הסכם תיווך עם מי שאינו מתווך הוא לא חוקי

דיון והכרעה על יסוד מכלול החומר המונח לפניי, לרבות עדויות הצדדים וטענותיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להיתקבל חלקית, כפי המפורט להלן: האם נכרת הסכם תיווך בין הצדדים לפי סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") ישנה חובה על החתמת הלקוח בהסכם שכ"ט בכתב: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה". "לקוח" מוגדר על פי סעיף 1 לחוק המתווכים: "צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו" פעולת "תיווך במקרקעין" מוגדרת על פי סעיף 1 לחוק המתווכים: "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין" (ההדגשה אינה במקור – נ.ס).

אמנם, על פי חוק המתווכים היה על התובע להחתים את הנתבעת בהסכם שכ"ט אולם, שוכנעתי כי הפעולות שביצע התובע בגין עסקת השכירות ושהביאו בסופו של יום לכריתת חוזה השכירות בין הנתבעת למשכיר, ומאחר שהנתבעת ידעה כי התובע הוא מתווך דירות, והיה סיכום בין התובע לנתבעת בדבר גובה שכ"ט, ללמדך כי הנתבעת הייתה מודעת לכך שיש מחיר עבור טירחתו של התובע כפי שאף הסכימה בפני התובע, מזכים את התובע בשכ"ט מהנתבעת כפי שהוסכם ביניהם.

העובדה כי המתווך לא היה נוכח בעת כריתת החוזה אין בה כדי לבטל את היותו יעיל בעיסקה, מה גם שהאמנתי לתובע כי הוא רק איחר במקצת למועד שנקבע לחתימה על החוזה.

...

אני דוחה את דרישתו של התובע לחייב את הנתבעת בעלות שכר טרחה לפי חודש שכירות, מאחר ששוכנעתי כי היה בניהם הסכמה לגובה תשלום ספציפי, ומאחר שלא הייתה ביניהם כל הסכמה כי אם הסכום המוסכם לא ישולם, גובה שכ"ט יהיה בערך של דמי שכירות עבור חודש אחד.

כמו כן, שוכנעתי כי סירובה של הנתבעת לשלם לתובע את שכ"ט בזמן לאחר שהתובע הפחית את גובה שכ"ט, גרם לתובע לבזבוז זמן לטרחה ולעגמת נפש, בכך שהתובע פנה אל הנתבעת פעם אחר פעם וזו לא ניאותה לשלם לו, ולו גרוש ממה שמגיע לו. סכומי ראשי הנזק עגמת נפש, בזבוז זמן וטרחה ביחס לגובה התשלום שלא שולם (4,000 ₪ בתוספת מע"מ) הם מופרזים.

לכן, אני דוחה ראש נזק זה. לסיכום הנתבעת תשלם לתובע סך של 5,680 ₪ בתוספת אגרת בית המשפט כפי ששולמה (בסך של 133 ₪) ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד תשלום המלא בפועל.

כן הוסיף התובע שעמד בתנאי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן "חוק המתווכים") והתקנות שמכוחו, בדבר הזמנת שירותי תיווך בכתב.

התובע ציין בכתב התביעה שעמד בכך, ואף במכתב הדרישה לתשלום דמי תיווך אשר נערך על ידי עוה"ד שלמה כהן צוין: "ביום 24/08/20 הגיע מרשי עם קונה אשר חתום על טופס הזמנת שירותי תיווך שמספרו 0802 בקשר עם תיווך לקניית הדירה ברחוב ויצמן 41 בת ים, הכל בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996." כן ראה לעניין זה דברי התובע בעמוד 1, שורות 11-13 לפרוטוקול הדיון: "הדירה נמכרה. הוא בעל הנכס ללקוח שלי. מולו היה הסכם בווטספ. יש תיכתובת שסוכם על שכר טירחה מאוד מינימאלי... אני הגעתי אליו הוא פירסם מודעה." לעומת זאת, טענת הנתבע לעניין זה היא שאין הסכם חתום ועל כן אין הוא חב כלפי התובע בתשלום דמי התיווך.

על מתווך שלא עשה כן, יש להטיל אשם תורם, אשר מכוחו יש להפחית את דמי התיווך [לעניין יישום דוקטרינת האשם התורם בדיני החוזים, ראו: ע"א 1691/11 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' רחל צוברי (פורסם בנבו; 15.12.2015)].

...

עיקר טענות הצדדים לטענת התובע, הסכימו הצדדים שהנתבע ישלם לתובע דמי תיווך בסך 15,000 ₪ כולל מע"מ באם יימכר הנכס על ידי התובע ו/או מי מטעמו, וזאת באופן מידי וסמוך לחתימת ההסכם למכירת הנכס.

על כך גם העיד הנתבע בעצמו: "בסופו של דבר התקיימה העסקה עם מר ח'אלף חמאזה שהוא בסופו של דבר חתם איתי הסכם והוא בדיעבד מתברר שהוא הבן של הלקוח המקורי שביקר בדירה חצי שנה לפני עם התובע." (ראה עמוד 2, שורות 13-16 לפרוטוקול הדיון).

סוף דבר כקבוע בחוק המתווכים ובתקנות מכוחו, יש צורך בחתימה על הזמנה בכתב הכוללת את הפרטים הנדרשים בתקנות.

הנתבע ישלם לתובע סך של 9,000 ₪, תוך 45 יום מהיום.

תקנות התיווך כוללות שורה של פרטים שיש לציין בהסכם תיווך ואינם מופיעים בהסכם התיווך דנן וזאת כגון: שמות כתובות ומספרי זהוי של הלקוחות, סוג העסקה, תאור הנכס, מחיר העסקה המבוקשת בקירוב וכן הסכום המוסכם של דמי התיווך.

טענה נוספת של הנתבעים היתמקדה בכך שביום החתימה על הסכם התיווך, לתובע לא היה רישיון לעסוק בתיווך, בנגוד לקבוע בסעיף 2 לחוק ואיננו זכאי לדמי תיווך בהתאם לסעיף 14 לחוק זה. הנתבעים יטענו שרק בתאריך 4.7.18 התובע מס' 2 קיבל את רישיון התיווך במקרקעין.

בעיניין ע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ ניתנה הלכה מבית המשפט העליון כדלקמן: " חוזה תיווך בכתב שחסרים בו פרטים – בפתח הדברים, אדרש לשאלה הנוגעת לאפשרות להכיר בתשלום דמי תיווך גם כאשר בחוזה התיווך חסרו חלק מהפרטים הנדרשים לפי הדין. בעקרו של דבר, אני סבורה שבהקשר זה יש לאמץ – אם כי בזהירות הראויה – את הגישה אשר מאפשרת הגמשה של דרישת הכתב בחוזי תיווך במקרים מסוימים ובהתאם לכך, השלמה של פרטים חסרים. כאמור, תכליותיו הצרכניות של חוק המתווכים צריכות לעמוד לנגד עינינו. לכן, רק במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם. במצב דברים זה, וכאשר ניכר כי הרוכש מבקש להיתלות בחסרים מסוימים בחוזה התיווך בחוסר תום לב, אין מקום לעמוד על דרישת הכתב בהיבט זה באופן דווקני." וכן קבע בית המשפט העליון באותו העניין כך: " סיכום ביניים – ראוי איפוא לומר כך: ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מיסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי)." בעניינינו סוכמו הדברים הבאים בהסכם התיווך: ראשית מדובר בחוזה אחיד שהונפק על ידי משרד התיווך אשר העסיק את שני התובעים ושכתובתו הנה הרצל 36 בית שמש.

...

לסיכום- מכל המקובץ דין התביעה להתקבל בחלקה.

הנתבעים ישלמו לתובעים 1% מסכום המכירה כאמור בהסכם התיווך.

כמו כן ישלמו הנתבעים לתובעת סך 6,000 ₪ של הוצאות משפט וכן 10,000 ₪ כולל מע"מ בגין שכ"ט עו"ד תוך 30 יום מהיום.

מכאן, שגם אם בחלק מהשיחות המוקלטות שהוצגו על ידי התובע, אמר התובע לנתבעת שהוא אינו חוקר פרטי, הרי שאין זה משנה את מהות הדברים שהוגדרה בהסכם אשר נחתם ביניהם- התובע נטל על עצמו להשיג מידעים שונים על הבעל, שאותם רשאי רק חוקר פרטי שיש לו רישיון להשיג.

סעיף 30 לחוק החוזים קובע, כי "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל". התובע מצידו סבר בהליכי הסילוק על הסף שהתנהלו, כי גם אם מדובר בחוזה לא חוקי, הרי שבהתאם לסעיף 31 לחוק החוזים ניתן בכל זאת לחייב את הנתבעת לשלם את התמורה החוזית, לרבות בשיטת "העיפרון הכחול". אין דעתי כדעתו של התובע בהקשר זה. טעמיו של בית המשפט המחוזי בת"א בע"א 3252/05 בעיניין טרכטנברג הנזכר לעיל מקובלים עליי בשינויים המחויבים (שם דובר על אפשרות הפעלת "העיפרון הכחול" בחוזה תיווך לא חוקי), כדלקמן: "31. האם ניתן לעשות שימוש בסעיפים 30 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") ולטעון שהסכם שנעשה בנגוד לחוק המתווכים אינו חוקי והוא, בבחינת "חוזה פסול" ולכן ההסכם בטל כחוזה בלתי חוקי, תוך בחינה האם יש מקום לעשות שימוש בסעיף 31 לחוק החוזים ולמרות זאת לאכוף את ההסכם ולהורות על קיום החיוב, דהיינו על תשלום דמי התיווך? לטעמי, לא ניתן לעשות שימוש בסעיף 31 הנ"ל למרות שמדובר בהסכם בלתי חוקי, שכן אם נלך בדרך זו תהיה בכך עקיפה של הוראות החוק הקוגנטיות של חוק המתווכים המביאות לכך שמי שאינו מתווך עם רשיון לעסוק בתיווך לא יוכל לקבל שכר בגין פעולת תיווך כעולה מסעיפים 2 ו-14 לחוק, כך שלא ניתן לבצע אכיפה של ההסכם הבלתי חוקי, שכן אכיפה זו תהא בנגוד להוראות חוק קוגנטיות האוסרות תשלום במקרה כזה.

לא ניתן אם כן לאכוף הסכם בלתי חוקי שמשמעותו תשלום דמי התיווך למרות ההסכם הבלתי חוקי לבצוע פעולת תיווך ע"י מי שאינו רשאי לעשות כן, שכן משמעות האכיפה הנ"ל הנה מעבר על הוראות החוק הקוגנטיות של חוק המתווכים האוסרות תשלום למי שביצע פעולות תיווך ללא רשיון.

...

לטענת הנתבעת, התובע הינו עבריין מורשע (לרבות בעבירות מרמה ואלימות) אסיר לשעבר, אדם שהורשע בעבר בלא פחות מ-63 אישומים, אשר שינה את שמו מאשר אזרואל לאשר בן עוז והוא ממשיך במעשי ההונאה שאותם ביצע.

התביעה בת.א. 34060-05-19 נדחית בזאת, וכך גם תביעת התובעת בת.א. 54392-11-19.

בהתאם אני מורה על סגירת תיק הוצל"פ מספר 5146060919 שנפתח ע"י התובעת כנגד הנתבעת.

כמו כן, אני מחייב את התובעים בתשלום שכ"ט ב"כ הנתבעת וכן בהוצאות ההליך בסך של 90,000 ₪.

הנתבעים 1-2 סירבו לשלם דמי התיווך ואף הגדילו לעשות וטענו (במכתב ב"כ מיום 22/3/2021) שהסכם התיווך לא נחתם על ידם אלא "החתימה האלקטרונית רשומה על שם מר אורן בן משה", חתנם – בעלה של ביתם, הנתבעת 3.

כבר במכתב הראשון בו ניסו לחמוק מתשלום הודיעו הנתבעים באמצעות ב"כ כך (סעיף 10 למכתב ב"כ הנתבעים 1-2 מיום 22/3/2021, נספח 8 לתצהיר התובע, ההדגשות לא במקור): "בבחינת למעלה מהדרוש, אף לא ניתן להיתעלם מהעובדה הפשוטה שהמסמך עליו מרשך מבסס טעונו, כעולה מס' 2 למכתבך, הינו מיסמך שכלל לא נחתם על ידי מרשיי והחתימה האלקטרונית עליו (שנסיבותיה כלל אינן ברורות) רשומה על שם מר אורן בר משה בעלה של גב' טניה לאו, שלא הוא ולא גב' טניה לאו הינם צדדים להסכם ההיתקשרות ברכישת המקרקעין. למותר לציין כי העידר מיסמך בכתב בין מרשך לבין מרשיי, כמצוות ס' 9 לחוק המתווכים, אף שולל מיניה וביה כל טיעוני מרשך. יתירה מזו, כאמור לעיל, עסקינן במסמך לא בלעדי ולכן, אף אם תמצי לומר כי זה עונה על דרישת הכתב, הרי שגם מטעם זה ברור כי למרשי היתה הזכות לרכוש הנכס באמצעות מתווך אחר שהציג להם אותו" הנתבעים היו כה נחושים לחמוק מתשלום ולהכחיש קיומו של הסכם תיווך, עד אשר גם בכתב ההגנה לא הססו להכחיש ברי"ש גלי קיומו של הסכם מחייב, וכלשונם (סעיף 4.1 לכתב ההגנה): "טענת התובע לקיומו של הסכם תיווך בינו לבין כלל הנתבעים מוכחשת, כעולה בין היתר מהאמור בהסכם גופו; הנתבעים 1-2 שחתמו על הסכם הרכישה אינם חתומים על מיסמך התיווך (הנתבעים 3-4 כלל לא צד להסכם הרכישה); מיסמך התיווך אף לא נחתם על ידי כלל הנתבעים כנגדם הוגשה התביעה ומטעם זה אף אינו עומד בדרישות הדין להסכם בכתב" ניסיונות ההתחמקות של הנתבעים חדלו כאשר הגיע שלה הגשת תצהיריהם.

לענין זה חוק המתווכים במקרקעין הגדיר לקוח כ - "צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו". לכל אלה אוסיף שאף מכח דיני השליחות ניתן לקבל טענה לפיה הסכם התיווך אכן מחייב.

...

אני מחייב את הנתבעים 1,2,3, ביחד ולחוד, בתשלום הסך של 982,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 8/6/2021 ועד למועד התשלום בפועל.

עוד אני מחייב את הנתבעים 1,2,3 ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 98,000 ₪.

התביעה כנגד הנתבע 4 נדחית ללא צו להוצאות וזאת כפי שתואר ונקבע בסעיף 6.3 לעיל.