הסכם שכירות ארוך טווח לנכס מסחרי במסגרת תמ"א 38

המושכר הוא נכס מסחרי ברח' קינג ג'ורג בתל אביב שהושכר לטובת הפעלת עסק בתחום ההסעדה לרבות עריכת אירועים מצומצמים למוזמנים.

תמצית התביעה שהגיש השוכר המחלוקת העיקרית בין הצדדים להליך נוגעת לסעיף 2(יב) בהסכם השכירות שבו השוכר הצהיר כי: "ככל והבניין יתקשר בהסכם עם יזם / קבלן לחזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ואו במסגרתו יעבור הבניין שפוץ יסודי ואו בנייה נוספת וחדשה לתקופה ארוכה, על כל המשתמע מכך, אין לשוכר ולא תהיה לו כל טענה ו/או דרישה ואו תביעה כלפי המשכיר, כתוצאה מכך. על אף האמור לעיל בסעיף זה למשכיר תהיה זכות לסיום החוזה בהודעה של 60 יום מראש לשוכרת ולא תהיה לשוכרת טענה או דרישה ואו תביעה לעניין זה ואו בכל הקשור לכך". לטענות השוכר בכתב התביעה, בסמוך ליום 5.7.2017 – פחות מחודשיים למן כריתת הסכם השכירות,התבקש השוכר על ידי מנהל הפרויקט לפנות את החצר שבסמוך למושכר , לצורך תחילת ביצוע עבודות חזוק לבניין (תמ"א 38) .כעבור יומיים החלו עבודות במקום באמצעות כלים הנדסיים ומשאיות ששמשו לצורך חפירות והריסות בצמוד לקיר המושכר.

גב' סרוסי שהשוכר ניכנס בנעליה ועבד אצלה כשכיר בעסק שפעל במושכר והוזמנה למתן עדות לבקשתו של השוכר, אישרה בחקירתה כי היא ידעה שצפויות עבודות נרחבות בבניין ושקיימת אפשרות שתוך כדי תקופת השכירות יחלו בעבודות הבניה ושמדובר בהסכם שכירות לטווח קצר ולא לתקופה של עשור כלשונה, אך היא לא ידעה מהו השלב המדויק שבו מצוי התהליך לקראת ביצוע עבודות הבניה ואף השיבה כי העבירה מידע זה לשוכר לפני שחתם על הסכם השכירות לאחר שרכש את פעילות העסק מהגב' סרוסי.

השוכר הפנה בסיכומיו לפסק הדין שניתן בע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, שם נדונה שאלת הפרת חובת הגילוי בעסקת מכר אך איני סבורה כי ניתן ללמוד מפסק דין זה על המקרה שבפניי שכן במסגרת הדיון שם נקבע כי חברת מבני גזית ידעה מכוח היותה המוכרת אודות המידע התיכנוני שלא נימסר לרוכש הנכס בשלב המו"מ וכן מאחר ששם ניתן דגש על ידי בית המשפט להפרת סעיף 18 לחוק המכר, התשכ"ה – 1968, לעניין מסירת הממכר שהוא נקי מכל זכות לטובת צד ג', שאלה שאינה רלוואנטית למקרה שבפניי שעניינו חוזה שכירות.

...

ובשים לב לכך שהשוכר חויב בתשלום דמי שכירות שלא שולמו במועדם וכן חויב בפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 21 להסכם השכירות שהינם סכומים קצובים על פי ההסכם ומאחר שדין וידבסקי לא הכחיש את חתימתו על הערבות, אני מורה על חיובו ביחד ולחוד עם השוכר לתשלום הסכומים שנפסקו לטובת המשכירה במסגרת התביעה שכנגד.

אציין כי איני מקבלת את טענת המשכירה לפיה הדיון בנוגע לריבית הפיגורים בשל הפיגור בתשלום השיק שהוגש לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל יידון בנפרד במסגרת התביעה שכנגד שכן ככל שהמשכירה סבורה כי בגין האיחור בתשלום חלה ריבית פיגורים, הדיון בכך ייעשה במסגרת תיק ההוצאה לפועל שבמסגרת הוגש השטר לביצוע.

סיכום התביעה של התובע 1 כנגד הנתבעים – נדחית!.

עו"ד יחזקאל פרידמן (להלן: "התובע") מועסק ע"י חברת ורדי, פרידמן, דודזון ושות' בע"מ, שמעסיקה עורכי דין ויועצים לניהול סיכונים וביטוח ומעניקה שירותי ייעוץ וניהול סיכונים, וגיבוש תביעות וניהול משא ומתן מול חברות ביטוח וגופים מסחריים שונים.

בחודש אפריל 2014, כאשר המבנה היה לקראת איכלוס בטווח של כ -3 חודשים, התגלתה סדיקה בקורות הבניין.

כן נגרמה לנתבעים פגיעה כלכלית בשווי המבנה, ואובדן דמי שכירות בשל העיכוב במסירת החזקה בנכס.

₪ לטענת התובעים, שכר הטירחה שעל הנתבעים לשלם לתובעים בגין הפצוי מהראל, בהתאם להסכם, הנו 3,300,000 X 12.5 =412,500 ₪ +מע"מ. לטענת התובע, את האסמכתאות שבהם היה צורך קיבל התובע מנתבע 1 לאורך תקופה ארוכה, בפעימות רבות.

התובע הסביר בעדותו, שבהגדרת העיסוק של בעל המיקצוע בפוליסת האחריות המקצועית של הקונסטרוקטור רועי קלע, כתוב שמקצועו לצורך הביטוח הוא מהנדס ושפעילות החברה הנה: תיכנון קונסטרוקציה לבטון פלדה, לבתים פרטיים, תיכנון קונסטרוקציה למבנים במסגרת תמ"א 38, תיכנון אדריכלות בתמ"א 38, תיכנון אינסטלאציה לבתים פרטיים, ייעוץ לחברות להתקנת מערכות סולריות, אומדן עלויות בניה, פקוח צמוד וניהול פרויקטים לבתים פרטיים.

...

ביום 9.6.14 חתמו הצדדים על הסכם שכ"ט לפיו ישלמו הנתבעים לתובעים 15% מהסכומים שיתקבלו מהראל ו- 10% מהסכומים שיתקבלו ממגדל, לשכר הטרחה יתווסף מס ערך מוסף כדין.

ההסכם מיום 9.6.2014 נחתם לאחר הערות נתבע 1 והינו בין משרד התובע לבין הנתבעים, והתובע היה היחיד שניהל את המגעים עם הנתבעים לגבי התביעות נשוא תביעה זו. לטענת התובע, בעת המו"מ על שכר טרחה, נבט סימון- נתבע 1 פנה לתובעים, וביקש כי 16.66% משכר הטרחה, אותו התחייבו הנתבעים לשלם לתובעים עבור טיפולם מול הראל, יועברו לחברת בית דן בניה בע"מ שנתבע 1 הוא בעל מניותיה ומנהלה, בטענה שבית דן בניה בע"מ מעניקה "טיפול מקצועי בהכנת התביעה, לרבות חישוב הנזקים הישירים והתוצאתיים". ביום 10.6.14 נכתב סיכום הדברים עם חברת בית דן בניה בע"מ, בו צוין כי התובעים ישלמו לבית דן בניה בע"מ 2.5% מהסכום שיתקבל מהראל.

כאמור, בניגוד לעדותו של נתבע 1 שוכנעתי מעדויות אלעד נווה וצבי גובר, כי התובע הינו אדם מוכשר, המתמחה בתחום הייעוץ הביטוחי, שתרם משמעותית להתקדמות סיום ההליכים מול חברות הביטוח, ואף שוכנעתי, שאם היה ממשיך ומשתתף בפגישה האחרונה והמסכמת שהתקיימה ביום 2.2.15 היו הנתבעים מגיעים להסדר טוב יותר, כפי שעולה מעדותו של צבי גובר.

שוכנעתי, כי פרידמן טיפל מקצועי מול חברות הביטוח שסייע לקבל מהן 4,330,000 ₪, כאשר החלק הארי כ- 3.500,000 ₪ גובש כבר ביום 5.2.15.

סוף דבר לאור המפורט בפסק דיני זה, אני קובעת, כי התובע מילא את מלוא חלקו בהסכם שכר הטרחה, ועל הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לו את מלוא סכום התביעה, בצרוף ריבית והצמדה כדין, מיום קבלת התקבולים מחברת הביטוח ועד לתשלום בפועל.

לטענת התובעים, הוטעו לחשוב כי הנם רוכשים דירה בבית מגורים, המיועדת להשכרה ארוכת טווח, בעוד שבפועל גילו כי הקוסמופוליטן הנו מלון דירות, והיחידה שרכשו הנה אחת מהיחידות בו.  בתביעה זו עותרים התובעים לביטול ההסכם ולהשבת כספם.

הגם שלשיטתו של בלוטרייך, הותר לו לערוך שינוי כזה, במסגרת הפררוגטיבה שניתנה לו (וליתר דיוק, לחברת הניהול), בהסתמך על החוזה, ולא נדרשה הסכמת הרוכשים לכך, הוכח כי בדיעבד, לאחר חתימת החוזה, שלחה חברת הניהול עדכונים מהם ניתן ללמוד על התפעול המלונאי של הקוסמופוליטן.

השמוש המסחרי בה נובע מכל אות ומכל סימן שקבלו התובעים: הן בהבטחות להשכרה לתאגידי ענק, הן בהצגת צורתו החיצונית של הפרויקט ושימושיו, הן בכך שנדרשו לפתוח תיק מע"מ בחו"ל, המיועד להשכרה המסחרית, הן בכך ששלמו תוספת תשלום עבור שימוש כפול, לטווחים קצרים וארוכים כאחד, שמטרתם להשיא את רווחיהם.

סיכומו של דבר, הנני שוללת את טענות התובעים לניהול מו"מ בחוסר תום לב, כמו גם להטעיה, במובן זה שלא די בשימוש במילים 'קונדומיניום', או 'כמו מלון' כפי שהבינן התובע, להצביע על כך שהנכס הנרכש הנו דירת מגורים רגילה, שהרי תמונות הפרויקט, השמוש במילים 'השכרה מסחרית' 'השכרה קצרת טווח', הפרוספקט המשווה לפרויקטים אחרים שניבנו, ועוד- כולם הצביעו על השמוש המלונאי בנכס.

...

כך או אחרת, הנני מקבלת את טענת הנתבעים כי ככל שחלה טעות אצל התובעים, אין היא מזכה בביטול והשבה.

הנני דוחה את התביעה.

הנני קובעת כי התובעים יישאו בהוצאות כפי שיישומו לפי תקנה 513 (1,2)לתקסד"א. כן יישאו התובעים בשכר טרחת עורך דין בסכום של 70,000 ₪.

הוא הודה שהוא והרב גינזבורג דנים באופן שוטף בתכניות עסקיות, תכניות פיתוח והדרכה (עמ' 38 ש' 9) וששניהם בעלי זכות חתימה (שם, ש' 23).

חוזה השכירות העניק לפנימיות אופציה להארכה משמעותית ואז ניצלו הנתבעות את זכות השכירות ארוכת הטווח וחב"ד צורפה כשוכר נוסף בנכס החל משנת 2010 (חוזה השכירות צורף כנספח 4 לכתב התביעה).

לא היו במקום שימושים עיסקיים או מסחריים.

לאור האמור לעיל, לטענת הנתבעים, יש לדחות את התביעה ולחייב את התובעת בהוצאות ריאליות ובתוספת שכ"ט עו"ד ומע"מ. דיון והכרעה: כאמור לעיל, עניינה של התביעה אי תשלום חוב ארנונה בגין שני נכסים בתל-אביב אשר שכרו הנתבעות 1 ו-4 ואשר הנתבעים 2 ו-3 נתבעו במסגרת טענה לאחריות אישית לחובות אלו.

...

סוף דבר: לאור האמור לעיל, בעניין הנתבעות 1 ו-4: לאחר שהתובעת תפנה אותי למועד הגשת אישור בדבר המצאת התביעה כדין לידי הנתבעות 1 ו-4, אוכל לבדוק את הבקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה כנגדן.

בעניין הנתבעים 2 ו-3: אני דוחה את התביעה במלואה כנגדם.

בעניין ההוצאות: התובעת תשלם סך של 5,000 ₪ הוצאות משפט לנתבעים וסך נוסף בגין שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ (כולל מע"מ).

באשר לחובת התשלום של התוספת לדמי השכירות נקבעה בהסכם דן ההוראה הבאה: "היה ובתקופת השכירות על פי חוזה זה ינקטו נגד המשכיר הליכי כנוס נכסים ו/או הליכי פירוק ובמסגרתם ינתן צו כנוס נכסים או צו פירוק זמני או קבוע ואלה לא יבוטלו תוך 90 יום מיום הוצאתם וקומה 7 לא נימסרה לדן, כי אז יבוטל תשלום תוספת דמי השכירות כהגדרתה בסעיף 5.1.2 לחוזה זה" (סעיף 6; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

דן מדגישה כי במקרה זה קיימים אלמנטים רבים המקשים על בחינת אומד דעת הצדדים בעת כריתת ההסכם: עסקינן בחוזה ארוך טווח; בנסיבות ייחודיות של בעל שליטה שיזם את הקפאת ההליכים אך הוא גם הנושה המבוטח (דבר שיוצר סבך של ניגודי אינטרסים שלא היו ניתנים לצפייה בעת כריתת ההסכם); וההסדר נושא המחלוקת (הקובע הפחתה חלקית של דמי השכירות בגין אירועים מסוימים) הנו ייחודי ואינו ניתן לפירוש בהתאם לנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג.

הנאמנים, לעומת זאת, טוענים כי לגובה דמי השכירות שנקבעו במסגרת הסכמי השכירות היה הגיון מסחרי.

...

בנסיבות המקרה הנוכחי, כפי שתואר לעיל, אני סבור כי הרצון להגיע לחקר האמת מבסס הלגיטימיות של דרישה זו, ואי היענות לה עלולה לגרום לקיפוח זכויות מהותיות ודיוניות של אגד ודן ולעיוות דין.

כפועל יוצא מכל האמור לעיל אני קובע בזאת כי בירור המחלוקת נושא הבקשה מצריך שמיעת ראיות והכרעה במחלוקות עובדתיות ופרשניות גם יחד.

יתר על כן: אני קובע בזאת כי ניהול ההליך דנן בדרך מקוצרת, ללא מתן אפשרות לצדדים להביא מלוא ראיותיהם בפני בית המשפט בקשר לנסיבות כריתת הסכמי 1999 ואומד כוונת הצדדים בעת כריתתם, ומבלי לאפשר לצדדים למצות את זכויותיהם הדיוניות לרבות מענה לשאלונים וגילוי מסמכים, עלול לגרום לעיוות דין ממשי ולפגיעה מהותית בזכויותיהם של מי מבין הצדדים.

כאמור, המדובר בסוגיה סבוכה, אשר צריכה להתברר כתובענה בפני בית המשפט המוסמך לדון בה. לנוכח כל האמור לעיל הנני קובע כדלקמן: אין מקום לדון במחלוקת שבפניי במסגרת של בקשה למתן הוראות; הנני מתיר לנאמנים להגיש תובענה כנגד אגד ודן אשר תתברר בפני בית המשפט המוסמך עניינית לדון בתובענה כזו; בנסיבות העניין – לא מצאתי לעשות צו להוצאות.