הסכמה בעל פה ובהתנהגות למתן הארכת תקופת השכירות

כך גם עמית בחקירתו ציין באשר למשא ומתן שהתקיים (להארכת תקופת השכירות) כי הייתה דרישה של חנ"י להעלות את דמי השכירות "...מצד שני היתה דרישה שלנו להכיר בכל ההשקעות, זה מה שלא הסתייע". גם כאן לא נטען להסכמה מחייבת של חנ"י לפצות מכח נוהג או מכח הסכמה בעל פה לתשלום בגין ההשקעות, אלא בדרישת מפעלים, אגב המשא ומתן לכריתת חוזה משנת 2010 ואילך.

בנסיבות העניין ונוכח הכלל ההלכתי "...אשר קובע כי לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד־דעת הצדדים וכן בהיתחשב בחזקה הפרשנית לפיה לשון ברורה משקפת את מה שהצדדים לחוזה התכוונו לקבוע בינם לבין עצמם", מצאתי אף לדחות את טענות הנתבעות באשר לקיום הסכמות "בעל פה", לסיכומים שלא בכתב ולהסכמות מכוח היתנהגות או נוהג (ר' גם פרשת ביבי כבישים לעיל (כב' השופט א' שטיין)).

...

סוף דבר לא מצאתי בטיעונים אחרים שהעלו הצדדים או בשיקולים אחרים שהובאו כדי לשנות מתוצאת פסק הדין לגופו של עניין (ר' ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תקשורת (פורסם בנבו, 18.11.18); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן (פורסם בנבו, 2.9.18); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (פורסם בנבו, 25.3.10); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (פורסם בנבו, 11.8.08)).

כפי שפורט מעלה, בשנים 2010–2011 תשלם הנתבעת לתובעת את דמי השכירות החוזיים שנהגו טרם תום תקופת השכירות (44–45 ₪ למ"ר לשנה בתוספת מע"מ).

לפיכך, החל מ־1.1.12 ועד 31.5.16 תשלם הנתבעת לתובעת את דמי השכירות הראויים כפי ששם אותם השמאי להט בחוות דעתו, בסך של 92 ₪ למ"ר לשנה בתוספת מע"מ. בתחילת כל שנה קלנדרית יתווספו לסכום הנ"ל (של 92 ₪ מ"ר לשנה) הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בסעיפים 170–173 לעיל.

הנתבע עוד מוסיף וטוען, כי להסכמות אלו הגיעו הוא ומר בנבנישתי עוד בשנת 2014, וכי הם שתפו אחד את השני בתוכניותיהם, והגיעו השניים להסכמה בעל-פה, כי הארכת אופציית ההשכרה כפופה להסכמות בין הנתבע למר בנבנישתי, שלפיהן יפנה הנתבע את המושכר בתחילת שנת 2017, כפי שאכן עשה.

אין חולק, כי הנתבע חתום על הסכם השכירות (ואף על כל עמוד ממנו), הנתבע הודה בחקירתו הנגדית, כי הוא מבין את הסכם השכירות (ראו: פרוטוקול מיום 13.12.2022 עמוד 68 שורות 10-11), כי הסכים לתנאים הקבועים בו וכי הוא מודע לכך שכל שינוי של תנאי בהסכם השכירות צריכים להעשות בכתב: "עו"ד גיטליץ: אתה הסכמת. אז גם הסכמת שלא יהיה ניתן לשנות את ההסכם בעל פה רק בכתב נכון?

הפסיקה הכירה בכך שצדדים לחוזה רשאים להביא לשינוי תנאי הוראותיו של הסכם בכתב, או להתנות עליו על-ידי היתנהגות הצדדים או בהסכמה בעל-פה: "הצדדים לחוזה רשאים להתנות עליו ולשנות הוראותיו מבלי להיות מוגבלים לפרוצדורה או לצורה מסוימת. בין השאר, יתכן שייוצר חוזה - או שתשונה הוראה מהוראותיו - ע"י היתנהגות הצדדים או ע"י הסכמות בעל פה" (ראו: ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4) 35, 41 (1992)).

כמו-כן, מעיון מדוקדק בכל התכתובות שבין מר בנבנישתי לבין הנתבע לא עלתה ולו פעם אחת הסכמה מפורשת וברורה לקיצור האופציה של השכירות, נהפוך הוא, מר בנבנישתי הבהיר לנתבע, כי האמור במכתב ששלח הוא בעייתי ואף לאחר שבחן את הסכם השכירות עצמו: "הצצתי בחוזה שלך וזה נראה בעייתי״ (ראו: נספח ה׳ לתצהיר הנתבע). אם אכן הייתה הסכמה מצד מר בנבנישתי לשנות את תנאי הסכם השכירות או לכרות הסכם בעל-פה, הרי שלא היה לו צורך "להציץ בחוזה" כלשונו או לעיין בו, שכן אם אכן הצדדים סיכמו בעל-פה לקיצור תקופת האופציה, לא היה מר בנבנישתי רושם "זה נראה בעייתי". דברים דומים ניתן לקבוע אף לטענת הנתבע לפיה עצם העובדה שמר בנבנישתי כתב לו שהוא: "לא מתווכח" (ראו: נספח ה׳ לתצהיר הנתבע) מעידה, כי הוא אישר, כי אין בעיה חוזית וכי יש בכך להוכיח, כי בשנת 2014 מר בנבנישתי נתן את אישורו לקיצור תקופת האופציה.

...

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבע ישלם לתובעת בגין דמי השכירות של המושכר סך של 108,509 ₪ בתוספת מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט, ושכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ש"ח (בתוספת מע"מ), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד התשלום בפועל.

לטענת התובעת, לאחר יום 20/11/2022 לא נכרת כל הסכם שכירות או הסכם להארכת תוקפו, ולא ניתן לנתבעים אישור בעל פה או מכוח היתנהגות להמשיך ולהחזיק במושכר.

סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה אפילו הייתי קובעת כי בין הצדדים השתכלל הסכם להארכת תקופת השכירות, בעל פה ו/או מכוח היתנהגות (וכאמור – לא כך הדבר) הרי שמהראיות שהובאו בפניי עולה כי הצדדים לא הסכימו ביניהם מהי תקופת השכירות ובפרט מתי תקופה זו מגיעה לסיומה.

...

אני סבורה כי פינוי המושכר בתחילת חודש יולי, יאפשר לילדי הנתבעים לסיים את שנת הלימודים בטרם תפנה המשפחה את המושכר, וזאת מבלי שייגרם לתובעת נזק כלשהו.

סוף דבר הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ובכלל כך כל תקופות האורכה שניתנו בעניינו, פקע ביום 21/11/2022, קודם למועד הגשת התובענה שבפניי.

הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪.

תשובה בכתב מאת התובע הגיעה ביום 21.3.2005 לפיה נאות התובע לאשר את הבקשה בכפוף, בין היתר לתשלום של $25,886 שכונה "חוב בגין חלקה של מרשתי בדמי שכירות המשנה לתקופה שעד ליום 31.1.05". עוד נכתב בהסכמה כי חלקו של התובע בדמי השכירות יהיה 50% אך לא פחות מ-$1,500.

ביום 1.1.2005, נחתם מה שכונה תוספת להסכם השכירות משנת 1999, בה נקבעה הארכה של תקופת השכירות שנקבעה בהסכם הקודם (למשך 120 חודשים, עד 31.1.2015), אולם זאת, עם אישיות משפטית אחרת בשם א.ר. צ'אקרה בע"מ. הסכם השכירות הנ"ל הגיע לסיומו בטרם עת, בשנת 2008.

אין מחלוקת כי לא קיימת הסכמה בכתב של התובע לשכירות משנה זו. הנתבע טוען להסכמה בעל פה או בהתנהגות.

יצוין בהקשר זה, כי יש ממש בטענות הנתבעים לפיהן "ריכך" התובע את טעונו בענין זה בסיכומיו כאשר טען (שם, בס' 48) ש"מהראיות שהגישו שני הצדדים לא עולה תמונה ברורה ומדויקת של ההתנהלות ביניהם, לפני מתן אישור בעל הבית להשכרת משנה בשנת 2011". יש גם ממש בטענות הנתבעים לפיהן לא הונח בסיס עובדתי לגידור פרק הזמן ה"בלתי ברור" עד לשנת 2011 דוקא, ולטענה, כי החל משנת 2011 דוקא השתנתה התמונה ומאותו מועד ואילך "חזרו" כביכול הצדדים לאותו נוהל המחייב הסכמה בכתב, באופן המבטל אוטומאטית כל שכירות משנה שביחס אליה לא נמצא אישור בכתב שכזה.

...

עוד נטען, כי גם התובע, שביקר במקום, ידע בדיוק מי מחזיק בו. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים וטיעוניהם, הגעתי למסקנה כי אכן היה במכתב הנתבעות מיום 16.2.14 כדי להטעות את הנתבעים.

סיכומם של דברים התביעה נגד הנתבעים 1-5 וכן הנתבעות 6-7 נדחית.

בנסיבות בהן, גם אם לחלופין, הוכרע כי הנתבעים זכאים לסעד מן הצדק, הגעתי למסקנה כי אין ליתן צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

לטענת התובע, הסכם השכירות בין הצדדים הסתיים בתום תקופת השכירות הראשונה שנקבעה בהסכם, והאופציה שניתנה בו לא נכנסה לתוקפה מאחר שהנתבע לא מסר לתובע הודעה בכתב 60 ימים מראש באשר לרצונו להאריך את חוזה השכירות ולממש את תקופת האופציה.

עוד מציין התובע, כי טענותיו של הנתבע ביחס להארכת הסכם השכירות בעל פה ובהתנהגות והשיח שנוהל בין הצדדים באשר למימוש האופציה, הן טענות שלא הוכחו ונטענו ללא כל ביסוס או תמיכה, והכל כנגד הסכם בכתב - שכוחו גובר.

בין הצדדים קיים כאמור הסכם שכירות המציג את דרך התשלום עליה הסכימו וכן קובע את מנגנון הארכת תקופת השכירות ומימוש האופציה.

...

על אף האמור אעיר, כי אני מקבלת את טיעוני הנתבע באשר לטענה לפיה אי מסירת 12 ההמחאות מהווה הרחבת חזית, שכן מדובר בטענה שלא נטענה בכתב התביעה, אלא היא הוזכרה רק בשלב מאוחר יותר.

סיכומו של דבר, בבואי לאזן בין האינטרסים השונים של הצדדים כפי שהוצגו מעלה, אני רואה לנכון כאמור לדחות את מועד פינוי הנכס עד ליום 31.8.2024.

סוף דבר התביעה מתקבלת.