הסכם שכירות לדירה למגורים לטווח קצר

המשיבה הצביעה על כך כי המבקשים הציגו בפני מנהל הפיקוח העתקים משני חוזי שכירות ארוכי טווח האחד לשנת 2022 והשני לשנת 2023, אך במקביל הווילות מופעלות לצורכי אירוח באופן עסקי וללא היתר כדין.

דיון והכרעה: לאחר עיון בטענות הצדדים והחומר הראייתי שהוצג בפני, מצאתי לנכון לדחות את הבקשה ולהותיר את צו האיסור על כנו, ואנמק; השכרת דירת נופש לטווח קצר: המסגרת הנורמאטיבית: לא אחת עמדו בתי המשפט על ההבדלים בין "דירת מגורים" לבין "דירת נופש" בהקשרים שונים.

...

בענייננו, בצדק נעתר בית המשפט לבקשה למתן צו הפסקה שיפוטי בהחלטתו מיום 4.7.22.

סוף דבר: הבקשה נדחית, הצו יוותר על כנו.

התובעים מצידם לא היתנגדו מפורשות לשכירות קצרת טווח וידעו מלכתחילה שהדירות אינן מיועדות למגוריו של הנתבע גרידא, והנתבע מצידו ידע שההסכם אוסר על שכירות למטרה אחרת מלבד מגוריו הוא.

...

על פניו, ולאחר שבחנתי את הראיות אשר הובאו בפניי, לא ניתן לקבוע כי הנתבע פנה בכתב לכל אחד מבעלי הדירות בפרק זמן המתחייב בחוזה והביע את רצונו להמשיך לשכור את הנכסים.

בבואי לאזן בין האינטרסים השונים של הצדדים, לאור מערכת היחסים העכורה שנוצרה ובשים לב לנזקים, לתלונות ולמטרדים הנטענים (אשר את חלקם ראיתי בסרטונים שהוצגו בפני), כמו גם להסתמכותו של הנתבע ולניסיון למזער ככל הניתן את נזקיו בקשר עם ההזמנות שבוצעו עד כה, אני מורה על פינוי הדירות עד ליום 15.1.2022 בשעה 13:00.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

כמו כן, היות שעיקר עסוקו של בירן היה בעריכת דין ובעסקים, לצורך השכרת הדירות הוא הסתייע בשלושה אנשים נוספים: מר שחר סלבין (להלן: סלבין), יזם נדל"ן אשר התגורר באחת הדירות והעניק לבירן על פי הסכם שירותי ניהול כוללים לגבי הדירות בתל אביב וברחובות, בתמורה לשכר חודשי בסך של 1,000 דולר בתוספת מע"מ; גב' רותי יהב (להלן: יהב), מנהלת חשבונות במשרדו של בירן, אשר טיפלה בהיבט הכספי והחשבונאי של הפעילות; מר משה פדידה (להלן: פדידה), איש תיחזוקה אשר טיפל בתיקונים שנדרשו בדירות מעת לעת.

כאשר מדובר במקרקעין יש גם להביא בחשבון את משך תקופת ההלוואות, כך שהלוואות לטווח קצר תשמשנה לרוב כאינדיקציה לאופי מסחרי, בשונה למשל מרכישת דירה למגורים באמצעות הלוואה לזמן ארוך כגון משכנתא (ראו: עניין מגיד, עמ' 14; נמדר, עמ' 99-98); (ו) בקיאות ומומחיות: מצופה כי נישום יבחר לבצע פעילות עסקית רק במקום שבו יש לו בקיאות, הבנה ומומחיות.

...

כן נטען, כי בניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי, נטל השכנוע בערעורים על שומת מס מוטל ככלל על כתפי הנישום, למעט מקרים חריגים שאינם נכנסים לגדרו של מקרה זה. לפיכך, טען המערער כי יש לקבל את הערעור, להורות על ביטול פסק דינו של בית המשפט המחוזי ולקבוע שההכנסות תסווגנה כהכנסות שמקורן בעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה.

סוף דבר בסיכומו של דבר דעתי היא, וכך אציע לחבריי לאמץ, כי דין שני הערעורים להתקבל, באופן שיבוטלו פסקי הדין של בתי המשפט המחוזיים וההכנסות בשני המקרים שלפנינו תסווגנה כהכנסות מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה.

מסקנתו של חברי מקובלת אפוא עלי, ואני מרשה לעצמי להוסיף שזהו אחד מאותם מקרים שבהם המסקנה המשפטית הנכונה תואמת את ניסיון החיים וההבנה "הפשוטה" של הדברים.

בהתחשב בנסיבות אלו אני סבורה, כפי שציין גם חברי, כי את טענת המשיבים היה מקום לבחון בהתאם לעקרונות החלים על החלטתה של רשות המסים לסטות מהכרעותיה בשנות מס קודמות (כמפורט בחוות דעתי בעניין פלומין, בפסקה 48).

גובה הנזק: בחקירתו הודה התובע, כי מאז ששכר את הדירה הוא מפעיל את עסקו בה באופן רצוף, כי לא מצא לנכון להתריע בפני אורחיו על היתנהגות הנתבע הנטענת, שכן לא רצה להפסיד כסף, כי לאחר שהסכם השכירות הסתיים בדצמבר 2016 הוא בחר להאריך אותו (עמ' 35 ש' 9-12).

דיון והכרעה: כאמור לעיל, מדובר במחלוקת בין התובע, אשר שכר דירה בבניין ברח' בוסתנאי בתל-אביב, בו התגורר הנתבע, והשכיר אותה בשכירות קצרת טווח במסגרת הקשר המסחרי שהיה לו עם חברת AIRBNB.

...

כמה מקבלים דמי שכירות רגיל? נראה לי 15 ל-20 אלף ₪.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה במלואה.

התובע ישלם לנתבע סך של 2,500 ₪ הוצאות וכן שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

טענתם השנייה של המערערים אשר נבחנה על ידי המפקח, היא כי תימוכין לאפשרות להשכרה לטווח קצר של דירות המגורים ניתן למצוא בהסכם הניהול משנת 2014 – אשר לטענה זו, הובהר ראשית כי לאור עדיפותו של התקנון על פני הסכם זה – הן לאור הוראת חוק המקרקעין הקובעת כי משנרשם התקנון כוחו יפה גם כלפי מי שהפך לבעל דירה לאחר מכן והן לאור הוראתו המפורשת של הסכם הניהול ובהתאם לה אין בהסכם כדי לגרוע מהזכויות והחובות בתקנון המוסכם – ממילא לא יכולים המערערים לנכס לעצמם זכויות העולות על הזכויות שהוקנו להם בתקנון מכוח ההסכם החצוני.

...

לאור כל זאת, טענו המערערים כי דין התביעות כנגדם להידחות.

לאור כל האמור והמפורט, אינני סבורה כי נפלה שגגה בקביעת המפקח ובפרשנות אשר ניתנה על ידו למינוח "למגורים" הקבוע בסעיף 6.07, פרשנות העולה בקנה אחד עם לשונו הברורה של הסעיף והיא אף קוהרנטית ליתר תניות התקנון ומשכך, הנני מוצאת לאשר קביעתו של המפקח ובהתאם לה חל על בעלי דירות המגורים איסור להשכיר את דירותיהם לפרקי זמן קצרים.

זאת בהינתן שאמנם – להליך קמא לא צורפו כצדדים כלל בעלי דירות המגורים ולא הוצג טעם כלשהו וקל וחומר שלא טעם של ממש להחלת פסק הדין גם על מי שלא היה צד להליך ומשכך לא ניתן לו יומו בו. בהתאמה – הנני קובעת כי הוראה זו, הקבועה בסעיף 57 בטלה, תחתיה יקבע כי הערת אזהרה תירשם רק על תתי החלקות שבבעלות הנתבעים בהליך קמא.

סוף דבר; הערעור – למעט באשר להוראת סעיף 57 לפסק דינו של המפקח – נדחה.