידת נופש תנאים והתניות

אולגה, שרכשה דירת נופש בפרויקט "כפר הים", חתמה על הסכם מכר עם מוכר הדירה [מוצג נ/5], ועל הסכם ניהול עם חב' כפר הים [מוצג נ/2].

עוד נוסיף, שהתניה בדבר הגבלת השכרת דירות הנופש לתקופה הפחותה מ-4 חודשים קיימת בכפר הים מאז הקמתו ב-97' [ראו עדות מנכ"לית כפר הים הגב' מיטל אדרעי בעמ' 77 שורה 32], כ-12 שנים לפני שאולגה רכשה את הזכויות בדירת הנופש שלה.

אולגה היתה מודעת למיגבלה זו בעת הרכישה, והסכימה להיתקשר בחוזה המכר בתנאים אלה.

סעיף 6.1 להסכם הניהול [מוצג נ/2] קובע: "מוסכם כי אין להשכיר את היחידה... לצד שלישי ... לתקופה קצרה מ-4 חודשים. הצדדים מסכימים כי אם יפר בעל היחידה הוראה זו הוא ישלם לחברה פיצוי מוסכם בגובה 10,000 דולר בגין כל הפרה כאמור". הפצוי המוסכם הוא על השכרה בפועל, ולא על ניסיון להשכיר את דירת הנופש לתקופה הקצרה מ-4 חודשים.

...

סעיף 3 לחוק החוזים האחידים תשמ"ג -1982 מורה : "בית המשפט... יבטלו או ישנו ... תנאי בחוזה אחיד שיש בו בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות". פרופ' גבריאלה שלו בספרה "דיני חוזים" מהדורה שניה, בעמ' 630-631 מדגישה: "סעיף 3 מוסיף לדין החוזים עילה לביטול חוזה ... הקיפוח שמדובר בו בחוק החוזים האחידים ... משקף ערך חברתי שלילי. מדובר בתנאי בלתי הוגן ... קיפוח הנגזר מחוסר השוויון שביחסי הכוחות שבין הצדדים. סעיף 3 מורה כי את הקיפוח שבתנאי יש לבחון בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות". עוד מוסיפה פרופ' גבריאלה שלו בספרה בעמ' 631: "הנסיבות האחרות שמדובר בהן בסעיף 3 כוללות בודאי את הרקע העובדתי של התנאי ... וכן גם נסיבות נוספות ... שמחוץ לחוזה האחיד גופו". ברע"א 5860/16 פייסבוק נגד בן חמו תקדין-עליון 2018(2) 9700 הדגישה כב' הנשיאה חיות בסעיף 25 לפסק הדין : "ההלכה הפסוקה קובעת כי השאלה האם בפנינו תנאי מקפח אינה נבחנת מנקודת מבטו של הלקוח העומד בפני ביהמ"ש אלא מנקודת המבט של לקוח אינדיווידואלי ואנונימי". העתירה ליתן צו מניעה האוסר על חב' כפר הים למנוע מאולגה להשכיר את דירת הנופש לתקופה הקצרה מ-4 חודשים, בעילה שהוראות הסכם הניהול בעניין זה הן בגדר תנאי מקפח בחוזים אחידים שיש לבטלו - דינה להידחות.

שנית, בעע"מ 1036/16 נציגות הבית המשותף נגד גרנות ואח' תקדין-עליון 2018 (2) 7009 קבע כב' השופט דנציגר בסעיף 8 לפסק הדין בעניין דירות הנופש במרינה בהרצליה: "המתווה מאפשר לרוכשי הדירות לעשות שימוש בעצמם בדירות הנופש ... אני סבור כי פרק זמן של 3 חודשים בשנה אכן עולה בקנה אחד עם שימוש לצורכי נופש . גם אם ניתן היה לומר שפרק זמן של 4 או 5 חודשים בשנה עולה בקנה אחד עם שימוש לצורכי נופש, הרי שאין בכך כדי לומר כי פרק זמן של 3 חודשים חורג ממתחם הסבירות". בפסק הדין בפרשת עע"מ 1036/16, בסעיף 13 לפסק הדין של כב' השופט שוהם, הובאו הכללים שקבעה ועדת המשנה לתכנון ובניה בעניין דירות הנופש בפרויקט המרינה בהרצליה, ובהן נקבע: "תקופת השהות המקסימלית של כל אורח [בדירות הנופש – י.ג.] הוארכה ל-3 חודשים... מדי שנה". בטרם קביעת כללים ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, לצורך יישום תקנון תוכנית חד/1045, מכוח סעיף 27 לחוק התכנון והבניה, כפי שהורה בית המשפט העליון בהלכת אי התכלת - לא ניתן לקבוע שמגבלת אי השכרה לתקופה הפחותה מ-4 חודשים בהסכם הניהול חורגת ממתחם הסבירות והינה בגדר תנאי מקפח, וזאת אפילו היינו משווים לכללים שנקבעו בפרשת דירות הנופש בפרויקט המרינה בהרצליה.

בהעדר הוכחות להשכרה בפועל בתקופה הרלוונטית לתקופה הקצרה מ-4 חודשים – דין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר [א] התביעה והתביעה שכנגד – נדחות.

בעיניין זה מבהיר פרופ' דויטש, כי במונח "עיסקאות מיוחדות" הכוונה לעיסקאות רוכלות, מכירת יחידות נופש או עסקת מכר מרחוק.

את התכלית להסדר זה שבחוק, לגבי עיסקאות מכר מרחוק, ביאר בית-המשפט העליון בע"א 7187/12 עו"ד צמח נ' אל על נתיבי אוויר לישראל (פורסם בנבו, 17.8.14): "מדובר במצב בו המכר נעשה ללא שהצדדים באים במגע פיסי, וללא שהצרכן יכול לבחון באופן מוחשי את המוצר שאותו הוא רוכש. מכאן עולה החשש שהצרכנים מצויים בעמדת נחיתות קשה אף מן הרגיל, ועלולים לעיתים קרובות לטעות בהערכת המוצר שנמכר להם. אסימטריה זו – המודגשת, כאמור, יותר מאשר בעסקת מכר רגילה – הביאה את המחוקק לקבוע הוראות ייחודיות, הכוללות בין היתר הטלת חובות גילוי רחבות על העוסק בסעיף 14ג(א) + (ב) לחוק, וכן זכות ביטול חד-צדדית בסעיף 14ה(ב)". סוגיית ביטול "עיסקאות רגילות", מוסדרת איפוא בסעיף 14ו לחוק, הקובע כדלקמן: "(א) בעיסקה לרכישת טובין, סוגי טובין, שירותים או סוגי שירותים, שקבע השר, רשאי צרכן לבטל את הסכם הרכישה בתוך תקופה שקבע השר, ובילבד שאם העסקה היא לרכישת טובין והצרכן קיבל את הטובין שרכש – (1) הוא יחזיר אותם לעוסק; (2) הטובין לא נפגמו ולא נעשה בהם שימוש". לעניין זה קובעת תקנה 2 לתקנות הגנת הצרכן (ביטול עסקה), תשע"א-2010 (להלן - "התקנות"), כי הזכות לביטול עסקה לרכישת ביגוד והנעלה, מותנית בין היתר באי שימוש במוצר: "צרכן רשאי לבטל הסכם בהתאם לפסקאות (1) עד (7) ובילבד שביטול הסכם לרכישת טובין יהיה בתנאי שהצרכן יחזירם לעוסק והטובין לא נפגמו ולא נעשה בהם שימוש בידי הצרכן הרוכש; החזרת הטובין באריזה המקורית תהווה ראיה מספקת לאי-עשיית שימוש בהם – .... (7) לרכישת טובין או סוגי טובין כאמור בפרט 7 לתוספת – מיום הרכישה ועד תום שני ימים שלאחריו שאינם ימי מנוחה ובילבד שתווית המחיר על הטובין, אם ישנה, לא הוסרה". בתוך כך קובע פרט 7 לתוספת שבתקנות כי המדובר בביגוד והנעלה.

לאור האמור, ומאחר ועסקינן בעיסקאות מכר מרחוק, התניית אי עשיית שימוש במוצר כתנאי להחזרתו, כפי שהוא מופיע בתקנון המערערת, מהוה התניה אסורה על הוראות חוק הגנת הצרכן ולפיכך הנה בגדר הטעייה של הצרכן, וממילא אין מקום להתערב בהחלטת המשיבה בעיניין זה. גביית דמי משלוח סעיף 14 ה(ב) לחוק קובע כי בעת ביטול עסקה שלא עקב פגם או אי התאמה, רשאי העוסק לגבות מהצרכן דמי ביטול בשיעור שלא יעלה על 5% ממחיר הנכס נשוא העסקה, או 100 שקלים חדשים, לפי הנמוך מבניהם.

...

אשר על כן, אני סבורה כי הממונה שקל את השיקולים הנדרשים, פעל במקצועיות, ואיני מוצאת להחליף את שיקול דעתו ולקבוע כי עמדת המשיבה לוקה בחוסר סבירות המצדיקה התערבות בית המשפט, אפילו בבחינה רחבה מבחינת הסבירות הרגילה הנוהגת בערר מנהלי אחר.

אני מקבלת גם את טענת המשיבה לפיה שאלת תום הלב אינה רלבנטית, שכן ההחלטה נעשית על יסוד המסד העובדתי, ואין מקום לבחינת היסוד הנפשי בהקשר זה. בשולי הדברים אציין, כי לא מצאתי ממש בטענת המערערת לנזק או לחסר ראייתי.

סוף דבר מכל הנימוקים שלעיל, לא מצאתי כי יש מקום להתערב בהחלטת הממונה ואני מורה על דחיית הערעור.

צא וראה, כי בתוספת הרביעית מופיעות שתי עיסקאות – עסקה בעיניין רכישה של יחידת נופש המאפשרת "פתח יציאה" וכן עסקה בעיניין רכישת שירותים במכון כושר המאפשר "פתח יציאה" במהלך השנה, כאשר קודם לכן – או שלא התאפשרה היציאה עד תום התקופה הקצובה או שניתן היה להשתחרר מהמנוי תחת קנס יציאה מוגדל.

כך, למשל, כאשר מדובר בעיסקה ברוכלות כאמור בסעיף 14 לחוק הגנת הצרכן או בעסקת מכר מרחוק לפי סעיף 14ג(ג) לחוק הגנת הצרכן או בעיסקה ביחס ליחידת נופש בהתאם לסעיף 14א (ג) לחוק להגנת הצרכן.

בית המשפט העליון קובע כי "נראה כי כבר בשלב זה מתעוררות מספר שאלות, בעיקר משפטיות, שהנן מורכבות ודורשות דיון מעמיק. הדיון אינו בהכרח מסתכם בשאלה נקודתית או "פשוטה", שכן השאלה המרכזית בעיניין זה – האם ישנה אפשרות סבירה שתניית הביטול תקבע כתנאי מקפח בחוזה אחיד – נסמכת על שאלות מקדמיות מורכבות יותר.

...

סוף דבר.

משכך אני מורה על שפעול הליכי ההוצאה לפועל בניכוי הסכומים ששולמו 6360.09 ₪ ו-4546 ₪.

סך הכל ישלם הנתבע לתובעת סך של 1570 ₪ הוצאות משפט (מלבד שפעול הליכי ההוצאה לפועל כאמור וההפחתה בהתאמה לסכומים שעוקלו).

הפרוייקט כולל 140 דירות, וכן מצויים בו בריכת שחיה; חדר כושר וסאונה; חלק המוגדר כקפיטריה; חלק המוגדר כמשרד קבלה; וחלק שהוגדר כבית כנסת בהיתר אולם הפך ליחידה נפרדת (להלן: "השטחים שבמחלוקת").

עוד טוענים הם, כי הפרוייקט נועד, בהתאם לתב"ע החלה עליו, לשמש כמלון דירות נופש, ועל כן, יש בהחרגת השטחים שבמחלוקת מהרכוש המשותף, לאיין את מטרת הפרוייקט.

בעניינינו, סבורני כי היתקיימו שלושת התנאים האמורים לעיל - במיפרט הנספח להסכם, המפרט את פרטי הדירה הנמכרת, הותנה במפורש: "חלקים המוצאים מהרכוש המשותף: הגגות, גינות פרטיות, מקומות חניה, מחסנים דירתיים, אולמות, מיתקני ספורט ורווחה, בריכת שחיה, משרד קבלה...". כן נקבע, כי שיעור החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה, יעמוד ביחס ישר לשטחי הרצפה של הדירות, בהתאם להוראות חוק המקרקעין (נספח ו' לתצהיר מאיר כהן, עמ' 10 למיפרט).

בשולי הדברים יוער, כי גם אילו התקבלה הטענה, לא יכולה היתה לעמוד לרובם הגדול של הרוכשים (ושל רוכשי יד שניה שרכשו מהם), אשר מהסכמי המכר שלהם, נמחקה התניה האמורה.

...

סבורני, כמפורט להלן, כי אין לקבל איזו מן הטענות האמורות, שכן, משנקבע, כי השטחים שבמחלוקת הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות התובע, בהתאם להוראות הדין והפסיקה, אין בהתנהלות הצדדים או בטענות בדבר אופיו הכללי של הפרוייקט, כדי לשנות את מערך הזכויות הקנייניות הקיים.

התביעה מתקבלת, אפוא, וניתן סעד הצהרתי כמבוקש בס' 1 לכתב התביעה.

נוכח היקף ההתדיינות בפועל, ולאחר ששקלתי טעוני הצדדים לעניין ההוצאות, ובחנתי את הסכם שכה"ט והקבלות שצירף ב"כ התובע לעניין זה, ישלמו הנתבעים – למעט הנתבעים אשר לא הוגש כתב הגנה מטעמם, או שהודיעו לביהמ"ש, על הסכמתם לתובענה, בשלב כלשהו של ההתדיינות – יחד ולחוד, הוצאות המשפט של התובע לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 90,000 ₪.

צא וראה, כי בתוספת הרביעית מופיעות שתי עיסקאות – עסקה בעיניין רכישה של יחידת נופש המאפשרת "פתח יציאה" וכן עסקה בעיניין רכישת שירותים במכון כושר המאפשר "פתח יציאה" במהלך השנה הכוללת גם בריכות שחייה וקורסים במסגרת זו, כאשר קודם לכן – לא התאפשרה היציאה עד תום התקופה הקצובה או שניתן היה להשתחרר מהמנוי תחת קנס יציאה מוגדל.

כך, למשל, כאשר מדובר בעיסקה ברוכלות כאמור בסעיף 14 לחוק הגנת הצרכן או בעסקת מכר מרחוק לפי סעיף 14ג(ג) לחוק הגנת הצרכן או בעיסקה ביחס ליחידת נופש בהתאם לסעיף 14א (ג) לחוק להגנת הצרכן.

בית המשפט העליון קובע כי "נראה כי כבר בשלב זה מתעוררות מספר שאלות, בעיקר משפטיות, שהנן מורכבות ודורשות דיון מעמיק. הדיון אינו בהכרח מסתכם בשאלה נקודתית או "פשוטה", שכן השאלה המרכזית בעיניין זה – האם ישנה אפשרות סבירה שתניית הביטול תקבע כתנאי מקפח בחוזה אחיד – נסמכת על שאלות מקדמיות מורכבות יותר.

...

בעניין קידום בע"מ, בית המשפט שרטט את עובדות המקרה וביחס אליהן מיקד את השאלה המשפטית – "אדם נרשם ללימודים בתחום בו הוא מבקש להרחיב את השכלתו ולהעשיר את ידיעותיו. תמורת לימודיו נגבה ממנו שכר לימוד כולל, המוסכם בינו לבין העוסק. זמן מה לאחר תחילת הלימודים מגיע האדם למסקנה כי אין הוא מעוניין להמשיכם. בעקבות זאת הוא מודיע לעוסק עמו התקשר על הפסקת לימודיו ומבקש השבה של חלק מהסכומים ששילם מראש, באופן יחסי לתקופת הלימודים אותה אין ברצונו לממש. העוסק מסרב בטענה שעל פי הדין ולפי תנאי החוזה, אין ללקוח זכות לבטל את ההתקשרות לאחר שהחל את לימודיו– האם ללקוח ישנה תרופה נגד העוסק במקרה שכזה? האם עומדת ללקוח "זכות חרטה" לאחר תחילת הלימודים? האם עומדת ללקוח "זכות השתחררות" מתכנית לימודים לאחר שהשלים חלק ממנה? בית המשפט המחוזי הבחין בין שני מצבים בהם מבקש הלקוח לבטל את ההתקשרות.

יצוין, כי המבקשת שם העלתה טענות נוספות כנגד המסקנה שישנה סבירות לקביעת התניה כמקפחת.

על כן, אין מנוס אלא לדחות את התביעה.