הסכם שכירות מסחרי: מסעדה

בסעיף 4 למכתב התובעת מיום 4.12.2018 נטען כי החובה לפעול לקבלת היתר לשימוש חורג למושכר חלה על הנתבעת, וזאת חרף האמור בסעיף 5.5 להסכם השכירות, שכן: "... מבירור שערכה מרשתי, נימסר לה כי כבר בשנת 2013, ניתן למסעדה רישיון עסק זמני למשך שנה וכי נקבע כי על חברתכם להגיש בקשה מול הגורמים הרלבאנטיים להיתר לשימוש חורג". במכתב מיום 24.12.2018 שבה והתבקשה הנתבעת לטפל בהגשת בקשה לשימוש חורג במושכר למסעדה.

הדברים מקבלים משנה חזוק כאשר נערך חוזה שכירות מסחרי המסדיר באופן מפורט וברור את הפעילות במושכר ומבהיר את השימושים שהמשיבה מתכוונת לעשות בו, המלמדים על ציפיותיה הסבירות מהעסקה (ראו והשוו: עניין ניסים כהן, בפיסקה 14).

...

אני דוחה את טענת התובעת להפסד הכנסה.

ה - סופו של דבר אשר על כן, מכל אחד מהטעמים שהובאו לעיל ומכולם כאחד, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪.

לא ברור מה האבחנה הרלוואנטית שרמ"י מבצעת בין שימוש בחלקה לצרכי מסעדה, שהנו שימוש מסחרי ולא תעשייתי, לבין שימוש בחלקה לצרכי העמדת אנטנה, שאף הוא איננו שימוש תעשייתי? ב-29/9/06 חתמה התובעת על הסכם מכר עם חברת מבני תעשיה בע"מ, ולהסכם צורף הסכם השכירות מ-98' בין התובעת לבין חברת מבני תעשיה בע"מ, שבו מפורט כי התובעת שכרה את הנכס לצרכי מסעדה.

...

התובעת מחזיקה בחלקה 106 בגוש 18322 (להלן: "החלקה"), ומבקשת כי תוארך תקופת החכירה שנקבעה בחוזה החכירה בהתייחס לחלקה זו. הנתבעת (להלן: "רמ"י") טוענת כי התובעת הפרה הפרה יסודית את חוזה החכירה בהתייחס לחלקה, מאחר ועשתה בחלקה שימוש מסחרי, שאינו תואם את המטרה שלשמה הוקצתה החלקה בחוזה החכירה, ועל-כן יש לדחות את התביעה ולקבל את התביעה של רמ"י, ולהורות על סילוק ידה של התובעת מהחלקה, משחוזה החכירה מכוחו החזיקה התובעת בחלקה הופר הפרה יסודית ופג תוקפו.

ב-10/18 הגישה רמ"י תביעה בבית-משפט השלום לסילוק יד התובעת מהחלקה ומחלקות נוספות, ובסופו של דבר תביעה זו נמחקה, והוגשה תביעה שכנגד בתיק שלפניי.

אשר על-כן, התביעה שכנגד בהתייחס לנתבעת שכנגד 1 - נדחית.

באשר ליתר המבנים המצויים בחלקות 51, 85 ו-108 (למעט הפנצ'ריה והאנטנה), עולה ממכלול הראיות והעדויות כי המדובר במבנים המוחזקים בידי מיכה נעמן, חלקם ישירות על-ידו, וחלקם באמצעות השכרתם על-ידי מיכה נעמן לאחרים, וכי עם הגשת התביעה שכנגד, קמה לתובעת שכנגד הזכות לבטל רשיון מכללא, גם אם היה כזה, ומיכה נעמן לא הציג תשתית עובדתית שיש בכוחה להגביל את זכות התובעת שכנגד כבעלת המקרקעין, לבטל רשיון מכללא אם היה כזה, ולא הציג זכות חוקית הקיימת בידו להמשיך ולעשות שימוש בחלקות אלה.

אשר על-כן, דין התביעה שכנגד להתקבל כלפי הנתבע 2 - מיכה נעמן, ועליו לפנות ולהרוס בתוך 180 יום ממועד מתן פסק-הדין את המבנים והמחוברים שנבנו על-ידו, ושהוא עושה בהם שימוש, או שהוא משכירם לאחרים, בחלקות 51, 85 ו-108 בגוש 18322.

"ש. האם נכון יהיה לומר שאי ציון מטרת השכירות בחוזה הוא סוג של תקלה? ת. לא נהוג, אני לא מעבירה ביקורת אבל יכול להיות שיכולה להווצר תקלה. ש. אם מישהו אומר שהוא רוצה לשכור נכס לכל מטרה מסחרי, עמידר תאפשר את זה? ת. בודאי שלא, גם ציינתי שיש מספר מטרות שכירות שעליהם לא חלה תיקרת מאקסימום". (עמ' 15 שורות 34-36, עמ' 16 שורה 1 לפרוטוקול).

כך גם באשר לטענה בדבר הכוונה לשוב ולעשות שימוש במושכר בעתיד לצורכי הפעלת המסעדה שבכוונת בנו של הנתבע לפתוח לטענתו במבנה שייבנה בעתיד עלום כלשהו, ברח' יפו 92 בחיפה, המצוי בבעלות מישפחת הנתבע.

...

איני סבורה כי זהו המקום למתן סעד זה. לא שוכנעתי כי הנכס נדרש לו לנתבע לפרנסתו או לצורך העברת הזמן.

משכך יש לקבל את תביעת התובעים במלואה ולהורות על פינוי הנתבע מהנכס נשוא התובענה.

סוף דבר, אני מורה לנתבע לפנות לאלתר את המושכר נשוא התובענה בקומת הקרקע של מבנה ברח' יפו 107 בחיפה הידוע כגוש 10830 חלקה 21 ולהשיב את החזקה בו לידי התובעים כאשר הוא נקי מכל אדם וחפץ.

דוקא בהיתחשב בשימוש המסחרי (למסעדה) רב השנים הנטען, אין מקום לבוא בטרוניות למאשימה על כי מצאה להמתין כ-10 שנים מתחילת מתן תוקף לתב"ע החדשה, על מנת לאפשר לבעלי הנכסים העיסקיים החורגים, להסדיר את הפסקת השמוש באופן מסודר, ואף לנהל כל דין ודברים (כפי שלכאורה עולה מפיהם) מול הרשות המקומית או כל גוף אחר, במסגרת הפסקת הפעילות והעברת עסוקם למקומות המיועדים לכך.

בנסיבות אלה, לא רק שהנאשם לא טרח להביא כל ראיה להוכיח את טענתו כי החברה החלה לשלם במקומו את דמי השכירות בעבור הנכס בתחילת שנת 2007, אלא שחומר הראיות מעיד על כך שהחברה החלה לשלם דמי שכירות, בעקבות הסכם כזה או אחר שנחתם עימה (שלא הוצג ובאם נחתם) רק לאחר מתן פסק דין המוסכם לפינוי ב-3/2011.

...

בעת התרת הגשת התב"ע, טרם החל הנאשם כלל בהבאת ראיותיו, ומקובלת עלי טענת ב"כ המאשימה כי הוראות בתב"ע שבתוקף לא היו שנויות במחלוקת, עד שב"כ הנאשם החדש (דהיום), העלה טענה זו בשלב מאוחר.

הנני סבורה שניתן ללמוד מהדברים אשר פירטתי ארוכות בהכרעת הדין, כי הנאשם נקט בטקטיקות שונות, הציג דברים שונים, ואף נמנע מלהציג דברים רבים, וקיים קושי רב, בקבלת טענתו דהיום, כי "מזה מספר חודשים", אינו קשור כלל לעסק נשוא האישום, ואינו מחזיק בשטח יותר, ובעצם "התנתק" ממנו והותיר אותו בידי – אחיו? החברה? מאן דהוא אחר? בנסיבות המתוארות, באם הנאשם אכן עזב את השטח ואינו קשור כלל לנעשה בו, מבחינה מעשית, פיסית או משפטית, הרי שאין כל סיבה שלא להעתר לבקשת המאשימה, ליתן לו צו איסור שימוש מיידי.

אין אכן מחלוקת, שהנאשם הציג קבלה אודות תשלום דמי שכירות של 15,000 ₪ בחודש לבעלים, בגין השטח המשמש למסעדה, ומקובלת עלי טענת ב"כ המאשימה, כי גם נתון זה מדבר בעד עצמו, כאינדיקציה אחת מיני רבים, באשר לרווחיות של ניהול עסק שכזה, באותו מקום המיועד לשמש למגורים.

באם יש בסיס אמיתי לטענתו כי אינו בשטח, ובעצם אחרים, לא יתנו לו להיכנס לשטח על מנת לבצע צו הריסה שיפוטי, הרי שטענה שכזו לא יכולה להישמע אלא אם הוא יעמוד באותם התנאים, הכוללים הוכחה כי נקט בכל ההליכים אשר ברשותו על מנת לקיים את הצו ולאכוף אחרים על פי הוראות הדין, לאפשר לו לעשות כן. לאור כל האמור הנני גוזרת על הנאשם את העונשים כדלקמן: תשלום קנס בשיעור 300,000 ₪, או 20 חודשי מאסר תחתיו.

הרקע להגשת התביעה ביום 27.4.06 נחתם הסכם שכירות בין חוצות היוצר כמי שהייתה בעלת המבנה באותה עת לבין חברת אלישי השקעות בע"מ (להלן - אלישי) להשכרת נכס מסחרי במרכז קסטרא לצורך הפעלת מסעדה הידועה בשמה המסחרי "בשרל'ה". כחלק מהסכם השכירות נחתם הסכם ניהול בין חברת קסטרא לבין חברת אלישי.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת באופן חלקי ביחס לנתבע 3.

בשים לב לכל האמור לעיל אני מחייבת את הנתבע 3 לשלם לתובעות, ביחד ולחוד, את הסכומים הבאים: מספר הסעיף בפסק הדין הסכום שנפסק הערות והוראות לעניין הפרשי הצמדה וריבית/ריבית פיגורים סעיף 15 425 ₪ הסכום כולל מע"מ ועליו יש להוסיף ריבית פיגורים על פי הוראות ההסכם מהמועד שהיה קבוע לתשלום כל חיוב ועד התשלום המלא בפועל; סעיף 16 88,045 ₪ הסכום כולל מע"מ ועליו יש להוסיף ריבית פיגורים על פי הוראות ההסכם מהמועד שהיה קבוע לתשלום כל חיוב ועד התשלום המלא בפועל; סעיף 17 16,363 ₪ הסכום כולל מע"מ ועליו יש להוסיף ריבית פיגורים על פי הוראות ההסכם מהמועד שהיה קבוע לביצוע כל חיוב ועד התשלום המלא בפועל; סעיף 18 63,180 ₪ כולל מע"מ. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה (9.9.19) ועד התשלום המלא בפועל; סעיף 19 28,761 ₪ בגין שכ"ט עו"ד בהליכי הפינוי - כולל מע"מ. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה כאן (9.9.19) ועד התשלום המלא בפועל; סעיף 19 1,314 ₪ בגין אגרת בית משפט ששולמה בהליכי הפינוי.

בנוסף, בשים לב לתוצאה אליה הגעתי אל מול סכום התביעה המקורי ויתר הנסיבות אני מורה כי הנתבע 3 יישא בהוצאות התובעות ובשכר טרחת עורכי דינן בגין הליך זה בסך כולל של 25,000 ₪, שישולמו בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.