הסכם תלוי בתנאי מתלה שנזקק להסכמת צד ג' לשם ביצועו

במבוא להסכם זה הוצהר, בין היתר, כי "סעיף 11 לחוק הירושה חל על הדירה ולא על הדירה ברחוב ההגנה", ולפיכך "היורשים הבלעדיים בזכויות המנוחה הם המוכרים, אולם באם טענתם לא תיתקבל הרי שליתר היורשים על פי הבקשה יהיו זכויות בדירה". כן הוצהר כי הואיל "והמוכרים מבקשים למכור את זכויותיהם בדירה, וזאת אך ורק באם יוכרזו כיורשי זכויות המנוחה בדירה. באם בקשתם תידחה הרי שהסכם זה לא יכנס לתוקף ולאיש לא תהיה טענה האחד כלפי מישנהו". סעיף 4 להסכם שינפלד עוסק בנושא התמורה; סעיף 4.1 קובע כי תמורת הדירה, אשר תשולם על ידי "הקונים", תעמוד על 430,000 ₪, ובסעיף 4.2 נכתב כי "התמורה תשולם למוכרים ע"י הפקדת הסכום הנ"ל במעמד חתימת הסכם זה בידיו הנאמנות של עו"ד שינפלד (להלן: הנאמן), אשר יעבירו לידי המוכרים, בנכוי הסכום המפורט בסעיף 4.3 להלן, עם קבלת צוי ירושה של המנוחים ולפיהם המוכרים הנם יורשיהם הבלעדיים של המנוחים, ודין תשלום לידי הנאמן... כדין תשלום לידי המוכרים". סעיף 4.3 להסכם קובע כי מתוך תמורת הדירה "יושאר בידיו הנאמנות של הנאמן סכום של 50,000 ₪, אשר יהווה בין היתר בטוחה לביצועם של כל התשלומים מכל מין וסוג שהוא..." סעיף 4.4 להסכם קובע כי "לאחר קבלת צוי הירושה ומילוי התנאי המתלה כמפורט בסעיף 13 להלן, התמורה תועבר למוכרים ע"י ביצוע העברה בנקאית ע"ש המוכר מס' 1 לחשבון מס'..." סעיף 4.5 קובע כי "היה ולא יתקבל צו הירושה של המנוחה עד ליום 15/5/2012 אזי הסכם זה יהיה בטל ומבוטל, התמורה תוחזר לקונים ולאף צד לא תהיה תביעה האחד כלפי מישנהו". כיום אין עוד מחלוקת כי נפלה טעות בתאריך שצוין בהסכם, וכי התאריך הנכון הוא 15/5/13 (סעיף 13 לכתב ההגנה, וכן האמור ב"הואיל" השלישי, שם נאמר כי הבקשה לקבלת צו ירושה אחר המנוחה הוגשה ביולי 12', דהיינו לאחר התאריך הנזכר בהסכם שינפלד).

האם בוטל הסכם שינפלד ביום 15/5/13 עקב היעדרו של צו ירושה אחר המנוחה? - שינוי חוזה בהתנהגות סעיף 4.5 להסכם שינפלד קובע כי "היה ולא יתקבל צו הירושה של המנוחה עד ליום 15/5/2012 [צ"ל 15/5/13], אזי הסכם זה יהיה בטל ומבוטל, התמורה תוחזר לקונים ולאף צד לא תהיה תביעה האחד כלפי מישנהו". חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים), מגדיר "חוזה על תנאי" כדלהלן: "27.(א) חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק).

(ב) חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקיבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה.

(ג) חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי.

דהיינו, ההסכם נושא עמו תנאי מתלה, והתובעת חדלה מלברר עם עו"ד שינפלד מה טעם הכניס הצהרות אלה להסכם, נוכח הודעתו המפורשת כי הוא קיבל את כל המסמכים להם נזקק, ואשר עכבו את חתימת ההסכם בשנת 13', אז מסרה לו התובעת סכום של 150,000 ₪ לפקדון.

...

לסיכום, בהיעדר תצהירי עדות ראשית מטעם מי מהנתבעים האחרים, בהעדר מסמך מחייב בין המוכרים לבין שאר הנתבעים, ובהיעדר ראיה כי נתבעים אלה חתמו על תצהירי ההסתלקות מתוך ציפייה לקבל תמורה כלשהי מהדירה, קיימת חזקה כי הם ויתרו על זכויותיהם ללא תנאי.

לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים בנדון, ובהעדר גרסה פוזיטיבית של מי מיורשי המנוחה, איני רואה לחייב את התובעת לשלם סכום נוסף ליורשים אשר לא מצאו לנכון ליתן הסבר לכך שהם הסכימו לוותר על זכויותיהם בדירה, ללא קשר למעמדם כיורשים, ונמנעו ממתן גרסה בהליך שהתקיים במחלוקת שבין התובעת לבינם.

לא למותר לציין כי המנוח עצמו ציין רק 3 יורשים של המנוח – אחים שמתגוררים בחו"ל. סוף דבר נוכח כל המקובץ, ניתן בזה פסק דין הצהרתי לפיו התובעת, ויויאן (אביבה) וקנין, היא הבעלים של זכויות החכירה בדירה בשטח של 67.3 מ"ר, המצויה בבית משותף ברחוב שפרינצק 15/18 בנהריה, במקרקעין הידועים כגוש 18177, חלקה 13, תת חלקה 18 (להלן: הבית והדירה, בהתאמה), בכפוף לתשלום כל המסים, האגרות וההיטלים הנדרשים על פי כל דין.

הוא הודה, כי נסוחם של ההסכמים לא היה מהמשופרים, וטען, כי לא עמד על התנאת היתחייבותה של טופ מגורים בתנאים מאחר שהיה משוכנע כי לא היתה סיבה לחשוש כי השגת היתר הבניה אינה אפשרית, ובלשונו (במענה לשאלה: " ... מדוע הדברים לא מצאו ביטוי בהסכם המכר. מדוע לא נכתב שזה יהיה בהמצאת א' ב' ג' מבחינת הרוכש. או שהרוכש הוא חלק מקבוצת רכישה כדי שידעו שזה קבוצת רכישה?"): "השאלה שלך מצויינת. אם אני צריך לחתום על הסכם היום הייתי יותר חכם ונבון . הסיטוואציה שעמדה מולנו אותם אנשים שאיגדו את קבוצת הרכישה, אנשים שהיו מקושרים ומחוברים לשלטון המקומי, ברשלצ לא היתה לי סיבה לחשוב, שמשהו ישתבש. השיבוש לא אצלנו אלא בצד השני. אם תקראי את כל ההסםכ אנו מדברםי על הסכם קצר, לא ניכנסו לפרטים. אתה מדבר על אמירה עקרונית שברור לכל מי שעוסק השגת היתר הבניה זה לא תלוי רק בי. זה נכון בסופו של דבר הפך להיות איזה מצב למה לא עשית רשימה, אם הייתי עושה רשימת תיוג של 50 פרטים ואני לא מגזים. לא הגיוני היום לנסות לפתוח אותו" (עמ' 33, שורות 28 – 31, עמ' 34, שורות 1 – 4).

לדבריה, חזקה כי קבלת הסכמת צדדים שלישיים ורישיון על פי חיקוק מהוים תנאי מתלה, ולכן גם בהעדר אזכור של תנאים כלשהם להשגת היתר הבניה באופן מפורש בהסכמים, הרי שחיוב ההשתדלות של טופ מגורים תלוי ומותנה בקבלת היתר על ידי הרשויות, ובכפוף לקיום דרישותיהן המפורשות על ידי התובעים.

בהודעת הדוא"ל האמורה הובהר כי המצאת מסמכים אלה אינה מעכבת את הוצאת ההיתר, שכן ב"כ טופ מגורים ציין במפורש כי ניתן לחתום על טפסים אלה באמצעות ייפוי כוח, ובלשונו: "ראה מסמכים שצריך לחתום בשם המבקשים של ההיתר כתנאי לקבלת ההיתר. מאחר והחברה שלך ביצעו עסקה צריך את החתימה שלהם. מבחינתי אפפשר (כך במקור) מכח ייפוי כוח. זה מעכב את הוצאת ההיתר. אנא דאגו לזה בהתאם." עולה, אם כן, כי טופ מגורים לא היתה זקוקה לחתימת התובעים על מסמכים אלה והיתה יכולה להסדיר הגשתם ללא עירובם בעיניין.

...

על רקע האמור, טענו התובעים, כי הפיצוי המוסכם ראוי והולם ואף נמוך מגובה הנזקים שנגרמו להם בפועל.

מכאן מתבקשת המסקנה כי העיכוב בהתחלת הבניה הלכה למעשה לא נבע בהכרח מהעיכוב בהוצאת היתר הבניה.

מהתשתית הראייתית שכן הוצגה, ובפרט מעדויותיהם של התובעים אודותיהן הרחבתי לעיל, עולה הרושם כי התפוררות קבוצת הרכישה נבעה דווקא מאי הסכמות בין חברי הקבוצה, שקדמו לעיכוב בהוצאת היתר הבניה, ועל כן דין טענתם זו של התובעים להידחות.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים אגרת בית משפט, כפי ששולמה, שכר עדים, כפי שנפסק במהלך הדיון, וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 18,000 ₪.

בסמוך לפני חתימת ההסכם השני חתמו הצדדים על מיסמך שהוכתר בכותרת לו "נקודות עקרוניות" (נספח ג' לתצהיר העובד).

חתימה על מיסמך המקדים את החתימה של הצדדים על הסכם מגובש ומפורט נהוג במקרים מסוימים במהלך מו"מ, בין השאר כדי להתגבר על מכשולים בהם נתקלים הצדדים, וביניהם הצורך באישורים של גורם חצוני לצורך גיבוש ההסכם, או בעת שהצדדים זקוקים למשא ומתן לצורך גיבוש הבנות נוספות.

התשובה לשאלה אם הסכמים אלו מחייבים גם מקום בו הצדדים אינם מגיעים לכלל הסכם הסופי שונה ממקרה למקרה, ותלויה בכוונת הצדדים ובהתנהגותם (גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים (2019), עמ' 188 – 195).

בע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998) (להלן – עניין תמגר) נדון תוקפו המחייב של זכרון דברים בו צוין כי "חוזה ייערך תוך 30 ימים". ביהמ"ש העליון קבע (עמ' 682) שביטוי זה אינו שולל את המסקנה שזכרון הדברים מהוה הסכם מחייב - העובדה שצדדים מתייחסים בזכרון הדברים להסכם מפורט שייחתם ביניהם מלמדת שישנם נושאים נוספים שטעונים הסכמה, אולם אין בה כדי ללמד בהכרח כי לזכרון הדברים אין תוקף או שהגעה להסכם מפורט היא תנאי מתלה להשתכללותו (ר' גם בעיניין רוזנברג, פסקה 17).

עמד על כך ביהמ"ש העליון בעיניין תמגר (פסקה 10): "עניינו של יסוד זה [המסוימות] בקיום הסכמה בגופו של המסמך, על הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה. הדרישה אינה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העיסקה... ושייכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה, גם אם הצדדים חפצים בכך... הדין בעיניין זה עבר תהליך של התפתחות. בתחילה נקבע, כי עם התנאים הדרושים ליצירת היתקשרות מחייבת נמנים שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העיסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות מסים וכיוצא באלה, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק... ברם, עם השנים רוכך מבחן המסוימות בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כמסוים דיו, גם כאשר לא הופיעו בו כל התנאים החיוניים לעיסקה, וזאת נוכח האפשרות להשלים פרטים אלה באמצעות הוראות חוק נורמאטיביות... השלמה כזו אפשרית, כל עוד אין משתמעת כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים הנ"ל". בעניינינו, מיסמך העקרונות כולל את הפרטים החיוניים לעסקה – שכרו של העובד לעונות המשחקים, משך ההיתקשרות, סוג הבונוסים להם יהיה זכאי ושיעורם, הזכאות לזכויות נילוות כגון קרן הישתלמות, תקציב אוכל, כמו גם מועד תחילת תקופת האימונים.

...

על יסוד האמור, התביעה כנגד הנתבע 3 – נדחית.

  סוף דבר התביעה כנגד הנתבעות 1 ו- 2 מתקבלת בחלקה.

התביעה כנגד הנתבע 3 נדחית.

ה – דיון והכרעה כעולה מטענות הצדדים יתקדם הדיון תוך היתייחסות לשאלות הבאות: האם הפסיקתא ממצה את פסק הדין; האם זכאית התובעת לביטול ההסכם בשל אי קיום תנאי מתלה נוכח הסכמתה להארכת תוקפו של התנאי המתלה; האם הוכח כי התובעת מנעה מהנתבעים לקיים את התנאי המתלה.

וכך קובע סעיף 28(א) לחוק החוזים: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו". בספרם חוזים (1991) (כרך א', עמ' 640-641) מתייחסים פרופ' שלו ופרידמן לחובת תום הלב הגלומה בסעיף 28 לחוק החוזים ומציינים כי: "ביטוי אחר לעיקרון המנע מצוי בסעיף 28 לחוק החוזים הדן בסיכול על תנאי. סעיף 28(א)(ב) קובע כי אם צד אחד מנע קיומו של תנאי מתלה או גרם לקיומו של תנאי מפסיק, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו של התנאי המתלה או על קיומו של התנאי המפסיק. גם כאן נובע כלל המניעות מעיקרון תום הלב. ההנחה היא כי צדדים הכורתים חוזה מעוניינים באמת ובתמים לקיימו. אי-קיומו של תנאי עשוי להביא לשיחרורם של הצדדים מהחוזה, רק אם הדבר נובע מארוע 'מסכל' שאינו תלוי כלל בצדדים. צד אינו רשאי לגרום במו ידיו לאי-קיומו של תנאי מתלה, כשם שסיכול יזום אינו בגדר סיכול. בעשותו כן, הוא משתמש בתנאי כאמתלה בלתי לגיטימית לשחרורו מן החוזה". בעניינינו, טענו הנתבעים כי התובעת היא שמנעה מהם לקבל את המשכנתא לה היו זקוקים לשם עמידה בהסדר התשלומים.

לעניין זה ראו דברי בית המשפט בע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות ואח' (5.9.2012): "הנטל להוכיח כי הצד המבקש להסתמך על אי התקיימות התנאי המתלה מנע את קיומו ועל כן אינו זכאי להסתמך על כך, מוטל על הטוען זאת ... מקום שבו כרוך קיומו של התנאי בכך שאחד הצדדים לחוזה צריך לפנות לצד ג' (ובענייננו הבנק), מחדל בבצוע פניה כזו נחשב אף הוא כמניעת קיום התנאי". עוד נקבע כי התשובה לשאלה מה ייחשב ניסיון כן ואמתי לקיום התנאי המתלה תבחן בכל מקרה בהתאם לנסיבותיו (ת"א (ת"א) 38295-10-15 לאוניד גלאוברמן נ' אזורים בנין (1965) בע"מ (2.8.2018); ת"א (ת"א) 33947-03-16 שרון יצחק נהרי נ' אזורים בנין (1965) בע"מ (14.2.2019); ה"פ 26634-11-15 בורנשטיין בצלאל נ' אזורים בנין (1965) בע"מ (15.11.2017); ע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ, פ"ד סו (1) 167; פרופ' גבריאלה שלו וד"ר אפי צמח בספרם דיני חוזים (מהדורה רביעית, תשע"ט-2019) בעמ' 608-609).

...

אני מורה על ביטול הסדר התשלומים.

בנסיבות העניין אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

אני קובעת את התיק לתזכורת פנימית ומתן הנחיות בעניין מינוי כונס הנכסים ביום 2.12.2021.

כריתתו של חוזה נתחיל במושכלות יסוד; על מנת שמסמך ישתכלל לכדי חוזה מחייב, נידרש כי יתקיימו שני תנאים נפרדים ומצטברים במועד כריתתו - גמירת דעת הצדדים להיתקשר בחוזה מחייב, וכן כי ההסכמה תהא מסוימת די הצורך (ראו סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים, וכן ע"א 6235/15 חלאק נ' כריים, פסקה 20 (15.2.2017) (להלן: "עניין חלאק")).

יפה לענייננו האמור בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 921/91 אזערי נ' עיזבון לווינברג, פסקה 4 (4.8.1993) (להלן: "עניין אזערי"): אך אם גומרים הצדדים עצמם בדעתם כי רק חתימתם היא זו שתחייב אותם, פשיטא כי החתימה הופכת למעין תנאי מתלה להתקשרות, ובלעדיה לא נכרת ההסכם.

בעיניין זה מצאתי להפנות בבחינת ראו והשוו לפסיקת בית המשפט העליון שעניינה בנוסחת קשר בזיכרון דברים, בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפרוק), פ"ד לג(2) 283, 288 (1979), כי: "מן הראוי לציין כי נוסחות אלה ואחרות כבודן במקומן מונח, אך אין לראות בהן חזות הכל. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. אין לבודד את 'נוסח הקשר' ממכלול עובדות אלה. כך למשל, אפילו נזקקו הצדדים לנוסחה כי זיכרון הדברים 'נתון לחוזה פורמאלי', ניתן לראות בזיכרון הדברים חוזה מחייב, אם 'כוונת הצדדים להתחייב זה כלפי זה היתה ברורה ונעלה מספק'. ע"א 118/53, בעמ' 9, דברי השופט ויתקון)." ראו גם ע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית, פסקה 16 (25.1.2016)).

על הזכות שלא להיתקשר בחוזה ראו עניין אזערי, פסקה 5: "נקודת המוצא היא כי לכל צד במשא ומתן הזכות שלא להיתקשר בסופו של דבר בחוזה (חופש החוזים במובנו השלילי). כל צד למשא ומתן רשאי לפרוש ממנו בכל שלב, כל עוד לא הביע גמירות דעתו המלאה להתחייב בחוזה. 'המיגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעיקרון תום-הלב: כמו כל היתנהגות במהלך משא-ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על-ידי עיקרון תום-הלב... פרישה בתום-לב היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים עינייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו'. (ספרה של פרופ' ג. שלו, דיני חוזים (תש"ן) בעמ' 50, וכן בספרם של ד' פרידמן ו-נ' כהן הנ"ל בעמ' 591-599). עם זאת, אין לתת למיגבלה זו, שבסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, משמעות רחבה מדי, אשר תיפגע בעיקרון חופש החוזים". עוד ובעניין זה של החופש לפרוש ממשא ומתן ראו פרידמן וכהן בעמ' 699, כי: "משא ומתן אינו מטיל חובה לכרות חוזה. צד הנכנס למשא ומתן נוטל על עצמו סיכון כי המשא ומתן לא יניב חוזה. כלל זה נובע מהרעיון של חופש החוזים במובנו השלילי, לאמור, החופש שלא להיות כבול, כל עוד לא הביע הצד גמירת דעתו לכרות חוזה". עוד בהמשך, מצוין כי "השאלה אם פרישה ממשא ומתן מוצדקת, תלויה בשלב המשא ומתן, בסיבת הפרישה וכן בנהגים המקובלים באותה עסקה" (שם, בעמ' 708).

מתבצעת קריאה בקול של כל ההסכם על פרטיו השונים, ולרבות לוח התשלומים, חלוקת המיסים ומועד המסירה, על מנת לוודא כי הצדדים הבינו לחלוטין את פרטי העסקה כולם (עמ' 30 לתימלול).

...

על הזכות שלא להתקשר בחוזה ראו עניין אזערי, פסקה 5: "נקודת המוצא היא כי לכל צד במשא ומתן הזכות שלא להתקשר בסופו של דבר בחוזה (חופש החוזים במובנו השלילי). כל צד למשא ומתן רשאי לפרוש ממנו בכל שלב, כל עוד לא הביע גמירות דעתו המלאה להתחייב בחוזה. 'המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא-ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על-ידי עקרון תום-הלב... פרישה בתום-לב היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו'. (ספרה של פרופ' ג. שלו, דיני חוזים (תש"ן) בעמ' 50, וכן בספרם של ד' פרידמן ו-נ' כהן הנ"ל בעמ' 591-599). עם זאת, אין לתת למגבלה זו, שבסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, משמעות רחבה מדי, אשר תפגע בעקרון חופש החוזים". עוד ובעניין זה של החופש לפרוש ממשא ומתן ראו פרידמן וכהן בעמ' 699, כי: "משא ומתן אינו מטיל חובה לכרות חוזה. צד הנכנס למשא ומתן נוטל על עצמו סיכון כי המשא ומתן לא יניב חוזה. כלל זה נובע מהרעיון של חופש החוזים במובנו השלילי, לאמור, החופש שלא להיות כבול, כל עוד לא הביע הצד גמירת דעתו לכרות חוזה". עוד בהמשך, מצוין כי "השאלה אם פרישה ממשא ומתן מוצדקת, תלויה בשלב המשא ומתן, בסיבת הפרישה וכן בנהגים המקובלים באותה עסקה" (שם, בעמ' 708).

נזכיר כי ביום 21.10.2021, בשעה 17:08, שלח עו"ד פדה הודעת וואטסאפ אל עו"ד יהודה, כי: "... עלה נושא של היטל השבחה אפשרי שלא נלקח בחשבון. בודקים". ביום המחרת, 22.10.2021, שלח עו"ד פדה הודעת וואטסאפ נוספת אל עו"ד יהודה, כי: "... בראשון יבדקו את העניין של התבע החדשה". מן המקובץ לעיל מתבקשת המסקנה כי הנתבעת פרשה מן המשא ומתן בתום לב. אף אם ניתן וראוי היה להיוודע לתכנית 302 על השלכותיה השונות בשלב מוקדם יותר של המשא ומתן, ובכך למנוע המשכו המיותר, אין הדבר מוציא את העדר הידיעה ואת תום לבה של הנתבעת.

סוף דבר משלא נכרת חוזה בין הצדדים, אני מורה על דחיית התביעה.