הסכם שכירות עם בעל דירה בחו"ל

בשנות השישים של המאה הקודמת, עזבו אחיה של המבקשת את הארץ ובאמצע שנות השבעים, היגרו גם המנוחים לחו"ל. המבקשת טוענת שהיא התגוררה בדירה במהלך כל השנים, דהיינו כשישים שנה.

המבקשת לא הוכיחה שהיא דיירת מוגנת והיא אישרה שמעולם לא חתמה על הסכם שכירות עם בעלת הדירה (עמ' 51 שורות 22-23).

...

כמו כן נטען על ידה ש: "דרישתה עניינה זכות שימוש בדירה ואין היא טוענת במסגרת התביעה שבכותרת לזכויות מעבר לכך ועל כן זכות זו ראויה להיחשב כזכות מסוג זיקת הנאה... השימוש אינו מכוח זכות חוזית או אחרת שהוענקה למבקשת". בית משפט השלום נעתר לבקשת המשיבים ודחה את התביעה על הסף עקב העדר סמכות עניינית.

סיכומו של דבר: למבקשת אין זכות בעלות בדירה, היא לא דיירת מוגנת והיא לא קיבלה מעולם רשות בלתי הדירה להתגורר בדירה ולכן דין התביעה להידחות.

מאחר שהמשיב 2 נאלץ להגיע לישראל מארה"ב לצורך חקירתו, המבקשת תשלם למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 75,000 ₪.

סוכם כי הנתבעת תיכנס לתפקיד זה לאחר שתשוב מנסיעה לחו"ל. ביום חזרתה ארצה, הפתיע אותה התובע עם הצעה אחרת במסגרתה ביקש למכור לה את הגן על זכויותיו והציוד שהיה בו בטענה כי אין הוא יכול לשאת יותר בניהול הגן.

מעבר לכך, מעיון בהסכם השכירות של התובע עם בעלת הדירה, הגב' זיוה כהן ז"ל, עולה כי התובעים התחייבו להפקיד שטר חוב ע"ס 50,000 ₪ חתום על ידם ועל ידי ערב נוסף "טוב ומהימן לשביעות רצונה המלאה של המשכירה" (ס' 9.1 להסכם).

...

על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 10,000 ₪ (נכון למועד פסק הדין) בגין נזק לא ממוני.

סוף דבר הנתבעת רכשה את פעילות הגן, אולם הפרה את תנאי ההסכם בכך שלא פעלה להעברת ההתחייבויות כלפי המשכיר על שמה, וכן נטשה את המושכר תוך גרימת נזקים.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: סך של 50,236 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.6.2014 - בגין דמי השכירות וההוצאות הנלוות להחזקת הנכס.

בפסק הדין הובהר כי הוא אינו חל ביחסים עם בעל הדירה המושכרת או בהתייחס לצד ג' כלשהוא.

בנוסף, התבקש בית המשפט להצהיר כי המיטלטלין המפורטים בבקשה הקודמת כמפורט בחוות דעת השמאי שצורפה לה, שייכים למבקשים 2-3 ושאר הריהוט כמפורט בנספח לחוזה השכירות שייך לבעלי הדירה.

מדובר איפוא בטיעון חסר, שאינו עומד בנטל הנידרש, ואינו מאפשר קביעת ממצאים בנוגע לבעלות המבקש במיטלטלין ב- ה"פ (שלום ים) 572/02 דינה מימוני נ' עו"ד חיים מן (26.07.2002) נאמר על נטל ההוכחה בבעלות מיטלטלין: "הכלל הוא שכדי להוכיח בעלות על מטלטלין על המבקש להביא ראיות ברמה שנדרשת במשפטים אזרחיים, היינו ברמה של הטיית מאזן ההסתברויות. אם הוא הביא ראיות כאלה ואין כל ספק באשר לאותן ראיות, יש להעתר לבקשתו. אחרת דין הבקשה להדחות. לא די בהבל פה של מבקש שיטען שהוא בעל פריט כלשהוא. עליו לאשש את דבריו. הדבר יכול להעשות באמצעות קבלות הרשומות על שמו, באמצעות פירוט חשבון של חברת כרטיסי אשראי, אם התשלום נעשה באמצעות כרטיס אשראי, ואם אין את כל אלו ניתן לאשש את הטענה באמצעות תצהירים של אחרים שנכחו בעת הקניה או שילמו תשלומים. אם אין אף אחד מאלה, דין הבקשה להדחות." המבקש נישאל בהתייחס למיטלטלין שהוצהר בבקשה הקודמת כי הם בבעלות המבקשים 2-3, והשיב " אין שם רכוש של הבן שלי" והוסיף כי "כל הרכוש בדירה ביפו שייך לי אפילו צעצועים של הבנות שאני מביא אותם מחו"ל" (פרוטוקול עמ' 3 שורות 28-32).

...

בהתייחס לשעונים אלה, אני סבורה כי ניתן להיענות לבקשה.

סוף דבר, הנני מקבלת את הבקשה בנוגע לכספים שנתפסו במועד העיקול בסך של 9400 ₪, וקובעת כי הם בבעלות המבקש 1.

כן, הנני קובעת כי שעון מסוג רולקס שנרכש בשנת 1986 בקובה, וכן שעון מסוג אומגה שנרכש בארה"ב בשנת 2019, הם בבעלות המבקש 1.

בעל הדירה מתגורר בחו"ל, ואילו הנתבע מטפל בעבורו בהשכרת דירה.

בפגישה נוספת שנערכה ביום 14.1.16 לצורך חתימה על הסכם השכירות, נכח גם בעל הדירה.

התובעת ידעה מראש כי תדרש לשלם בעבור טיפולו של הנתבע בדירה, זאת ניתן ללמוד מעדותה: "הוא היה אמור לטפל בבעיות בדירה בתמורה לכסף שקבל" (פ' עמ' 1 ש' 20), "הכסף היה עבור החוזה, הטיפול בדירה ועבור זה שהפגיש אותי עם בעל הדירה" (פר' עמ' 2 ש' 1), "אני מוחה למה אני צריכה לשלם דמי טפול בדירה. זה לא חוקי" (פ' עמ' 3 ש' 25).

...

כאמור לעיל, הוראות סעיף 19 לחוק החוזים יחולו כאשר מדובר בחוזה פסול, ולכן אני סבורה שיש להורות על ביטול אך ביחס לחלקו בגין דמי תיווך.

משסיכמו הצדדים על סכום כולל, בגין שני הרכיבים (דמי תיווך ודמי ניהול), ומאחר שמצויים אנו בתביעה שהוגשה בבית משפט לתביעות קטנות, אני קובעת על דרך האומדנא כי הנתבע ישיב לתובעת כ-50% מהסכום אותו שילמה, קרי 1,400₪.

לסיכום, אני מקבלת את התביעה באופן חלקי ומחייבת את הנתבע לשלם לתובעת סך של 1,400 ₪.

מבחני הפסיקה בנוגע לפיצול דירה המבחנים להכרעה בשאלה האם מדובר בדירה מפוצלת או לא אוזכרו ברע"פ 11191/07 אלפונסו ברדה נ' מ"י- הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון ואצטט: "לאור הגדרת המונח "דירה" סבור אני, כי בצדק קבעו הערכאות הקודמות, כי מכלול הנסיבות נשוא בקשה זו מצביעים בבירור על כך, שהדירה פוצלה לשתי דירות נפרדות והרי לכל אחת מהיחידות שבדירת המבקשים דלת כניסה נפרדת מתוך המבואה הנתנת לנעילה; אין מעבר ישיר בין יחידות הדיור עצמן וכל אחת מהיחידות הנה עצמאית; לכל יחידה יש קיום עצמאי – מטבח משל עצמה, שירותים ומקלחת או אמבטיה; לכל יחידה דוד מים חמים נפרד וביחידות הדיור נעשה שימוש על-ידי צדדים הזרים זה לזה – ביחידה אחת עשתה שימוש בתם של המבקשים וביחידה האחרת – שוכרים שחתמו על חוזה שכירות עם המבקשים.

עיון בהכרעת הדין מלמד שכבוד השופט ע. מסארוה מבסס את הכרעת הדין המרשיעה גם על חוזה שכירות שנערך בין בעל הדירה לאחר, המלמד שיחידת הדיור הנפרדת, הושכרה לאחר, בתקופה שבנו של הנאשם , שהה בחו"ל. יישום מבחני הפסיקה על עובדות המקרה יישום מבחני הפסיקה בנוגע לפיצול דירה , על העובדות המקרה שאינן שנויות במחלוקת , מוביל למסקנה , שהמאשימה לא הוכיחה, שבמקרה זה , נעברה עבירה של שימוש אסור בגין פיצול דירה.

...

עיון בהכרעת הדין מלמד שכבוד השופט ע. מסארווה מבסס את הכרעת הדין המרשיעה גם על חוזה שכירות שנערך בין בעל הדירה לאחר, המלמד שיחידת הדיור הנפרדת, הושכרה לאחר, בתקופה שבנו של הנאשם , שהה בחו"ל. יישום מבחני הפסיקה על עובדות המקרה יישום מבחני הפסיקה בנוגע לפיצול דירה , על העובדות המקרה שאינן שנויות במחלוקת , מוביל למסקנה , שהמאשימה לא הוכיחה, שבמקרה זה , נעברה עבירה של שימוש אסור בגין פיצול דירה.

אולם , כאשר המאשימה בחרה שלא לייחס עבירה במעשה ולא ביקשה בסיכומיה להרשיע בעבירה של בנייה אסורה , אני סבור שאין מקום שבית המשפט ידרש לסוגיה.

ככל שנוגע לחובת האזהרה בעת הביקורת שנערכה- אני סבור שהיא לא רלבטית .