הסכם שכירות חקלאי: קרקע

לטענתו, גם לפי גרסת התובע, הנטיעה של העצים, הרשות לעבדם וההסתמכות על הרשות לה הוא טוען, התרחשה שנים רבות לפני שבוצעה עסקת החליפין הראשונה בין עונאללה לרמ"י, ועשרים וחמש שנים לפני שהנתבע 1 חתם על הסכם שכירות (חקלאי) עם רמ"י במקרקעין, כשהם נטועים עצי זית, לתקופה של שלוש שנים ומאוחר יותר הוארך תוקפו של ההסכם.

...

כאמור, כלל אלו מובילים למסקנה כי אין מקום לפיצוי התובע ויש לדחות תביעתו בהתאם.

סוף דבר, התביעה נדחית.

משנדחתה התביעה, אף אין מקום להודעה לצד השלישי וזו נדחית בהתאם.

לטענתה קיימים נתוני תפוקה, סקרים בדבר שוק השכירות בשנות ה- 90, חוזה שכירות לקרקע חקלאית במקומות מרוחקים יותר ואלו היו צריכים להספיק לצורך הנ"ל. אולם שמאי בימ"ש פטר עצמו מלעשות כן. היא הפניתה לחקירתו הנגדית של המומחה (עמ' 44 ואילך לפרוטוקול), באשר לדמי החכירה שמהווים את ההפסד הממשי מהם עולה כי מדובר בהכנסה מירבית הנובעת מבעלות בנכס וכן התמורה שיכול היה לקבל עבור החכרת הנכס או להפסיד כתוצאה מהיעדר החכרה כאמור.

...

סוף דבר לאור האמור לעיל, אני מעמיד את הפיצוי הכולל לו זכאית התובעת, לתקופה 01/09/71 עד 01/09/09, על סך של 8,520,000 ₪.

בשל הסכמת הנתבעת לסעד השני שנתבקש, אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובעת פיצויים גם לתקופה 01/09/09 ועד ליום מתן פסק דין זה לפי דמי שווי של 375 ₪ לדונם ובתוספת הצמדה לפי החוק לתיקון דיני רכישה (לגבי אופן ההצמדה לא היו שמאי הצדדים חלוקים).

כמו כן, בקווים המנחים הנ"ל, נאמר במפורש כי קרקע חקלאית היא גורם יצור עסקי החייב במע"מ. נוכח האמור, אני קובע כי על כל פיצוי שישולם על ידי המדינה, יתווסף מע"מ כדין.

נוכח ההבדלים בשימושים המתאפשרים במקרקעין המופקעים בהשוואה לשימושים המתאפשרים במקרקעין החקלאים עליהם התבססה הנתבעת בהסכמי השכירות שהובאו על-ידה, השמאית אלזנר ציינה כי לא ניתן להסתמך על הסכמי השכירות שצרפה הנתבעת, לצורך הערכת שיעור דמי החכירה, זאת בשים לב גם להבדלים במיקומים בין המקרקעין ובמצב התיכנוני, וכן מאחר והסכמי שכירות אלו אינם מתייחסים לקרקעות להן תכונות זהות לתכונות המקרקעין המופקעים.

...

בית-המשפט, בעניין יעקוב, ציין כי חוות-דעת שמאי התובעים שם לא עמדה בתקנים השמאיים הקבועים, ולא נתמכה בראיות באשר למסקנה ביחס לשיעור דמי החכירה האבודים, בעוד שחוות-דעת שמאי הנתבעת שם הפנתה לעסקאות השוואה.

לאור האמור לעיל, ועל-יסוד חוות-הדעת של השמאית שמונתה על-ידי בית-המשפט, הנני קובעת כי התובעים זכאים לדמי חכירה אבודים כדלקמן: הגוש החלקה שטח החלקה חלקם של התובעים בחלקה שיעור הפיצוי 19146 45 1,859 מ"ר ¼ 87,823 ₪ 19146 56 1,320 מ"ר כל שטח החלקה 296,284 ₪ חוות-דעתה של השמאית אלזנר מפרטת את הסכומים עד למחצית שנת 2020, ויש להוסיף את הסכומים מאז 6/20 ועד למועד בו ישולמו דמי החכירה בפועל באופן יחסי לפרק הזמן שיחלוף עד התשלום בפועל בהתאם לסכומים שנקבעו בטבלה המצויה בעמ' 24 לחוות-דעת השמאית אלזנר בהתייחס ל-20', ובאופן יחסי לחלקם של התובעים במקרקעין.

הנתבעת תשלם לתובעים שכר-טרחת עו"ד בסך 39,000 ₪.

בפרט, בית המשפט היתייחס למסמך קווים מנחים לשומת שווי השמוש במקרקעין חקלאיים שערך אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, ולנספח שצורף לו ובו פירוט של עשרות חוזי שכירות במקרקעין חקלאיים שנערכו בחודשים יולי-אוקטובר 2008 (להלן: סקר מחירי השכירות או הסקר).

...

בהיעדר אמת מידה רלוונטית, ולאור המחסור בנתונים, אני סבור שיש הגיון בהחלטתו של בית משפט קמא לפסוק את הפיצוי על פי הבסיס של 375 ₪ לדונם, כפי שנעשה ביחס לעבר, תוך מתן אפשרות למערערת לפנות לבית המשפט בבקשה לעדכון הסכום אם תסבור שחל שינוי מהותי ורלוונטי בגובה דמי החכירה הראויים (ככל שהפיצוי ישולם על בסיס שנתי ולא בתשלום חד-פעמי מהוון).

אין בידי להיעתר גם לערעור על גובה ההוצאות ושכר הטרחה.

סיכומו של דבר, אציע לחבריי לדחות את הערעור ואת הערעור שכנגד, ולאור התוצאה אליה הגעתי, לא ייעשה צו להוצאות.

המשיבה טוענת כי במקרקעין נעשה עיבוד חקלאי אף לפני שנחתם הסכם השכירות, ובכל זאת הערייה נימנעה מלחייב בארנונה בגינם לאורך כל השנים שחלפו ממועד העברתם לתחום שיפוטה.

...

אולם, בשונה מבית המשפט המחוזי, אני סבורה שבמקרה דנן יש לייחס משמעות מעשית לכך שגם המשיבה הפרה את חובת ההגינות שלה כלפי העירייה.

במכלול הנסיבות, אני סבורה שהגבלת החיוב למשך שלוש שנים בלבד מבטאת את האיזון הראוי.

סוף דבר: הערעור מתקבל בחלקו כמפורט בפסקה 20 לעיל.