הסכמה בדבר אחריות ליקויי רטיבות בדירה מדורגת

בכתב התביעה לא פירט התובע את הליקויים המיוחסים לעבודת הנתבע, אלא טען באופן כללי כי במהלך המגורים בדירה התגלו ליקויים הבאים: רטיבות ונזילות, ליקויי ריצוף וקרמיקה, אינסטלאציה, נגרות, טיח וצבע ועוד.

לא בוצע מעבר מדורג כלל.

התובע ניסה להציג תמונה לפיה הנתבע כפה עליו להסכים לדברים מסוימים בנגוד לרצונו- כך ביחס לתשלום טען כי שילם מעבר למה שסוכם בהתאם לדרישת הנתבע וכן ביחס לעבודות החשמל טען כי הנתבע אילץ אותו לעבוד עם חמיו על אף שתיכנן להביא איש מיקצוע בסכום נמוך יותר.

הקף העבודות באחריות הנתבע התובע טען גם לליקויים בבניית השלד, קיומם של סדקים וכשלים בחיבור בין תוספת הבניה למבנה הקיים.

...

המסקנה העולה מן האמור לעיל היא כי התובע קיבל את הצעת המחיר שהגיש לו הנתבע ושילם את הסכומים המצוינים על גביה (בכתב ידה של אשתו) שאינם עולים כדי מלוא התמורה שנקבעה עבור העבודות, ולפיכך נותר חייב לנתבע סכום כסף.

סוף דבר התובע התקשר עם קבלן שיפוצים וטען לליקויים שונים בביצוע עבודות בביתו.

אשר על כן, התביעה נדחית.

יצוין כי ליקויי הרטיבות אותם הסכימו הנתבעות לתקן במסגרת מכתבן, מופיעים כבר בפניית התובע אל הנתבעות מחודש אפריל 2013 ואף בחוות הדעת הראשונית שנמסרה לנתבעות בטרם מסירת הדירה לתובע.

גם המומחה מטעם בית המשפט קבע כי אכן "אין סף "מדורג" במעבר בין חדר הרחצה לפרוזדור".

משהתובע עצמו מכיר בכך כי לא נגרם נזק בשל העידר הגבהים ולאור חוות דעת המומחה כי הדבר נבע מבקשת הרוכשים המקוריים, אני דוחה את טענתו כי הוא זכאי לפצוי בעיניין זה. ניזקי רטיבות בחדרים הסמוכים לחדר האמבטיה (סעיף 45 לסיכומי התובע) לטענת התובע, קיימים "כתמי רטיבות חומים על פני ריצוף השיש בפינת האוכל ובחלק מהסלון והפרוזדור ובסמוך לקירות האמבטיה". המומחה מצא בעיניין זה כי העובדות נכונות והוא מוסיף כי "נכון למועד ביקורי בדירה, כתמי הרטיבות מעל לפאנלים בקירות הגובלים עם חדר האמבטיה נימצאו יבשים" (ההדגשה במקור).

משקבע המומחה כי כתמי רטיבות אכן קיימים (הגם שהיו יבשים במועד הבדיקה), ומשלא עלה בידי הנתבעות להוכיח כי מקור הרטיבות נעוץ בתובע, אני קובע כי האחריות לליקוי רובצת לפתחן של הנתבעות.

...

הטענה לקבלת פיצוי בגין דיור חלופי נדחית.

לאור האמור טענת התובע בעניין זה נדחית.

בהתחשב בכלל השיקולים והנסיבות שמניתי לעיל אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך של 8,500 ש"ח בגין ראש נזק זה. על כן, אני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סכומים כדלקמן: (1) פיצוי על סך של 33,350 ש"ח, לפי התחשיב הבא: (1) סך של 26,400 ש"ח בגין ליקויי הבנייה (בהתאם לסכום בסעיף 1 לסיכום חוות דעת המומחה (20,900 ש"ח), בצירוף סך של 3,500 ש"ח בגין אי חיפוי צנרת ספרינקלרים (סעיף 2 לחוות הדעת) וסך של 4,500 ש"ח בגין ליקויי הרטיבות (סעיף 7.2 לחוות הדעת) ולאחר הפחתת סך של 2,500 ש"ח בגין אי התקנת האינטרקום (כאמור בסעיף 28 לפסק הדין)); (2) סך של 4,950 ש"ח המהווה תוספת של 25% על הסכום הנקוב בס"ק (1) לעיל (למעט ביחס לרכיב הפיצוי עבור ליקויי הרטיבות, כאמור בסעיף 11 לפסק הדין) המשקף עלות תיקון על ידי קבלן חיצוני; (3) סך של 2,000 ש"ח בגין פיקוח הנדסי, כאמור בסעיף 4 לסיכום חוות הדעת; הסכומים בסעיף (א) נושאים ריבית כחוק והפרשי הצמדה מיום עריכת חוות דעת מומחה בית המשפט ועד ליום התשלום בפועל.

כמו כן, ליקויי הרטיבות הנם שכיחים בדירות חדשות ואינם מהוים עילה לירידת ערך, כל זאת בנוסף לטענתה, כי האחריות רובצת לפתחם של הזוג כצמן.

על מנת להראות, כי הדירה היתה מוכנה למסירה, היה על הנתבעת להראות, כי נעשתה פנייה אל התובע על מנת שיקבל את החזקה בדירה והוא לא עשה כן. יכולים להיות שיקולים שונים לעיכוב במסירת הדירה גם לאחר קבלת טופס 4 ובין היתר, הצורך בקבלת אישורים שונים נוספים, כגון אישור חברת החשמל, הצורך לבצע מסירה לכלל הרוכשים בבניין באופן מדורג ועוד.

היות שכך, שעה שהתובע לא העלה טענה פוזטיבית לעניין הסכומים שפורטו בכתב הוויתור, לרבות לעניין שיעור הסכומים שדובר בהם בעת החתימה על כתב הוויתור, ובפרט לא נתן כל היתייחסות לשאלה האמנם הוא עצמו קיבל מהנתבעת הנחות כלשהן, הרי שיש לראות את הצדדים כמוחזקים, כי בהסכימם לעניין הסכומים שצויינו בכתב הוויתור, כי הסכימו שבכך מתמצות טענותיהם, לרבות לעניין שיעור הפצוי המגיע לתובע בגין האיחור במסירת החזקה בדירה.

ירידת ערך "פסיכולוגית" – בשל ליקויי רטיבות: לטענת התובע נגרמה לדירה ירידת ערך בשל ליקויי הרטיבות שהופיעו בה. העובדה שהליקויים ניתנים לתיקון, כטענת הנתבעת ומומחה בית המשפט אינה מבטלת את זכותו לפצוי זה בשל ירידת ערך פסיכולוגית שנגרמת משום שהדבר עלול להרתיע קונים פוטנציאליים או בשל מרכיב אי הוודאות באפשרות לתקן את הליקויים באופן מלא.

...

המומחים מטעם התובע ערכו חישוב פרטני של אותם חדרים ולא ערכו חישוב של כלל הדירה, כך שאין מסקנה של המומחים, כי הדירה קטנה בשטח של כשני מ"ר, אלא, כי מידותיהם המצטברות של החדרים שנבדקו קטן בכשני מ"ר. סבורתני, כי בעניינה של תביעת התובע בסוגיית המידות נפלה בראש ובראשונה טעות בחוות הדעת.

אין במקרה זה מדובר בהטעיה, שעה שהמידה המחייבת בסופו של דבר היא מידת הדירה כולה ולא מידת החדרים.

סוף דבר: סוף דבר, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכום של 12,823 ₪.

כך, גם טענה הנתבעת במסגרת ההליך הקודם (כפי העולה מפסק הדין) כי "לא ניתן להטיל עליה כל אחריות לעבודות, שאינן מתייחסות לעבודות איטום בדירתה, עבודות שכלל אינן כלולות בעבודות שלב א', ומאחר שהתובע ביצע רק אותן אין כל מקום לחייבה". ויודגש, המומחה מטעם בית המשפט בהליך הקודם לא שלל את האפשרות כי הרטיבות נובעת אף מליקויים בדירת הנתבעת, כגון האפשרות לחדירת מים ממרפסת דירת הנתבעת שאינה אטומה לחלוטין, אלא סבר שיש לבצע את התיקונים בשלבים ובהתאם לתוצאות בכל שלב ושלב.

עם זאת, הטענה כי נעשו פניות רבות לנתבעת לצורך תאום בדיקת ההצפה מתיישבת עם יתר הראיות בתיק ועם הגיונם של דברים, מאשר גרסת זלבסקי בתצהירו כי אין זה נכון שהוא והנתבעת לא שתפו פעולה, אלא ההיפך הוא הנכון, הם שהציעו כי בעלי מיקצוע יבואו לבדוק את הדירה ולבצע בדיקות נוספות, אלא שנציגי התובע תאמו מועד "ופשוט לא באו". למעשה, פניות ב"כ התובע לב"כ הנתבעת לצורך תאום הבדיקה נעשו בסמוך לאחר מתן פסק הדין בהליך הקודם ועל בסיס ההסכמות ביניהם, שקבלו ביטוי בפסק הדין, לתיאום מועד בו יבקר בעל מיקצוע מטעם התובע בדירת הנתבעת.

לדבריו, "נימצאו בדירת הנתבעת ליקויים רבים המעידים בהכרח על חדירת מים לנכס אשר יכולים להוות מקור הכשל של רטיבות בתיקרת דירת התובעים". ואלו הליקויים שמנה המומחה: רטיבות קפילארית מימין ומשמאל לווטרינה עקב חדירת מים ממרפסת הדירה, סימנים המלמדים על תשתית ריצוף רטובה, עליה קפילארית בקיר יח"ד צפוני וקירות המסדרון, עליה קפילארית בהקף חדר שירות פנים וחוץ, עליה קפילארית בחדר שינה הורים משמאל וימין לחדר רחצה שכן לא קיים סף מדורג בכניסה לחדר רחצה הורים, אין סף מדורג בכניסה לחדר האמבטיה הכללית, עליה קפילארית במסדרון דרומי מימין ומשמאל לחדר רחצה כללי – לא קיים סף מדורג, לא קיים סף מדורג ביציאה למרפסת פתוחה, ושיפוע הריצוף במרפסת הפתוחה פחות מהמינימום הנידרש.

כך, מציין המומחה אופיר כי נימסר לו מידע בדבר נזילות הקשורות לנקוז המזגן ונזילה מהאסלה בדירת הנתבעת, הוצג לו סירטון בו נראה טיפטוף מים בחודש ינואר 2020 מחור בתיקרת דירת התובע, כי בבדיקה שערך מכון התקנים בדירת הנתבעת נמצאה תכולת רטיבות במילוי מתחת לריצוף למעלה מן המותר באיזור פינת האוכל ובאיזור הסלון, וכי בדיקות שערך במרפסת המערבית והצפונית (בה היה מצוי הג'קוזי) העלו בעייתיות בשיפועי הריצוף ובעיות איטום.

...

בכתב ההגנה המקורי טענה הנתבעת כי דין התביעה להידחות של מעשה בית דין וכן מחמת התיישנות.

מאחר וחוות דעתו של המומחה בעניין זה לא נסתרה, ומאחר ומדובר בתיקון משמעותי בדירת הנתבעת, אני מקבלת את קביעת המומחה וקובעת כי העבודות בדירת הנתבעת יבוצעו תחת פיקוח הנדסי.

לאור זאת, ועל מנת לאפשר לנתבעת להיערך בהתאם, אני מורה כי העבודות בדירת הנתבעת יושלמו בתוך 90 יום מיום המצאת פסק הדין.

לעניין ההוצאות, לאחר ששקלתי מכלול השיקולים הרלבנטיים, החלטתי לחייב את הנתבעת לשלם לתובע את אגרת בית המשפט כפי ששולמה, ובנוסף הוצאות משפט בסך של 6,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

הוסכם בין הנתבע לבין לוי לבצע בדיקות לאיתור הליקויים, תוך זימון מומחים; טרם הגשת התביעה בוצעו איטום ובדיקת הצפה במרפסות בדירות הנתבע ולדידו, מקור הנזילות אינו שם. הנתבע ייחס ללוי חוסר שתוף פעולה, אי-הקטנת הנזק ומניעת זכות תיקון מן הנתבע, באופן שמצדיק את דחיית התביעה; אם יתחוור שיש בדירת הנתבע ליקויים באחריותו, אזי יש לאפשר לו לתקנם.

תועד הרכב החדרים בדירת לוי, שהוא זהה לדירת כחלון (סלון וחדר שינה, מטבח, חדר רחצה ומרפסת) ונזכר אופיו המדורג של המבנה, שבעטיו נימצאת דירת לוי מתחת למרפסת דירת הנתבע שמספרה 1400.

דירות הנתבע 1400 ו-1401 נימצאות מעל קיר זה. ככל שיש רטיבות וסימנים לחדירת מים בקירבתו, הדבר נובע מהליקוי בריצוף מרפסות הנתבע ואיננו גורם נפרד, עצמאי, לניזקי רטיבות בדירות התובעים; המומחה טל העיד על כך [עמ' 51 ש' 14-4, 37-24; ר' גם עדות המומחה דובדבני בעמ' 15 ש' 39-37].

...

תוך שלושים יום מעת המצאת פסק-הדין (וללא קשר לתיקון בדירותיו) ישלם הנתבע לכל תובע סכומים אלה, לביצוע עבודות התיקון בדירותיהם וכפיצוי על נזקיהם: לכחלון – עבור עלות תיקונים של נזקי הרטיבות – 23,166 ₪ כולל מע"מ שיישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מתאריך חוות-הדעת המשלימה (15.2.2022) עד יום פסק-הדין.

סוף דבר די באמור לעיל כדי להכריע במחלוקת ואין צורך להידרש לטענות נוספות מעבר לכך.

במכלול השיקולים והקביעות הללו, ישלם הנתבע לתובעים את הוצאות ההליכים כלהלן: לכחלון – אגרת משפט על-פי אסמכתא בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מתשלום כל חלק של האגרה עד יום פסק-הדין, הוצאות משפט בסך 2,500 ₪ (בנוסף לשכר מומחי בית-משפט שנקבע לעיל) ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 15,000 ₪ – שני האחרונים בערכי יום פסק-הדין.